不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)及實(shí)施建議

摘 要：自《物權(quán)法》頒布以來，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記經(jīng)歷了擱淺和難產(chǎn)后，終于付諸實(shí)施。受長期多部門登記弊端的影響，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在實(shí)施的過程中，面臨著種種的挑戰(zhàn)和困難。為了有效地應(yīng)對和解決這些問題，筆者認(rèn)為應(yīng)該立足現(xiàn)狀，采取有效措施來保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利實(shí)施。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；現(xiàn)狀；有效措施

一、引言

當(dāng)前，國土資源部成立了不動(dòng)產(chǎn)管理登記局主管不動(dòng)產(chǎn)登記，這也充分顯示了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記這一工作的緊迫性、艱巨性和重要性。由于不動(dòng)產(chǎn)的界定和登記類型的差異性，要想有效快速的推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，筆者認(rèn)為我們首先應(yīng)該把握好對不動(dòng)產(chǎn)的界定，深入研究我國不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展歷程，立足實(shí)際，健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，嚴(yán)格不動(dòng)產(chǎn)登記程序，完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法；同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)民眾對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的認(rèn)識，增強(qiáng)對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的認(rèn)同感，使其能夠認(rèn)識并自覺的踐行對其擁有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的義務(wù)?？偟膩碇v，既要完善“硬件設(shè)施”，同時(shí)又要提高“軟件性能”，“軟硬”兼施，積極有效地推動(dòng)我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利進(jìn)行。

1.不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)登記的標(biāo)示物。目前國際上對不動(dòng)產(chǎn)主要有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)是不能移動(dòng)的物，或移動(dòng)必然導(dǎo)致其形態(tài)損毀或者降低其經(jīng)濟(jì)價(jià)值；另外一種觀點(diǎn)則認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)是以性質(zhì)不可移動(dòng)、用途不可移動(dòng)、權(quán)利客體不可移動(dòng)、法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。兩種觀點(diǎn)的區(qū)別在于前者指的是特定物，后者則認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不僅包括物，并且包括附著在物上的權(quán)利。就中國大陸而言，《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》明確指出，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域及其房屋、林木等定著物等，但仍未給予明確的界定。所以筆者認(rèn)為中國的不動(dòng)產(chǎn)更接近于第一種觀點(diǎn)。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，由國家專門的登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅等事項(xiàng)依據(jù)法定程序記載于專設(shè)的登記簿（或者是登載于電子登記系統(tǒng)）的法律行為。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的定義可以很明顯看出不動(dòng)產(chǎn)登記的具體內(nèi)涵：（1）由權(quán)利人或者由利害關(guān)系人進(jìn)行申請。（2）登記的對象是不動(dòng)產(chǎn)。（3）登記的部門是由國家設(shè)立地專門的登記機(jī)構(gòu)。長期以來，中國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)部門繁多，至2014年才在國土資源部掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記局，全面負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。（4）登記的內(nèi)容是物權(quán)的設(shè)立，轉(zhuǎn)移，變更和消滅等。（5）不動(dòng)產(chǎn)登記以登記薄或登記系統(tǒng)為載體。不動(dòng)產(chǎn)登記的信息必須記錄于登記薄或者錄入登記信息系統(tǒng)，并受到法律的保護(hù)。隨著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)主體的變更，往期登記的信息要隨即更新。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及其實(shí)施的阻力

1.不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀

中國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是“多部門登記”和“分級登記”相結(jié)合的管理體制，主要體現(xiàn)在不同類型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由各自分管的部門負(fù)責(zé)登記，而這種分類管理的模式在某種程度上會(huì)驅(qū)使各部門首先從本部門的利益出發(fā)，造成不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)的重復(fù)甚至沖突。這就給不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果造成了一系列的弊端。比如：權(quán)屬糾紛、重登或漏登等，這都將會(huì)損害權(quán)利人的利益。這些存在的弊端都會(huì)阻礙不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施。

2.阻礙不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施的問題

（1）缺乏統(tǒng)一的法律依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記局的成立為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了現(xiàn)實(shí)的物質(zhì)可能性，但基于現(xiàn)狀，不動(dòng)產(chǎn)登記并沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，登記機(jī)關(guān)的權(quán)力界限不明顯，導(dǎo)致權(quán)力交叉，極易造成登記錯(cuò)誤；另外權(quán)屬的確定是不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易的前提，由于權(quán)力邊際劃分模糊、權(quán)屬不清晰，這樣既不利于當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)，也不利于不動(dòng)產(chǎn)的交易。

（2）現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)體制導(dǎo)致的權(quán)力界限不明的現(xiàn)狀與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下要求的權(quán)責(zé)明晰存在根本上的矛盾。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的統(tǒng)一性其根本要求在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的統(tǒng)一，特別是對不動(dòng)產(chǎn)客體的合理界定。由中國不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀來看，要想實(shí)現(xiàn)全面的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，勢必要經(jīng)過多方面的改革，比如統(tǒng)一登記立法的制定、機(jī)構(gòu)人員的整合等，這實(shí)際上是一個(gè)龐大的項(xiàng)目工程。此外，當(dāng)前登記人員的知識結(jié)構(gòu)也是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中需要克服的一個(gè)瓶頸，合理解決這一問題不是一步到位就可以做到的，這需要一個(gè)長期的過程。

（3）技術(shù)上不成熟。當(dāng)前，土地登記管理系統(tǒng)和房屋登記管理系統(tǒng)的建設(shè)已較為完善；比較而言林權(quán)、海域等的登記系統(tǒng)建設(shè)和對其的信息化管理則有待于進(jìn)一步的完善和改進(jìn)。要想建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺，要從整合數(shù)據(jù)、整合業(yè)務(wù)流程以及整合信息系統(tǒng)等方面設(shè)計(jì)，技術(shù)不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀，也將曾為實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記所要面對的一個(gè)重要問題。

三、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

2015年3月1日不動(dòng)產(chǎn)登記制度得以正式實(shí)施。預(yù)計(jì)2018年前基本建立起其不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。但是要達(dá)到建立起一個(gè)“四統(tǒng)一”信息平臺的目標(biāo)，應(yīng)該著手采取措施建立和完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。筆者認(rèn)為可以采取以下措施：

（1）建立健全法律法規(guī)。在憲法的大框架下，制定以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，建立起一個(gè)有明確界定各不動(dòng)產(chǎn)類型的范圍，明晰其產(chǎn)權(quán)的物權(quán)登記體系。這樣不僅可以有效地減少或者消除不動(dòng)產(chǎn)登記中由于重復(fù)登記造成的登記錯(cuò)誤，同時(shí)保護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益。

（2）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo)主要是建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，保障交易安全。所以對于不動(dòng)產(chǎn)登記中如何減少或者消除不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤也應(yīng)該有妥善的處理方法。具體采用什么樣的方法，筆者認(rèn)為可以以管理學(xué)的理論為指導(dǎo)采取控制方式的措施，具體如下：一是前饋控制，即在不動(dòng)產(chǎn)登記工作之前，對不動(dòng)產(chǎn)登記所需的資料認(rèn)真審核，對整個(gè)登記過程保持著嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的態(tài)度，從不動(dòng)產(chǎn)本身來看，明晰其權(quán)屬，從根本上消除不動(dòng)產(chǎn)登記中可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤隱患。二是中期檢查，即在不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，對登記出現(xiàn)的問題要時(shí)時(shí)檢查，一旦出現(xiàn)問題或者偏離不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際情況，快速采取有效措施，在實(shí)施過程中避免 錯(cuò)誤的產(chǎn)生。三是反饋控制，即在登記錯(cuò)誤產(chǎn)生后要采取補(bǔ)救措施來維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。比較世界其他國家較為可行的做法來看，很多國家設(shè)有專門的補(bǔ)償基金，筆者認(rèn)為中國也可以采用類似措施，把不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用按比例提取注入到補(bǔ)償基金，作為由不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤造成的一般損失進(jìn)行補(bǔ)償，對于損失較大的由登記責(zé)任人和補(bǔ)償基金兩部分按比例提取進(jìn)行補(bǔ)償。

（3）在技術(shù)上建立統(tǒng)一的登記平臺，實(shí)行信息化管理。大量的登記數(shù)據(jù)信息分管于各個(gè)登記部門，這樣有必要盡早建立起一個(gè)集不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的發(fā)證系統(tǒng)和不動(dòng)產(chǎn)檔案資料查詢的管理系統(tǒng)于一體的不動(dòng)產(chǎn)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的信息化管理，實(shí)現(xiàn)信息的整合和共享。采用現(xiàn)代技術(shù)，比如GIS技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等作為支撐，建立起一套完整的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理的內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性。此外，提高人員的綜合素質(zhì)，建立起一個(gè)完整的考試-培訓(xùn)-考核體系。有學(xué)者建議專門開設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記專業(yè)，學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記知識。筆者更注重理論和實(shí)踐相結(jié)合的方法，可定期對其進(jìn)行全面系統(tǒng)的培訓(xùn)，并對其工作效果進(jìn)行評價(jià)考核，考核結(jié)果與其工作績效直接掛鉤。這樣不僅能提高人員素質(zhì)，還可以促使登記人員保持謹(jǐn)慎、負(fù)責(zé)的工作態(tài)度。

四、總結(jié)

中國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，也是城鎮(zhèn)化背景下發(fā)展的必然趨勢，同時(shí)也是與國際不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐步契合。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記雖然已付諸實(shí)踐，但仍處于試點(diǎn)階段，從開始實(shí)施到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系的基本體系建立還要經(jīng)過很長一段距離，也會(huì)面臨著各種各樣的問題，為了保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利進(jìn)行，一定要抓住現(xiàn)階段這個(gè)過渡時(shí)期的主要矛盾，采取有效措施，逐步實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，保護(hù)好權(quán)利人的合法權(quán)益，保證市場經(jīng)濟(jì)條件下不動(dòng)產(chǎn)的交易安全。

參考文獻(xiàn)：

[1]王小波.論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的問題與完善.山西青年管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2013.

[2]何歡樂，姜棟.切實(shí)推進(jìn)中國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的新思路——解決分散登記問題的過渡方案.中國土地科學(xué)，2013.

[3]王履華，孫在宏，彭英.不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)研究.技術(shù)應(yīng)用，2014.

[4]周佑勇，尹建國.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律救濟(jì)制度研究[J].江海學(xué)刊，2010.

作者簡介：史艷梅（1987- ），女，漢族，山東省菏澤市人，在讀碩士，單位：黑龍江科技大學(xué)，研究方向：土地資源管理