虛熱的養(yǎng)老地產(chǎn)前景堪憂

文 / 《新產(chǎn)經(jīng)》王少杰

養(yǎng)老地產(chǎn)被視為新藍海，新金礦，但頻陷“外熱內(nèi)冷”的怪圈——只見枝葉瘋長，不見花開。

“不管未來會怎么樣，至少我們現(xiàn)在很開心?！痹且痪鋬H在愛情小說中才能找到的宣泄個人情感的語句，如今，卻頻頻被搬到風(fēng)馬牛不相及的商界，成為健康（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)園投資大佬們抒發(fā)自信樂觀情懷的“詩”句。

10月20日，霧霾鎖京，放眼望去，隱約只能看到最近的幾處建筑，倍感壓抑。即便如此，京郊某健康產(chǎn)業(yè)園投資方陳偉偉卻仍饒有興致地指著施工現(xiàn)場，向《新產(chǎn)經(jīng)》記者描述著這一養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目的過去、現(xiàn)在和未來，并以“不管未來會怎么樣，至少我們現(xiàn)在很開心”的真情告白，表達對投資的自信和灑脫。

“自信來源于對市場的信心?！标悅ハ蛴浾弑硎?，有機構(gòu)統(tǒng)計分析，包括北京等地多個城市在接下來的五年間，老齡人口數(shù)將會大幅增加，屆時對養(yǎng)老服務(wù)的需求也會同步。以廣東深圳為例，這一中國最為年輕的城市，也正在步入老齡人口爆發(fā)增長的階段。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在近10年的時間里，深圳60歲以上的戶籍老人數(shù)量增加了160%，而非戶籍老人則突破了60萬人，預(yù)計到2020年深圳老年人口的整體規(guī)模將達到約62萬，幾乎占到整個深圳戶籍人口的1/6。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”看起來很美

花樣年集團總裁潘軍在一次年報發(fā)布會上曾稱：“中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場在未來30年是中國房地產(chǎn)市場最具有吸引力的一部分?！睋?jù)了解，持有同樣觀點的不少房企已視其為行業(yè)發(fā)展的下一塊蛋糕，甚至是看成新的金礦，紛紛對其青睞有加。

不難發(fā)現(xiàn)，因人口老齡化而催生的養(yǎng)老地產(chǎn)，成為房地產(chǎn)市場中一個不容忽視的分支。是繼商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，又一個房地產(chǎn)行業(yè)細分市場下的投資“新寵”，正受到開發(fā)商的追捧。據(jù)了解，作為地產(chǎn)商花樣年曾在深圳開發(fā)建設(shè)了首個由地產(chǎn)商主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。但是，花樣年并非第一個試水養(yǎng)老地產(chǎn)的房企，此前萬科、保利、綠城等多家品牌房企均曾有過嘗試。如今萬科在北京的幸福匯、在青島的萬科城中均可見到養(yǎng)老地產(chǎn)的影子。保利地產(chǎn)亦相繼在上海、長沙進行試點。

10月21日，北京大學(xué)中國區(qū)域經(jīng)濟研究中心秘書長王軍紅在接受《新產(chǎn)經(jīng)》記者采訪時表示，受經(jīng)濟下行和地產(chǎn)調(diào)控影響，房企紛紛向多元化突圍，“銀發(fā)經(jīng)濟”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被房企視為新金礦，一些嗅覺敏銳的地產(chǎn)商開始跑馬圈地，不惜斥巨資打造，個個堪稱“養(yǎng)老地產(chǎn)”大手筆。

與其說是眾房企待開發(fā)的金礦，倒不如看成是被整個投資界追捧的朝陽產(chǎn)業(yè)。有報道稱，就在各大房企紛紛試點養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，不惜跨界大肆進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的另一大陣營是保險公司。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前保險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資已經(jīng)超過了500億元。泰康人壽、平安集團、太平集團、新華保險、中國人壽等保險公司都在大步進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。此外，中石化等能源巨頭也已廣泛涉足該領(lǐng)域。

陳偉偉告訴記者，目前他所建設(shè)的健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土方已全部完工，現(xiàn)正進入基礎(chǔ)施工階段。預(yù)計一期工程建成投入使用后，預(yù)計可提供300個房間，以高級酒店服務(wù)與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式經(jīng)營，最多可容納400多名老人，月租金大約為6千元至1萬元。健康產(chǎn)業(yè)園將成為當?shù)厥讉€由地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)的高端養(yǎng)老項目。該園區(qū)未來不僅將推出老年公寓，提供諸如健康檢查、牙醫(yī)、微整形等一系列服務(wù)外，旨在為高齡人群、企業(yè)中高端階層提供一個養(yǎng)老養(yǎng)生的健康休閑場所。

在他看來，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向。建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)要依托各地資源優(yōu)勢，突出特色。其發(fā)展規(guī)劃既要滿足老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求，又要考慮園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

“這一思路契合了當下地方政府對開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型步調(diào)。”王軍紅分析稱，按照有關(guān)規(guī)定，尋找自身特色和新定位，成為各級政府鼓勵各地開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級的重點。這將意味著，包括健康（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的諸多“區(qū)中園”正是開發(fā)區(qū)實現(xiàn)建設(shè)創(chuàng)新型園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要標本。

“如果說文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、機器人產(chǎn)業(yè)園、新能源產(chǎn)業(yè)園等為代表的新興產(chǎn)業(yè)園是攪熱的新一輪‘區(qū)中園’建設(shè)狂潮，那么，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園則成為下一輪的起爆點?！蓖踯娂t說道。

頻陷“外熱內(nèi)冷”怪圈

印證這一說法的是，由政府層面提出的大規(guī)劃近而對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)發(fā)力。近日，河南省政府辦公廳印發(fā)《養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范園區(qū)(基地)規(guī)劃建設(shè)推進計劃》，其中明確提出，力爭到2020年，全省建成50～60個養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范園區(qū)，要通過建設(shè)不同特點和各具特色的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)，滿足老年人多元化養(yǎng)老服務(wù)需求。

然而，助推養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)“井噴”的省份不僅是河南。在京津冀一體化下，河北秦皇島市提出“把養(yǎng)老服務(wù)業(yè)作為戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的思路，計劃將在北戴河新區(qū)規(guī)劃20平方公里建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園，建設(shè)大容量養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)2-3個，形成完整的養(yǎng)老服務(wù)體系，準備整體承接首都的教育科研、衛(wèi)生醫(yī)療、健康養(yǎng)老、休閑旅游等功能與產(chǎn)業(yè)。

由此可見，為應(yīng)對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，未來幾年勢必將成為“養(yǎng)老地產(chǎn)沸騰年”。尤其是自今年以來，新建設(shè)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園在各地如雨后春筍般冒出。

雖然，諸多投資大佬為了擠入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)甘愿“不務(wù)正業(yè)”的玩跨界早已不是新話題，且新常態(tài)下其有“愈演愈烈”之勢。但這一“香餑餑”并非“萬能靈藥”，畢竟開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)不是簡簡單單蓋房子。

王軍紅指出，地產(chǎn)商做持有型養(yǎng)老地產(chǎn)，會面臨很多困難。首先是成本太高，目前還沒有專門面向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地出讓，開發(fā)商拿地只能通過招拍掛。配套設(shè)施在初期投入也很高，初期哪怕只有一位老人入住，相應(yīng)的醫(yī)療、康復(fù)、護理等設(shè)施都要配套齊全。其次，沒有相關(guān)的金融產(chǎn)品支持，退出路徑有限。依靠租金收益的回報周期太長，達到10年至15年，這對開發(fā)商而言將是一個挑戰(zhàn)和考驗。

在看似養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍?！钡谋澈?，并非看起來很美，事實上整個業(yè)態(tài)處于外熱內(nèi)冷狀態(tài)。有報道稱，目前，一些民營養(yǎng)老機構(gòu)正遭遇著贏利難的成長困局。據(jù)了解，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅猛，許多養(yǎng)老機構(gòu)建成后運營狀況卻并不理想，據(jù)民政部公布的數(shù)據(jù)顯示，全國擁有床位493.7萬張，床位空置率近38%。一半以上（51%）的民辦養(yǎng)老機構(gòu)收入只能持平，40%的民辦養(yǎng)老機構(gòu)長年處于虧損困境。

業(yè)界普遍認為，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍處于“蹣跚起步”的階段，未來中國養(yǎng)老地產(chǎn)是基于服務(wù)的產(chǎn)品，還是基于產(chǎn)品的服務(wù)，到現(xiàn)在也沒有定論。從已投入運營的養(yǎng)老地產(chǎn)中看，資金投入不少，只見枝葉瘋長，卻不見花開，更談不上結(jié)果。

“區(qū)別于園區(qū)產(chǎn)業(yè)的‘直角轉(zhuǎn)型’、‘跳躍轉(zhuǎn)型’，而是以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園為代表的‘區(qū)中園’在各地層出不窮，但若地方統(tǒng)籌規(guī)劃不到位，并且一味炒概念，其結(jié)果或會連同當?shù)匾黄鹱呷胨篮??！庇袠I(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂稱。

虛熱背后應(yīng)回歸主業(yè)

不容忽視的是，這個尚在探索階段的產(chǎn)業(yè)項目正變得炙手可熱。那么，眾投資大佬們依然紛紛搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)，其背后究竟蘊藏著怎樣巨大的商機，又將面臨著哪些潛在的挑戰(zhàn)？

雖然，投資開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園，大多打出嘗試多元轉(zhuǎn)型打造全產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老的旗號，但受制于制度缺失及配套難題，讓很多開發(fā)商感到迷茫，由此帶來的商業(yè)模式依然含糊不清。最終演變?yōu)椤叭Φ刭u房”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，養(yǎng)老只是拿地和賣房的幌子，產(chǎn)權(quán)出售之后，開發(fā)商無法阻止產(chǎn)權(quán)的再次交易，也不能確定最終入住的人群是怎樣的。地產(chǎn)商仍是以追求房地產(chǎn)開發(fā)利潤為核心，而不是以養(yǎng)老服務(wù)為核心。

萬科也在試點養(yǎng)老地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，但也遭遇困惑。萬科在杭州良渚文化村項目中的隨園嘉樹老年公寓組團進行試點，規(guī)劃了575套老年公寓和一棟頤養(yǎng)中心。但房子賣出后，很少有老人入住，大部分客戶都是為自己十年后養(yǎng)老所準備的。萬科北京幸福會項目也有146套的老年公寓作為試點，最后買家也以年輕人為主。萬科總裁郁亮在2013年中期業(yè)績會上表示，萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)沒有真正展開，因為最后的買家不是老人。

有專家指出，房地產(chǎn)商做養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有找到成熟的模式，重要原因還是資金周期不匹配。支撐房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款多為短期資金，而養(yǎng)老地產(chǎn)需要長期資金。地產(chǎn)商無法沉淀大量資金進行持有運營，只能通過出售產(chǎn)權(quán)來回籠資金，養(yǎng)老地產(chǎn)必然淪為賣房概念。在云南、山東等地，一些地產(chǎn)商以“養(yǎng)老地產(chǎn)”的名義在郊區(qū)拿下數(shù)千畝土地，最后用于養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的只是很小一部分，大部分都變成了商品房開發(fā)。

與其他的地產(chǎn)項目不同，泰康之家燕園沒有售樓處，也不對外開放。參觀樣板間和洽談業(yè)務(wù)需要通過泰康人壽的熱線電話提前預(yù)約。泰康人壽內(nèi)部人士告訴記者，其旗下的養(yǎng)老社區(qū)項目全部由泰康持有經(jīng)營，唯有購買泰康人壽的相關(guān)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，才能獲得不同等級的入住權(quán)。據(jù)介紹，泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，是指購買《樂享新生活養(yǎng)老年金保險（分紅型）》的客戶，單張保單的保費在200萬元以上的，就可以獲得泰康之家的保證入住權(quán)。

盡管泰康方面稱，泰康之家燕園的產(chǎn)品推出之后即受到市場歡迎，每天有200個至300個客戶前來參觀樣板間，目前已獲得了第一批簽約600多戶的成績，但這并有沒打消外界對該公司借養(yǎng)老之名變項賣保險的猜疑。

早在2013年，國務(wù)院出臺了加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的相關(guān)政策，將逐漸沉寂的養(yǎng)老地產(chǎn)投資再度激活，但探索實踐者眾多，成型者寥寥。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國內(nèi)大多數(shù)資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。

“真正做好養(yǎng)老地產(chǎn)，思路需要從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)換到養(yǎng)老服務(wù)的運營上來，也就是需要探索到底如何經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)。”王軍紅說。