住宅價(jià)格的特征價(jià)格模型研究

潘祥

[摘要]筆者在文中對特征價(jià)格模型的特點(diǎn)對普通住宅價(jià)格進(jìn)行了闡述，依據(jù)市場特點(diǎn)來闡述該模型中的住宅價(jià)格特征，供同行參考。

[關(guān)鍵詞]住宅價(jià)格;特征價(jià)格模型;學(xué)區(qū)房

文章編號：2095-4085（2015）02-0091-02

1 住宅特征價(jià)格模型的基本概念

特征價(jià)格模型一般可以理解成：可以為人們帶來有效參考的價(jià)格模型。其核心主體是實(shí)際產(chǎn)品中能滿足人們需求的各種特征價(jià)格總和。

我們所闡述的住宅價(jià)格模型特征是房屋內(nèi)在的各種客觀特征，因此排除了人為的主觀評價(jià)。其主要特征有如下幾類：住宅的區(qū)位特征、周圍環(huán)境特征與住宅本身特征三類。

我國住宅價(jià)格特征研究是近幾年開展起來的，但是相對數(shù)據(jù)較為匱乏。隨著數(shù)據(jù)的逐漸完整，人們?nèi)找骊P(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格，更多的專家開始研究該模式對下的住宅價(jià)格。

特征價(jià)格模型中涉及的主要指標(biāo)有：住宅的區(qū)位特點(diǎn)、層數(shù)、綠化、車位、物業(yè)費(fèi)用、裝修水平、物業(yè)、通訊以及供水等方面。這些因素中，區(qū)位與物業(yè)級裝修是影響價(jià)格的重要指標(biāo)。

該式中，因變量是Y，而X;則代表著住宅價(jià)格;經(jīng)過Box-cox進(jìn)行轉(zhuǎn)換后的普通自變量;Z，則是未通過Box-cox轉(zhuǎn)換的自變量;E屬于誤差項(xiàng);β，α，p和A是模型需要估計(jì)的參數(shù)。假設(shè)p與A為1，則2式屬于多元線性模型;當(dāng)其為0而為1時(shí)，則屬半對數(shù)模型;如果都為0時(shí)，模型則屬對數(shù)線性。上述三種模型是以往常用的研究住宅價(jià)格的模型。

2 模型的樣本和數(shù)據(jù)

2.1 住宅資深價(jià)格的重要指標(biāo)

主要有：面積、臥室數(shù)、客廳數(shù)、廁所數(shù)、住宅所屬樓盤是否為高層/小高層/低層，所處樓層上部/中部/下部，住宅的建筑年齡，朝向及是否南北通透等方面。

此外，住宅建筑是低層、小高層或者高層也影響到住宅價(jià)格水平。

2.2 影響價(jià)格的住宅區(qū)位特征（因變量）

相關(guān)指標(biāo)包括：DT代表與天安門之間的距離——以北京為例，通常該距離為直線距離。與城市CBD的距離表示為DC。距離地鐵站的直線距離DS。以此確定該區(qū)域是否位于城市的核心區(qū)域。

一般國際上將距離CBD的距離作為反效應(yīng)住宅價(jià)格的重要指標(biāo)。其確定依據(jù)是往返CBD與住宅之間的通勤成本。

2.3 住宅環(huán)境指標(biāo)

環(huán)境指標(biāo)中的重要因素包括：治安、空氣質(zhì)量、教育及噪音等。本文主要針對教育與環(huán)境進(jìn)行闡述。國內(nèi)大中城市通常將學(xué)區(qū)房作為一個(gè)重要環(huán)境因素，但是這種影響因素缺乏較具體的量化指標(biāo)。一般會考慮城市重點(diǎn)小學(xué)是否與住宅之間的關(guān)系來衡量教育因素對其價(jià)格影響程度。

此外其他的環(huán)境因素一般選擇湖泊與公園對住宅的影響，城市中的主要風(fēng)景點(diǎn)，如：杭州西湖、北大未名湖等都會直接影響到住宅價(jià)格。

3 特征價(jià)格模型研究

3.1 模型的主要計(jì)算方式

第一，各種自變量的共線性回歸分析。由于DT與DC之間有多重共線性，分別把DT和DC移除，然后進(jìn)行回歸，然后使用逐步排除的辦法進(jìn)行半對數(shù)線性回歸、線性回歸以及對數(shù)線回歸到模型當(dāng)中。依照該方法對住宅的面積與臥室數(shù)量及客廳數(shù)量確定共線性并進(jìn)行排除。

第二，對各種因變量進(jìn)行轉(zhuǎn)換，當(dāng)數(shù)值接近0的時(shí)候?qū)σ蜃兞窟M(jìn)行對數(shù)轉(zhuǎn)換。

3.2 價(jià)格特征模型的解釋

通過對模型調(diào)整可以解釋住宅總價(jià)變量的88.4%左右。計(jì)算表明接近市中心或者靠近湖泊的住宅相對價(jià)格更高些，而年代較長的價(jià)格價(jià)格則偏低。同時(shí)，住宅面積、客廳臥室數(shù)量以及是否是學(xué)區(qū)、是否通透、房屋層數(shù)等都會直接影響到住宅價(jià)格。以下就主要變量進(jìn)行分析：

3.2.1 面積（S）變量

當(dāng)變量系數(shù)達(dá)到0.931時(shí)，住宅面積如增加1%，其總價(jià)會增加0.931%左右。這就證明，隨著住宅面積的增加，購房者的購買力對當(dāng)前價(jià)格水準(zhǔn)影響偏弱。

3.2.2 是否位于學(xué)區(qū)范圍內(nèi)（E）的變量

當(dāng)變量系數(shù)達(dá)到0.221，學(xué)區(qū)住宅價(jià)格會遠(yuǎn)高于其他區(qū)域住宅價(jià)格，通常超出其他區(qū)域24.7%左右。

3.2.3 是否位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域（NC）的變量

通過計(jì)算，如果住宅所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)較好會與之較差的高出34.4%左右。這種數(shù)字差異反映出該因素對住宅價(jià)格的直接影響。

3.2.4 距離最近的河流或湖泊的距離（DR）的變量

實(shí)際證明，住宅距離湖泊等距離的增加會直接影響房屋總價(jià)，通常，每增加1%總價(jià)會降低0.018%左右。因此，一般普通住宅價(jià)格對周圍生活環(huán)境敏感度不高。

3.2.5 變量NS，房屋是否南北通透

轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)證明，同等條件下，如果南北通透，其價(jià)格會高出非通透住宅的4.1%左右。

4 城市軌道交通對沿線住宅的影響

4.1 軌道交通影響住宅價(jià)格的理論基礎(chǔ)

4.1.1 區(qū)位因素

該理論因素是城市核心經(jīng)濟(jì)理論之一，住宅價(jià)格與交通成本之間有關(guān)系密切，因此，軌道交通因素就成為特征模型中的重要構(gòu)成。軌道交通是否便捷也直接反映出住宅區(qū)域位置的區(qū)位優(yōu)勢是否明顯。因此，該因素直接影響著土地價(jià)格與住宅價(jià)格。

4.1.2 地租地價(jià)因素

由于土地的更急不同，直接造成了地租的級差。軌道交通可在某種程度上提升城市的價(jià)值，因此屬于租Ⅱ。

4.1.3 城市土地的增值因素

由于城市政府部門不斷加大公共設(shè)施的投入，造成土地收益率的逐漸增加。因此，軌道交通大大提升了土地的利用價(jià)值。

4.1.4 房地產(chǎn)價(jià)值因素

住宅價(jià)格究其本質(zhì)反映的是房地產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而以買賣的成交價(jià)和租金的形式體現(xiàn)出來。所以，我們研究住宅價(jià)值變化依據(jù)的是價(jià)格的增幅。

4.2 城市軌道交通影響住宅價(jià)格的主要研究方法

城市軌道交通附近區(qū)域住宅價(jià)值影響分析主要有：交通成本模型、特征價(jià)格模型以及地價(jià)函數(shù)法。研究表明，軌道交通直接產(chǎn)生住宅生產(chǎn)溢價(jià)，并且隨著與主城區(qū)距離的由近及遠(yuǎn)直接造成價(jià)格的上浮。因此，相對偏遠(yuǎn)的區(qū)域?qū)壍澜煌ǖ囊蕾囆愿鼜?qiáng)。主城區(qū)由于交通方式較多，依賴程度反而會有所弱化。隨著與軌道交通站點(diǎn)距離的增加和出行時(shí)間的增加，其影響程度也會逐漸弱化。

5 結(jié)語

綜上所述，我國住宅價(jià)格的特征價(jià)格模型影響因素眾多，住宅所在區(qū)域、學(xué)區(qū)房、城市軌道交通等成為影響價(jià)格的主要指標(biāo)。由于該項(xiàng)研究在我國剛剛起步，需要我們逐漸深入的研究才能更好的以數(shù)字化指標(biāo)反映出最終的住宅價(jià)格。

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