公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性商業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)用

沈艷

摘 要：公允價(jià)值的引入改變了準(zhǔn)則中采用歷史成本計(jì)量占主導(dǎo)地位的現(xiàn)狀。其運(yùn)用越來(lái)越規(guī)范。至今CAS 3實(shí)施已經(jīng)八年有余，我國(guó)僅有少數(shù)上市公司選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，這一情況與西方截然相反。本文通過(guò)探討投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是否適用于我國(guó)市場(chǎng)，公允價(jià)值的評(píng)估是否具有可靠性，以期對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)理論和實(shí)踐的發(fā)展有所裨益。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量；投資性房地產(chǎn)

CAS 3實(shí)施至今已有八年多時(shí)間，A股上市公司仍然只有極少數(shù)（4.6%）選擇采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，絕大多數(shù)都固守成本模式，放棄了新準(zhǔn)則賦予的新選項(xiàng)。本文基于上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的情況，分析了上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的現(xiàn)狀和動(dòng)因。

一、公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀

1.應(yīng)用公允價(jià)值的企業(yè)數(shù)量少

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資本市場(chǎng)環(huán)境的原因，國(guó)內(nèi)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的經(jīng)濟(jì)后果相關(guān)研究起步較晚，根據(jù)何建國(guó)等（2014）關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)中的規(guī)模的研究，雖然上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)越來(lái)越多，但使用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)非常少。許多擁有投資性房地產(chǎn)且所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、公允價(jià)值能夠確定的企業(yè)也不釆用公允價(jià)值。有些同時(shí)在內(nèi)地和香港上市的公司本是最有條件釆用公允價(jià)值模式的，但是它們依然釆用成本模式。這些說(shuō)明不是沒(méi)有條件采用公允價(jià)值，而是另有考慮。

2.公允價(jià)值確定方法不統(tǒng)一

我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定了釆用公允價(jià)值模式的條件，但是對(duì)于公允價(jià)值的確定方法并沒(méi)有做統(tǒng)一的規(guī)定，所以在實(shí)際應(yīng)用中，有的公司采用專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格；有的公司釆用第三方公布的調(diào)查報(bào)告；有的公司參考類似市場(chǎng)價(jià)格自行確定。雖然每一種方法都參考了市場(chǎng)因素，但免不了受到人為因素的影響，帶有較強(qiáng)的主觀性。所謂的公允價(jià)值是不是真正的公允價(jià)值值得商榷。

二、企業(yè)較少采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因

1.公允價(jià)值模式會(huì)加劇公司資產(chǎn)與利潤(rùn)的波動(dòng)

公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)在每個(gè)會(huì)計(jì)期末編制報(bào)表時(shí)都需要按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值隨著市場(chǎng)狀況的變化而變化，這就加大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況的不穩(wěn)定性，這種變化超出管理層的控制范圍，在一定程度上會(huì)掩蓋管理層的能力和作為。通常企業(yè)都希望向投資者傳遞一個(gè)企業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)的信號(hào)，如果釆用公允價(jià)值計(jì)量模式，一切都不在掌控之中，對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)壓力甚大。

2.公允價(jià)值難以取得且獲取成本高

釆用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)只需要在初始成本的基礎(chǔ)上按期計(jì)提折舊或攤銷，且資產(chǎn)的賬面價(jià)格與計(jì)稅基礎(chǔ)一致，期末不需要為了納稅調(diào)整凈利潤(rùn)。而采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，需要在每一個(gè)會(huì)計(jì)期末確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。此外企業(yè)為了提高公允價(jià)值的可信度，需要聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并出具評(píng)估報(bào)告。企業(yè)每年需要支付較高的評(píng)估費(fèi)用，增加經(jīng)營(yíng)成本。

3.公允價(jià)值操作指南的缺乏

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡管對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用條件、確定方法有一定的規(guī)定，但準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的實(shí)施和操作規(guī)定都過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏詳細(xì)的操作指南。比如準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)用公允價(jià)值的條件之一是要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，但怎樣的市場(chǎng)才算活躍，準(zhǔn)則并未做詳細(xì)的說(shuō)明。另一個(gè)條件中同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，但影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素太多，同一棟樓中的不同樓層價(jià)格都是有差別的。準(zhǔn)則并未限定公允價(jià)值的計(jì)量依據(jù)，導(dǎo)致在實(shí)際中企業(yè)確定公允價(jià)值的方法各式各樣，有的采用評(píng)估價(jià)格，有的釆用市場(chǎng)類比價(jià)格，還有的釆用第三方調(diào)查報(bào)告。計(jì)量依據(jù)的不統(tǒng)一會(huì)降低公允價(jià)值的可比性。這些問(wèn)題準(zhǔn)則都沒(méi)有提到。

三、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議

1.改進(jìn)我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

準(zhǔn)則應(yīng)該完善公允價(jià)值應(yīng)用條件的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于什么條件下可以采用應(yīng)用公允價(jià)值模式給予更清晰地界定。另外公允價(jià)值的確定方法也需進(jìn)一步的完善，特別是在不活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)下公允價(jià)值如何估計(jì)。對(duì)于公允價(jià)值的估值原則、具體模型、參數(shù)的確定等建立一定的標(biāo)準(zhǔn)，提高公允價(jià)值確定方法的可信度。

2.完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

目前多數(shù)企業(yè)釆用評(píng)估價(jià)格作為確定公允價(jià)值的基礎(chǔ)，因此公允價(jià)值的完善離不開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展。作為獨(dú)立的第三方，提供的信息更加獨(dú)立可靠，因此應(yīng)引進(jìn)第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。但對(duì)于第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)等應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，必須得到相關(guān)部門的認(rèn)證方可開(kāi)展業(yè)務(wù)。對(duì)于機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的專業(yè)資格定期進(jìn)行審查。

3.規(guī)范信患披露制度

我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)于披露的規(guī)定過(guò)于寬泛和簡(jiǎn)單，導(dǎo)致上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)信息披露不規(guī)范、隨意性強(qiáng)，有些甚至未披露公允價(jià)值的確定方法。這種隨意的信息披露，使得投資者不能獲取完整的信息，使得監(jiān)管部門缺少了監(jiān)管的證據(jù)。準(zhǔn)則必須進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)相關(guān)的信息披露。公允價(jià)值模式下，必須披露公允價(jià)值的確定方法，聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法、依據(jù)的假設(shè)、證據(jù)來(lái)源等。

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