房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

王帥 內(nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

王帥 內(nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程的迅速發(fā)展，呈現(xiàn)出高速蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正在朝著規(guī)?；?jīng)營(yíng)的方向邁進(jìn)。但是，隨著近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境受到了前所未有的挑戰(zhàn)。同時(shí)，面對(duì)土地費(fèi)用過(guò)高、自有資金不足等這些成本問(wèn)題的暴露，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須十分重視和控制房地產(chǎn)成本，只有這樣，才能使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走上一條健康、穩(wěn)定之路。

成本控制 費(fèi)用管理 合同管理 自有資金

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的主要問(wèn)題

（一）前期準(zhǔn)備階段的土地費(fèi)用過(guò)高

在我國(guó)住房制度改革以前，土地征收成本占總成本比例可以說(shuō)微乎其微。改革后，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者逐漸地利用各種手段跑地買地已成為現(xiàn)實(shí)。表面上看，是為了降低企業(yè)的開發(fā)成本，實(shí)則是增加了企業(yè)的高額利潤(rùn)。住房制度改革以后，政府越來(lái)越理性地認(rèn)識(shí)到土地資源的稀缺性及對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展的重要性，因此展開了與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的博弈，并加大對(duì)土地的宏觀調(diào)控力度，從而把土地的價(jià)格越炒越高。在探討其土地征用的成本控制方面比較艱難，這主要由于地區(qū)的不同而存在較大的差別。個(gè)別地區(qū)制定了地方土地法規(guī)，地方政府具有操縱價(jià)格的權(quán)利。雖然企業(yè)制定了項(xiàng)目計(jì)劃書，進(jìn)行了對(duì)項(xiàng)目投資的估算，但并未起到實(shí)質(zhì)性作用，對(duì)于成本控制設(shè)定的目標(biāo)，形同虛設(shè)。

（二）建設(shè)階段合同控制機(jī)制不嚴(yán)密，成本上升

伴隨我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的逐步完善，企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，越來(lái)越凸顯出合同作用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理機(jī)制，由合同體系來(lái)決定，通過(guò)合同，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目任務(wù)展開分解與委托，由此來(lái)達(dá)到對(duì)項(xiàng)目控制的目的，其包含對(duì)開發(fā)全過(guò)程的成本費(fèi)用控制。因此，合同管理是對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行控制的重要手段。公司在簽訂合同時(shí)如有不真實(shí)情況出現(xiàn)，會(huì)導(dǎo)致合同上的付款金額與公司的現(xiàn)有金額和未來(lái)資金計(jì)劃不統(tǒng)一，導(dǎo)致合同與資金脫節(jié)，給企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)造成營(yíng)諸多的影響。

（三）自有資金不足，財(cái)務(wù)費(fèi)用支出偏高

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)過(guò)程中的每個(gè)階段都需要龐大的資金支持：發(fā)展初期需要資金開發(fā)項(xiàng)目，發(fā)展期間需要資金維持項(xiàng)目，發(fā)展到一定階段后，需要資金擴(kuò)大規(guī)模以便進(jìn)一步發(fā)展。由于歷史原因，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多自有資金不足，主要依靠銀行貸款或民間融資來(lái)獲取項(xiàng)目開發(fā)資金，很像是“借雞生蛋”的情形，反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，則是資產(chǎn)負(fù)債率偏高，這也是導(dǎo)致企業(yè)成本上升不容忽視的因素之一。企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目完工后，一旦不能將其產(chǎn)品按計(jì)劃銷售，勢(shì)必造成“雞飛蛋打”的局面，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)缺乏有效保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制對(duì)策及建議

（一）有效控制土地費(fèi)用，土地征用應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行

國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)制定統(tǒng)一的城鎮(zhèn)土地征用條例和統(tǒng)一的農(nóng)村土地征收條例。擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)行的使用價(jià)值，由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)核定其綜合價(jià)值，將擁有使用權(quán)的單位或個(gè)人得到同等或相當(dāng)于使用價(jià)值的補(bǔ)償即可，在保障單位或個(gè)人利益的同時(shí)必須體現(xiàn)國(guó)家法律的強(qiáng)制性原則。在制定適用于新時(shí)期的土地法規(guī)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人買賣土地的使用權(quán)，從而使集體經(jīng)濟(jì)利益和國(guó)家利益，不被有關(guān)單位和個(gè)人竊取。這樣才能解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地征用成本的真實(shí)性，才能保證我國(guó)城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，才能以比較合理的房?jī)r(jià)惠及全體居民，才能體現(xiàn)國(guó)家權(quán)力與公民利益是保持一致的關(guān)系。

（二）嚴(yán)格控制建設(shè)階段成本，加強(qiáng)合同管理機(jī)制

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，合同管理是成本管理的重要環(huán)節(jié)。具體應(yīng)做到以下幾方面：首先，為了加強(qiáng)合同的動(dòng)態(tài)和及時(shí)管理機(jī)制，相關(guān)人員要做到對(duì)合同的執(zhí)行進(jìn)行持續(xù)追蹤，形成合同的流程管理機(jī)制。其次，國(guó)家應(yīng)該完善合同管理制度，加大對(duì)虛假合同的處罰力度，避免不真實(shí)的憑證的出現(xiàn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定內(nèi)部自控制度，建立自控管理責(zé)任機(jī)制，讓制造虛假的責(zé)任人員受到嚴(yán)厲的懲處。最后，開發(fā)企業(yè)在簽訂工程建筑合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)與具備法律能力的建筑單位簽訂合同，堅(jiān)決抵制與不具備建筑資質(zhì)的單位或個(gè)人簽訂建筑合同，從源頭上加以有效的控制，進(jìn)而達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本目的。

（三）加強(qiáng)自有資金管理，實(shí)現(xiàn)成本事中、事后控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用貫穿于整個(gè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程，企業(yè)既要保證具有充足的資金使項(xiàng)目順利進(jìn)行，又要合理地降低資金使用成本。這就需要財(cái)務(wù)人員做好對(duì)預(yù)算與執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督的事中控制，也要在事后對(duì)成本控制計(jì)劃和具體的支出項(xiàng)目進(jìn)行核對(duì)，從而達(dá)到成本的事后控制。此外，企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目較多情況下，可以轉(zhuǎn)型開辦股份制企業(yè)，從而降低公司整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)高額的財(cái)務(wù)費(fèi)用，真正買單的還是購(gòu)房者，這也是樓市價(jià)格居高不下的原因之一。如果考慮企業(yè)轉(zhuǎn)型，建立股份制企業(yè)，可以吸收社會(huì)資金，不僅解決了部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金不足的問(wèn)題，也降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制涉及很多會(huì)計(jì)主體以及法律因素和認(rèn)知因素，其在建設(shè)過(guò)程中雖然有著細(xì)致的分工和相互間的協(xié)作關(guān)系，以及嚴(yán)格的規(guī)章制度，但是一旦出現(xiàn)失誤，就很可能會(huì)造成全盤皆輸?shù)木置?。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在國(guó)家的法律框架內(nèi)嚴(yán)格履行相關(guān)的法律法規(guī)。在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)主體規(guī)范化、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，解決房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制問(wèn)題是企業(yè)蓄積發(fā)展優(yōu)勢(shì)的持久動(dòng)力。

［1］崔秀娟，房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施［J］.企業(yè)改革與管理，2015（12）.

［2］許晨曦，淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制［J］.中國(guó)連鎖，2014（07）.

［3］羅鈞，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制［D］.天津大學(xué)，2013（10）.

［4］Paul C Finnirello. New Directions in Project Management ［M］.Auerbach Publications，2011.