沈北地鐵商業(yè)地產項目地塊分析

佟琳 姚遠 沈陽工程學院

沈北地鐵商業(yè)地產項目地塊分析

佟琳 姚遠 沈陽工程學院

隨著各中心城市地鐵項目的建設，地鐵經濟越來越受到人們的重視，尤其是地鐵商業(yè)地產項目，本文在對沈北地鐵商業(yè)地產項目地塊現狀分析的基礎上，給出了沈北地鐵商業(yè)地產項目道義地塊的SWOT分析，以期為沈北地鐵商業(yè)地產的開發(fā)提供借鑒。

地鐵商業(yè)地產 地塊分析 現狀 SWOT

一、引言

沈北新區(qū)（原新城子區(qū)）是沈陽九大市轄區(qū)之一，地處沈陽三環(huán)北郊，位于沈陽、大連、長春、哈爾濱“東北城市走廊”中部，南靠沈陽市區(qū)，北隔遼河、萬泉河與鐵嶺、法庫縣相望，東與撫順市、鐵嶺縣毗鄰，西接遼西走廊，與新民市、于洪區(qū)相連。沈北新區(qū)是連接吉林、黑龍江和內蒙古三省區(qū)的黃金通道和”東北城市走廊”的樞紐重地。區(qū)內有遼寧大學、中國醫(yī)科大學、沈陽航空航天大學、沈陽師范大學、沈陽工程學院、遼寧傳媒學院、中國醫(yī)科大學沈北校區(qū)等數十所高校，被譽為沈北大學城。目前，沈北新區(qū)處于開發(fā)階段，房價、物價相對其他區(qū)域較低，且土地供應量較大，是一些剛剛畢業(yè)的大學生、外來務工人員，和其周邊地區(qū)原有居民在沈陽定居的首選。沈陽地鐵二號線的開通帶動了沈北地區(qū)的經濟發(fā)展，也為沈北地區(qū)的地鐵商業(yè)地產項目開發(fā)提供了基礎。

二、沈北地鐵商業(yè)地產項目地塊現狀

目前，沈北地區(qū)商業(yè)已經初步成型，已經可以滿足附近的居民及學生的生活需求，如何才能從這樣的市場環(huán)境中找到自己的商業(yè)機會，商家經營差異化、突出特設、經營賣點創(chuàng)新是其發(fā)展的必要條件。沈北地區(qū)主要商業(yè)集中在道義商圈，該商圈是沈北地區(qū)的核心地帶且緊鄰大學城。針對近13萬在校大學生的資源，以學生為主導，附帶服務周邊年輕居民，市場中還尚沒有充分滿足這種形態(tài)群體需求的商業(yè)項目。商圈中缺少具有代表性的特色餐飲，現在大多數已普遍的流動性的小吃為主，由于大學生是來自中國各地，離家遠的學生長久不能回家，如果能在本地區(qū)擁有家鄉(xiāng)特色餐飲，肯定能夠吸引大學生去消費。商家完全可以從受教育程度高、追求前衛(wèi)消費等消費特點來定位商業(yè)項目。

同時，在政府全力將沈北新區(qū)打造成商業(yè)旅游區(qū)的政策指導下，沈北新區(qū)將被塑造成富有生機又有魅力的新城，由于地鐵二號線的延伸線的發(fā)展，可以將沈北地區(qū)打造成具有地方特色，使之成為生態(tài)旅游、商業(yè)發(fā)展、文化特色于一體的城市活動區(qū)。北延長線的再建設，極大程度的方便了人們的出行，對于沈北新區(qū)商業(yè)市場產生了極大的積極影響，將會使沈北新區(qū)的商業(yè)產生驚人的變化。

三、沈北地鐵商業(yè)地產項目道義地塊SWOT分析

針對沈北地鐵商業(yè)地產項目道義地塊進行SWOT分析，以指導項目定位。

（一）優(yōu)勢

（1）區(qū)位優(yōu)勢：道義區(qū)域距離市區(qū)較近，區(qū)域交通較其他區(qū)域方便，發(fā)展速度也較快；（2）配套優(yōu)勢：商貿中心、醫(yī)院、銀行、餐飲娛樂等設施較為齊全；（3）交通優(yōu)勢：目前有公交線路9條，地鐵二號線延長線至此，且沈陽到鐵嶺的城際鐵路起點源于此；（4）人口優(yōu)勢：該區(qū)域人口比虎石臺、輝山農高區(qū)多，人口具有數量優(yōu)勢，且該區(qū)域一直以來就是人口聚集區(qū)，使得該區(qū)域具有一定的發(fā)展基礎；（5）大學城帶動：該區(qū)域已經形成了成熟的大學城教育基礎；大學在校師生13萬人，每年畢業(yè)生4萬人，大學生是其發(fā)展相關商業(yè)項目最重要的對象和資源。

（二）劣勢

（1）目前道義商圈有積家、華潤萬家、福瑞佳三足鼎立，覆蓋高中低檔商品，但商場和沿街商鋪經營同質化嚴重，特色稀少、經營創(chuàng)新普遍不足；（2）近13萬在校生的消費資源，這個群體有著年輕、受教育程度高、消費選擇多樣性等特點，目前尚沒有能夠充分滿足這部分群體需求商業(yè)項目和商業(yè)規(guī)模；（3）優(yōu)勢資源利用不足，新興業(yè)態(tài)融合有待提升，溫泉養(yǎng)生、文化旅游、智能終端及移動互聯網等具有區(qū)域比較優(yōu)勢的產業(yè)資源開發(fā)利用不足，未充分發(fā)揮對新區(qū)服務業(yè)發(fā)展的推動作用，科技、文化、現代信息技術與傳統服務業(yè)態(tài)之間的融合度有待于進一步提升。

（三）機會

（1）沈北大開發(fā)，周邊各種配套相繼完善，共享大學城及其周邊設施；（2）軌道交通及路網的進一步完善可為項目區(qū)域帶來更多的人氣；（3）沈北新區(qū)道義大街匯集了眾多大學，學生人口密集為道義大街經濟的繁榮發(fā)展提供了一個良好的機會；（4）同類地鐵商業(yè)的成敗案例為本項目提供示范與啟迪；（5）沈北政策寬松，土地供應充足，生態(tài)環(huán)境好，市場潛力大；（6）突出的區(qū)位優(yōu)勢為沈北新區(qū)借助沈陽母城強大的輻射力和資源優(yōu)勢，帶動沈陽經濟區(qū)發(fā)展，服務輻射東北地區(qū)乃至全國創(chuàng)造了有利的優(yōu)勢條件。

（四）威脅

（1）各類商業(yè)態(tài)勢的競爭對手已經在市場上找到了定位，并形成較高的進入壁壘；（2）其他同類綜合型商場的出現與擴張，為本項目的啟動帶來較多的威脅；（3）主要購買力為大學生，購買力較弱，阻礙了市場的發(fā)展。

［1］徐劍鋒.廣州AM地鐵商業(yè)地產項目市場分析及定位研究［D］.廣西大學，2008.

［2］沈北新區(qū)政府網：http://www.nsy.gov.cn/ index.html.

［3］王廣平.我國商業(yè)地產項目的風險分析［J］. 金融經濟.2009.

［4］葉仁俊.對商業(yè)地產項目的成本控制分析［J］. 現代商業(yè).2010.

［5］張軍，殷青.商業(yè)地產項目建筑創(chuàng)作的經濟分析與思考［J］.商業(yè)研究，2009.

［6］賀朝暉.商業(yè)地產項目全壽命周期成本的價值分析決策模型［J］.價值工程，2008.

［7］尹鵬.楊仁樹.丁日佳.王文博.基于灰色關聯分析的商業(yè)地產項目系統風險評估［J］.中國經貿導刊.2012

［8］余凡.基于波特五力分析法的商業(yè)地產項目定位研究——以蘇州工業(yè)園區(qū)某商業(yè)地產為例［J］. 中國商貿，2014.

佟琳（1995-），女，工程管理專業(yè)本科生在讀。主要研究方向：工程管理、房地產開發(fā)與經營；姚遠（1981-），男，遼寧沈陽人，博士研究生，講師。主要研究方向：工程項目管理。

沈陽工程學院大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練計劃項目（項目編號：201511632138）。