關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務(wù)籌劃的探討

謝春龍

引言

房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅務(wù)籌劃工作最早是在西方國家發(fā)起開展的，目前為止，國外已有很多相關(guān)方面的書籍及論著，并且還在不斷的發(fā)展和延伸。近些年來，隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，國民經(jīng)濟水平也不斷的提高，我國也開始全面開展實施稅務(wù)籌劃相關(guān)方面的工作的推行及指導(dǎo)，對于稅收制度也逐漸健全，相關(guān)領(lǐng)域的專家在國外研究的基礎(chǔ)上開始了我國稅務(wù)籌劃的研究，并取得了一定的研究成果，推動了我國稅務(wù)籌劃事業(yè)的發(fā)展。

近幾年來，國家在政策上開始加大對房地產(chǎn)開發(fā)公司實施宏觀調(diào)控及壓縮，造成了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)部的混亂，這在一定程度上阻礙了其自身及國家經(jīng)濟的良好發(fā)展。為了提高經(jīng)濟效益，已有一部分公司在生產(chǎn)經(jīng)營管理方式和融資等方面實施了相關(guān)的籌劃工作，以期能在激烈的行業(yè)競爭中最大限度的減少成本，提高公司的核心競爭能力，獲得效益的最大化;但是，面對如此之大的經(jīng)濟及競爭壓力，有一些公司為了取得更高的利潤而出現(xiàn)了偷稅、漏稅等行為，違反了國家的相關(guān)法律法規(guī)，在很大程度上影響了公司的企業(yè)形象，阻礙了公司的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務(wù)籌劃的概念及其特點

(一)概念

稅務(wù)籌劃是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律法規(guī)的前提下，通過對納稅主體的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先的安排，以達到少繳稅或遞延繳稅目標的一系列謀劃活動。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)財務(wù)優(yōu)化管理而開展的一種活動，是納稅人在稅法相關(guān)規(guī)范的指導(dǎo)下為減輕公司稅負，實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標的籌劃、對策和安排的活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容，通過規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價格等方式達到減稅的目的。

(二)特點

1、合法性。房地產(chǎn)開發(fā)公司進行稅務(wù)籌劃的所有步驟及措施都是在稅收法律許可的范圍內(nèi)進行，即是遵守稅收法、不違反稅收法。合法是稅務(wù)籌劃的前提，當存在多種可選擇的納稅方案時，納稅人可以利用對稅法的熟識、對時間技術(shù)的掌握，做出納稅最優(yōu)化的選擇，從而降低稅負。

2、籌劃性?；I劃性是指在納稅行為發(fā)生之前，對經(jīng)濟事項進行規(guī)劃、設(shè)計、安排，達到減輕稅收負擔(dān)的目的。一般納稅義務(wù)通常具有滯后性，企業(yè)的納稅行為通常是在企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)生之后才產(chǎn)生;所以企業(yè)有足夠的時間設(shè)計一個最優(yōu)方案，以最大化的減輕稅收負擔(dān)。

3、目的性。房地長開發(fā)行業(yè)進行稅務(wù)籌劃最主要的目的就是減輕稅收負擔(dān)，還存在一些次要的目的，如:避免不必要的經(jīng)濟或名譽損失、實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險等。

4、風(fēng)險性。稅務(wù)籌劃的最初目的是為了獲得稅收收益，但是在實際操作中，往往不能達到預(yù)期效果，這與稅收籌劃的成本和稅務(wù)籌劃的風(fēng)險有關(guān)。

5、多維性。從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營活動的整個過程，只要涉及到資金和稅金運轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該進行稅務(wù)籌劃。從空間上看，稅務(wù)籌劃不應(yīng)該僅僅限于本企業(yè)進行，還可以與其他企業(yè)聯(lián)合進行，并在此過程中不斷的吸取經(jīng)驗，尋求進步。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種有:營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅城建附加稅、教育附加稅等;如果涉及到占用耕地還有耕地占用稅;若房子用于出租或者自營，還需繳納房產(chǎn)稅。以下主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩大稅種:營業(yè)稅和土地增值稅。

1、營業(yè)稅。營業(yè)稅在建筑業(yè)的征稅范圍主要是:建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)。自建的自用房屋，不征收營業(yè)稅;但是將自建房屋對外進行銷售，涉及建筑與銷售不動產(chǎn)兩個應(yīng)稅行為，所以應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

2、土地增值稅。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種賦稅，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。其納稅人為為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的個人和單位。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)存問題及解決措施

(一)房地產(chǎn)開發(fā)公司對稅務(wù)籌劃的重視程度不夠，認識較低

對于很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，有絕大多數(shù)尚未意識到稅務(wù)籌劃的重要性，片面的認為企業(yè)內(nèi)部有專業(yè)的財務(wù)會計部門就可以保證資金的良好運轉(zhuǎn)，不需要再進行稅務(wù)籌劃，從而導(dǎo)致了企業(yè)的發(fā)展停滯不前。

針對以上的情況，首先應(yīng)該提高房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)者或管理者對稅務(wù)籌劃的重視程度，充分利用“領(lǐng)導(dǎo)者意志”，以上級帶動下級的形式，提高全員對稅務(wù)籌劃的重視程度。此外，還應(yīng)結(jié)合稅務(wù)籌劃的相應(yīng)特點及與其他部門的區(qū)分，明確各個部門的職責(zé)和權(quán)限，避免出現(xiàn)職責(zé)不清等問題。

(二)稅務(wù)籌劃工作的專業(yè)性較差

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司尚未成立獨立的稅務(wù)籌劃部門，并且缺少相應(yīng)的專業(yè)性較強的稅務(wù)籌劃員工。對于目前稅務(wù)籌劃的工作人員來說，很多人還未對稅務(wù)籌劃工作相應(yīng)的知識進行深入系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，對很多理論與實踐技術(shù)都很生疏，平時工作范圍只是制作一些簡單的財務(wù)報表和申報書等，遇到深層次的稅務(wù)籌劃問題會出現(xiàn)手足無措的狀況。

針對以上問題，首先房地產(chǎn)開發(fā)公司在招聘員工的時候在稅務(wù)籌劃方面應(yīng)該進行嚴格的篩選，對家族人員的招聘和選擇也應(yīng)該慎重而為;其次，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該對已有的或新進的稅務(wù)籌劃相關(guān)員工進行專業(yè)理論知識和、實踐技能以及職業(yè)道德培訓(xùn)，提高稅務(wù)籌劃員工的整體素質(zhì)，使其能夠更好的服務(wù)于公司。

(三)對于稅務(wù)籌劃內(nèi)容界定不清晰

目前，國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行稅務(wù)籌劃的過程中并未完全掌握稅務(wù)籌劃的核心，而將稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等違法行為相混淆。偷稅，即是只納稅人完成了自己繳納的稅務(wù)事項之后，利用非法手段隱瞞本應(yīng)繳納的各項稅務(wù)未繳納的現(xiàn)象;漏稅，即是指由于納稅人缺乏對稅務(wù)的正確認識，對稅法的相關(guān)規(guī)定了解不夠多，從而導(dǎo)致出現(xiàn)應(yīng)該繳納的稅務(wù)未被繳納的現(xiàn)象;以上兩種行為都屬于違法行為，而與稅務(wù)籌劃無任何直接聯(lián)系。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅務(wù)籌劃應(yīng)與國家政策相適應(yīng)，不能出現(xiàn)一味的追求高效益而忽視了國家相應(yīng)法律法規(guī)的現(xiàn)象，這樣會極大的影響該企業(yè)后續(xù)的發(fā)展。

針對于以上的問題，本文認為首先應(yīng)該強化的是公司員工對于稅務(wù)籌劃的認識程度，明確稅務(wù)籌劃的相應(yīng)概念及范圍等，避免出現(xiàn)與其他違法納稅行為相混淆的現(xiàn)象。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行稅務(wù)籌劃的過程中更，應(yīng)充分考慮國家相應(yīng)的法律法規(guī)，避免出現(xiàn)違法納稅行為，以維持公司良好的社會形象。

［1］王麗.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃探析.稅務(wù)籌劃，2014(02).

［2］曹秋延.對當前企業(yè)納稅籌劃的探討.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010(24).

［3］劉東波.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃探析 ［J］.財會通訊，2011(1).