我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及化解策略

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，房地產(chǎn)市場的活躍對于改善居民居住條件、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象使我國本來就不健全的金融機(jī)構(gòu)面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。如何加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理，保障信貸資金安全，維護(hù)金融體系穩(wěn)定，筆者從房地產(chǎn)信貸管理制度及風(fēng)險防范機(jī)制等方面提出幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：信貸；房地產(chǎn)信貸；信貸風(fēng)險管理

信貸是貨幣價值的一種讓渡形式，是貨幣價值運(yùn)動的一種特殊形式。它有廣義和狹義之分，廣義的信貸應(yīng)該包括吸收存款和發(fā)放貸款兩方面的內(nèi)容，而狹義的信貸只是指發(fā)放貸款。本文研究的信貸主要是指狹義的信貸，也就是就發(fā)放貸款這個方面進(jìn)行研究。作為銀行信貸，它是指銀行為了開展貸款業(yè)務(wù)獲取貸款利息而進(jìn)行的相關(guān)的經(jīng)營活動，信貸是銀行運(yùn)作資金的主要形式。

所謂房地產(chǎn)信貸，是指商業(yè)銀行以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)商品消費(fèi)者為服務(wù)對象，針對房地產(chǎn)市場生產(chǎn)活動和商品房購買活動而發(fā)放貸款的經(jīng)營行為。從房地產(chǎn)信貸的實(shí)質(zhì)來看，它實(shí)際是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)通過相應(yīng)營運(yùn)手段，將社會閑散資金籌集起來，進(jìn)而將其一定期限內(nèi)的支配權(quán)有條件有代價地讓渡給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)商品消費(fèi)者的一種行為。

1 我國房地產(chǎn)信貸存在的問題

我國開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)主要是大中型商業(yè)銀行，它們資金實(shí)力雄厚，有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。我國商業(yè)銀行直接受到我國中央銀行即中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的嚴(yán)密監(jiān)控，這也有利于降低我國爆發(fā)房地產(chǎn)信貸危機(jī)的可能性，這些是我國房地產(chǎn)信貸的特點(diǎn)決定的有利方面。但是我國房地產(chǎn)開發(fā)所投入的資金實(shí)際上絕大部分直接來源于商業(yè)銀行（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款）或間接來源于商業(yè)銀行（消費(fèi)者借入住房抵押貸款預(yù)付給開發(fā)商、承包房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工企業(yè)借入流動資金貸款墊支到開發(fā)項(xiàng)目中），使房地產(chǎn)信貸風(fēng)險高度集中于大中型商業(yè)銀行，而又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的手段和途徑，巨大的風(fēng)險基本上不能象美國一些發(fā)達(dá)國家那樣向廣大證券持有人轉(zhuǎn)移，因此如果我國房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域潛伏的風(fēng)險一旦大規(guī)模爆發(fā)，就將導(dǎo)致極其嚴(yán)重的金融危機(jī)，沉重打擊我國的金融業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)。

我國國務(wù)院、中央銀行和監(jiān)管部門高度警惕房地產(chǎn)市場風(fēng)險、嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的正確態(tài)度與采取的一系列調(diào)控措施，使我國到目前為止沒有發(fā)生嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸危機(jī)。但我國客觀存在的上述不利方面要求我們必須正視房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域存在的問題和風(fēng)險因素。

具體來說，我國房地產(chǎn)信貸存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1 低利率政策成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的助推劑

從1997年以來，政府為應(yīng)對東南亞金融危機(jī)，刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國人民銀行采取了相應(yīng)的支持措施。這些措施主要是以調(diào)整利率和存款準(zhǔn)備金率為手段。從1997年以來，中國人民銀行不斷下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，1年期貸款利率從1997年10.08%下調(diào)到2002年的5.31%；法定存款準(zhǔn)備金率從1998年的13%下調(diào)到2003年的6%。雖然中國人民銀行在2004年開始輕微上調(diào)貸款利率和法定存款準(zhǔn)備金率，但是，由于我國貨幣政策效應(yīng)的傳導(dǎo)有一段時滯期，一般為8～14個月，在這一段時間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以付出較低成本就輕松地從銀行獲得貸款。

1.2 利率調(diào)整有一定效果但不夠理想

近幾年的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象始于2006年，在經(jīng)濟(jì)過熱的背景下，國內(nèi)出現(xiàn)通貨膨脹跡象，物價上漲現(xiàn)象較為嚴(yán)重。為了控制通貨膨脹，抑制經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，中國人民銀行自2006年以來已經(jīng)多次對存貸款利率進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，5年期以上住房貸款利率上調(diào)了兩個多百分點(diǎn)。同時，中國人民銀行還多次調(diào)整法定存款準(zhǔn)備金率，曾經(jīng)將銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)到17.5%的高水平位置。此外，為了抑制經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸的管理，中國人民銀行在2007年還同銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了兩份文件，文件要求對國內(nèi)房地產(chǎn)市場加強(qiáng)管理，特別是對房地產(chǎn)信貸提出了具體要求。在政府宏觀調(diào)控政策的影響下，經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象得到較為有效的抑制，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)理性回歸的跡象，2008年，國內(nèi)大部分地區(qū)房價出現(xiàn)下滑趨勢，成交量也有所減少，市場一度陷入低迷狀態(tài)。從2009年第二季度開始，房價上升越來越快，商品房成交量也有所增加，特別是在二線城市，房價不斷呈現(xiàn)上漲趨勢，似有與一線城市一較高下的趨勢，國內(nèi)房地產(chǎn)市場 “泡沫”進(jìn)一步發(fā)展，在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險重新抬頭而且引起中央政府的高度警惕。

1.3 缺乏有效監(jiān)管的金融創(chuàng)新刺激了房地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn)

為推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，刺激消費(fèi)者個人信貸，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信貸方面進(jìn)行了金融創(chuàng)新的探索。但是，我國的金融創(chuàng)新沒有相應(yīng)的分散風(fēng)險的證券化產(chǎn)品，所有潛藏于金融創(chuàng)新的風(fēng)險都只能由金融機(jī)構(gòu)獨(dú)立承擔(dān)。同時，我國相關(guān)機(jī)構(gòu)也沒有對金融創(chuàng)新產(chǎn)品實(shí)施有效監(jiān)管的機(jī)制和措施，這也使某些金融創(chuàng)新產(chǎn)品不但不能推動房地產(chǎn)信貸健康發(fā)展，反而引導(dǎo)其向著不健康的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，使越來越多的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，“炒房”成為投資者獲得穩(wěn)定高額利潤的手段。從房地產(chǎn)信貸市場來看，以房產(chǎn)作抵押的個人貸款成為投資者青睞的投資資金來源方式，這一貸款方式因其貸款成本低廉而得以迅速發(fā)展。各銀行機(jī)構(gòu)為吸引客戶資源，紛紛推出各種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，比如二手房轉(zhuǎn)抵押貸款、住房抵押貸款、循環(huán)貸款業(yè)務(wù)等。銀行為客戶提供的這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品大大縮短了投資者的還款期，同時還縮減了利息支出，而且這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品還形成一個不利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的邏輯，那就是投資者購買的房產(chǎn)越多，就能獲得越高的貸款額度，這樣房地產(chǎn)市場就吸引了越來越多的“炒房”者，進(jìn)而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展。

1.4 商業(yè)銀行在房價持續(xù)上漲情況下放松了貸款條件

由于房價的持續(xù)上漲，以房地產(chǎn)作為抵押的個人貸款的迅速發(fā)展，各銀行機(jī)構(gòu)將業(yè)務(wù)開展的重心放在了個人貸款業(yè)務(wù)上，因?yàn)樽鳛榈盅何锏姆康禺a(chǎn)的價格不斷上漲，銀行業(yè)無需擔(dān)心貸款者的還款能力，在這樣的情況下，各銀行機(jī)構(gòu)就紛紛降低了貸款條件。在個人貸款業(yè)務(wù)的實(shí)際操作中，銀行雖然也制定了一些措施來防范貸款風(fēng)險，但是這些措施多流于形式，比如各銀行都對個人貸款設(shè)定了相應(yīng)的審核制度，但是這些審核制度中設(shè)置的審批條件多數(shù)是形式要素，也沒有相應(yīng)的較有效的監(jiān)管措施，這樣就使個人信貸難以避免地存在著一些潛在風(fēng)險。具體來看，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

①雖然從2001年開始，中國人民銀行曾經(jīng)發(fā)布多個文件，對個人住房抵押貸款進(jìn)行了規(guī)范，比如適當(dāng)提高第二套和第二套以上住房貸款的首付比例，明令禁止“零首付”。但是各銀行機(jī)構(gòu)為了吸引更多的客戶，仍然不斷放寬貸款條件，多數(shù)仍然執(zhí)行兩成到三成的首付比例。從國際上來看，絕大多數(shù)國家個人住房抵押貸款的首付比例都在40%以上，這樣就使我國銀行機(jī)構(gòu)面臨比國際上其他國家更大的風(fēng)險。

②在我國，個人住房抵押貸款還款數(shù)額占家庭收入的比重過大，這就意味著貸款人還款壓力過大，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的因素之一。在世界絕大部分國家，個人住房抵押貸款還款數(shù)額占家庭總收入的比重一般不超過35%，而我國卻規(guī)定個人住房抵押貸款每月還本付息金額不超過家庭月收入的50%，大大超過了國際水平。在近兩年來我國消費(fèi)物價迅速上漲的情況下，普通居民家庭月收入中用于日常吃穿等基本消費(fèi)的開支增加較快，50%的還本付息負(fù)擔(dān)就更加沉重，使借款人無力還款的風(fēng)險加大。

③從我國個人住房抵押貸款申請需要的相關(guān)收入證明來看，相對世界其他國家，要求也比較低。國際上大部分國家，消費(fèi)者在辦理個人住房抵押貸款申請相關(guān)手續(xù)時，需要提供銀行信用記錄、個人收入證明、銀行對賬單、個人所得稅稅單等證明文件，而在我國，消費(fèi)者在辦理個人住房抵押貸款申請相關(guān)手續(xù)時只需要提供個人收入證明即可，而這個收入證明可信度并不高，這也給銀行信貸造成風(fēng)險。

④在我國房地產(chǎn)信貸中一度出現(xiàn)過較多貸款條件極為寬松的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，比如“零首付貸款”、“假抵押貸款”等以及一些與美國再抵押融資的金融創(chuàng)新產(chǎn)品類似的信貸產(chǎn)品，比如“循環(huán)貸”、“氣球貸”、“轉(zhuǎn)抵押”、房屋“凈值”貸款等。如果這些所謂“創(chuàng)新”被廣泛模仿、大規(guī)模開展，個人住房抵押貸款風(fēng)險將更快發(fā)展、惡化。

2 完善房地產(chǎn)信貸的制度和程序

近年來，我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，房地產(chǎn)市場的活躍對于改善居民居住條件、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象使我國本來就不健全的金融機(jī)構(gòu)面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)既要支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，為全面建設(shè)小康社會做出積極貢獻(xiàn)，又要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，保障信貸資金安全，維護(hù)金融體系穩(wěn)定。為此，我們應(yīng)該從以下幾個方面著手：

2.1 建立良好的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分?jǐn)倷C(jī)制

建立良好的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分?jǐn)倷C(jī)制，緩解銀行信貸資金風(fēng)險。一是建立政府擔(dān)保制度，發(fā)揮政府對住房信貸的支持作用。政府對住房信貸進(jìn)行擔(dān)保、可以克服經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)企業(yè)自行找擔(dān)保單位的缺陷，有效分散銀行信貸資金風(fēng)險。二是建立政府干預(yù)制度，為防止開發(fā)商為追求高利潤，盲目開發(fā)高價位“精品房”，政府部門應(yīng)會同城建、統(tǒng)計(jì)部門搞好市場調(diào)查統(tǒng)籌規(guī)劃，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投標(biāo)，在開發(fā)高、中、低檔樓盤并存情況下，多考慮些中低收入人群的利益，杜絕商品房閑置現(xiàn)象的發(fā)生。三是進(jìn)一步完善住房消費(fèi)信貸商業(yè)保險制度，緩解銀行的信貸資金風(fēng)險壓力。四是充分發(fā)揮公積金制度作用，為住房信貸提供更廣泛的資金來源。

2.2 加強(qiáng)對房貸部門的法律風(fēng)險防范

完善制度和法規(guī)，加強(qiáng)對房貸部門的法律風(fēng)險防范。對于法律風(fēng)險的防范，主要依靠有關(guān)立法部門和政府加強(qiáng)監(jiān)管力度，采取必要的措施加強(qiáng)管理，如防止房地產(chǎn)開發(fā)商將抵押房出售或開發(fā)商不按期償還貸款，可以規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)商只能在一個指定銀行開設(shè)一個房款專用賬號，該賬號只能?？顚Ｓ?，不能變現(xiàn)，不能非法轉(zhuǎn)移；購房者支付房款應(yīng)當(dāng)直接同指定銀行結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)商不得直接收取購房現(xiàn)金，而應(yīng)憑銀行結(jié)算回單向購房者開具發(fā)票或收據(jù)；銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商房款的使用要嚴(yán)格審核，確定使用風(fēng)險比例，確保預(yù)售商品房建設(shè)投入、交付使用和產(chǎn)權(quán)明確。國家除加強(qiáng)房地產(chǎn)專款監(jiān)督力度外，對那些故意非法套取房款或貸款的法人和個人，在承擔(dān)民事責(zé)任的同時，應(yīng)予以刑事打擊。同時作為政府監(jiān)督部門和司法機(jī)關(guān)，應(yīng)克服特權(quán)和地方主義，加強(qiáng)自身隊(duì)伍建設(shè)，堅(jiān)持原則，廉潔律己，秉公辦事，只有這樣才能真正有效地保證房地產(chǎn)金融的安全。

2.3 加強(qiáng)個人住房貸款管理

要完善個人住房貸款管理辦法，嚴(yán)格執(zhí)行貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立和完善個人征信系統(tǒng)，要健全個人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管；商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款時，要嚴(yán)格評估抵押物的實(shí)際價值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物的實(shí)際價值的比例（抵借比）最高不得超過70%。2010年4月國務(wù)院“新國十條”規(guī)定：“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高”。2011年1月國務(wù)院“新國八條”規(guī)定：“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理”。

2.4 主管部門嚴(yán)格執(zhí)法、嚴(yán)格審批

我國進(jìn)入WTO后，國外有實(shí)力的房產(chǎn)開發(fā)商大量進(jìn)入我國的房地產(chǎn)市場。主管部門在制定完善的法律法規(guī)的同時，要嚴(yán)把房地產(chǎn)市場的入口關(guān)，把不具備資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒之門外，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目審批，杜絕非法開發(fā)，協(xié)調(diào)各部門的關(guān)系，降低甚至取消不合理的稅費(fèi)，為房地產(chǎn)合理有序發(fā)展創(chuàng)造寬松條件；各專業(yè)部門應(yīng)引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和服務(wù)理念，提高物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、市政管理水平；各中介部門應(yīng)規(guī)范房屋代理、仲裁、信息咨詢、價格評估、房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保等中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

2.5 嚴(yán)格業(yè)務(wù)操作，杜絕“零首付”

嚴(yán)格業(yè)務(wù)操作，杜絕“零首付”，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁。各銀行機(jī)構(gòu)的競爭，形成了對優(yōu)良個人住房貸款客戶的搶占，一些銀行機(jī)構(gòu)以降低住房首次付款比例為條件占領(lǐng)市場份額，一些不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易利用這個空隙騙取購房者的資金，繼而轉(zhuǎn)嫁給銀行機(jī)構(gòu)，形成銀行風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不高，開發(fā)商不守信譽(yù)，形成了開發(fā)商和購房者的矛盾。入住率不高、閑置等種種問題容易造成房地產(chǎn)行業(yè)的虧損。這些問題解決不善，容易形成房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，也容易轉(zhuǎn)嫁給銀行機(jī)構(gòu)。各銀行機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格規(guī)范業(yè)務(wù)操作，認(rèn)真調(diào)查，杜絕“零首付”，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例政策，控制信貸風(fēng)險。

2.6 從加強(qiáng)制度建設(shè)入手，強(qiáng)化房貸管理責(zé)任

從加強(qiáng)制度建設(shè)入手，強(qiáng)化房貸管理責(zé)任。房貸管理制度上的漏洞、操作程序的混亂、局部利益的驅(qū)使、職業(yè)道德的淪喪是造成不良貸款的內(nèi)部根源。因此，規(guī)避風(fēng)險應(yīng)該認(rèn)真堅(jiān)持和執(zhí)行貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查的“三查”制度。同時，還要在三查分離的基礎(chǔ)上，建立責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的貸款責(zé)任制。一是實(shí)行行長負(fù)責(zé)制。各級行長應(yīng)對本級房貸貸款的發(fā)放收回負(fù)全部責(zé)任。二是審貸分離制。房貸調(diào)查部門負(fù)責(zé)貸款調(diào)查評估，承擔(dān)調(diào)查失誤和評估失誤的責(zé)任；房貸審查部門負(fù)責(zé)貸款風(fēng)險的審查，承擔(dān)審查失誤的責(zé)任；房貸檢查部門負(fù)責(zé)貸款的檢查和清收處理，承擔(dān)檢查失誤、清收和督導(dǎo)不力的責(zé)任。三是分級審批制。根據(jù)業(yè)務(wù)量的大小、管理水平和房貸貸款風(fēng)險性確定各分支機(jī)構(gòu)的審批權(quán)限，超過權(quán)限，上報審批。要堅(jiān)決杜絕以貸謀私現(xiàn)象，對房貸信貸人員應(yīng)建立終身責(zé)任追究制，對其決策失誤和人為造成的房貸風(fēng)險應(yīng)視情節(jié)輕重給予黨政、政紀(jì)處分，觸犯法律的應(yīng)移交司法機(jī)關(guān)處理。

3 完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范機(jī)制

完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范機(jī)制對于房地產(chǎn)信貸活動的健康發(fā)展具有重要意義，具體可從以下幾方面入手：

3.1 未雨綢繆，防患未然

目前來看，我國的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開展較順利，但仍須居安思危，常備不懈，隨時觀察風(fēng)險因素的變化，預(yù)測風(fēng)險發(fā)生的概率和風(fēng)險損失的大小，提前做好經(jīng)濟(jì)形勢逆轉(zhuǎn)時化解、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和解決房地產(chǎn)信貸風(fēng)險事件、減輕風(fēng)險損失的行動預(yù)案，并作好有關(guān)的制度、資金、物資、機(jī)構(gòu)、人員準(zhǔn)備，盡一切可能把房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其影響控制在較低程度、較小范圍內(nèi)，避免它進(jìn)一步惡化、深化而發(fā)展為全面的金融危機(jī)。

3.2 信息共享，全程監(jiān)控

積極建立起全國性的房地產(chǎn)信貸管理信息系統(tǒng)，培養(yǎng)高素質(zhì)的信息分析處理人員，從貸款申請審批、貸款發(fā)放、貸款使用、貸款回收到貸后總結(jié)，從個人收入、個人資信、企業(yè)財務(wù)狀況、企業(yè)資信、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場形勢到貸款銀行財務(wù)狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，進(jìn)行全面分析、動態(tài)分析，實(shí)現(xiàn)全方位、全過程的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)控。

3.3 規(guī)范制度，落實(shí)責(zé)任

建立適合我國情況的科學(xué)的、規(guī)范的房地產(chǎn)信貸制度和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度。要明確國家金融主管部門、國家發(fā)展與改革主管部門、開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行總行、房地產(chǎn)業(yè)管理部門等在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險方面各自的管理責(zé)任和管理權(quán)限，形成全面監(jiān)測、管理、調(diào)節(jié)、控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的組織網(wǎng)絡(luò)和工作機(jī)制，避免美國次貸危機(jī)的悲劇在我國重演。

3.4 建立個人信用信息體系

有關(guān)部門應(yīng)加快個人信用信息體系建立的步伐?？茖W(xué)有效的信用信息體系是開展住房信貸的安全保證，也能有效控制消費(fèi)信貸風(fēng)險，便捷商業(yè)銀行消費(fèi)信貸操作，個人住房信貸業(yè)務(wù)單筆貸款額度小、筆數(shù)多，很難再用傳統(tǒng)的方式逐戶審查，同時傳統(tǒng)的逐戶審查也增加了銀行的資金成本。當(dāng)前，居民消費(fèi)已進(jìn)入“住”“行”消費(fèi)升級階段，信用信息體系的建立已迫在眉睫。有關(guān)部門應(yīng)加快個人信用信息體系的建設(shè)，支持廣大個人消費(fèi)者，逐步引導(dǎo)由自我儲蓄型消費(fèi)向信用支持型轉(zhuǎn)變，使廣大居民更快地步入消費(fèi)信用化時代。

3.5 建立住房金融防范、預(yù)警與管理體系

一要建立貸前風(fēng)險防范與控制機(jī)制，在目前還沒有一整套完整的個人信用狀況征信系統(tǒng)的情況下，銀行、稅務(wù)、勞動、統(tǒng)計(jì)等部門可將有關(guān)個人信用資料進(jìn)行資源共享，并逐步建立一套權(quán)威、真實(shí)的個人資信狀況咨詢等級標(biāo)準(zhǔn)。通過科學(xué)地對貸戶的個人素質(zhì)、購房與還款能力、保障能力、不良資信情況等進(jìn)行貸前調(diào)查，取消或提供不同的貸款額度、年限及擔(dān)保方式的貸款，嚴(yán)格把好貸前關(guān)。二要構(gòu)建住房消費(fèi)貸款的預(yù)警系統(tǒng)，量化測算房產(chǎn)價格波動對抵押貸款安全性的影響，測定貸款抵押物價值的變化對貸款風(fēng)險度的影響，及時采取相應(yīng)措施。三要科學(xué)地設(shè)定抵押貸款比例，構(gòu)筑風(fēng)險防范的牢固屏障。貸款比例要依據(jù)各個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及穩(wěn)定性、住房市場的成熟程度、住房價格水平、物價指數(shù)來確定。四要落實(shí)貸后管理的各項(xiàng)工作措施，包括貸后檢查內(nèi)容、貸后風(fēng)險的識別與判斷、違約貸款的催收與處理、人員的配備與檢查期限等。

3.6 建立高素質(zhì)房地產(chǎn)信貸隊(duì)伍

加快業(yè)務(wù)培訓(xùn)步伐，建立高素質(zhì)的房地產(chǎn)信貸隊(duì)伍。隨著房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)品種的增多和業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，這種新業(yè)務(wù)對業(yè)務(wù)知識的全面性提出了很高的要求，加強(qiáng)信貸政策、法律制度和相關(guān)知識的培訓(xùn)，顯得十分迫切和必要。首先要對信貸人員進(jìn)行思想觀念培訓(xùn)，著力培養(yǎng)信貸人員的風(fēng)險意識和責(zé)任意識，樹立向優(yōu)質(zhì)客戶要效益、向規(guī)范管理要安全、向市場開拓要發(fā)展的經(jīng)營理念；其次加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸規(guī)章制度和相關(guān)知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，使信貸人員掌握業(yè)務(wù)知識，提升管理水平；再次要實(shí)行先培訓(xùn)、后上崗制度，實(shí)行競爭上崗，以能定崗，以績定位。培訓(xùn)不合格和責(zé)任心不強(qiáng)的人員不能上崗，要將熟悉信貸業(yè)務(wù)和品行優(yōu)良的人員充實(shí)到房地產(chǎn)信貸崗位，同時應(yīng)把激勵機(jī)制引入放貸、收貸工作的全過程，制定房貸人員包放、包收、包效的利益制度?？傊ㄟ^采取多種措施，努力提高信貸人員素質(zhì)，建立一支素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、技能強(qiáng)、知識面廣的信貸隊(duì)伍。

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作者簡介

李磊（1980-），女，四川省德陽人，四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，講師，碩士，主要從事企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方面的研究。