房地產(chǎn)新政將如何影響市場(chǎng)發(fā)展

劉洪玉

本輪的房地產(chǎn)新政，是借助新的市場(chǎng)環(huán)境提供的契機(jī)，順勢(shì)優(yōu)化、調(diào)整過(guò)去被嚴(yán)重扭曲的、行政色彩過(guò)濃的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以最終形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)的新常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了總體供求均衡、存在區(qū)域性供給過(guò)?；蚬┙o短缺的差異化發(fā)展階段。具體表現(xiàn)為，從2014年3月開(kāi)始，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額由此前20%左右的增速迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)的負(fù)增長(zhǎng)，且在2015年前兩個(gè)月的同比增速降為-16%左右。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速逐月放緩，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、商品房尤其是商品住宅新開(kāi)工面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，商品房待售面積持續(xù)增加，政府持有的土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的待售商品房去庫(kù)存壓力日增。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和交易活動(dòng)放緩，也給宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政稅收帶來(lái)了巨大的壓力。

新一輪調(diào)控開(kāi)始：四大新政密集出臺(tái)

中國(guó)人民銀行于2014年9月29日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，被認(rèn)為是本輪調(diào)控的第一個(gè)房地產(chǎn)新政。該通知要求通過(guò)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)性金融支持范圍、延長(zhǎng)貸款期限至不超過(guò)25年等措施，加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持力度；通過(guò)放松二套房認(rèn)定條件、合理確定貸款利率等措施，支持居民家庭合理住房貸款需求；通過(guò)鼓勵(lì)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）和專(zhuān)項(xiàng)金融債券，來(lái)增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；通過(guò)支持房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)債、開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。該通知發(fā)布不久，住房公積金個(gè)人住房貸款政策也隨之進(jìn)行了調(diào)整。對(duì)存量住房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)分析顯示，該新政短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)了二手房掛牌價(jià)格持續(xù)下降的趨勢(shì)、刺激了二手房掛牌數(shù)量的增加。

本輪調(diào)控的第二個(gè)房地產(chǎn)新政，是國(guó)土部和住建部于2015年3月25日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該通知要求各城市根據(jù)市場(chǎng)供求情況，合理計(jì)劃、安排2015年住房及其用地的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，有增有減有調(diào)整。該房地產(chǎn)新政被市場(chǎng)認(rèn)為是中央政府改變過(guò)去一刀切調(diào)控方式，開(kāi)始從住房和土地供應(yīng)規(guī)劃計(jì)劃管理改革入手，對(duì)地方政府進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)、因地施策。

本輪調(diào)控的第三、第四個(gè)房地產(chǎn)新政，是2015年3月30日人民銀行和財(cái)政發(fā)布的兩個(gè)政策調(diào)整通知，其中：人民銀行《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房貸首付款最低比例要求從原來(lái)的60%～70%下調(diào)到40%；財(cái)政部《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓享受營(yíng)業(yè)稅寬免政策的時(shí)限從5年放松為2年。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，這兩個(gè)房地產(chǎn)新政較之前面的兩個(gè)更有力度和沖擊力，使個(gè)人住房貸款政策和營(yíng)業(yè)稅政策基本恢復(fù)到了2010年“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策實(shí)施以前的狀態(tài)。

“順勢(shì)”的優(yōu)化與調(diào)整

李克強(qiáng)總理2015年政府工作報(bào)告中明確的中央政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”、“加大城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”等工作目標(biāo)，以及“分類(lèi)指導(dǎo)”、“因地施策”、“落實(shí)地方政府主體責(zé)任”的工作思路，體現(xiàn)了本屆政府一直以來(lái)“保障基本住房”、“促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定”、“防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”的住房政策目標(biāo)。此輪房地產(chǎn)新政出臺(tái)的原因也在于此。

本輪房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，市場(chǎng)總體上給予了正面的評(píng)價(jià)。但也有一些擔(dān)心，認(rèn)為在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在區(qū)域性?xún)r(jià)格泡沫和過(guò)量供給的情況下，市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素作用下進(jìn)行自發(fā)的階段性下調(diào)，是吸納價(jià)格泡沫、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要機(jī)會(huì)。如果政府通過(guò)實(shí)施房地產(chǎn)新政來(lái)刺激市場(chǎng)，重新走上將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為宏觀經(jīng)濟(jì)重要調(diào)控工具的老路，就很有可能導(dǎo)致2010年房?jī)r(jià)快速反轉(zhuǎn)、暴漲的情景再現(xiàn)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)水平。

上述擔(dān)心是有道理的，在一段時(shí)間內(nèi)，持續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫、去杠桿、去庫(kù)存、降風(fēng)險(xiǎn)態(tài)勢(shì)，對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，總體上是有利的。但也應(yīng)該看到，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所依存的宏觀經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)變?yōu)橹懈咚偕踔林兴僭鲩L(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從供給短缺發(fā)展到供求總體均衡甚至存在區(qū)域性過(guò)量供給，住房交易數(shù)量和交易價(jià)格從持續(xù)快速上漲發(fā)展到持續(xù)下調(diào)的情況下，對(duì)2010-2013年間國(guó)家持續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度環(huán)境下形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境，確實(shí)有必要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。否則，在嚴(yán)厲調(diào)控政策和不利市場(chǎng)環(huán)境的雙重影響下，2014年3月以來(lái)出現(xiàn)的市場(chǎng)調(diào)整就有可能突破我們能夠承受的底線(xiàn)，甚至出現(xiàn)2008年美國(guó)樓市“穿透樓板”、“沿樓梯跌落”的情況，給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)巨大損失。

以住房和土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)整為例。2015年是“十二五規(guī)劃”的最后一年，各地“十二五規(guī)劃”中的住房建設(shè)及相應(yīng)的土地供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，主要是基于2010年住房市場(chǎng)供給不足、價(jià)格快速上漲的市場(chǎng)背景規(guī)劃的，但目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與當(dāng)初預(yù)期相比，出現(xiàn)了較大的變化，必須實(shí)事求是地調(diào)整相關(guān)的供應(yīng)規(guī)劃和計(jì)劃，防止形成新的過(guò)剩供給和無(wú)效供給。

再以個(gè)人住房抵押貸款首付款比例為例，即便此次房地產(chǎn)新政將首套和二套房首付款比例分別調(diào)整到30%和40%，這仍然是世界上少有的高比例，因?yàn)樵S多國(guó)家的首付款比例在5%-10%之間。房?jī)r(jià)高、首付款比例高，實(shí)際上是購(gòu)房門(mén)檻設(shè)置過(guò)高、阻礙了住房消費(fèi)。隨著住房市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定，以及商業(yè)性和政策性住房金融體系的發(fā)展，首次購(gòu)買(mǎi)自住住房和調(diào)整改善自住住房的首付款比例和利率優(yōu)惠政策，仍然有很大改進(jìn)的空間。換句話(huà)說(shuō)，30%的首套房首付款比例和60%～70%的二套房首付款比例絕對(duì)不是常態(tài)，相關(guān)政策要努力向保護(hù)和支持住房消費(fèi)的新常態(tài)發(fā)展。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整也是同樣的道理。在未來(lái)的房地產(chǎn)稅制改革中，通過(guò)契稅和所得稅政策的優(yōu)化，完全可以取代營(yíng)業(yè)稅承擔(dān)的市場(chǎng)調(diào)控功能。

因此，本輪的房地產(chǎn)新政，是借助新的市場(chǎng)環(huán)境提供的契機(jī)，順勢(shì)優(yōu)化、調(diào)整過(guò)去被嚴(yán)重扭曲的、行政色彩過(guò)濃的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)新政將如何影響市場(chǎng)？

住房貸款和住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整，實(shí)實(shí)在在地降低了消費(fèi)者進(jìn)入住房市場(chǎng)的門(mén)檻，降低了住房交易成本，有利于增加住房需求，促進(jìn)存量住房資源合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，刺激開(kāi)發(fā)商新建商品住房的開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)，最終促進(jìn)住房市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

據(jù)對(duì)北上廣深住房市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)變化情況的監(jiān)測(cè)分析，這些城市2015年3月份的新建商品住房和存量住房?jī)r(jià)格，基本上已經(jīng)擺脫了連續(xù)環(huán)比下降的情況?？紤]到3月30日房地產(chǎn)新政的刺激作用，預(yù)計(jì)4、5月份仍然會(huì)保持環(huán)比上漲的態(tài)勢(shì)。但引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的可能性極低。因?yàn)殡S著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民收入增長(zhǎng)放緩，住房?jī)r(jià)格快速上漲的動(dòng)力大不如前了?；蛘邚牧硗庖粋€(gè)角度說(shuō)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面指標(biāo)的預(yù)期增長(zhǎng)，才是住房?jī)r(jià)格上漲的根本動(dòng)力，住房信貸政策和稅收政策刺激，對(duì)房?jī)r(jià)影響的力度和持續(xù)時(shí)間都相對(duì)有限。

保護(hù)和支持住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、貢獻(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將是我國(guó)房地產(chǎn)政策的長(zhǎng)期目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，需要我們從住房政策、土地供應(yīng)、金融支持、財(cái)政稅收、市場(chǎng)規(guī)制等方面，持續(xù)優(yōu)化完善、改革創(chuàng)新，并最終形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。