房地產(chǎn)開發(fā)成本管理之我見

劉曉靜

【摘 要】房地產(chǎn)成本管理，是對工程建設項目開發(fā)成本的控制管理。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理總體原則是以營銷需求為導向、保證效果品質(zhì)為前提，以目標管理為方法、過程控制為環(huán)節(jié)、操作規(guī)范為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。

一、成本管理之道

第一，向陽光透明要成本：成本管理嚴格遵循陽光透明成本機制，全面運用成本信息化系統(tǒng)，按系統(tǒng)要求規(guī)范操作流程，自查、自省，讓成本工作更加規(guī)范、透明。

第二，向設計要成本：成本管理對方案設計階段及施工圖設計階段的成本插入工作高度重視，參與設計方案討論，針對不同設計方案、設計選型、材料選擇等及時進行成本優(yōu)劣評判，把“無用成本”扼殺在搖籃里。

第三，向技術要成本：成本管理嚴把技術關，與設計部及工程部充分對接，對工程做法及系統(tǒng)配置嚴格把握，關注細節(jié)，避免成本浪費。

第四，向過程要成本：如何確定合理最低價，是成本管理要持續(xù)思考的問題。我們采取了各種措施，如定價方式以招標為主，最大限度減少議標；招標過程規(guī)范操作，報價平臺統(tǒng)一；招標范圍清晰，界面劃分完整膠圈；合同條款細致嚴謹，最大程度規(guī)避己方風險，變更洽商處理有據(jù)可依等。

第五，向結(jié)算要成本：規(guī)范嚴謹?shù)亩诉^程產(chǎn)出高質(zhì)量的合同原則，過程中管控到位，方能為最終結(jié)算打下良好的基礎。一線公司在結(jié)算過程中嚴格執(zhí)行合同約定，結(jié)算及時、公正，同時對供方進行評價總結(jié)，優(yōu)勝劣汰，保留優(yōu)質(zhì)供方資源。

第六，成本管理以可研成本作為剛性成本，嚴格執(zhí)行，不突破，項目結(jié)束剛性成本落地，達到預期收益，不容有失！

二、成本管理工作如何服務于市場、投資、產(chǎn)品與經(jīng)營決策

第一，服務與管控相輔相成，即正反之道。一線公司成本管理部作為掌握龐大成本數(shù)據(jù)信息的部門，首先一定要根據(jù)市場定位及客戶需求配置精準的合理成本，為投資提供最嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)支持，為利潤測算提供明確的成本數(shù)據(jù)，為經(jīng)營決策鋪墊最堅實的基礎。同時又要堅持以拿地可研成本為剛性成本的原則，倒逼設計、營銷，來控制、預防可研成本的突破。

第二，產(chǎn)品標準化落地，成本標準化則形成。針對各種市場定位以及客戶需求，形成標準化產(chǎn)品，成本管理部為其形成標準化的成本，將豪宅與剛需產(chǎn)品區(qū)分明確，針對客戶關注點不同合理配置成本，把好鋼用在刀刃上。

第三，快速服務！決策需要把握時機，經(jīng)營決策時期成本管理部需要快速提供成本數(shù)據(jù)支持，這需要成本數(shù)據(jù)的積累與系統(tǒng)管理。成本信息化系統(tǒng)已全面落地，一線公司成本管理將運用好該系統(tǒng)進行快速統(tǒng)計成本，為經(jīng)營決策服務。

三、成本管理工作如何服務于營銷部、設計部、工程部、財務部

第一，營銷部。成本管理要堅持可研成本作為剛性成本的原則，整體控制，不突破。在此基礎上根據(jù)營銷需求適度提升產(chǎn)品品質(zhì)，為營銷關注的“銷售亮點”匹配“既省又優(yōu)”的方案，以達到將產(chǎn)品品質(zhì)進行合理成本化提升的目的。

第二，設計部?！霸O計決定成本”，方案設計階段設計要依托成本的數(shù)據(jù)支持，成本管理要對方案選擇進行成本控制，進行精準測算，選取符合產(chǎn)品定位的最合理的低成本方案。在滿足規(guī)劃要求前提下，堅持少地下、多地上，減少無效面積，增加有效面積，合理化標準層高度，減少車庫面積、人防面積，降低基坑深度等等，以達到在設計階段實現(xiàn)成本控制的目的。

第三，工程部。一是服務及時性：成本部要做到定標及時、付款及時、變更洽商審核及時，滿足現(xiàn)場進度要求；二是服務嚴謹性：成本部要給工程部提供優(yōu)質(zhì)的供方，提供最清晰完整的合同約定條款、合同范圍、界面劃分等，讓現(xiàn)場管理有據(jù)可依，管理明確；三是成本部提供服務的同時要對工程部監(jiān)控到位，嚴格控制變更洽商發(fā)生率，對已發(fā)生洽商進行嚴格責任界定，減少無效成本的浪費。

第四，財務部。成本部對信息化系統(tǒng)執(zhí)行要嚴格落地，對動態(tài)成本及時更新，秉承全成本觀念，成本執(zhí)行數(shù)據(jù)與財務數(shù)據(jù)膠圈，為財務提供及時明確的成本數(shù)據(jù)，為財務結(jié)算利潤提供依托，全面支持財務進行全方位籌劃。

四、限額設計最核心的成本指標數(shù)據(jù)有哪些

影響成本的關鍵設計指標，擬分三階段考慮：

第一，施工圖設計階段：地上鋼筋含量、混凝土含量，窗地比，基坑深度，地庫層數(shù)，車庫鋼筋含量、混凝土含量。

第二，精裝設計階段：設計的單方限額成本。

第三，園林設計階段：設計的單方限額成本。

綜上所述，成本管理要在各個階段做好成本相應工作：設計階段做好方案測算，為設計定位提供成本數(shù)據(jù)支持；招標階段保證營銷需求、設計效果，滿足營銷需求、設計效果、工程進度，嚴格執(zhí)行招標制度，確保招標質(zhì)量，招標快速、有效；過程控制階段：無規(guī)矩不成方圓，嚴格執(zhí)行變更洽商管理流程；結(jié)算階段：歸納總結(jié)，指導后續(xù)工作。做好成本基礎工作，堅持成本管理原則，方能正確開展成本管理工作。

參考文獻：

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