淺析中國房產(chǎn)稅改革

陶梓棟

摘要：2011年初，房產(chǎn)稅改革的試點工作在上海和重慶兩大城市同時開始進行，標志著房產(chǎn)稅改革在我國正式啟動。與以往不同的，這次的房產(chǎn)稅的改革最大創(chuàng)新點是征稅范圍的增大——涵蓋個人住房。不難看出2011年房產(chǎn)稅改革的目的是要引導人們合理的房產(chǎn)消費，發(fā)揮出房產(chǎn)稅調(diào)理社會經(jīng)濟的重要功能。雖然房產(chǎn)稅改革進行的如火如荼，但是經(jīng)過近四年的試點發(fā)展，改革試點并沒有取得設(shè)想的效果。不管在是對財政收入和調(diào)節(jié)還是對人們購買房產(chǎn)的消費調(diào)節(jié)，都沒有取得預想的成效，所以，這代表著房產(chǎn)稅改革還將繼續(xù)改進和發(fā)展下去。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；財政收入

一、房產(chǎn)稅的基本概念

分析房產(chǎn)稅改革應該從房產(chǎn)稅改革相關(guān)的概念入手，這樣才能在正確的理論下研究得出相應的結(jié)論。房產(chǎn)稅屬于物業(yè)稅，是一個國家的政府以房產(chǎn)作為為課稅對象的稅種。這是根據(jù)房屋的計稅余值或者是租金向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者征收的財產(chǎn)稅。在我國真正具備財產(chǎn)稅意義的稅種有房產(chǎn)稅還有城鎮(zhèn)土地使用稅，其中房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅中最基本的稅種。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國家所有、集體所有的土地，它的特點是從量課稅，稅收額比較小。中國稅法規(guī)定，在按照房產(chǎn)原值計算征收房產(chǎn)稅時，不管會計怎么核算，房產(chǎn)原值都應包含地價，還包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的各種成本費用等。在此種意義下的房產(chǎn)稅是將土地和房產(chǎn)按照同一稅率合并征稅，不再是一種單純的房產(chǎn)稅，而可以作為財產(chǎn)稅的范疇。在我國，房地產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、物業(yè)稅以及不動產(chǎn)稅在很多情況下往往代表同一種含義。在房產(chǎn)稅的研究問題上，對于房產(chǎn)稅的功能研究有重要的意義。

二、以重慶市為例分析中國房產(chǎn)稅改革

2010年5月31日，國務院下發(fā)《國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》。這個文件的發(fā)布決定了先進行房產(chǎn)稅改革試點，此次改革試點希望達到四個目的：一，調(diào)節(jié)居民的收入差距和財富分配；二，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及土地集約利用；三，建立健全地方政府財稅體系；四，正確引領(lǐng)個人合理住房消費。2011年初，上海、重慶作為首批的試點城市，拉開了房產(chǎn)稅改革的序幕。改革試點城市重慶在當天發(fā)布了文件《重慶市人民政府關(guān)于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》。該文件規(guī)定，此次試點的主要目標為主城渝中、巴南、南岸、江北、九龍坡等九區(qū)。個人房產(chǎn)稅的納稅人是房屋產(chǎn)權(quán)的所有人。在出臺的文件中規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅價格不是歷史成本價格，而是該房產(chǎn)的交易價格。獨棟的商品住宅和高級住房房產(chǎn)，一旦被納入征稅范圍，在不存在新的規(guī)定的情況下，無論以后所有權(quán)是否發(fā)生變化，它的計稅價格和稅率都不會變化。

對試點城市重慶出臺的文件內(nèi)容分析，不難看出，重慶市的個人房產(chǎn)稅改革的征稅對象主要是個人購置或者已經(jīng)擁有的高檔住房，還有無戶籍、無企業(yè)、無工作的人民購入的增量房。除此之外，其他正常購入的房產(chǎn)都不再征稅范圍之內(nèi)。此次個人房產(chǎn)稅的改革，雖然在對投資性房產(chǎn)和自住房房產(chǎn)方面的調(diào)節(jié)作用不是很明顯，對財富分配的作用也沒有達到，但是還是在一定程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)不健康的發(fā)展，防止高檔房產(chǎn)一味價格上升。重慶市房地產(chǎn)稅改革的成效還是有調(diào)節(jié)收入分配的作用。對征稅對象的選擇，首先是假定了購買高檔房地產(chǎn)的都是收入很高的人。而明確征稅對象對調(diào)節(jié)收入分配就起了一定的作用。

房產(chǎn)稅在稅收屬性上應歸類于財產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅成為地方的財政性收入是可行的，但是由于房地產(chǎn)稅征管較為困難，而且又具有明顯的地域性，因此應該成為地方稅。重慶市是我國經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，具有較大的國際影響力，其吸引力強直接導致了人口密度的增加，房價也因為大量的需求不斷高漲。重慶市房地產(chǎn)稅改革也出現(xiàn)了一系列的問題，例如在計稅依據(jù)上均規(guī)定未來按照住房的評估價值作為計稅依據(jù)，但是現(xiàn)階段又都以市場交易價格作為計稅依據(jù)，試點并沒有達到理想目標，而且背離了房產(chǎn)稅的本質(zhì)。而且房地產(chǎn)稅改革實施過程中征管力度不夠，無法保證房產(chǎn)稅足戶、足房、足額征稅到位。重慶市稅改對財政收入的影響較小。重慶試點個人房產(chǎn)稅政策在我國開了征稅個人房產(chǎn)稅的先河，但是由于我國缺乏專業(yè)的評估人和科學的評估機制，所以是很難達到目的的。雖然現(xiàn)行試點要求按房產(chǎn)的市場交易價格作為計稅依據(jù)，但是存量房的種類很多，比如城中村的小產(chǎn)權(quán)房、各類拆遷房、福利房，有些房以前根本不曾有過交易的歷史，不但會增加評估的難度，還會出現(xiàn)新的腐敗問題。根據(jù)國外現(xiàn)有的經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅從理論上來說可以成為地方政府稅收收入的一個支柱或者說是最主要的部分。同樣，我國也是希望房產(chǎn)稅能夠增加地方稅收，完善稅收制度，所以不遺余力的進行著房產(chǎn)稅試點改革。然而房產(chǎn)稅是否能夠不負眾望，經(jīng)過改革后一躍成為地方政府稅收收入的主力軍，還要看具體實施的情況。

在過去的統(tǒng)計中，重慶應納稅的高檔住房僅占全重慶市住房的10%。稅基和稅率是決定稅收規(guī)模的主要因素，稅率我們一般認為制定的是比較合乎常理的。征稅對象的范圍和面積應該再放寬擴大一些，征稅對象的規(guī)模太小會成為地方政府取得財政收入的障礙。針對房產(chǎn)稅稅收收入過低的問題，專家學者們給出了兩種解釋。第一種解釋是認為房產(chǎn)稅改革的作用建立完整的稅收體系，收入都是暫時的，當稅收體系和制度足夠健全時，財政收入也會增加。還有另外一種解釋是認為即使稅收制度框架成型，因為房產(chǎn)稅其本身固有的屬性，即小稅種同時在地方性稅收占的比例也很小，這就決定了它不可能會有太多的增長。如果能收集詳細而準確的住房信息并建立有效運轉(zhuǎn)的住房信息系統(tǒng)，建立一個有效率和能力高的個人住房房產(chǎn)稅征收隊伍，科學地計稅方式和計稅起點、合理地使用稅收將會起到良好的作用。合理有效的房產(chǎn)稅改革將會解決上面的各種問題。

三、結(jié)論

稅收改革從來不是一帆風順的，我們需要一切從實際出發(fā)，針對不同的社會背景，經(jīng)濟形態(tài)及時適時的作出調(diào)整。墨守成規(guī)，固步自封是絕對會對經(jīng)濟的發(fā)展形成制約的，應該看到早年我們國家所制定的有關(guān)房產(chǎn)稅的相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)無法適應現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢和客觀狀況了，對房產(chǎn)稅進行改革是箭在弦上不得不發(fā)。其實不僅僅是國內(nèi)，歐美發(fā)達國家也同樣經(jīng)歷過稅收制度改革履步維艱的階段，同樣面對過重重困難，即使如此他們也仍堅信只有順應歷史發(fā)展趨勢的改革才能促進社會的進步，經(jīng)濟的發(fā)展。值得我們樂觀的是，雖然現(xiàn)階段我國的房產(chǎn)稅改革并不能夠讓人滿意，但也并非一無是處，尚有可圈可點的地方，我們只需要進一步探究現(xiàn)實，尋求更為合理的解決措施，并且堅持我們的改革步伐堅定我們的改革信心，相信房產(chǎn)稅改革一定可以成功。為了確保這一目標的進一步實現(xiàn)，筆者認為最應該及時做的是進一步明確改革的方向和進一步分析改革的目的。房產(chǎn)稅改革應該是理順地方財政體系的一個突破口，起到的更多的是一種試點效應，釋放的是一種改革信號，形式比實質(zhì)就目前而言更重要。希望以此為契機，理順地方財政稅收體系，為地方政府提供一個穩(wěn)定的財政收入來源。（作者單位：重慶理工大學財會研究與開發(fā)中心）

參考文獻：

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