影子銀行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

徐大懷

摘 要：中國(guó)影子銀行與房地產(chǎn)市場(chǎng)相互作用并緊密聯(lián)系，由于房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求，帶有我國(guó)特色的金融產(chǎn)品創(chuàng)新開(kāi)始出現(xiàn)。本文分析了影子銀行的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響，以及影子銀行與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系。應(yīng)該理性對(duì)待影子銀行的發(fā)展，降低和規(guī)避影子銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：影子銀行；信貸業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)

美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)之后出現(xiàn)了一個(gè)重要金融學(xué)概念——影子銀行。按照金融穩(wěn)定理事會(huì)的定義，影子銀行是指游離于銀行監(jiān)管體系之外、可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管套利等問(wèn)題的信用中介體系（包括各類相關(guān)機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)活動(dòng)）。它利用銀行貸款證券化，進(jìn)行信用擴(kuò)張。這樣的過(guò)程核心是把傳統(tǒng)的銀行信貸關(guān)系轉(zhuǎn)換為證券化中的隱藏的信貸關(guān)系。

一、研究背景

在中國(guó)，影子銀行主要表現(xiàn)為信托產(chǎn)品和銀行理財(cái)產(chǎn)品。一是通過(guò)與商業(yè)銀行合作，即銀信合作，借助信托產(chǎn)品，從銀行獲取貸款，將傳統(tǒng)的信托關(guān)系轉(zhuǎn)換為債務(wù)關(guān)系；另外，銀行直接發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，將資金投向地方基建和實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。其中，資金流向一個(gè)重要的領(lǐng)域——房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)由于土地的稀缺性而具有長(zhǎng)期保值增值的特征，尤其是在城市化和金融支持帶動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的條件下，房地產(chǎn)業(yè)就成為規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)、追求投資高回報(bào)的首選產(chǎn)業(yè)。[1]隨著市場(chǎng)化的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。但事實(shí)上，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度與增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)大于居民人均收入的漲幅，這使得中央政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多次調(diào)控。

房地產(chǎn)的建設(shè)需要投入巨額資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難以從傳統(tǒng)渠道籌集資金，一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)往往是通過(guò)外部融資，向某些金融機(jī)構(gòu)借貸資金，才能籌集足夠的資金完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施調(diào)控措施時(shí)，制定了嚴(yán)格監(jiān)管措施，專門針對(duì)商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)商貸款，使得開(kāi)發(fā)商難以通過(guò)正常渠道從銀行進(jìn)行融資，所以開(kāi)發(fā)商必須尋找新的融資途徑。由于房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求，帶有我國(guó)特色的金融產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)，為滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資需求，一些信托公司、私募基金等金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用資金流轉(zhuǎn)等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，取代部分銀行貸款的作用。房地產(chǎn)中商品房?jī)r(jià)格在上漲階段容易獲得大量金融信貸支持，但是過(guò)于脫離經(jīng)濟(jì)基本面以及高于社會(huì)購(gòu)買力的高房?jī)r(jià)難以維持很長(zhǎng)時(shí)間，因而房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是否與影子銀行的融資支持方面存在某種關(guān)系，也是值得深入探討的問(wèn)題。

二、影子銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響

影子銀行與房地產(chǎn)如影隨形，“影子銀行”是金融深化和金融抑制的結(jié)果，不僅體現(xiàn)在商業(yè)銀行等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，也體現(xiàn)在新型金融機(jī)構(gòu)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。隨著實(shí)行貨幣緊縮政策和流動(dòng)性收緊，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的資金使得許多擔(dān)保、投資公司等開(kāi)展融資業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行的部分資金也脫離金融監(jiān)管，發(fā)展為品種繁多、發(fā)展迅速的理財(cái)產(chǎn)品。房地產(chǎn)業(yè)能代表金融業(yè)的興衰，影子銀行正入侵國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)及政府融資平臺(tái)，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金大約占到總投資資金的50%以上，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被這些影子銀行入侵，影子銀行的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)緊密聯(lián)系，影子銀行發(fā)展之迅猛很可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破裂，這些，也會(huì)影響整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性。一旦經(jīng)濟(jì)不景氣將使得企業(yè)利潤(rùn)萎縮，導(dǎo)致一些企業(yè)的利潤(rùn)空間縮小，企業(yè)無(wú)力償還影子銀行提供的資金成本，勢(shì)必導(dǎo)致影子銀行的貸出資金出現(xiàn)系統(tǒng)性違約風(fēng)險(xiǎn)。但是從另一方面而言，影子銀行能滿足房地產(chǎn)企業(yè)多樣化的融資需求，影子銀行是一種金融創(chuàng)新，在很大程度上能降低融資成本和交易風(fēng)險(xiǎn)。

相比商業(yè)銀行融資手續(xù)復(fù)雜，影子銀行具有方便快捷、信貸條件寬松和操作靈活等特點(diǎn)，能很好的滿足房地產(chǎn)企業(yè)在資金服務(wù)方面的需求。例如，影子銀行體系中的委托貸款、信托貸款和房地產(chǎn)私募基金等就成為房地產(chǎn)融資的重要渠道。截至2013年末，我國(guó)全社會(huì)融資規(guī)模17.29萬(wàn)億元，房地產(chǎn)信托余額1.03萬(wàn)億元，占比10.03%，同比增加0.18個(gè)百分點(diǎn)；新募房地產(chǎn)基金數(shù)量達(dá)到132只，募資總額達(dá)到106.67億美元，同比增長(zhǎng)79.1%。[2]

三、影子銀行與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系分析

近幾年來(lái)，寬松的貨幣政策導(dǎo)致流向房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣量充足，這些政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者兩個(gè)層面對(duì)金融機(jī)構(gòu)表現(xiàn)了強(qiáng)烈的依賴性：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得得了商業(yè)銀行直接貸款和各種影子銀行間接融資的雙重途徑；另一方面，消費(fèi)者在購(gòu)房進(jìn)行按揭貸款時(shí)，就必須獲得銀行的信貸支持。地方政府為了支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)，放寬了對(duì)住宅購(gòu)買的限制，也放寬了對(duì)住宅貸款的限制、比如某些區(qū)域向符合一定條件的購(gòu)房者支付補(bǔ)貼；部分房地產(chǎn)商也向消費(fèi)者推出打折活動(dòng)等刺激需求。從對(duì)房?jī)r(jià)影響大小的角度來(lái)看，為了更好的滿足居民的正常需求，才會(huì)有按揭貸款購(gòu)房這種政策的實(shí)行；但是各類影子銀行提供給房地產(chǎn)企業(yè)的融資，卻推動(dòng)了各大房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相以高價(jià)爭(zhēng)奪地塊。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，有20多家銀行涉及房地產(chǎn)類貸款，而金額竟然達(dá)到了20.9萬(wàn)億之多。影子銀行不受金融監(jiān)管指標(biāo)、存款準(zhǔn)備金等約束，具有更強(qiáng)的信用創(chuàng)造功能，目前，國(guó)家仍然控制商業(yè)銀行的貸款規(guī)模，為滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，規(guī)避監(jiān)管、尋求利潤(rùn)，商業(yè)銀行會(huì)將籌集來(lái)的資金高息借貸給房地產(chǎn)企業(yè)，而借款企業(yè)再將所借資金存放于銀行，產(chǎn)生派生存款，從而擴(kuò)大了信貸供給，創(chuàng)造了信用，導(dǎo)致社會(huì)總體信用擴(kuò)大。

房地產(chǎn)價(jià)格同社會(huì)總體信用有很大的關(guān)聯(lián)，而影子銀行可以通過(guò)這種信用創(chuàng)造功能影響到房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。影子銀行規(guī)模對(duì)商品房?jī)r(jià)格與金融市場(chǎng)的發(fā)展程度息息相關(guān)，金融市場(chǎng)發(fā)展程度越高，影子銀行對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響越顯著，反之，金融市場(chǎng)發(fā)展程度越低，影子銀行對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響越小。[3]我國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)穩(wěn)步上漲，現(xiàn)階段無(wú)明顯下跌趨勢(shì)，在房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定上漲時(shí)期，房地產(chǎn)的信貸資金壞賬可能性小，風(fēng)險(xiǎn)不高，影子銀行會(huì)積極投放信貸資金至房地產(chǎn)業(yè)，而房?jī)r(jià)上漲會(huì)使得消費(fèi)者踴躍購(gòu)房，房地產(chǎn)企業(yè)能獲得高額利潤(rùn)，就能及時(shí)歸還所融資金；影子銀行也獲得了高額穩(wěn)定的收益，自身凈資產(chǎn)提高，房地產(chǎn)信貸投放資金也會(huì)加大。相反，房地產(chǎn)價(jià)格下跌會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的收益，影子銀行會(huì)縮緊對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投資。

四、結(jié)論與建議

影子銀行快速發(fā)展，是中國(guó)金融體系中不可忽視的力量。影子銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大，對(duì)于我國(guó)影子銀行的發(fā)展要區(qū)別對(duì)待。一方面要限制商業(yè)銀行和信托公司等之間形成影子銀行的理財(cái)產(chǎn)品，要規(guī)范以民間借貸為主的影子銀行體系的發(fā)展；另一方面，要改變房地產(chǎn)企業(yè)單一化的融資結(jié)構(gòu)，拓展房地產(chǎn)資金來(lái)源，減少對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴。（作者單位：長(zhǎng)沙理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 房地產(chǎn)、影子銀行與宏觀審慎監(jiān)管機(jī)制，李志鋒[J].生產(chǎn)力研究，2014，（3）：67.

[2] 我國(guó)影子銀行與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研究，符瑞武[J].華北金融，2014，（12）：12.

[3] 影子銀行對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的影響實(shí)證分析，王秋霞[J].市場(chǎng)周刊，2014，（6）：92.