基于鄰里中心商業(yè)模式的方案設(shè)計(jì)研究

錢鋮

【摘 要】本文主要針對鄰里中心的管理模式以及鄰里中心模式在蘇州工業(yè)園區(qū)的引入進(jìn)行簡要分析，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】鄰里中心；商業(yè)模式；方案設(shè)計(jì)

引言

美國、新加坡及我國蘇州地區(qū)都出現(xiàn)了不同類型的鄰里型購物中心。但比較我們可以認(rèn)識到蘇州工業(yè)園區(qū)的鄰里中心商業(yè)于鄰里型購物中心還是有較大的區(qū)別，實(shí)際上是一種社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式，而非鄰里型商業(yè)。更貼近中國具體國情，在國內(nèi)市場存在更大的生命力，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一種新模式，可以越來越多的運(yùn)用于當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)中。很有幸的是我參與了工業(yè)園區(qū)鄰里中心08，09年的兩個項(xiàng)目，并且現(xiàn)在正在進(jìn)行大連及無錫的幾個鄰里中心模式的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，所以具體談一下我在設(shè)計(jì)中的一些認(rèn)識及見解。

一、鄰里中心的管理模式

鄰里中心的管理模式是集約化管理、多角化運(yùn)營，不是商品組織者，而是商戶的組織者。集約化的“集”即是指會集，調(diào)集人力、物力、財(cái)力、管理等生產(chǎn)要素，進(jìn)行同意配置，集約化的“約”是指在會集、一致裝備出產(chǎn)要素的過程中，以節(jié)儉、束縛、高效為價值取向，然后到達(dá)降低成本、高效管理，進(jìn)而使公司會集核心力氣，獲得可繼續(xù)競賽的優(yōu)勢。多角化運(yùn)營，即是公司盡量增大商品類別和種類，跨行業(yè)出產(chǎn)運(yùn)營多種多樣的商品或業(yè)務(wù)，擴(kuò)展公司的出產(chǎn)運(yùn)營規(guī)模和市場規(guī)模，充分發(fā)揮公司專長，充分利用公司的各種資本，進(jìn)步運(yùn)營效益，確保公司的長時間生計(jì)與開展。鄰里中心合理運(yùn)用新加坡組屋“以人為本”理念，突出“家庭”和“鄰里”，具有濃厚的東方顏色。在鄰里中心能夠吃到方便的西式快餐，也能夠在中國移動營業(yè)廳繳費(fèi)，還有健身館、鮮花店、便民藥店等等，消費(fèi)理念同領(lǐng)先的社區(qū)商業(yè)模式相交融。

二、鄰里中心模式在蘇州工業(yè)園區(qū)的引入

1、園區(qū)鄰里中心簡介

所謂鄰里中心，即是指在每個居住密集區(qū)，建設(shè)一種集小區(qū)效勞和商業(yè)功能于一身，有各種文明、文娛、零售、飲食等效勞設(shè)施，為鄰近居民供給平時生活所需效勞的社區(qū)商業(yè)模式。參照新加坡城市規(guī)劃的經(jīng)歷，姑蘇工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司成立于1997年11月。公司在開發(fā)、運(yùn)營等方面逐步形成了我國式“鄰里中心”完好、共同的運(yùn)營理念，將商業(yè)和公益項(xiàng)目有機(jī)聯(lián)系，完善和優(yōu)化商用工業(yè)組合，努力實(shí)現(xiàn)“消費(fèi)者、運(yùn)營者、股東”三滿足，得到中新兩國政府的共同必定，變成姑蘇工業(yè)園區(qū)學(xué)習(xí)新加坡經(jīng)歷的成功模范之一。“鄰里中心”自2000年成功商標(biāo)注冊以來，成功入選“2008我國最具成長性商業(yè)品牌”。

2、蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心商業(yè)模式的定位及設(shè)計(jì)條件

2.1美國鄰里購物中心

美國《零售辭典》關(guān)于購物中心的界說：“購物中心是一個由零售店及其相應(yīng)設(shè)施構(gòu)成的商鋪群，作為一個全體進(jìn)行開發(fā)和辦理，通常有一個或幾個核心商鋪，并有很多小商鋪環(huán)繞。購物中心有寬闊的停車場，其方位靠近馬路，顧客購物往來不斷便當(dāng)”。實(shí)際上購物中心又能夠持續(xù)分為多種類型，為社區(qū)效勞類型類似的即是近鄰型購物中心，在美國被變成鄰里型購物中心，通常以為商業(yè)運(yùn)營面積在3萬到10萬平方英尺，約合3000～1000平米的規(guī)劃，其效勞區(qū)域?yàn)?公里以內(nèi)，主力店便民的便當(dāng)超市及餐廳，為附近居民供給便當(dāng)產(chǎn)品的出售（食物、藥品和雜貨）和自己效勞（洗衣和干洗、理發(fā)、修鞋等），為滿意附近居民每天的生活需求。

2.2新加坡鄰里中心

新加坡“鄰里中心”的概念來源于其政府1965推行并長期實(shí)施的組屋計(jì)劃，經(jīng)過近40多年的發(fā)展，已成為新加坡城市規(guī)劃成功的寫照。鄰里中心模式出現(xiàn)于1970年，最初是用來解決城市人口不斷擴(kuò)張對于土地的合理利用，按照4hm2～6hm2的開發(fā)區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，市鎮(zhèn)的開發(fā)又由多個鄰里中心組成。新加坡城市規(guī)劃的成功經(jīng)驗(yàn)之一就是社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃模式，在人口約6000-8000戶規(guī)劃配套一個鄰里中心，從人口規(guī)模來看新加坡所指的鄰里中心為社區(qū)商業(yè)的一種模式。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。

2.3蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心模式

參照新加坡城市計(jì)劃的經(jīng)歷，姑蘇工業(yè)園區(qū)鄰里中心開展有限公司成立于1997年11月，公司在開發(fā)、運(yùn)營等方面逐步形成了中國式“鄰里中心”完好、共同的運(yùn)營理念，公司在姑蘇工業(yè)園區(qū)運(yùn)營有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，總投入近4.5億元，總建筑面積超越12萬平米。因?yàn)橹袊鞘懈呙芏仍⒕拥娜丝谔卣魍录悠聵O為類似，為姑蘇園區(qū)鄰里中心建造供給了經(jīng)歷支持。依據(jù)姑蘇工業(yè)園區(qū)鄰里中心的開展形式，其核心理念為改動原有的社區(qū)商業(yè)缺少計(jì)劃零星自覺形成的局勢，經(jīng)過歸納計(jì)劃、統(tǒng)一管理向效勞區(qū)域的社區(qū)居民供給高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)效勞功用?！班徖镏行摹倍ㄎ涣?2項(xiàng)必備功用（銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文明用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所），其內(nèi)在則是歸納性、全方位、多功用的。

3、蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心商業(yè)的組成及設(shè)計(jì)要點(diǎn)

3.1鄰里中心商業(yè)的組成

成立于1997年的蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司已形成“鄰里中心”、“鄰里假日”、“鄰里生鮮”、“鄰里1+1”品牌群格局。其中鄰里中心通過選擇和配比租戶提供12項(xiàng)必備功能（銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所）。

3.2湖西鄰里中心的特點(diǎn)及對商業(yè)發(fā)展的影響

當(dāng)前，公司在姑蘇工業(yè)園區(qū)運(yùn)營有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，總投入近4.5億元，總建筑面積超越12萬平米。其間，玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑地屬湖西規(guī)模，是園區(qū)首要發(fā)展起來的鄰里中心。歷經(jīng)10年探究，鄰里中心作為集商業(yè)、文明、體育、衛(wèi)生、教學(xué)于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，公司效益和社會效應(yīng)協(xié)同進(jìn)步，充分滿足市民物質(zhì)文明生活需求。

3.3湖西鄰里中心發(fā)展特點(diǎn)

3.3.1規(guī)劃在先，有序發(fā)展

鄰里中心形式在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造，先把全體結(jié)構(gòu)計(jì)劃好，然后再建造鄰里大廈；在開發(fā)的一起依據(jù)鄰里中心“便民利民”的理念進(jìn)行招商。在情況答應(yīng)的條件下，首先完善與居民生活息息相關(guān)的12種必備業(yè)態(tài)；在此基礎(chǔ)上，逐漸引入其他的38種基本業(yè)態(tài)。

3.3.2商業(yè)服務(wù)和公益服務(wù)有機(jī)結(jié)合

鄰里中心不只供給購物餐飲休閑文娛服務(wù)，還有文化教育體育清潔醫(yī)療等方面的設(shè)備。在計(jì)劃時，每個鄰里中心都具有一套完好的清潔醫(yī)療服務(wù)設(shè)備。一方面增加了醫(yī)護(hù)人員的就業(yè)機(jī)會，另一方面也方便了附近的居民生活。

3.3.3便民、利民

鄰里中心把一切商業(yè)和效勞設(shè)施集于其間，既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離，又滿意了大家多元化需要，提高了居民的日子質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量。鄰里中心的效勞目標(biāo)以本區(qū)居民為主，有別于中心商務(wù)對外溝通為主的城市功能，但兩者又互為穿插，一起構(gòu)成城市人民活動中心的完好體系。

3.3.4層次構(gòu)架緊密相連

鄰里中心公司遵循“誠信經(jīng)營是公司立業(yè)之道、興業(yè)之本”的信仰，重視進(jìn)步管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，并構(gòu)成“領(lǐng)導(dǎo)層、管理機(jī)構(gòu)、管理人員、承辦人員”四個層次構(gòu)架，把管理工作貫穿到公司的各項(xiàng)工作中并不斷創(chuàng)新，樹立獎懲機(jī)制和動態(tài)監(jiān)管機(jī)制，完成了管理信息化，進(jìn)步了工作效率。

3.4鄰里中心對湖西商業(yè)發(fā)展的影響

3.4.1功能用地布局形成以軸向布局為主

在“鄰里中心”思想指導(dǎo)下，園區(qū)功用用地規(guī)劃發(fā)生了改變，開展以軸向規(guī)劃方式為主。商業(yè)用地居其中心，其兩頭是生活寓居用地，再外圍為工業(yè)用地。這種功用規(guī)劃縮短了大家寓居與工作購物、休閑文娛等生活空間的間隔，大大緩解了城市交通擁堵。鄰里中心模式的引進(jìn)，經(jīng)過經(jīng)營活動為社區(qū)商業(yè)的開展貢獻(xiàn)力量，也經(jīng)過在社會公益活動實(shí)行社會責(zé)任。

3.4.2交通網(wǎng)絡(luò)形成以立體化大交通為主

在“鄰里中心”思維指導(dǎo)下，園區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)生了改動，構(gòu)建以“立體化大交通”為主。這樣，既縮短了湖東與湖西的間隔，同時也縮短了園區(qū)與古城區(qū)、園區(qū)對外交流的間隔，為園區(qū)新一輪開發(fā)建造供給強(qiáng)有力的支持。隨著輕軌1號線建造的不斷盡力，信任將變成古城區(qū)與園區(qū)、高新區(qū)緊密聯(lián)系的樞紐。

結(jié)束語

鄰里中心這種商業(yè)模式在現(xiàn)有的國家環(huán)境下是有其特殊地位的，對于現(xiàn)在越來越多成片開發(fā)的新興住宅小區(qū)的商業(yè)規(guī)劃及理念的建立都是有其深遠(yuǎn)意義的。我對這種商業(yè)模式的討論可以讓我們走在這個設(shè)計(jì)趨勢大背景下的前列，為設(shè)計(jì)服務(wù)創(chuàng)造先機(jī)。

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