烏魯木齊：庫存量大，解限效果有限

麥婉華

烏魯木齊作為新疆的首府與重要的國內(nèi)二線城市，樓市的走向一直引人關(guān)注。2015年5月，市中心天心區(qū)樓房均價為7916元/m2。烏魯木齊2014年上半年房產(chǎn)成交同比大幅下滑，決定取消個人住房限購政策。但解限之后，其樓市并沒有立刻呈現(xiàn)欣欣向榮的景象……

地處天山北麓，位于準噶爾盆地南緣，烏魯木齊市坐落于新疆中部地帶。由于是在山脈之間的城市，從烏魯木齊市區(qū)遙望城市外圍，可見土黃色山坡，雪白山頂?shù)母呱?。作為新疆的首府，它是全疆政治、?jīng)濟、文化、科技的中心，更是中國連接歐亞大陸的重要城市。不過，由于西部經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，烏魯木齊一直被認為是二線城市或準二線城市。

2010年國務(wù)院出臺“新國十條”后，烏魯木齊成為了46個實行樓市“限購令”的其中之一。而在2014年41個城市相繼進行樓市“解限”的過程里，烏魯木齊也在當中。作為二線城市的代表之一，烏魯木齊在“解限”近一年后，房地產(chǎn)市場發(fā)展得如何？

限購后：房價增速減緩

2011年3月，烏魯木齊市下發(fā)了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見》，烏魯木齊正式執(zhí)行住房限購令?！兑庖姟分赋?，烏魯木齊已擁有兩套以上住房的本市戶籍居民家庭暫時限購第3套住房。對非本市戶籍居民家庭暫時限購第2套住房。同時，新建商品房預(yù)售須先備案價格，開發(fā)商向價格部門報送的住房銷售價格3個月內(nèi)不得調(diào)整，3個月后需要調(diào)整價格的，必須重新備案并公示。

根據(jù)2010年與2011年的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》比較，在未實行限購令之前烏魯木齊樓價增速更快。2011年1月，烏魯木齊新建住宅價格與上月比較環(huán)比增長1.6%，與2013年同期比較增長則達9.2%。二手住宅價格與上月比較環(huán)比增長0.9%，與2013年同期比較增長高達9.8%。

然而，在“限購令”實行1年后，2012年3月烏魯木齊新建住宅價格與上月比較環(huán)比減少0.1%，與2013年同期比較增長為1.9%。二手住宅價格與上月比較環(huán)比減少0.7%，與2013年同期比較增長為6.7%。可見，“限購令”發(fā)布后，房價增長速度有所減緩。

但不少市民認為限購后樓市變化不大，房產(chǎn)大巴扎網(wǎng)發(fā)布的調(diào)查顯示，62%的調(diào)查者認為“限購政策作用非常有限，房價依然出現(xiàn)了較快上漲”，有25%的網(wǎng)友則認為限購政策對“抑制房價上漲有作用，但為今后房地產(chǎn)市場健康運行埋下了隱患”。

市民范小姐告訴《小康》記者，限購后房價仍比較高，中心7區(qū)房價已達6000至8000元/㎡，城鄉(xiāng)結(jié)合部也需3700元/㎡?！斑@主要是對比居民的收入和支出比得出的觀感，因為烏魯木齊的工資不算太高，但生活支出與一線城市差不多，這就造成了很大的壓力?！?/p>

解限后：影響不明顯

烏魯木齊房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2013年供銷兩旺的市場行情后，到了2014年上半年房產(chǎn)成交同比大幅下滑。房產(chǎn)大巴扎網(wǎng)分析，金融信貸市場緊縮、購房者觀望給處于高庫存和高潛在供應(yīng)背景下的房地產(chǎn)市場帶來壓力。

《小康》記者從烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局獲悉，2014年一季度，烏魯木齊市新建商品房批準預(yù)售79.08萬平方米，同比下降55.57%；其中，新建商品住房批準預(yù)售64.47萬平方米，同比下降59.23%。新疆克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2014年上半年新房成交較同期下滑超3成。當時，不少開發(fā)企業(yè)直接或間接采取降價促銷舉措，但消費市場依然反映冷淡。

2014年10月23日，烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局公布，為促進烏魯木齊市房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展，根據(jù)市政府辦公廳文件，取消烏魯木齊市個人住房限購政策。

根據(jù)最新的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，2015年4月烏魯木齊新建住宅價格與上月比較環(huán)比減少0.3%，與2013年同期比較減少6.4%。二手住宅價價格與上月比較環(huán)比增長0.3%，與2013年同期比較減少2.8%?！敖庀蕖苯?jīng)過半年，但樓市疲態(tài)依然存在。

在烏魯木齊跑樓市線的王記者分析，烏魯木齊現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)正面臨庫存高企、去化減緩的困擾。樓市本身遇冷，限購打開也不能立刻打開市場。“2011年的限購對烏魯木齊房產(chǎn)市場的影響并未像對一線城市的影響那么大。但是2014年受樓市大環(huán)境影響，烏魯木齊全年整體成交不如2013年，因此2015年烏魯木齊以去庫存為主。”

庫存量過大是困擾

烏魯木齊市轄7個市轄區(qū)、1個縣。詳細來說，七區(qū)是天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、高新區(qū)（新市區(qū)）、水磨溝區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）、達坂城區(qū)、米東區(qū)；一縣是烏魯木齊縣。其中，天山區(qū)房價最高。記者查閱各區(qū)最新開盤的一手房價發(fā)現(xiàn)，天山區(qū)均價約為8000元/㎡，沙依巴克區(qū)均價約為6300元/㎡，新市區(qū)均價則約為6600元/㎡。供應(yīng)量方面，天山區(qū)一手樓房源供應(yīng)較少，其他區(qū)域房源供應(yīng)相對充足。

數(shù)據(jù)顯示，2014年末烏魯木齊商品住宅可售余量累計達到628萬㎡，較2013年底增長27.4%，可售庫存54857套，去化周期高達27個月。商住新增預(yù)售供應(yīng)項目116個，預(yù)售樓盤618個；住宅類土地成交259萬㎡；商品房用地容積率為2.57。

新疆克而瑞研究機構(gòu)負責人姚朗分析，目前烏魯木齊市房地產(chǎn)市場的特點是：一是早幾年土地供應(yīng)量大；二是容積率批得過高；三是市場供應(yīng)量大。因此，2015年底各房地產(chǎn)開發(fā)商任務(wù)的壓力還很重。

據(jù)了解，央行決定從5月11日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率0.25%。加上2014年11月22日的那次降息，央行在半年內(nèi)已三次下調(diào)利率。記者從烏魯木齊一些房地產(chǎn)公司售房處了解到，烏魯木齊不少消費者購房的觀望情緒正在被沖淡，看房人數(shù)有所增加，部分樓盤商品房交易量有所上升。

知名樓市特約評論員關(guān)鴻江認為，降息對一般購房者的影響力更大，“現(xiàn)在房地產(chǎn)主流市場中，大部分是改善性住房的交易。很多人以前有小房子，當收入允許后希望換更大的房子。當利率降下來時，老百姓就想每月少還款兩三百，更能承受起月供。所以，降息是把這部分需求刺激了?！?/p>

編輯/陳標華