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    大學(xué)生畢業(yè)后,買房?租房?

    2015-06-23 17:06:47李玥
    消費(fèi)導(dǎo)刊 2015年3期
    關(guān)鍵詞:買房租房大學(xué)生

    李玥

    摘要:近800萬(wàn)2015年應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生,將處在中國(guó)老齡化即將到來(lái)、迎親嫁娶傳統(tǒng)習(xí)俗根深蒂固、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下,解決居住問(wèn)題、感情問(wèn)題等,從而進(jìn)行買房與租房的艱難選擇。然而,對(duì)于大多數(shù)剛畢業(yè)不久的大學(xué)生來(lái)說(shuō),他們的理性選擇很可能是租房自住。

    關(guān)鍵詞:大學(xué)生 買房 租房 租售比。

    一、我國(guó)已步入老年社會(huì),大學(xué)生潛在壓力重重

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及《人類發(fā)展報(bào)告》顯示:到2020年,我國(guó)將有2億老人等待養(yǎng)老,到2030年,65歲及其以上老人將占到全國(guó)人口的18.2%左右,而我國(guó)是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的情況下進(jìn)入了人口老齡化,且老年人口的增長(zhǎng)速度快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,看病難、看病貴、“未富先老”、“因老致貧”是赤裸裸的現(xiàn)狀。畢業(yè)大學(xué)生,理所應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起對(duì)老人的贍養(yǎng)義務(wù);未成家的大學(xué)生要對(duì)自己上面的父母、長(zhǎng)輩盡孝,而成家的大學(xué)生贍養(yǎng)的則是雙方老人,甚至還要撫養(yǎng)孩子。畢業(yè)大學(xué)生工作剛剛起步,住房又是他們的剛性需求,在潛在壓力重重的環(huán)境下,他們將何去何從?

    二、男生若想“抱得美人歸”,房子、票子和車子

    前不久在網(wǎng)絡(luò)爆紅的全國(guó)聘禮地圖,從彩禮百萬(wàn)元區(qū)的上海、天津到五十萬(wàn)元區(qū)的東三省、江西、青海,再到十萬(wàn)元區(qū)、萬(wàn)元區(qū)。值得注意的是,上海人嫁閨女要求10萬(wàn)元起加一套房,天津則是6萬(wàn)元起加一套房,男生實(shí)在不容易,娶媳婦道路舉步維艱。不少女生心疼自己的愛(ài)人,心疼他們要承擔(dān)如此重?fù)?dān),會(huì)說(shuō):“親愛(ài)的,千萬(wàn)別把自己身體累垮了,別給自己那么大的壓力,我是要嫁給你,又不是嫁給房子。”然而女孩背后還有一個(gè)兇神惡煞的丈母娘:“連套房子都買不起,休想讓我女兒去跟你過(guò)苦日子!”

    當(dāng)然,作為一個(gè)頂天立地的男人,他們絕對(duì)是想要給自己的愛(ài)妻幸福,但面對(duì)買房這個(gè)巨大支出,大批畢業(yè)不久的大學(xué)生只能是望而卻步?。「猩跽?,別說(shuō)買房子了,平時(shí)已經(jīng)被生活消費(fèi)的各項(xiàng)支出壓得喘不過(guò)氣來(lái)了,月光族、啃老族更是比比皆是,眼前消費(fèi)和長(zhǎng)遠(yuǎn)投資之間的矛盾已到達(dá)白熱化階段。

    到處都流行著高富帥、白富美這樣的熱詞,當(dāng)然,愛(ài)美之心人皆有之,但不論是高帥還是白美中間都是相同的一個(gè)“富”字。嫁高富帥,迎娶白宮美是部分大學(xué)生的追求目標(biāo)。而大多數(shù)大學(xué)生都是需要依靠自己的雙手打拼,把對(duì)生活的理解,對(duì)幸福的詮釋,內(nèi)化為自己內(nèi)心深處的認(rèn)知。這時(shí)候,畢業(yè)大學(xué)生應(yīng)該選擇買房?還是租房?

    三、為什么說(shuō)租房比買房劃算

    此時(shí),畢業(yè)大學(xué)生們面臨的,無(wú)非是這樣三種選擇:一是在一段時(shí)間內(nèi)租房自住,二是絞盡腦汁借款、貸款、交首付、每月還貸住新房,三是純粹的投資性買房、收取租金、自己仍租房自住。

    先來(lái)討論大前提:由于近年來(lái)投資性買房的速度增加導(dǎo)致租房市場(chǎng)的潛在供給迅速增長(zhǎng),而租房市場(chǎng)需求增加非常有限。需求有限而供給增加,租金必然下跌。

    (一)從租房自住的角度來(lái)看

    我們理性地來(lái)計(jì)算這樣一筆賬,來(lái)對(duì)比前兩種選擇的付出與回報(bào):假定我們要買一套180萬(wàn)元的住房,銀行按揭貸款80%即為144萬(wàn)元,貸款利率為6%,按照貸款20年計(jì)算,則每年還貸12.55萬(wàn)元;貼現(xiàn)率按銀行一年期固定存款利率3%計(jì)算,則還貸總額現(xiàn)值為186.7萬(wàn)元。住房裝修費(fèi)用按貼現(xiàn)率(年3%)增長(zhǎng),則70年內(nèi)裝修費(fèi)用和現(xiàn)值為70萬(wàn)元。那么,買房支出的現(xiàn)值之和為292.7萬(wàn)元。假定房租在40年內(nèi)保持5萬(wàn)元不增長(zhǎng),后30年按貼現(xiàn)率3%增長(zhǎng),則租房的現(xiàn)值為269萬(wàn)元。這樣看來(lái),的確是租房合算。下面我們?cè)偎阋还P賬:在一線城市,房?jī)r(jià)仍在穩(wěn)定上升。我們暫且以一線城市市中心的一套兩居室住房為例,上海、北京目前的情況是:如果市場(chǎng)售價(jià)180萬(wàn)元,那么月租金水平在3600元左右。但是如果按照國(guó)際通行的租售比標(biāo)準(zhǔn),這套房子在租金不變的情況下,要降到108萬(wàn)元以下,才會(huì)被認(rèn)為是合理的價(jià)格。說(shuō)明此時(shí)一線城市的房?jī)r(jià)其實(shí)是存在泡沫的。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算,北京、上海等一線城市,月租金和房子總價(jià)的比值在1:400,中心城區(qū)更為突出,甚至達(dá)到1:500,而國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為,合理的房屋租售比應(yīng)該在1:200到1:300之間。比值越低,說(shuō)明房產(chǎn)的投資價(jià)值越小,因此租房更劃算。

    (二)從買房自住的角度看

    剛畢業(yè)的大學(xué)生工作事業(yè)才起步,就算暫時(shí)有些積蓄,對(duì)于買房來(lái)說(shuō)也是鳳毛麟角,此時(shí),我們前程一片大好,有自己的思想、敢拼敢闖、有著積累經(jīng)驗(yàn)、完善學(xué)識(shí)、繼續(xù)深造、提拔晉升的大好機(jī)會(huì)。為什么不投資到能繼續(xù)衍生資產(chǎn)獲益的事情中去,而要過(guò)著經(jīng)衣縮食,月月還貸的艱苦日子中去呢?可能,在這樣日日要為柴米油鹽和衣食住行斤斤計(jì)較、大傷腦筋的家庭,會(huì)時(shí)不時(shí)地產(chǎn)生各種矛盾和拌嘴。夫妻之間,沒(méi)有達(dá)到想要的生活水平,每天只有壓力沒(méi)有釋放,心情得不到舒緩,矛盾自然連連不斷,為何不試著租一處房子,提高自己現(xiàn)有的生活水平呢?另一方面,父母供養(yǎng)我們念書(shū)直到大學(xué)畢業(yè),這時(shí)嘔心瀝血半輩子的父母還要拿出畢生的積蓄為我們購(gòu)置房屋,他們?cè)谑〕詢€用的生活里,思想觀念總是會(huì)跟不上時(shí)代發(fā)展的潮流。和父母探討國(guó)家刺激居民日常生活消費(fèi),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),他們不為所動(dòng),大多數(shù)父母都是把精力放在對(duì)孩子另一半的物質(zhì)要求上,要求結(jié)婚必須有自己的房子,可是父母不理解我們應(yīng)怎樣順應(yīng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)來(lái)過(guò)幸福的現(xiàn)有生活。

    (三)從投資性質(zhì)的買房來(lái)看

    這有兩種可觀盈利模式:一是出租所購(gòu)住宅得到租金,二是等房屋升值后賣出盈利。

    先看第一種模式:目前,5年期以上人民幣貸款利率為7.05%,而自從2010年以來(lái),城市住宅租售比平均低于5年以上個(gè)人住房貸款利率,這樣看來(lái),貸款買了房子,想要依靠將其租賃出去作為長(zhǎng)期投資,事實(shí)則是,租金不足以還貸款,不賺錢反倒賠上了金錢、時(shí)間與精力,還有高昂的裝修費(fèi)用。退一萬(wàn)步講,就算大學(xué)生一直沒(méi)有買房的打算,每月租房租金2000元(這在二、三線城市能租到面積100平米以上,并且?guī)в刑炫_(tái)的兩層小樓)一年24000元,十年240000元,這已經(jīng)相當(dāng)于在二線城市所支付的首付,而且這里所指的首付已經(jīng)是十年前的240000元價(jià)值。我們?cè)诖瞬挥懻撊嗣駧派蹬c貶值的情況,這好比淘寶購(gòu)物,我們的目標(biāo)是買一個(gè)價(jià)值240000的商品,請(qǐng)問(wèn)你愿意一次性支付全款,還是使用淘寶分期付款,分十期還清。當(dāng)然使用淘寶分期付款也是需要多付費(fèi)用的,但遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這十年來(lái)的貸款利率增長(zhǎng)額度。相信在十年后,大學(xué)生們的事業(yè)已經(jīng)稍稍嶄露頭角,至少穩(wěn)中有升,發(fā)展更快的,可能已經(jīng)通過(guò)對(duì)自己的教育投資步步高升,當(dāng)上了主管職位,到時(shí)候有了自己可以隨時(shí)自由支配的款項(xiàng),至于是否投資于房地產(chǎn),看未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展就可以了。

    再來(lái)看第二種方式:等房屋升值后賣出盈利,這關(guān)鍵在于住房?jī)r(jià)格必須在購(gòu)買后出現(xiàn)上漲,只有住房?jī)r(jià)格上漲速度高于貸款利率,其盈利才會(huì)大于出租式的投資買房方式。然而現(xiàn)實(shí)是國(guó)家直致力于住房供給與需求的平衡,住房?jī)r(jià)格已不會(huì)延續(xù)過(guò)去十年高速增長(zhǎng)的神話了。

    四、結(jié)論

    通過(guò)以上三種選擇的對(duì)比,作為新時(shí)代的大學(xué)生,我們正是時(shí)代發(fā)展風(fēng)口浪尖的一批新秀,深知中國(guó)經(jīng)濟(jì)正走向疲軟期,已放慢了增長(zhǎng)的步伐。在我們事業(yè)起步初期,沒(méi)有足夠強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)能力的階段,買房還是租房,真是值得我們好好思考一下了。

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