個(gè)人住房交易稅仍需優(yōu)化

楊志勇

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房滿(mǎn)2年差額征收營(yíng)業(yè)稅，有利于非普通住房的銷(xiāo)售，有利于人們改善住房條件。但是，政策仍有優(yōu)化空間。

個(gè)人住房交易怎么課稅，一直爭(zhēng)論不休。現(xiàn)實(shí)中，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所要繳納的營(yíng)業(yè)稅和購(gòu)買(mǎi)期限的長(zhǎng)短有密切關(guān)系。免征營(yíng)業(yè)稅，是滿(mǎn)2年好，還是5年好？過(guò)去的做法可以概括為：要讓樓市降溫，就要滿(mǎn)5年才不用繳納營(yíng)業(yè)稅；要讓樓市升溫，就只要滿(mǎn)2年。

滿(mǎn)2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，免征營(yíng)業(yè)稅，屬于鼓勵(lì)住房交易的舉措。在樓市前景不太明朗的條件下，從5年改到2年的政策調(diào)整，無(wú)疑給樓市一劑強(qiáng)心針。從當(dāng)前樓市格局來(lái)看，也許這一刺激的力度有限，但是，它促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的信號(hào)是強(qiáng)烈的。雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型，但還處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，尚無(wú)法承受房地產(chǎn)市場(chǎng)變冷的成本。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，才是包括稅收政策在內(nèi)的房地產(chǎn)公共政策的重要目標(biāo)。

讓房地產(chǎn)相關(guān)公共政策盡快恢復(fù)常態(tài)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。個(gè)人住房交易，在需求還難得到充分滿(mǎn)足之前，就好朝著釋放更多更合理需求的政策導(dǎo)向前進(jìn)。過(guò)高的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，導(dǎo)致一些正常的住房需求未能得到滿(mǎn)足。大幅度降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要，同時(shí)能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格得到進(jìn)一步的穩(wěn)定。

營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整客觀(guān)上還能促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，但是，僅僅從5年改為2年免稅，能發(fā)揮多大作用還不得而知。從有力度的積極財(cái)政政策實(shí)施來(lái)看，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅是否還有必要存在，值得深思。當(dāng)然，如果只是為了刺激樓市，那么未來(lái)可供選擇的政策工具仍有很多。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房滿(mǎn)2年差額征收營(yíng)業(yè)稅，有利于非普通住房的銷(xiāo)售，有利于人們改善住房條件。但是，政策仍有優(yōu)化空間?，F(xiàn)行的普通住房與非普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)，還跟不上經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步伐。各地界定標(biāo)準(zhǔn)中常有建筑面積90平方米、140平方米的規(guī)定，也有容積率、價(jià)格等。就面積來(lái)說(shuō)，為什么是建筑面積，而不是套內(nèi)面積？90平方米或140平方米這兩個(gè)數(shù)字合理性何在？普通個(gè)人能夠確認(rèn)的只是套內(nèi)面積，而不是那個(gè)需要換算才能得到的建筑面積。90平方米或140平方米的規(guī)定只是特定時(shí)期的產(chǎn)物。人民對(duì)美好生活的向往包括居住條件的改善。即使考慮土地約束條件，當(dāng)人們從有天有地的住房搬到高樓中的一格居住時(shí)，所釋放出來(lái)的可供住房數(shù)量是驚人的。這種建筑面積限制帶來(lái)了很多其他問(wèn)題。

從國(guó)家層面來(lái)看，鼓勵(lì)全民閱讀，建設(shè)書(shū)香社會(huì)，但是，住房面積標(biāo)準(zhǔn)的界定并沒(méi)有考慮到這些。固守90平方米和140平方米面積的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。更值得反思的是，不少地方對(duì)不同地段普通住房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定，選擇了郊區(qū)低總價(jià)、城區(qū)高總價(jià)的做法。這雖可很好地兼顧城區(qū)老居民需要，但事實(shí)上這也鼓勵(lì)了個(gè)人居住城市中心的選擇，不利于城市布局的合理化。而且，非普通住房交易所適用的契稅稅率往往是3%，而不是1.5%或更低。在住房總價(jià)不低的條件下，高企的契稅也給人民改善住房條件設(shè)置了不低的障礙。總之，要讓個(gè)人住房銷(xiāo)售更順暢，讓個(gè)人改善居住條件更便利，需進(jìn)一步優(yōu)化住房交易稅制，需進(jìn)一步梳理相關(guān)公共政策。特別是，“遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)需求”這一看上去很美好但實(shí)際上違背了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本規(guī)律的目標(biāo)定位亟待改變。endprint