商品房小區(qū)的停車位權(quán)利歸屬問題研究

徐福山

摘 要：小區(qū)停車位相關(guān)爭議既是建筑物區(qū)分所有權(quán)下的物權(quán)法問題，又是關(guān)系到稀缺資源配置、信息披露和交易公平的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，故解決該爭議的視角應(yīng)多樣化。所以，從幾個(gè)角度明確小區(qū)車位、車庫物權(quán)的法經(jīng)濟(jì)學(xué)理論基礎(chǔ)，并從物權(quán)法的解釋論視角，論證以《物權(quán)法》第74條所確立的“二元分類”作為實(shí)踐中解決小區(qū)停車位權(quán)利歸屬基礎(chǔ)原則的合法性、正當(dāng)性和可行性。同時(shí)，信息公開應(yīng)作為保障業(yè)主權(quán)利的輔助性政策，以解決“二元分類”標(biāo)準(zhǔn)可能的負(fù)面效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：停車位；物權(quán)法；建筑物區(qū)分所有權(quán)

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）26-0148-03

一、停車位權(quán)屬爭議的現(xiàn)狀分析

自《物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《區(qū)分所有權(quán)解釋》）頒布以來，已有不少理論界和實(shí)務(wù)界學(xué)者對(duì)小區(qū)停車位爭議相關(guān)問題進(jìn)行探討，但普遍存在視角單一的缺憾，也鮮有對(duì)各地新近出臺(tái)的規(guī)范性文件的分析和評(píng)述[1]。筆者認(rèn)為，小區(qū)停車位相關(guān)爭議既是建筑物區(qū)分所有權(quán)下的物權(quán)法問題，又是關(guān)系到稀缺資源配置、信息披露和交易公平的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，故解決該爭議的視角應(yīng)多樣化。因此，筆者主張除傳統(tǒng)民法物權(quán)領(lǐng)域的視角之外，還應(yīng)當(dāng)引入法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角。綜上，本文將結(jié)合傳統(tǒng)物權(quán)法理論和法律經(jīng)濟(jì)學(xué)視角，兼顧解釋論層面，對(duì)不同類型的小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬如何界定做一框架性分析。

目前，我國市場(chǎng)中停車位爭議的主要原因之一就在于對(duì)于不同類型停車位的所有權(quán)歸屬界定不夠明確?！段餀?quán)法》第74條列舉了兩種類型的停車位，一是建筑區(qū)劃內(nèi)車位：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫；二是業(yè)主共有車位：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位。其中，前者若無特別約定，原始權(quán)利屬于開發(fā)商；后者則以法定形式確定為“業(yè)主共有”。在實(shí)踐中，小區(qū)停車位的分類則顯得更為復(fù)雜，存在獨(dú)立車庫、地下車庫、地面露天車位、架空層車位、人防工程車位、機(jī)械車位等多種類型[2]。由于法律條文和現(xiàn)實(shí)情況存在一定程度的不協(xié)調(diào)，開發(fā)商、業(yè)主、地方產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)等對(duì)于《物權(quán)法》第74條理解存在差異，因此并沒有形成科斯所說的“產(chǎn)權(quán)的清晰界定”[3]。這也就直接造成了業(yè)主與開發(fā)商爭奪小區(qū)停車位的沖突，即阿爾欽所描述的“爭奪稀缺資源的沖突”[4]。而對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)來說，由于《物權(quán)法》的規(guī)定并不明晰，小區(qū)各類停車位是否可以登記長期以來也是一個(gè)非常棘手的問題，導(dǎo)致一些地方產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)采取不作為的態(tài)度。無法進(jìn)行物權(quán)登記也間接造成業(yè)主在“購買”停車位后存在持有和轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)。因此，解決小區(qū)停車位的爭議的當(dāng)務(wù)之急是首先明確各類型停車位在物權(quán)法上的法律地位和權(quán)利歸屬。

二、停車位的“二元分類標(biāo)準(zhǔn)”

前文已述，《物權(quán)法》第74條列舉了“建筑區(qū)劃內(nèi)車位”和“業(yè)主共有車位兩種類型”停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。近年來，一些地方為解決現(xiàn)實(shí)中的糾紛，頒布或起草了地方性法規(guī)或地方政府規(guī)章，對(duì)小區(qū)停車位進(jìn)行了比《物權(quán)法》第74條更細(xì)化的類型劃分，并對(duì)一些特殊類型車位以地方立法的形式做出權(quán)屬安排。例如，深圳市2014年末向社會(huì)公布的《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《深圳辦法（草案）》）規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)車位分為“配建停車位”和“增設(shè)停車位”。其中，立法者將“配建停車位”規(guī)定為全體業(yè)主共有；“增設(shè)停車位”則可約定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。又如，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》將共用地面架空層直接規(guī)定為業(yè)主共有，從而可推知在架空層設(shè)立的車位也應(yīng)屬業(yè)主共有。而在學(xué)界，出于對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，學(xué)者們對(duì)于共有車位的范圍提出了以計(jì)算容積率、公攤面積、成本分?jǐn)偟榷鄻踊慕缍?biāo)準(zhǔn)，而不是簡單局限于停車位的類型劃分。

筆者認(rèn)為，各地出臺(tái)細(xì)則解決糾紛的意圖值得肯定，學(xué)界提出的標(biāo)準(zhǔn)也充分考慮了對(duì)業(yè)主在購房過程中處于相對(duì)弱勢(shì)地位，但從法條的本身來看，《物權(quán)法》第74條已經(jīng)為小區(qū)停車位做出了分類，即上文提及的“建筑區(qū)劃內(nèi)車位”（第74條第2款）和“業(yè)主共有車位”（第74條第3款）。在《區(qū)分所有權(quán)解釋》中，這樣的分類得到了再一次的確認(rèn)。從解釋論來看，《物權(quán)法》第74條第2款首先將小區(qū)停車位進(jìn)行了“建筑區(qū)劃內(nèi)”和“建筑區(qū)劃外”的區(qū)分。所謂“建筑區(qū)劃內(nèi)”的車位是指依照行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其所附總平面圖（附圖）而劃定的車位。

由此可見，《物權(quán)法》第74條其實(shí)是對(duì)小區(qū)停車位進(jìn)行了“建筑區(qū)劃內(nèi)”和“建筑區(qū)劃外”的二元分類。申言之，從解釋論的角度出發(fā)，筆者主張應(yīng)當(dāng)將是否屬于建筑區(qū)劃作為判斷停車位權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。回過頭來，我們?cè)賮頇z視前文所述的各類地方細(xì)則，不難發(fā)現(xiàn)，“建筑區(qū)劃”這一《物權(quán)法》層面的標(biāo)準(zhǔn)并未得到嚴(yán)格貫徹，而偏離這一標(biāo)準(zhǔn)則會(huì)直接導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)某些停車位的權(quán)屬分配發(fā)生改變。如《深圳辦法（草案）》中將一部分建筑區(qū)劃內(nèi)的車位直接規(guī)定為全體業(yè)主共有，這直接與《物權(quán)法》產(chǎn)生沖突。依照《區(qū)分所有權(quán)解釋》第18條的規(guī)定，“在處理涉及物權(quán)歸屬爭議的建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，法院應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)?！睋Q言之，地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件被排除在確定區(qū)分所有權(quán)效力的法律依據(jù)之外。由此筆者認(rèn)為，基于“物權(quán)法定”的物權(quán)法基本原則、“上位法優(yōu)于下位法”的基本法理以及司法解釋的明確態(tài)度，各地出臺(tái)的關(guān)于小區(qū)停車位權(quán)屬安排的細(xì)則，至少應(yīng)尊重《物權(quán)法》“建筑區(qū)劃內(nèi)外”的二元分類結(jié)構(gòu)，否則有突破物權(quán)法定、超越上位法之嫌。

三、基于“二元分類標(biāo)準(zhǔn)”的停車位類型化權(quán)屬安排

實(shí)踐中停車位及車庫主要表現(xiàn)為四種形式：第一種形式為地面停車位，第二種形式為地下車庫，第三種形式為架空層停車位，第四種形式為地面的獨(dú)立車庫[5]。若嚴(yán)格按照《物權(quán)法》第74條的二元分類標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)屬安排，是否真的無法解決實(shí)踐中各類型小區(qū)停車位的糾紛？筆者認(rèn)為，答案是否定的。以下筆者將在“建筑區(qū)劃”二元分類結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，對(duì)實(shí)務(wù)中較易引起糾紛的停車位四種類型進(jìn)行分類討論。

（一）地面露天車位

有學(xué)者曾提出，在地面露天劃定的車位并不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，因此不能成立專有部分。也有學(xué)者提出，車位四至“有梁柱與鐵管等為區(qū)隔”就可以成立構(gòu)造上的獨(dú)立性。由于我國各地小區(qū)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)情況不同，地面露天車位的具體劃定方式也可能千差萬別。高檔小區(qū)可能采用升降地鎖、擋車器、保險(xiǎn)護(hù)欄等設(shè)備劃分地面露天車位，而中低端小區(qū)可能僅在地面刷以油漆邊框區(qū)隔之。筆者認(rèn)為，這里應(yīng)結(jié)合我國實(shí)際情況，若地面露天車位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)，且現(xiàn)場(chǎng)有最低限度可資區(qū)別的劃分，則應(yīng)認(rèn)定這類車位可以成立專有部分，屬于《物權(quán)法》第74條第2款所述之車位，在沒有特約的情況下原始權(quán)利歸于開發(fā)商；反之，若在建筑區(qū)劃內(nèi)沒有標(biāo)示，則屬于業(yè)主共有。

（二）架空層車位

一些地方細(xì)則直接將架空層車位歸為業(yè)主共有，其主要依據(jù)是《區(qū)分所有權(quán)解釋》第3條中關(guān)于建筑物基礎(chǔ)和沉重結(jié)構(gòu)屬于共有部分的規(guī)定。有建筑法實(shí)務(wù)界人士指出，所謂的基礎(chǔ)一般指是“位于建筑物最下部的承重構(gòu)件”，它承受建筑物的全部荷載，并將其傳遞到地基上。筆者認(rèn)為，上述規(guī)定可以看做是建筑物的基礎(chǔ)和承重結(jié)構(gòu)權(quán)屬的一般性規(guī)定。但值得注意的是，當(dāng)法律對(duì)于建筑物的某一基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)做出特別規(guī)定，而使其發(fā)揮特殊效用時(shí)，基于特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定的法理，應(yīng)優(yōu)先適用該特別規(guī)定。在架空層被標(biāo)示為建筑區(qū)劃內(nèi)車位時(shí)，《物權(quán)法》第74條第2款就屬于應(yīng)被優(yōu)先適用的特別規(guī)定。何況，《區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條也明確指出建筑區(qū)劃內(nèi)符合條件的車位應(yīng)認(rèn)定為專有部分。因此，筆者主張，判斷小區(qū)架空層的權(quán)屬問題，首先應(yīng)當(dāng)看各架空層部分在最初規(guī)劃時(shí)是否將其規(guī)劃為有特定的用途；其次，還要看該部分是否符合《區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條第1款所規(guī)定的認(rèn)定為專有部分的三個(gè)條件。

（三）人防工程車位

人防工程車位由于其國防功能，各地開發(fā)商及產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的態(tài)度大多較為謹(jǐn)慎?！度嗣穹揽辗ā凡]有對(duì)社會(huì)投資的人防設(shè)施的所有權(quán)做出特別規(guī)定，但該法第五條確定了民用防空設(shè)施“誰投資，誰受益”的一般原則。從《物權(quán)法》第74條及《區(qū)分所有權(quán)解釋》來看，“規(guī)劃用于停放汽車的停車位”之規(guī)定并未區(qū)分停車位的具體形態(tài)，也沒有將具有人防功能的車位作除外規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為，人防車位若在建筑區(qū)劃中進(jìn)行了標(biāo)示，也理當(dāng)被視為建筑區(qū)劃內(nèi)車位，在沒有特約的情況下，原始權(quán)利歸屬于開發(fā)商；反之，則屬于全體業(yè)主共有。這也符合《人民防空法》中確立的“誰投資，誰受益”之一般原則。從目前實(shí)務(wù)情形來看，廣州市、重慶市都在實(shí)踐中開放了人防工程車位的轉(zhuǎn)讓，也可以辦理登記。筆者認(rèn)為，人防工程車位與一般車位不同之處，僅在于它多了一個(gè)戰(zhàn)時(shí)防空的功能，國家處于戰(zhàn)備或戰(zhàn)爭狀態(tài)下隨時(shí)可以被國家征用轉(zhuǎn)作防空設(shè)施。但筆者認(rèn)為值得注意的是，由于人防工程車位存在因政策原因或緊急情況下被國家征用的可能，因此購買人防工程車位可能存在理論上的政策性風(fēng)險(xiǎn)。所以，筆者認(rèn)為應(yīng)從立法論的角度要求小區(qū)開發(fā)商在出售、出租前對(duì)可能產(chǎn)生的征用風(fēng)險(xiǎn)向業(yè)主盡到充分的告知和信息披露的義務(wù)。

（四）機(jī)械車位

機(jī)械車位可以說是一個(gè)應(yīng)對(duì)我國目前大型城市小區(qū)停車難的良方。其不僅可以彌補(bǔ)一些老舊小區(qū)規(guī)劃車位不足的短板，也可以起到土地有效利用的作用。但由于機(jī)械車位并沒有明確的法律“身份”，導(dǎo)致開發(fā)商、物業(yè)沒有動(dòng)力引進(jìn)，而業(yè)主擔(dān)心購買后無法登記，權(quán)利無法得到保障。從法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，由于缺乏制度性的權(quán)利配置，間接導(dǎo)致了機(jī)械車位這一優(yōu)質(zhì)資源的交換效率減損，交換價(jià)值被低估。但是，按照目前我國民法中對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的分類，所謂不動(dòng)產(chǎn)是指“依照自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地及其定著物”。而機(jī)械車庫可以較為方便地移動(dòng)，因此其較難被認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)將其歸入動(dòng)產(chǎn)中的大型機(jī)械設(shè)備，無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記。開發(fā)商可以自己持有機(jī)械車位，向業(yè)主出租；也可以通過共有物形式向不同業(yè)主出售份額。但鑒于機(jī)械車位與小區(qū)住宅在功能上的緊密聯(lián)系，筆者主張可以通過房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)“在業(yè)主的房屋所有權(quán)證附注欄中進(jìn)行備注說明”等變通形式，使購買機(jī)械車位的業(yè)主獲得類似于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示。這不僅有利于消減業(yè)主購買機(jī)械車位時(shí)對(duì)于權(quán)利是否得到保障的擔(dān)憂，也有利于日后機(jī)械車位在市場(chǎng)中的再次流轉(zhuǎn)，提高資源的交換效率。

結(jié)語

以“建筑區(qū)劃內(nèi)”和“建筑區(qū)劃外”作為小區(qū)停車位權(quán)屬安排的標(biāo)準(zhǔn)有充分的《物權(quán)法》依據(jù)。筆者認(rèn)為，要充分落實(shí)“建筑區(qū)劃內(nèi)外”的“二元分類標(biāo)準(zhǔn)”，同時(shí)保障購房者的合法權(quán)益，還需要一個(gè)信息充分公開的制度環(huán)境?！敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)外”的認(rèn)定是基于行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開發(fā)商向行政機(jī)關(guān)提供并獲批的規(guī)劃附圖。當(dāng)小區(qū)停車位的權(quán)屬安排是基于建筑區(qū)劃時(shí)，建筑區(qū)劃信息就將成為業(yè)主購房決策中的重要參考信息。如果業(yè)主在購房前可以充分了解到小區(qū)規(guī)劃附圖中所標(biāo)示的規(guī)劃內(nèi)車位和規(guī)劃外車位情況，其可基于自身情況之判斷，權(quán)衡車位在其購房決策中的權(quán)重，以此做出買或不買的決定。在此情況下，無論開發(fā)商建設(shè)多少規(guī)劃外或規(guī)劃內(nèi)停車位（前提是滿足法律法規(guī)確定的最低配置標(biāo)準(zhǔn)），無論業(yè)主選擇買或不買，都將是一個(gè)市場(chǎng)化的行為，是基于各市場(chǎng)參與方對(duì)于自身利益的衡量。反之，若業(yè)主購房前無法知曉小區(qū)停車位的建筑區(qū)劃情況和未來銷售安排，即開發(fā)商和購房者處于一種經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的“信息不對(duì)稱”，則會(huì)導(dǎo)致購房者無法準(zhǔn)確地做出購買決策。從現(xiàn)有規(guī)范來看，尚未有法律、行政法規(guī)或部委規(guī)章層面的規(guī)定要求開發(fā)商在商品房預(yù)售或銷售時(shí)公開小區(qū)建筑區(qū)劃附圖 。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].北京：法律出版社，2007：202.

[2] 許尚豪，王仰光.小區(qū)停車位權(quán)屬分析[J].法學(xué)論壇，2007，（1）：26-27.

[3] 吳灝.產(chǎn)權(quán)制度與環(huán)境 ：“科斯定理”的延伸[J].生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2016，（5）：25.

[4] 楊龍波.從阿曼·阿爾欽《產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)》看私有產(chǎn)權(quán)與公有產(chǎn)權(quán)的問題[J].理論經(jīng)緯，2011，（4）：301.

[5] 劉閱春.論小區(qū)停車位及車庫的歸屬——兼議對(duì)《物權(quán)法》第74條規(guī)定的理解[J].當(dāng)代法學(xué)，2007，（5）：65.