淺談房產檔案的開發(fā)與利用——以蘇州市房地產檔案館歷史檔案為例

施長珠

（蘇州市房地產檔案館，江蘇蘇州，215002）

蘇州是一個富饒美麗、人文薈萃的歷史文化名城。公元前514年，伍子胥奉吳王闔閭之命“相土嘗水、象天法地”構筑古城。歷經2500 多年的滄桑，蘇州城的位置始終沒有變化，古城仍然基本保持著“水陸相鄰、河街平行”和“前街后河”的雙棋盤式城市格局。房產檔案作為房屋交易管理的原始記錄和最可靠的社會記憶，以其原始記錄性和可靠性，真實記錄著蘇州市房產交易管理的發(fā)展脈落，再現了蘇州曾經的“樓市”盛況。蘇州市房地產檔案館保存著自清朝康熙以來歷代蘇州的房產檔案，這批珍貴的歷史檔案是研究蘇州城市發(fā)展軌跡、展示蘇州城歷史真實面貌不可多得的資料寶庫。

一、蘇州市房地產檔案館歷史檔案概況

蘇州市房地產檔案館是以房地產產權產籍檔案為主的專業(yè)檔案館，主要負責姑蘇區(qū)房屋權屬檔案的收集、整理、保管、鑒定以及開發(fā)利用，并對姑蘇區(qū)房屋權屬檔案實行集中統一管理。檔案館總建筑面積達1920 平方米，其中檔案庫房面積1700 平方米，檔案技術用房建筑面積220 平方米。截至2014年底，館藏房地產專業(yè)檔案116 余萬卷，占館藏檔案總量的97%以上。其中最具特色的是自清康熙以來的一批歷史房產檔案。這批老檔案主要包括：387 卷近2 萬件房地產契證檔案、1.6 萬卷對私改造檔案、4 萬余件民國舊權狀、786 卷接代管檔案、4356 袋歷史交易檔案、213 卷1964年公房平面圖、216 卷1964年登記表、200 卷私房平面圖、197 卷私房登記表，以及上世紀50、60年代房屋普查清冊62 卷。這批珍貴的歷史房產檔案以圖、文、表、簿、冊的形式，全方位地詮釋了自清代以來蘇州房地產業(yè)的歷史沿革，并從一個側面較為系統真實地反映了清代以來蘇州民間營造活動和城市建筑發(fā)展的梗概，具有重要的史料價值和現實意義。

這批珍貴的歷史檔案從形成時間上看，涵蓋了清朝康熙、雍正、乾隆、嘉慶、道光、咸豐、同治、光緒，直至民國、建國初期各個時期。其中形成時間最早的一份檔案是清康熙二十一年（1682）朱希淑貼絕文契，距今已有333年。契證內容是指朱希淑曾將坐落于康履橋內房屋一所絕兌予申某，得過絕價750 兩，后因經濟困難，復請中間人朱賢卿向申某議貼，請其再付房價115 兩。申某答應對方要求，提出自貼之后，斷藤無涉。并無不盡不覺，永無異言，遂雙方立下此“貼絕文契”。

這批歷史檔案從種類上分，包括清朝至民國時期的各種版式房地產契證、清代民國權屬證明執(zhí)照、清代民國租照、與房產交易相關的信牌、文書，以及民國以來的房地產舊權狀，對私改造檔案、接代管檔案、上世紀50、60年代的房屋普查清冊、房產平面圖等。

其中館藏的珍貴檔案“清乾隆四十一年胡節(jié)稟狀”于2005年經江蘇省檔案局鑒定為珍貴檔案文獻，入選首批《江蘇省珍貴檔案文獻名錄》。本稟狀為毛邊宣紙，長90 厘米，寬30 厘米，字跡清晰，品相完好。內容是關于清乾隆年間，安徽人胡節(jié)將蘇州房屋以銀1400 兩典押給蘇州人黃仁久，期滿后胡節(jié)無力贖回，黃仁久再典押給陸含庭。胡節(jié)要求他們買斷，并由此產生糾紛，于清乾隆四十一年（1776）告到蘇州府吳縣衙門。本稟狀是蘇州關于房屋典押糾紛民事案件最早的原始檔案，對研究蘇州房產交易、典當業(yè)和民事訴訟的歷史具有一定的參考價值。

二、歷史房產檔案的價值

關于檔案的價值，民國時期檔案學者黃彝仲在其編著的《檔案管理之理論與實際》中說：“檔案之功用，多因觀點和立場不同，持論間接互有差異，各以其自己之主觀，強調其作用。歷史學家視檔案為史料，可供編纂史籍之根據與參考；收藏家視檔案為古物；行政家視檔案為治事之工具”。可見檔案的價值表現在很多方面。歷史房產檔案作為房屋交易最原始的記錄，一方面為私房落實、房屋登記提供依據，具有重要的憑證價值；另一方面因其形成年代久遠，為后人提供了許多豐富的歷史信息，是研究蘇州地方房產、經濟、文化發(fā)展的第一手寶貴資料，具有重要的史料價值。

1.為處理歷史遺留問題，私房落實政策提供依據

改革開放后，隨著國家落實私房政策的出臺，很多舊時房主及其后人要求發(fā)還房屋、登記產權。工作人員通過查詢這些歷史檔案，明確了房子的產權、面積，再根據相關政策，對符合發(fā)還政策的房產予以返還，維護了房屋所有權人的權益。如1995年，趙某向市房產管理局申請領取桃花塢大街176 號。經工作人員查找檔案，桃花塢大街176 號（解放前為桃花塢大街221、223 號）為北洋政府政事堂肅政使、愛國耆紳費仲深故居。又查，上述房屋在解放前夕被趙姓以8.85465 億元購得，該房屋自用62.72 平方米，其余出租300 余平方米，學校無租使用784.11 平方米。1958年納入對私改造，房主使用的62.72 平方米房屋劃為自留，其余全部改造。市落實政策部門按照（63）蘇發(fā)144 號、（85）城住字87 號文件精神，將房主給學校無租使用的房屋全部發(fā)還。

2.為房屋權屬登記提供憑證

房產歷史檔案不同于普通的歷史檔案，它不僅具有研究價值，對于當前的房屋權屬登記工作，依然有著重要的憑證價值。對私改造檔案以及上世紀50、60年代的房屋普查清冊、房屋平面圖，對現在的房屋權屬登記依然起著重要的憑證作用。特別是一些自1987年房產總登記以來從未登記過的老私房，初始登記時工作人員需要查詢房屋清冊、平面圖、私改檔案等歷史檔案，弄清房屋的來源、房屋的產權人以及房屋結構的變化等信息。

3.為打造歷史文化名城服務，為蘇州古建筑修復提供翔實的資料

蘇州是我國重要的歷史文化名城，其數量眾多、門類齊全的古建筑給蘇州城留下了濃墨重彩的一筆?？墒呛芏喙沤ㄖ趹?zhàn)亂、文革中遭到沖擊破壞，年久失修，已經破敗不堪，令人倍感惋惜。近年來，政府加大了古建筑修復保護力度。在古建筑修復保護工作中，蘇州市房地產檔案館積極配合，及時提供這些房屋的建筑年代、產權人、房產平面圖、房屋面積等信息資料。這些檔案信息的提供對市領導的決策和古建筑的修復保護與利用起到了關鍵作用。如2010年5月，倉橋浜志仁里1-18 號申報省級控保建筑，為了確保申報材料的準確性，市住建局工作人員吳炳生同志到檔案館查閱了志仁里房屋的歷史檔案。經查，該房屋系由闕姓的房產營造商建造，并且出售。房屋系民國期間建造且保存較好，該民國建筑群既有西洋建筑痕跡，也保留有傳統木結構建筑；既有高檔樓房，也有普通平房，系民國時期中西建筑形式相融合的代表。

4.為蘇州古民居的研究提供原始資料

歷史房產檔案中對蘇州古民居的特色有較為詳細的描述，為古民居的研究提供了原始資料。

如咸豐七年（1857）絕賣房屋文契“坐落吳邑北利二圖閶門內下塘倉橋西堍大街，坐北朝南，雙開間，門面出入，計正落五進，并連傍落共計上下樓房伍拾叁間，上下披廂念捌個，后門在倉橋拱底，總門內出入。壹所在倉橋拱內，坐東朝西門面出入，計捌開間壹進，上下樓房拾陸間，后河石駁岸捌間，石踏步壹座，并連兩所基地、周圍墻垣、大小天井、階石井泉?！庇秩缤问辏?871）絕賣房屋基地文契“坐北朝南門面出入，計五進，共上下樓房、平屋肆拾陸間，披廂上下念個，過路捌架，備弄兩條，后門沿河，駁岸全?！?/p>

兩份文契中“后河石駁岸捌間”、“后門沿河，駁岸全”，形象地描述了姑蘇古民居臨水而筑、枕河而居的水鄉(xiāng)特色，正如唐代詩人杜荀鶴《送人游吳》詩云“君到姑蘇見，人家盡枕河”。而“正落五進，并連傍落共計上下樓房伍拾叁間”真實地再現了庭院深深，重門疊戶的蘇式深宅大院?！罢洹笔侵冈谌鬏S線上排列的一組院落，特別規(guī)整、嚴謹、對稱，是長輩們居住生活的地方。古宅按照功能要求，一般依次構建為門廳、較廳、正廳、內廳、堂樓等，深的可達五六進。正如宋代文豪歐陽修詞作“庭院深深深幾許？楊柳堆煙，簾幕無重數?！敝T如此類對古民居的描述在歷史房產檔案中還有很多很多，這也為研究蘇州古民居的學者提供了豐富翔實的檔案資料。

三、重視歷史房產檔案的開發(fā)利用

檔案信息的開發(fā)利用在整個檔案工作系統中占有重要地位。檔案工作的根本目的，就是在確保檔案信息安全的基礎上，向社會提供豐富的檔案信息服務，最大化地實現檔案信息的價值和作用。作為房產專業(yè)檔案館，加強歷史房產檔案的開發(fā)利用，規(guī)范歷史檔案的查詢利用，充分發(fā)揮館藏檔案的價值，不僅能夠弘揚、傳承歷史文化，亦能提高檔案館的地位和知名度。

1.重視館藏歷史檔案的修復整理工作

歷史檔案形成年代久遠，紙張由于氧化作用容易泛黃脆化、甚至會出現霉變、蟲蛀、粘連，字跡洇化、褪變等一系列問題，不利于檔案的開發(fā)利用。要開發(fā)利用房產歷史檔案，首先要就要對歷史檔案進行修復整理。早在1990年代，從開始編寫《蘇州市清朝至民國年間房地產契匯編》，蘇州市房地產檔案館就從館藏的房地產檔案中挑選了50 多份藏品進行托裱。此后在歷屆領導的重視下，又陸續(xù)對藏品開展修補托裱工作，使一些舊損的契證檔案趨于完整。同時檔案館積極開展檔案數字化加工工作。截至目前，共計掃描民國期間房地產權狀檔案契約7 萬余張，1952年1：500 地籍圖489 幅，《52年房地產產權人名冊》23 冊，1964年房屋登記表、房地產平面圖與房地產清冊845 冊8萬余頁。檔案數字化更好地保護了歷史檔案的完整性，延長了檔案的使用壽命，提高了檔案的查詢效率。

但是目前尚有1.6 萬卷對私改造檔案以及1 萬余件契證檔案亟待修復整理。這部分檔案一方面因其形成年代久遠紙張酸化，部分檔案紙張因氧化已經出現泛黃、脆化、粘連。另一方面，部分檔案形成時使用的制成材料不甚耐久，特別是近現代的歷史檔案用墨書寫的字跡逐漸減少，幾乎完全為不甚耐久的材料所代替。檔案中字跡洇化、模糊、褪變現象已十分嚴重。此外，在查詢利用中頻繁的調閱原件也對紙質檔案造成了一定程度的損害。所以盡快開展歷史檔案系統性的修復整理、數字化工作，不僅能夠有效合理地保護歷史檔案，延長歷史檔案的壽命，也能夠方便檔案館日常的查詢利用工作，提高檔案查詢的工作效率。

2.加強法規(guī)建設，從制度上完善歷史檔案的查詢利用工作

隨著房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，房屋交易日趨頻繁，國家為了發(fā)揮房屋權屬登記的公示作用，保障房屋交易安全，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益，相繼出臺了一系列房屋權屬登記信息的查詢辦法。如建住房［2006］244 號《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》、《物權法》第十八條、《房屋登記簿管理試行辦法》第十四條以及《房地產登記技術規(guī)程》第6 章節(jié)，都提到了房地產登記機構應依法提供房地產登記資料查詢、復制、利用服務。但是上述法律、規(guī)章、條例中關于房產檔案的查詢都是基于已登記的房屋權屬登記信息的查詢利用，而對于房產歷史檔案的查詢規(guī)定，在眾多的法律、法規(guī)、規(guī)章中卻難覓蹤影。唯一能查到的是關于私房改造檔案是否能公開查詢，住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳（建辦廳函［2008］741 號）函復：根據《中華人民共和國政府信息公開條例》第十四條規(guī)定，原國務院建設行政主管部門制發(fā)的涉及私房改造的政策、文件及有關檔案，經保密審查后確定為國家秘密，屬于法律、法規(guī)及國家規(guī)定不得公開的情形和范圍。在日常的檔案查詢接待工作中，因為私房改造檔案涉及到國家在特殊歷史時期的方針、政策，屬于歷史遺留問題，各地房產登記機構出于謹慎對這部分房產檔案大多實行不得公開查詢。但是因為缺乏明確具體的條例規(guī)定，很難做好政策宣傳、解釋工作，引起很多社會民眾的不滿。如近期原馬濟良巷4 號房主吳姓后人一紙訴狀將登記中心告上法庭，要求公開其祖上私房改造檔案，此案件目前法院尚在審理中。筆者認為，加快建立健全歷史房產檔案的查詢規(guī)定，不僅能夠使登記機構檔案查詢工作做到有法可依、有章可循，也能夠使社會民眾更好地理解檔案查詢工作。

3.依托館藏檔案資源，積極開展檔案編研，提升檔案工作社會影響力

編研是檔案工作主動服務社會的一項基礎工作，是保護檔案原件的有效措施，也是提升檔案工作社會影響力的重要途徑。豐富的館藏檔案資源為檔案編研工作提供了豐富翔實的素材。

蘇州市房地產檔案館自1990年代開始，就充分利用館藏歷史檔案，結合房產專業(yè)特色，陸續(xù)出版了一批極具房產專業(yè)特色的編研成果。如《名人故居》《蘇州清朝、民國期間房地產契選編》《蘇州市清朝至民國年間房地產契匯編（康熙47年—民國36年）》《花窗集錦》《姑蘇古居》《蘇州市房地產檔案館珍貴檔案匯編》《蘇州市古建筑房屋平面圖》《蘇州房地產契證圖文集》等。

其中《名人故居》于2000年獲江蘇省檔案局頒發(fā)的全省企事業(yè)單位檔案編研成果三等獎；“清乾隆四十一年胡節(jié)稟狀”狀紙于2005年7月經江蘇省檔案局鑒定為珍貴檔案文獻，被列入江蘇省珍貴檔案名錄；《蘇州市房地產檔案館珍貴檔案匯編》和《蘇州市古建筑房屋平面圖》分別獲得“2011年度蘇州市檔案編研優(yōu)秀成果評選”二、三等獎。

近期由我館唐小祥同志和蘇州大學余同元教授共同主編的《蘇州房地產契證圖文集》正式出版，該書收集了清代、民國至新中國成立后的房產、田地交易契證、文書等250 件，最早的是康熙二十一年（1682年）的房屋買賣契約文書，以圖文并茂的形式生動地展示了歷史上的蘇州“樓市”。《蘇州房地產契證圖文集》內涵豐富，有多方面的史料研究價值。除可以研究清政府的房地產政策、蘇州民居的建筑風格外，還可以從房價、稅收、貨幣單位的變化反映當時的蘇州經濟與社會生活。

4.拓寬渠道，創(chuàng)新服務形式，弘揚歷史檔案的文化價值

作為檔案部門，對于已開放的檔案，可以通過舉辦檔案展覽、制作電視節(jié)目、發(fā)布網絡視頻、發(fā)行音像制品等多種形式，全方位為社會提供檔案信息。如成都市為了加強對房產契證檔案的研究和保護工作，首開先河成立了成都市房產契證陳列館。該陳列館通過田園成都、錦城昔影、契證長廊、房產新貌四個單元，展出了自清康熙以來的93 張極具歷史、文化、政治、經濟研究價值和極具成都代表性的精品房產契證。該契證陳列館不僅開辟了一個讓社會民眾鑒賞館藏珍品檔案的窗口，更是開辟了一個了解城市歷史變遷、關注城市住建發(fā)展的窗口。在當前的新形勢下，如何進一步創(chuàng)新房產檔案服務機制，深挖館藏歷史房產檔案的價值，利用新媒體、新技術，改變檔案館傳統的被動查詢服務模式，主動服務社會，弘揚歷史檔案文化價值，是值得我們認真思考的課題。

綜上所述，歷史房產檔案不僅對現在的房屋權屬登記起著重要的參考作用，具有很強的現實意義，它還見證了蘇州房產管理制度、方式、機構的演變發(fā)展歷程，再現了蘇州古民居、吳門建筑的特色，反映了蘇州城市的變遷與發(fā)展。因此，加強歷史檔案的保護修復、開發(fā)利用工作，充分發(fā)揮這些老房契、老檔案存史鑒今、資政惠民、傳承文化的獨特作用，是當前檔案工作的一項重要內容。