2015 房地產(chǎn)難言反轉(zhuǎn)

譚忭

未來10—20年，中國將進(jìn)入“印股票促增長”的時代。

萬科前高級副總裁毛大慶的出走，被解讀為中國房地產(chǎn)市場變涼的又一個信號。

很難說是悲觀的氛圍讓2015開年數(shù)據(jù)慘淡，還是慘淡的開年數(shù)據(jù)加劇了氛圍的悲觀。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-2月，全國商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元，同比下降15.8%。曾經(jīng)一直唱多的任志強(qiáng)也“松口了”、認(rèn)為房價迅速回升不太可能，“估計到2016年四季度后才有可能從投資的負(fù)增長變成正增長。”

伴隨著2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅大幅回落將近10個百分點，無論是房地產(chǎn)投融資、銷量、房價還是行業(yè)景氣指數(shù)都幾乎達(dá)到了房地產(chǎn)行業(yè)市場化以來最差的數(shù)據(jù)。

“2015年中國房地產(chǎn)市場投資增速下降是一定的，但下降幅度可能會縮小”，同策咨詢張宏偉向《英才》記者表示。

資深財經(jīng)人士劉曉博認(rèn)為，未來10—20年，中國將進(jìn)入“印股票促增長”的時代，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被透支，間接融資方式也走到了極致，企業(yè)負(fù)債率接近世界之最，無法再加杠桿。變化總比計劃快，今年政策、市場、企業(yè)該如何面臨房地產(chǎn)的大變局？

剛需仍旺

數(shù)據(jù)差，政策面卻有松綁之意。隨著限購的大范圍退出，930房貸新政以及新一輪降息周期開啟，仍有不少人對今年的房地產(chǎn)市場抱有希望。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為相較于2014年，最壞的時候已經(jīng)過去了，“2015上半年會出現(xiàn)一個環(huán)比正增長態(tài)勢，到了下半年則有房價同比正增長態(tài)勢。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)亦直言：“政府與房地產(chǎn)的感情不屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇，屬于愛情學(xué)的范疇，如果在中國有一種愛是真愛，那么一定是政府對房地產(chǎn)的愛?！?/p>

政府的反應(yīng)正在印證馬光遠(yuǎn)的說法。今年的政府工作報告總共有四處提到了房地產(chǎn)政策，一是將穩(wěn)定住房消費(fèi)作為促銷費(fèi)的重大舉措之一;二是繼續(xù)加大保障房建設(shè)，今年保障性安居工程新安排740萬套;三是明確住房保障逐步實行實物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房;四是在房地產(chǎn)政策上，強(qiáng)調(diào)堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民資助和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

很顯然，這樣的政策與過去對房地產(chǎn)的限制和調(diào)控手腕完全不同，政府正以積極的姿態(tài)，來托舉下行中的房地產(chǎn)。

“只要今年房地產(chǎn)的投資增速能保持在5%-15%之間，今年GDP實現(xiàn)7%的增速應(yīng)該沒問題?！币晃毁Y深銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，這樣的投資增速可以達(dá)到，他向《英才》記者表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的形式酷似上世紀(jì)70年代的日本，從年齡結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前25-35歲的年輕人仍舊是購房主力軍，剛性需求仍舊旺盛，這樣的樂觀態(tài)度可以至少保持到2020年。

非一線城市壓力大

有機(jī)構(gòu)預(yù)測2015年全國商品房銷售面積預(yù)計增長5%左右。在2014年的最后一天，北京公積金政策做出放松調(diào)整，即購買面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)為120萬元。

相關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)年投資同比增幅約在10%左右。10%的增幅意味著增速略有放緩，其原因是由于經(jīng)濟(jì)保持低位增長，固定資產(chǎn)投資增幅放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也因此受到制約;而增長的動力來自2015年作為保障住房“十二五”計劃完成年，計劃完成難度不大，但隨著“棚改房”開工目標(biāo)有所提高，保障房的投資仍將保持穩(wěn)步增長。

在土地市場，1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2773萬平方米，同比大跌31.7%，2014年底這一數(shù)字為同比下跌14%;土地成交價款699億元，同降30.2%。購地面積的持續(xù)下降制約了今年房屋的新開工面積，此外今年房企資金壓力總體仍偏大，新開工量和復(fù)工量也受到不小牽制。

在價格上，隨著限購限貸政策陸續(xù)退出，開發(fā)商去庫存速度加快，使得房價止跌反彈的動力逐漸增強(qiáng)。資深地產(chǎn)評論員黃立沖對《英才》記者表示，“今年一線城市可能會重新出現(xiàn)上漲行情，三、四線城市實際上已經(jīng)供求失衡，資金推動起不到太大的效果，‘鬼城和‘鬼區(qū)會越來越多?！?/p>

“一線城市和部分二線城市將會呈現(xiàn)一個趨穩(wěn)的新常態(tài)，但部分二線城市和絕大部分三、四線城市則會長期停滯不前，需要很長時間來調(diào)整”一位不愿具名的銀行高管對《英才》記者稱，“減價跑量回籠資金可能會成為今后開發(fā)商的常用手段。”

轉(zhuǎn)型并購是主旋律

伴隨著投資增速和開工量的下跌，2015年對于國內(nèi)開發(fā)商的壓力主要來自于融資與庫存。降杠桿與輕資產(chǎn)、布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換成為擺在中國開發(fā)商面前的四條路徑戲。

2014年7月21日，綠地集團(tuán)與申通地鐵、上海建工等滬上企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠地牽頭組成聯(lián)合體在全國多地開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務(wù);同時綠地也極力加大海外業(yè)務(wù)的比例，根據(jù)綠地集團(tuán)董事長張玉良的預(yù)測，2015年集團(tuán)海外業(yè)務(wù)收入將達(dá)400億，除此之外，綠地還計劃加大金融領(lǐng)域的布局以及和互聯(lián)網(wǎng)的融合。

相比綠地的多元化，恒大的戰(zhàn)略讓人有些摸不著頭腦。目前恒大業(yè)務(wù)除了房地產(chǎn)，還包括飲用水、農(nóng)牧業(yè)、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等多個行業(yè)。

老牌上市房地產(chǎn)公司華業(yè)地產(chǎn)（600240.SH）也離房地產(chǎn)越來越遠(yuǎn)，今年初的公告顯示華業(yè)地產(chǎn)擬購捷爾醫(yī)療100%的股權(quán)，交易完成后公司將在開展原主營業(yè)務(wù)的同時，新增醫(yī)藥商業(yè)和醫(yī)療服務(wù)業(yè)務(wù)。

但在黃立沖看來，2015年房地產(chǎn)金融仍舊難以從泥淖中脫身，“當(dāng)前不管是行業(yè)還是物業(yè)的增速都無法支持一個較高的回報率，因此對于房地產(chǎn)基金來說不會出現(xiàn)太多機(jī)遇。REITs今年也不會成為熱點，因為REITs需要的土壤和立法問題都沒有解決?！?