我國房地產金融風險及防范

[摘 要]房地產屬于資金密集型行業(yè)，房地產金融存在高風險性。我國房地產金融風險包括利率風險、信用風險、流動性風險等。主要是由于我國相關法律法規(guī)不健全，監(jiān)管和調控體制機制不完善，房地產融資渠道單一，過度依賴銀行，商業(yè)銀行自身管理存在缺陷，房地產市場參與者行為不規(guī)范引起的。提出加強產業(yè)政策的制定和落實，加強房地產金融監(jiān)管，建立風險預警機制，建立完善的房地產金融體系等防范房地產金融風險的對策建議。

[關鍵詞]房地產泡沫；金融風險；金融危機

[中圖分類號]F062.9 [文獻標識碼]A [文章編號]2095-3283（2015）04-0062-03

[作者簡介]湯磊（1987-），男，碩士研究生，研究方向：商業(yè)銀行。

一、我國房地產金融風險的類型

（一）利率風險

如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越大，利率風險也就更大。對于借款人來說利率是極為敏感的財務指標，任何利率的變動都會直接影響到借款人的還款行為。當利率提高時，部分有閑置資金的購房者會選擇提前還款，以減少利息支出，從而打亂信貸規(guī)劃，導致預期貸款收益減少，直接加大銀行業(yè)的金融風險。

（二）信用風險

信用風險指由于借款人即房地產開發(fā)企業(yè)和住宅消費者因某些原因不愿或者不能及時足額償還貸款所帶來的風險，也叫違約風險。具體可分為兩類：一種是由于如宏觀經濟經濟下滑或自身原因造成的經濟償付能力下降使得借款人客觀上無法償還貸款，稱為被動違約風險；另一類是當經濟政策和產業(yè)形勢發(fā)生變動，出于牟利的目的或其他原因，借款人有意停止或延長償還貸款的情況，稱為主動違約風險。

（三）流動性風險

流動性風險指金融機構缺乏足夠的現金以及隨時可以轉換為現金的其他資產，導致其無法償還到期債務的風險。在房地產金融中產生流動性風險的主要途徑有兩種：一種是由于金融機構資產負債業(yè)務的期限不匹配造成的。由于房地產資金使用周期通常較長，過度的金融支持導致金融機構大部分資產集中于房地產開發(fā)項目，就可能出現金融機構手中的短期資金難以應付日常提款需要的情況，此時金融機構若不能及時從外部融入資金，就可能因擠兌產生流動性風險。另一種是由于信貸風險造成的。購房者按揭貸款都是以其住房作為抵押物，當貸款無法按時收回時，金融機構只能通過出售、變賣抵押住房以獲取賠償。如果房地產價格大幅下跌，抵押的住房將難以出售，導致金融機構難以迅速獲得流動資金，從而發(fā)生流動性風險。

（四）其他風險

房地產金融風險還包括其他的風險，如操作風險（日常經營操作過程中因意外、自然災害或其他人為原因導致的風險），匯率風險（進行海外投融資的金融機構在匯率變動時遭遇的資產計價損失風險），土地儲備貸款風險，國家政策變動風險等。

二、我國房地產金融風險的成因

（一）相關法律法規(guī)不健全，監(jiān)管機制體制不完善

目前，相對于房地產金融市場高速發(fā)展，相關的法律法規(guī)建設相對落后，尚未出臺構筑房地產法律體系核心的法律和支撐房地產法律體系的重要單行法。從我國房地產立法原則上看，現有相關法律都是對房地產經濟活動實踐經驗的總結，更多體現為滯后性立法，同時，受部門利益左右的程度也較大。還存在法律層級結構不清，層次低，以法規(guī)、規(guī)章居多，立法標準不統一等。

由于近些年來全球金融創(chuàng)新力度加大，對于房地產金融機構的監(jiān)管難度也不斷增加。在我國房地產業(yè)，常常是監(jiān)管措施跟不上金融創(chuàng)新的速度，導致金融監(jiān)管的失效和缺位。我國金融業(yè)創(chuàng)新剛剛起步，自我約束機制還很不完善，又缺乏專門的房地產金融監(jiān)管框架，沒有建立起房地產金融風險預警體系，導致房地產業(yè)的金融高風險。

（二）房地產融資渠道單一，過度依賴銀行

近年來我國房地產項目資金來源主要包括國家預算內資金、債券、利用外資、國內貸款、房子產企業(yè)自籌資金等。其中國家預算內資金和債券及利用外資占比不到40%，大部分來自銀行貸款和自籌資金。而近70%的自籌資金又來自于銀行貸款。根本原因是我國房地產金融體制市場化程度不高，體系建設嚴重滯后于房地產業(yè)的發(fā)展造成的，使得大部分剩余資金作為儲蓄進入銀行體系，沒有有效的渠道進入房地產業(yè)，房地產企業(yè)需要資金時，只能選擇銀行貸款，銀行對房地產信貸，貫穿土地儲備、交易、房地產開發(fā)、銷售整個過程。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承擔了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。所以一旦某個環(huán)節(jié)出現問題必然造成金融風險。

（三）商業(yè)銀行自身管理存在缺陷

房地產屬于資金密集型的行業(yè)，房地產業(yè)對銀行資金的依賴性極大。商業(yè)銀行管理存在缺陷，就容易產生金融風險。大多數商業(yè)銀行普遍對于房地產業(yè)抱有高回報率的預期，所以在信貸的實際發(fā)放過程中盲目追求信貸規(guī)模而忽略了房地產投資項目的潛在風險。不乏有商業(yè)銀行自行降低客戶資質等級評定門檻，有的甚至對信用等級不進行驗證。貸款項目多數沒有進行可行性分析和評估。在房地產信貸的審核階段，審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，片面相信企業(yè)的書面材料；對于企業(yè)信用狀況等相關信息的真實性不做深入細致的調查。特別是對于項目中企業(yè)自有資金所占比例以及項目開發(fā)一整套相關手續(xù)等硬性要求的審查把關不嚴，極易形成信貸風險。在貸款管理后期又過分依賴抵押物，疏于對項目建設進度的及時跟蹤和對開發(fā)商違規(guī)行為的有效防范。一旦發(fā)生諸如挪用貸款資金、銷售回籠款的違規(guī)行為，將有可能導致整個項目無法依照期限竣工交付或者無后續(xù)資金歸還貸款。造成銀行的呆帳、壞帳大量增加，形成數量龐大的不良資產，進而危及到整個金融業(yè)的安全。

（四）房地產市場參與者行為不規(guī)范

1.房地產開發(fā)商的違規(guī)行為。一方面，房地產開發(fā)商為了獲取貸款，在銀行前期審查以及后期的貸款發(fā)放過程中故意隱瞞、歪曲企業(yè)真實財務信息，導致銀行不能對開發(fā)商的還款能力進行準確的評估，當不鞥你按期償還房地產貸款本息時，就形成大量的呆帳壞帳。房地產企業(yè)道德風險，最終演變?yōu)榉康禺a金融風險。另一方面，當房地產商由于種種原因無法獲得銀行正規(guī)的房地產信貸支持時，也極易利用借貸雙方信息的不對稱，采取其他諸如“假按揭”、“零首付”等欺詐手段騙取銀行貸款。這使得大量商業(yè)銀行信貸資金通過非正規(guī)的渠道流入房地產行業(yè)，加劇房地產泡沫。同時也必然導致銀行個人住房貸款質量惡化，形成更大規(guī)模的房地產金融風險。endprint

2.購房者的欺瞞行為。囿于當下的高房價與國民收入的巨大差距，個人住房信貸就成了大部分購房者的首選。而我國在個人收入信息收集上缺乏健全機制，個稅機制陳舊，導致銀行在核發(fā)個人住房貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷。這就使得相當一部分借款人通過捏造事實、隱瞞真相，甚至虛擬抵押、虛擬存款賬戶或保證金等方式來騙取銀行貸款。而一旦借款人的個人收入出現問題，就會致使貸款無法收回，加大銀行金融風險。購房者的各種欺瞞行為已經成為房地產金融風險的一個主要誘因。

3.投資者的過度投機行為。眾多房地產市場投資者在投資時并沒有過多考慮自己的支付能力和能夠從房產使用中獲得的收益，而僅僅是主觀性的預期房地產價格必將上漲，從而進行大量的投資。而這種非理性的投資會加大整個房產市場的需求，從而推動房價大幅度上漲。當房價大幅度上漲形成虛假繁榮時，又刺激了眾多的房地產開發(fā)商盲目的增開項目、追加投資，導致房地產市場進一步升溫。眾多的外圍投機者會對房地產價格的上漲形成共同心理預期，在“羊群效應”的作用下，投機者會繼續(xù)無休止的向房地產市場投入大量資金，導致整個市場需求量急劇增加，進一步的推動房價上漲，形成了一個惡性循環(huán)。原先正常發(fā)展的房地產市場也徹底的淪為了一個投機市場，從而催生一系列房地產金融風險。

三、防范房地產金融風險的對策建議

（一）加強產業(yè)政策制定和落實

政府應提高自身判斷的準確性，確保政策的協調性、連續(xù)性和科學性。針對目前房地產領域存在的問題，政府及有關部門應制訂符合我國實際情況的房地產政策和發(fā)展規(guī)劃。規(guī)范土地征收、出讓等一系列政府行為，堅決貫徹國家耕地保護政策等一系列硬性規(guī)定。加強土地交易市場監(jiān)管，加大對開發(fā)商囤積土地、炒賣地皮等違法行為的查處力度。在執(zhí)行過程中應審慎把握政策的寬松度，充分做好應對有可能的房地產金融的風險。

（二）加強房地產金融監(jiān)管，建立風險預警機制

首先應建立健全我國房地產金融監(jiān)管體系，組建一個由中國人民銀行、銀監(jiān)會、發(fā)改委、建設部、審計部門參與的多元化、全方位的房地產金融監(jiān)管體系。系統研究我國房地產金融業(yè)運行情況，制定有效、可操作的監(jiān)管方針和策略，保持房地產金融系統的長期穩(wěn)定性。

同時，應充分借鑒發(fā)達國家的成熟經驗，建立一整套靈敏的、可操作的房地產金融風險預警系統。通過對于宏觀經濟形勢的變化以及房地產市場走向的分析，對房地產信貸總量、結構以及不良資產等進行預測，進而全面監(jiān)控預測房地產金融風險，及時發(fā)出風險預報。有助于銀行更準確的把握市場走向、提前預防各類金融風險，從而有效減少因市場波動給自身造成的損失。

（三）建立健全房地產金融體系

1.逐步完善各級金融機構

（1）有效發(fā)揮人民銀行的調控作用

我國的中央銀行是中國人民銀行，是我國金融體系的核心，是銀行業(yè)的管理機構，應進一步加強“窗口指導”的作用，從宏觀上保障房地產金融業(yè)的穩(wěn)健運行。央行應通過積極調整貨幣政策與信貸政策，防范金融風險。如采取更為靈活的利率政策，提升利率政策彈性，擴大利率政策作用范圍。通過控制貨幣供給、利率調整和其他相關政策，引導房地產金融市場對于利率變化的合理預期，增加房地產金融市場的透明度和政策取向的可信度。充分利用利率杠桿作用調控房地產市場，引導房地產市場過剩資金的流向。

（2）加強商業(yè)銀行內部管理

首先，我國商業(yè)銀行業(yè)應認真落實金融監(jiān)管部門關于房地產信貸的政策和要求，嚴格遵守有關住房貸款首付比例、貸款利率等方面的規(guī)定，并結合地區(qū)實際，進一步細化風險管理措施，提高風險意識，建立完善的風險評價體系，提高自身對于金融風險的抵御能力。

其次，商業(yè)銀行應該強化貸款管理，有效控制貸款規(guī)模和比例，不斷調整和優(yōu)化房地產貸款結構，針對不同的項目類型對項目貸款實行嚴格的分類管理。

對于房地產開發(fā)貸款的審核，要嚴格把握房地產開發(fā)企業(yè)的資質、能力和準入條件，在對房地產商的抵押資產嚴格審核基礎上，還必須嚴格審查房地產抵押貸款的條件，充分評估該房地產開發(fā)企業(yè)的資格和自籌資金比例是否達到要求，嚴禁將貸款用于繳納土地出讓金，做到?？顚Ｓ谩?/p>

（3）規(guī)范房地產金融中介機構

房地產金融中介機構作為房地產金融領域不可或缺的補充，發(fā)揮著極其重要的作用，有必要規(guī)范房地產金融中介服務，建立房地產金融中介市場的誠信服務體系。加快建設房屋買賣和貸款咨詢機構、個人信用評級咨詢機構、房地產價值評估機構、房地產保險等中介服務機構。

2.全方位推進社會信用制度建設

應逐步建立一套適合我國國情的信用體制，充分利用現代互聯網技術整合“大數據”，通過科學的方法進行預測和評估，為金融機構提供企業(yè)及個人信用咨詢，使金融機構能夠準確地對借款人的信用狀況做出判斷，針對借款人的信用等級情況及時調整信貸策略及條件。同時與金融機構共享信用信息，從源頭減少信息不對稱問題，有效防止“道德風險”的發(fā)生，在一定程度上化解金融機構的信用風險。

3.拓寬房地產企業(yè)融資渠道，實現融資結構多元化

（1）建立健全房地產金融一級市場

借鑒發(fā)達國家房地產金融市場的建設經驗，拓寬房地產企業(yè)融資渠道最好的辦法就是讓房地產企業(yè)在市場化條件下進行直接融資。這就需要一個健全的房地產金融一級市場。

首先，要大力推動符合資質的房地產開發(fā)企業(yè)上市。借助我國日臻完善的股票交易市場，通過發(fā)行股票來籌措資金，改善企業(yè)資本結構，從而分散風險。其次，可以通過發(fā)行企業(yè)債券來融資。鼓勵體制健全、資本雄厚、市場信譽度高的房地產開發(fā)企業(yè)通過在一級證券市場上發(fā)行中短期項目債券，吸引社會剩余資金。投資者可以根據不同的收益預期進行市場操作，進一步分擔風險。同時，也可以大力發(fā)展房地產信托投資基金（REITS），探索私募信托融資、夾層融資、典當融資、合作開發(fā)，借助海外地產基金等方式，達到進一步補充完善房地產金融一級市場的目的。

（2）探索推進房地產金融二級市場發(fā)展

在逐步完善房地產金融一級市場的基礎上，應建設具備創(chuàng)新性和多樣性的房地產二級金融市場，把銀行流動性差的住房信貸資產轉變成為流動性強的證券化資產，實現融資產品的證券化、標準化和公眾化，有助于分散、轉移我國銀行業(yè)承擔的大量信用風險。

資產證券化是世界金融業(yè)務的發(fā)展趨勢之一，作為金融行業(yè)的一個創(chuàng)新產品，雖然存在一定風險，但不能否認它的積極作用。如果可以利用好貸款證券化工具，通過資本市場將集中于銀行的風險分散?？梢詫y行從房地產貸款規(guī)模日益擴大和銀行流動性隨之下降的矛盾中解脫出來，使得銀行資產負債結構得到改善，提高銀行資產的流動性，實現房地產金融資產能安全有效地流動和交易。

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（責任編輯：梁宏偉）endprint