基于系統(tǒng)動力學(xué)探究房地產(chǎn)市場價格對居民消費水平的影響分析
——以西安市為例

文/張穎 西安建筑科技大學(xué) 陜西西安 710055

基于系統(tǒng)動力學(xué)探究房地產(chǎn)市場價格對居民消費水平的影響分析
——以西安市為例

文/張穎 西安建筑科技大學(xué) 陜西西安 710055

房地產(chǎn)價格是決定國計民生的重要影響因素，在居民消費中占有較大份額，作為居民購買中不可或缺的一部分，其價格變化會直接導(dǎo)致居民消費水平的變化，反過來，居民消費水平的變化也直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)的供需變化，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場價格的變化，本文以西安市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)為例，通過系統(tǒng)動力學(xué)，進(jìn)行模擬預(yù)測，利用因果反饋循環(huán)圖,通過對未來5年內(nèi)情景的仿真模擬，分析三者之間的相互影響。

系統(tǒng)動力學(xué)；仿真；居民消費價格；房屋銷售價格；房屋租賃價格

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，作為朝陽行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大，日益成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量。房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場最重要和最直接的反映，是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，是房地產(chǎn)商品和貨幣相交換的產(chǎn)物。近年來，由于我國市場經(jīng)濟(jì)還不夠成熟，房地產(chǎn)制度不健全，房地產(chǎn)的過熱投資且開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)的巨額空置率等導(dǎo)致房地產(chǎn)價格一路飆升。[1]房地產(chǎn)價格已持續(xù)上漲十余年時間，特別是近三四年房價加速上漲，幾乎達(dá)到家庭年均收入的10～20倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般工薪階層的購買力，極大地影響了城市居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，2006年后大多數(shù)城市房地產(chǎn)的價格都處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，特別是2007年，其被房地產(chǎn)從業(yè)者看作瘋狂的暴富之年。2007年12月20日，國家統(tǒng)計局和發(fā)改委公布11月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續(xù)比上月高1.0個百分點，但環(huán)比漲幅已經(jīng)比上月低了0.8個百分點。[2]房價問題現(xiàn)在已經(jīng)成為社會廣泛關(guān)注的焦點，成為關(guān)系國計民生的重要問題。國家和地方政府也相繼出臺各種調(diào)控政策遏制房價的過快增長。因此，深入剖析居民消費水平對房地產(chǎn)價格的影響，把握房地產(chǎn)價格的變化趨勢并進(jìn)行科學(xué)而合理地預(yù)測，有助于政府制定出合理有效的調(diào)控政策，從而引導(dǎo)我國房地產(chǎn)市 場健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國家宏觀調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)，有利于社會主義和諧社會的構(gòu)建。

二、研究背景

房地產(chǎn)市場是典型的地域性市場，房地產(chǎn)市場與居民消費水平之間存在著互動關(guān)系。關(guān)于房價對消費的影響。國外學(xué)者已有大量研究。到目前為止，大體上有三種結(jié)論：Gan(2007)利用香港在2000-2002年的季度個人交易微觀數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房價上漲產(chǎn)生的財富效應(yīng)對居民消費具有顯著影響，住房財富每提高10%，居民消費隨之將增加1.7%。Haurin等(2006)運用兩階段最小二乘法對美國房價上漲、儲蓄和居民消費之間的關(guān)系進(jìn)行研究，認(rèn)為房價的上漲會抑制居民消費。[3]國內(nèi)也有學(xué)者在二者變動關(guān)系中進(jìn)行了研究，如黃靜和屠梅曾( 2009) 首次利用家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，對近10年我國居民房地產(chǎn)財富與消費之間的關(guān)系進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)通過財富效應(yīng)對居民消費有顯著促進(jìn)作用，且經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)的財富效應(yīng)越明顯。[4]而唐志軍等(2010)指出房價上漲過快時引起當(dāng)前消費減少而產(chǎn)生的擠出效應(yīng)大于因房價上漲帶來的財富效應(yīng)，且通過協(xié)整檢驗和VAR分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格波動對社會消費品零售總額波動有負(fù)影響。[5]

然而，專門針對西安市的房地產(chǎn)價格及居民消費水平影響的文獻(xiàn)少之又少，且利用系統(tǒng)動力學(xué)探究房地產(chǎn)價格對居民消費水平的相互關(guān)系更少。本文通過近十年房地產(chǎn)價格及居民消費水平的數(shù)據(jù)，利用因果關(guān)系圖及Vensim-PLE 軟件模擬預(yù)測未來兩者的變化情況。研究中房地產(chǎn)價格通過兩個方面來進(jìn)行體現(xiàn)，一方面是房屋銷售價格，一方面是房屋租賃價格，為了簡化計算，這里都采用價格指數(shù)而不用具體數(shù)字。居民消費水平也用居民消費水平指數(shù)代替?，F(xiàn)將全文安排如下：第一部分引言，第二部分研究國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，第三部分構(gòu)建系統(tǒng)動力學(xué)模型，第四部分為仿真，第五部分是結(jié)論。

三、房地產(chǎn)價格與居民消費水平關(guān)系的系統(tǒng)動力學(xué)模型

西安市房地產(chǎn)市場近幾年整體發(fā)展平穩(wěn)、空間巨大，自1998年國家取消了福利分房，西安市房地產(chǎn)進(jìn)入了商品化階段，十余年時間的發(fā)展，西安市整個房地產(chǎn)市場發(fā)展并沒有出現(xiàn)大起大落，也沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，沒有滯銷。雖然2008年受全國樓市低迷的影響，西安市房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積下滑，但是房地產(chǎn)價格依然處于增長態(tài)勢。西安不像一些具有較大優(yōu)勢的發(fā)達(dá)城市競爭激烈，供求變化較快，正因如此它的房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勢不是直接顯現(xiàn)，而是一步步爆發(fā)、一步步展現(xiàn)的。

因此，深入分析西安市房地產(chǎn)價格的與居民消費水平的相互關(guān)系及對西安市未來房地產(chǎn)價格的科學(xué)預(yù)測變得更具有現(xiàn)實意義和適用價值，而且可以對西安市房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的管理和投資等問題進(jìn)行合理的防范與治理。

1、構(gòu)建思路

本文假設(shè)系統(tǒng)外因素不改變，將研究系統(tǒng)分為三個子系統(tǒng)：一是居民消費水平子系統(tǒng)，主要影響因素有居民人均收入和通貨膨脹，這兩者的變化會直接影響居民的消費水平變化；二是房屋出售子系統(tǒng)，三是房屋租賃子系統(tǒng)。本文數(shù)據(jù)皆來源于西安統(tǒng)計年鑒。[6]

2、數(shù)據(jù)選取

為了研究房地產(chǎn)價格與居民消費水平間的關(guān)系，現(xiàn)將居民消費價格以價格指數(shù)來進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，由西安市各年的統(tǒng)計年鑒和西安統(tǒng)計信息網(wǎng)上查得表1中近10年居民消費價格指數(shù)的數(shù)據(jù)：

表1 西安市各年居民消費價格指數(shù)

現(xiàn)以西安市的實際情況來加以分析，將各年的房地產(chǎn)價格以房屋銷售價格和房屋租賃價格以為價格指數(shù)表示，由西安市各年的統(tǒng)計年鑒和西安統(tǒng)計信息網(wǎng)上查得各年西安市房屋銷售價格指數(shù)和房屋租賃價格指數(shù)如表2:

表2 西安市各年房地產(chǎn)價格指數(shù)

在考慮居民消費價格與房地產(chǎn)價格的關(guān)系時，分居民消費價格與房屋銷售價格及居民消費水平和房屋租賃價格兩個部分分別進(jìn)行研究。從圖中很明顯的看出來三者的變化趨勢相同，不過房屋銷售價格趨勢圖相較房屋租賃價格趨勢圖反應(yīng)快些，整體來看三者間是正相關(guān)的關(guān)系。

3、因果循環(huán)圖分析

圖1 因果循環(huán)圖

因果反饋循環(huán)圖可以看出整個系統(tǒng)是正反饋循環(huán)，子系統(tǒng)間房屋銷售價格與房屋租賃價格之間是負(fù)反饋循環(huán)。

4、影響標(biāo)度建立的說明

4.7 106.0 99.7 1 03.5 105．6 102.8影響程度 一般影響關(guān)系中等影響關(guān)系 強(qiáng)烈關(guān)系標(biāo)度 ±1 ±2 ± 3

居民消費水平：房屋銷售價格（-3）；居民消費水平：房屋租賃價格（+2）

居民消費水平：通貨膨脹率（-2）；居民消費水平：人均收入（+3）

房屋銷售價格：居民消費水平（+2）；房屋銷售價格：房屋租賃價格（-1）

房屋租賃價格：房屋銷售價格（+2）

產(chǎn)生影響變量受影響的變量產(chǎn)生影響的變量居民消費 通貨膨脹 人均收入 房屋銷售價 房屋租賃價受影響的變量居民消費水平 0 -2 +3 -3 +2房屋銷售價格 +2 0 0 0 -1房屋租賃價格 0 0 0 +2 0

5、動態(tài)效應(yīng)模型

1）動態(tài)模型的條件，設(shè)在t時刻的初始值為Xt，a-、a+為要素間正負(fù)影響。在t+Δt時刻的值為Xt+Δt，在t時刻的純影響為Pt

在帶入本模型中，西安市居民消費水平的Pt1=1，即正負(fù)影響相等，Xt在Δt內(nèi)無變化；房屋銷售價格Pt2≈0.5＜1，則正影響大于負(fù)影響，Xt在Δt內(nèi)增加；房屋租賃價格Pt3≈0.0005＜1，則正影響大于負(fù)影響，Xt在Δt內(nèi)增加。且房屋銷售價格增加較快。

2）動態(tài)模型

Xt+Δt=XtPt

6、繪制曲線進(jìn)行預(yù)測

四、現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)產(chǎn)品作為高價值的耐用商品，需要消費者支付的資金數(shù)額較大，這就要求人們有良好的收入水平。而收入水平又與人均工資、通貨膨脹率密切相關(guān)。從居民消費水平指數(shù)趨勢圖可以看出，除了2009年西安市居民消費水平暴跌外，近十年來基本都保持著穩(wěn)定增長，而隨著時間的推移，最近4年來居民消費價格水平趨于穩(wěn)定，從圖1、圖2、圖3可以看出居民消費水平趨勢與房屋銷售價格水平趨勢和房屋租賃價格水平趨勢基本一致。則當(dāng)消費水平較低時，人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的支出很小，即房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效需求小，使得需求較低，房屋銷售價格和房屋租賃價格水平也較低，房地產(chǎn)價格變化不明顯，但是房屋銷售價格增加的話，無力購買的人增多，則租賃房屋的人群增多，帶動租賃房屋的價格增加。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民收入增幅不斷加大，居民提高了消費者的購買能力，促使消費需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，條件較好的情況下，租小房子的開始換租較大的住房，無房戶開始買房，小住戶開始換大住房，房地產(chǎn)產(chǎn)品購買支出明顯增加，需求市場推向縱深發(fā)展，則房地產(chǎn)價格明顯上漲。因此，人均收入水平與居民消費水平呈正相關(guān)關(guān)系，收入水平越高，房地產(chǎn)價格消費水平越高，反之亦然。正如本文因果分析圖分析所得。

五、結(jié)論

在現(xiàn)今條件之下，繼續(xù)假設(shè)政策不發(fā)生大的變化下進(jìn)行預(yù)測。上述模擬預(yù)測的結(jié)果表明在2013年-2017年的這段時間內(nèi), 西安房地產(chǎn)價格水平逐漸增加，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)租賃價格這一方面，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售價格方面，而且房屋銷售價格增加較房屋租賃價格增加快。而西安市未來居民消費水平不發(fā)生大的變化，保持不變。本文在文獻(xiàn)查閱和歸納分析的基礎(chǔ)上，運用Vensim-PLE研究西安市房地產(chǎn)價格及與居民消費水平間的相互關(guān)系并進(jìn)行未來預(yù)測。房地產(chǎn)銷售價格及房地產(chǎn)租賃價格直接關(guān)系到居民消費水平的高低，這也為政府政策制定者考慮提高居民消費水平從而降低房地產(chǎn)銷售價格政策提供依據(jù)。

[1]溫志媛.西安市住宅價格主要影響因素分析及其預(yù)測[D].西安科技大學(xué),2010.

[2]游娜.北京市房地產(chǎn)價格成本效應(yīng)的實證分析[J].基建管理優(yōu)化,2008,(04):15-19.

[3]李春風(fēng).房價波動對我國城鎮(zhèn)居民消費的影響研究[D].湖南大學(xué),2013.

[4]黃靜,屠梅曾.房地產(chǎn)財富與消費:來自于家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的證據(jù)[J].管理世界,2009,(07):35-45.

[5]李春風(fēng),陳樂一,劉建江.房價波動對我國城鎮(zhèn)居民消費的影響研究[J].統(tǒng)計研究,2013,(02):14-22.

[6]西安市統(tǒng)計局：國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊.西安統(tǒng)計年鑒.2004-2013.

張穎(1990-)，女，籍貫山西，現(xiàn)為西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院碩士研究生，專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理，研究方向為投資決策與項目評價.