銀行最高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)的法律解讀

丁璐

摘 要： 所謂最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)那樾?。即最高額抵押所擔(dān)保的未來債權(quán)是不特定的，將來的債權(quán)是否發(fā)生、債權(quán)類型是什么、債權(quán)額是多少均是不確定的。雖然《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等都對(duì)高額度抵押做出了一系列調(diào)整，對(duì)最高額抵押進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范，但在銀行最高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)的法律中還存在一些漏洞，這就需要對(duì)這些漏洞進(jìn)行控制。

關(guān)鍵詞： 銀行；最高額抵押；抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)；法律

前言

最高額度對(duì)于銀行和貸款客戶都是有利可尋的，因此，高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)在信貸業(yè)務(wù)的運(yùn)營中具有廣泛的適用性。但是，在以往的最高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)中不難發(fā)現(xiàn)，還存在許多問題，這些問題極大的影響了銀行高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)的推廣及發(fā)展。

1. 最高額度抵押擔(dān)保效力的認(rèn)定

按照我國相關(guān)民事法律規(guī)定，貸款須用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，例如房屋等。貸款業(yè)務(wù)必須按照法律的規(guī)定和要求開展，這樣才能使信貸業(yè)務(wù)在法律的保護(hù)下正常進(jìn)行。如果要讓高額度的信貸業(yè)務(wù)得到國家法律的認(rèn)可，就必須做到以下兩點(diǎn)：第一，貸款方和放款方必須簽訂《最高額抵押合同》，并且合同中須說明貸款數(shù)額、貸款人、還款時(shí)間、貸款利息等。第二，按照最高額度貸款的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦理，并且在國家的有關(guān)部門進(jìn)行登記。銀行作為放款人必須按照以上規(guī)定辦理，這樣所貸出的款項(xiàng)才能得到國家法律的認(rèn)可和保護(hù)。

2. 由于銀行自身的問題導(dǎo)致最高額度抵押的風(fēng)險(xiǎn)

2.1 實(shí)際的放款額度與貸款擔(dān)保債權(quán)的最高余額相一致帶來的風(fēng)險(xiǎn)

所謂的最高額抵押也就是限額抵押，即最多能貸款的金額。我們國家的貸款相關(guān)法律規(guī)定，擔(dān)保債權(quán)的最高額度包括利息、復(fù)利、罰款金額、違約金額等共同的金額數(shù)。但是銀行在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中卻會(huì)出現(xiàn)貸款額度和貸款擔(dān)保債權(quán)的最高額度相同，這意味著這筆款項(xiàng)只包含本金，沒有對(duì)其他款項(xiàng)進(jìn)行核算。就這給以后還款帶來了風(fēng)險(xiǎn)，如果貸出去的款項(xiàng)沒有按時(shí)還款，催款時(shí)也不能把利息、復(fù)利、罰款金額、違約金額等核算進(jìn)去，法院在判定還款數(shù)額時(shí)，就不能夠?qū)⑦@部分金額核算進(jìn)去，只能保護(hù)本金，這會(huì)給銀行帶來不必要的損失。

2.2 銀行因?yàn)椴涣私鈧鶛?quán)確定的法定情形而導(dǎo)致債權(quán)脫保的法律風(fēng)險(xiǎn)

在高額度的貸款業(yè)務(wù)中，如果出現(xiàn)最高額度貸款的時(shí)間已屆滿，那么就不能夠繼續(xù)放款。同時(shí)在最高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)中，還有一些問題需要注意，例如貸款人和抵押人不是同一個(gè)人，貸款時(shí)間屆滿后，貸款人沒有及時(shí)還款，導(dǎo)致抵押人的抵押財(cái)產(chǎn)被沒收，在這種情況下，銀行發(fā)放給貸款人的貸款就不能夠正常收回，這樣對(duì)銀行是十分不利的，因此，必須對(duì)有些規(guī)定進(jìn)行完善。

2.3由于新舊《最高額貸款合同》銜接不一致導(dǎo)致部分債權(quán)“脫保”的法律風(fēng)險(xiǎn)

在最高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)中可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情形：貸款客戶在沒有完全將上次的款項(xiàng)還清的情況下，由于自身業(yè)務(wù)需要還需向銀行申請(qǐng)?jiān)儋J出一部分資金。對(duì)于這種問題，不同的銀行有不同的解決方法。在商業(yè)銀行中，一般會(huì)廢除以前的合同，并重新簽訂一份《最高額貸款合同》，在合同簽訂過程中，往往會(huì)因?yàn)闃I(yè)務(wù)比較繁雜，沒有填寫完善的信息，從而無法證明銀行和貸款客戶都同意重新簽訂《最高額貸款合同》，也不能證明“最高額貸款抵押在設(shè)立前已經(jīng)存在債權(quán)并且可以繼續(xù)做最高額貸款抵押”，進(jìn)而導(dǎo)致所貸出去的資金處于“脫保”狀態(tài)。

2.4業(yè)務(wù)種類的選擇不全導(dǎo)致債權(quán)脫保的法律風(fēng)險(xiǎn)

在最高額貸款中也可能出現(xiàn)這樣的情況，例如；：某公司去銀行申請(qǐng)辦理差額銀行承兌匯票，差額部分用公司的辦公樓進(jìn)行抵押，但是在《最高額貸款合同》中沒有匯票這個(gè)項(xiàng)目，只有人民幣和外幣的條款，從法律角度來看合同只是對(duì)人民幣和外幣起作用，這就可能造成所辦理的差額銀行承兌匯票處于脫保狀態(tài)。

3.外部原因引起的最高額抵押擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)

所謂的外部原因引起的最高額抵押擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于沒有按照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行登記或登記的信息不全面，導(dǎo)致最高額抵押擔(dān)保出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 由于主管貸款的部門登記不集中從而帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行最高額貸款時(shí)，由于貸款的數(shù)額較大，因此，貸款人經(jīng)常會(huì)用房產(chǎn)進(jìn)行登記抵押。對(duì)于這種情況房產(chǎn)有關(guān)登記部門會(huì)做出以下處理，一套房屋擔(dān)保一定的債權(quán)，所有的房產(chǎn)加起來就等于《最高額貸款合同》中的貸款數(shù)額。這樣的處理方式看起來很合理，但是經(jīng)過仔細(xì)的分析，會(huì)發(fā)現(xiàn)存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)還款時(shí)間到了以后，由于某種原因，貸款人沒有按時(shí)還款，那么在進(jìn)行房產(chǎn)拍賣時(shí)，如果抵押是以多套房產(chǎn)進(jìn)行抵押，其中一套房產(chǎn)就可以滿足所有的債權(quán)，但是國家法律部門支持銀行提供的信息進(jìn)行優(yōu)先補(bǔ)償，將會(huì)對(duì)所有房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

3.2 《最高額抵押合同》引起的法律風(fēng)險(xiǎn)

在有些地方，由于不同的規(guī)定，必須讓銀行和貸款客戶對(duì)所抵押的房產(chǎn)和土地分別簽署《最高額抵押合同》，如果手續(xù)不完整不予辦理最高額抵押的登記手續(xù)。但是由于銀行內(nèi)部的一些原因，在辦理《最高額抵押合同》手續(xù)時(shí)，只是辦理其中一個(gè)的高額度抵押，并沒有進(jìn)行分別簽署，這就是銀行的馬虎操作所造成的，如果以后出現(xiàn)問題就會(huì)給資產(chǎn)的處理上帶來很大麻煩。

3.3 相關(guān)登記部門沒有按照《最高額抵押合同》辦理登記手續(xù)引起的法律風(fēng)險(xiǎn)

房屋登記就是我們國家對(duì)房屋確認(rèn)的一種行政行為。我國關(guān)于最高額度貸款業(yè)務(wù)有專門的法律條文規(guī)定，但是登記部門的人員在辦理登記手續(xù)卻按照普通的貸款進(jìn)行辦理，這就造成了《最高額抵押合同》和登記部門的手續(xù)不一致，從而導(dǎo)致還款的利息、復(fù)利等不受《最高額抵押合同》的約束，從而使《最高額抵押合同》不受法律的保護(hù)。

4.關(guān)于最高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范性建議

4.1由于銀行自身原因所引起的最高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范性建議

對(duì)于《最高額抵押合同》與已經(jīng)辦理的貸款額度中規(guī)定擔(dān)保與債權(quán)余額相一致的問題，貸款人和擔(dān)保人的財(cái)物在不受其他合同的約束下才能夠辦理《最高額抵押合同》。銀行在發(fā)放最高額度抵押貸款時(shí)，必須將所貸出款項(xiàng)的實(shí)際金額控制在擔(dān)保債權(quán)的最高余額內(nèi)，也就是說貸款客戶抵押的房產(chǎn)和土地除去高額貸款抵押外，還可以支付由于貸款所產(chǎn)生的利息、罰息、復(fù)利以及實(shí)現(xiàn)債權(quán)等費(fèi)用。銀行在和貸款客戶簽訂《最高額抵押合同》時(shí)，必須寫明擔(dān)保債權(quán)的最高余額、貸款的期限，并且還應(yīng)注明貸款擔(dān)保所涉及的業(yè)務(wù)種類，從而避免出現(xiàn)脫?，F(xiàn)象。

4.2 由于外部原因使最高額度抵押出現(xiàn)脫保風(fēng)險(xiǎn)的防范性建議

政府相關(guān)部門在辦理抵押登記相關(guān)事務(wù)時(shí)，由于操作不當(dāng)可能引起法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，銀行在辦理高額貸款手續(xù)時(shí)，須嚴(yán)格按照《房屋登記規(guī)定》辦理。對(duì)于登記的部門分?jǐn)偟怯浀淖龇ǎy行要認(rèn)真對(duì)《他項(xiàng)權(quán)利證書》記載的信息進(jìn)行核實(shí)，確保其信息與《最高額抵押合同》中的規(guī)定相同。如果在登記過程中，由于登記部門操作不當(dāng)導(dǎo)致司法部門對(duì)銀行的最高額抵押擔(dān)保進(jìn)行否定性評(píng)價(jià)，則銀行可以通過相關(guān)法律規(guī)定，追究登記機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。

5. 結(jié)束語

對(duì)于最高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)存在的問題，主要是由于銀行或者貸款客戶對(duì)最高額抵押相關(guān)規(guī)定不熟悉導(dǎo)致的，為了保護(hù)銀行自身的利益和貸款客戶的利益，就必須按照國家規(guī)定的登記手續(xù)進(jìn)行辦理。此外，現(xiàn)在銀行在最高額抵押貸款中有些規(guī)定還不是很完善，政府登記部門的規(guī)定也不盡完善，因此，政府相關(guān)部門和銀行對(duì)最高額抵押貸款實(shí)施中的不足之處應(yīng)盡快進(jìn)行彌補(bǔ)，減少貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的脫保問題，從而使高額度抵押貸款在我國金融行業(yè)順利進(jìn)行。本文首先介紹了最高額度抵押擔(dān)保效力的認(rèn)定，然后從銀行自身和外部兩個(gè)方面分析了最高額抵押擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)，最后探討了最高額抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)所遇到法律風(fēng)險(xiǎn)的防范性建議，希望可以提供一些有價(jià)值的參考意見。 （作者單位：中國建設(shè)銀行股份有限公司鄭州綠城支行）

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