“大躍進(jìn)”式的城建

劉永

固始縣擁有174萬人口和2916平方公里土地，是河南第一人口大縣。

在怡和新城10年沒有建成、大量土地閑置的情況下，固始縣正在修訂《固始縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2013-2030）》，希望在未來15年內(nèi)，讓城區(qū)面積和人口均增加一倍，達(dá)到“雙八十”（城區(qū)人口80萬，城區(qū)建城區(qū)面積80平方公里）的目標(biāo)，成為豫皖鄂交界區(qū)域性中心城市。

然而，作為勞務(wù)輸出大縣，固始縣每年外出務(wù)工人員超過70萬人，外出勞務(wù)是固始人謀生的主要手段。

在這樣的情況下，固始縣新的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃或?qū)⒆尦墙媾R更大挑戰(zhàn)：不僅面臨著土地瓶頸，也面臨著城鎮(zhèn)化缺乏推動(dòng)力的尷尬。

新城入住率偏低

從固始老城沿怡和大道向南，經(jīng)過一段相當(dāng)開闊的空地便來到安靜的怡和新城。這是一片面積達(dá)1.17平方公里的新城，之所以被命名為“怡和”，是因?yàn)檫@個(gè)新城的推動(dòng)者系本地開發(fā)商怡和置業(yè)。怡和置業(yè)董事長(zhǎng)王剛是固始本地人，也是全國(guó)人大代表。

怡和新城是河南省第一個(gè)獲批建設(shè)的CBD商務(wù)中心區(qū)，也是固始縣新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要抓手，承載著打造豫皖鄂交界區(qū)域性中心城市的重任。

怡和新城最“繁華”的地方是一個(gè)名為“印象地中?！睒潜P的售樓部，這個(gè)售樓部有一個(gè)大沙盤，沙盤顯示，怡和新城由22個(gè)項(xiàng)目組成，除去學(xué)校、醫(yī)療等公共設(shè)施，大部分是怡和的地產(chǎn)和商業(yè)項(xiàng)目。包括怡和首府花園、城南一號(hào)、書香苑、城南金街、印象地中海、首府廣場(chǎng)、義烏商品城等，在規(guī)劃中甚至還有一座名為怡和都市莊園的高檔別墅區(qū)。

在筆者兩次進(jìn)入售樓部時(shí)，沒有見到一個(gè)咨詢買房者。售房小姐告訴筆者，房子賣的并不是特別好。

印象地中海是當(dāng)前主推項(xiàng)目，城南一號(hào)是最早開發(fā)的樓盤，但還是有現(xiàn)房在售。城南一號(hào)社區(qū)門口一家超市老板告訴筆者，這個(gè)小區(qū)的入住率不到五分之一。

怡和置業(yè)一位管理層人士稱，新城雖然規(guī)劃這么大，但是在房子沒有人買的情況下，公司也絕對(duì)不會(huì)貿(mào)然開發(fā)太多房子，“公司肯定是根據(jù)現(xiàn)下的情況逐步進(jìn)行開發(fā)的”。

按照上述人士的說法，目前已建成的房子僅銷售出去三分之一。而為了提高銷售率，公司還打出每平方米1800元的特價(jià)房，這是市場(chǎng)價(jià)的一半，既是一種營(yíng)銷手段，也是為了促銷回籠資金?！熬退闶遣粧赍X也比償還利息劃算”。

盡管銷售業(yè)績(jī)不佳，銷售團(tuán)隊(duì)還是給潛在買房者勾勒出一幅美妙圖景：5年內(nèi)醫(yī)療、教育等方面的配套已經(jīng)建好，超市年底投入使用，而且還有一條高鐵會(huì)在5年內(nèi)建成——這是怡和置業(yè)對(duì)外推介怡和新城價(jià)值所在的重要依據(jù)。

然而，據(jù)筆者了解，這條高鐵線路迄今并未有確切的消息證實(shí)要修建。今年全國(guó)兩會(huì)期間，王剛以全國(guó)人大代表的身份提交了一份《關(guān)于合西高鐵河南段經(jīng)過固始并設(shè)站的建議》。

如果這份提案收到預(yù)期效果，這條東西相向的高鐵線路極有可能修建在怡和新城南部，而這將引爆怡和新城的價(jià)值。怡和置業(yè)一位內(nèi)部人士告訴筆者，雖然目前尚未定音，但是據(jù)說高鐵修建并在固始設(shè)站基本上沒有什么問題。

城建“大躍進(jìn)”

怡和新城南側(cè)的荷葉村村民早在幾年前就接到政府通知，要求他們不準(zhǔn)再私自建設(shè)房屋，每平方米的拆遷賠償為601元。村里人均擁有旱地和栽秧田4畝，如今只剩下八分地了，被征走的一部分田地被用來建設(shè)怡和·義烏國(guó)際商品城。這是怡和新城中商業(yè)項(xiàng)目之一。

固始兩年前成為河南省10個(gè)省直管縣之一，怡和新城也是河南第一家獲批的CBD商務(wù)中心區(qū)。在《固始縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2006-2020）》中，固始縣人口與面積達(dá)到“雙50”的目標(biāo)，也就是中心城區(qū)50萬人口，城區(qū)面積50平方公里。怡和新城就是規(guī)劃中的重點(diǎn)區(qū)域。

怡和新城的冷清讓人很難相信接下來的5年內(nèi)能夠順利實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)時(shí)，固始縣又開始醞釀新一輪城市總體規(guī)劃。

固始縣發(fā)改委一位工作人員告訴筆者，這一目標(biāo)還是經(jīng)過妥協(xié)的結(jié)果。最初，上邊曾要求達(dá)到“雙120”的目標(biāo)（中心城區(qū)面積120平方公里、人口120萬），經(jīng)過討論，一些人認(rèn)為太過脫離實(shí)際，最終將目標(biāo)修訂為“雙80”。

據(jù)悉，新總規(guī)目前已經(jīng)通過評(píng)委會(huì)初審，經(jīng)過固始縣人大批準(zhǔn)，已報(bào)送河南省政府審批，今年上半年有望獲批。

固始縣目前有人口174萬，其中城區(qū)人口約30多萬。如果目標(biāo)達(dá)成，意味著固始縣有將近一半的人口居住在縣城，這樣的城鎮(zhèn)化率將走在全國(guó)前列。

值得注意的是，固始縣仍是國(guó)家級(jí)貧困縣，外出勞務(wù)是固始的主要收入來源之一。全縣共有30個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，許多年輕人常年在外地打工。

固始縣發(fā)改委主任李世民在一次會(huì)議上表示，2014年固始縣城區(qū)建城區(qū)面積達(dá)到40平方公里，農(nóng)轉(zhuǎn)非人數(shù)新增5.2萬。2014年全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到35.4%，比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。

如果按照這一速度，未來15年將不難達(dá)到新總規(guī)目標(biāo)。在固始官方的統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)中，外出務(wù)工人員、個(gè)體從業(yè)者、私企老板是購(gòu)房主力軍。但市場(chǎng)卻給出了截然不同的表現(xiàn)，不僅怡和置業(yè)開發(fā)的怡和新城，包括當(dāng)?shù)亓硪患掖箝_發(fā)商信合在內(nèi)的房子也面臨著銷售困難的窘境。

怡和置業(yè)內(nèi)部人士也表示，“我們新城22個(gè)社區(qū)一旦全部建成，固始房地產(chǎn)差不多也就飽和了?！?/p>

固始縣發(fā)改委在給筆者的回復(fù)中稱，固始“房?jī)r(jià)與居民收入不對(duì)稱，住房?jī)r(jià)格與居民實(shí)際收入落差較大”。

在固始，一二三產(chǎn)業(yè)的增加值基本持平，位于固始西側(cè)的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，農(nóng)畜食品和柳編等傳統(tǒng)和農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目是主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)。筆者在固始縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)看到，這里聚集著不少地產(chǎn)項(xiàng)目。

固始縣也加大了招商引資的力度，如對(duì)年度新上500萬元以上投資項(xiàng)目情況完成較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直單位予以獎(jiǎng)勵(lì)。不過，從筆者了解到的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，固始縣產(chǎn)業(yè)仍然難以匹配城建規(guī)劃目標(biāo)。

存在違法亂建問題

在固始有句順口溜：“永昌永昌土地賣光，發(fā)了陳峰富了王剛?！痹诠啦?004～2008年擔(dān)任固始縣縣委書記期間，陳峰和王剛兩個(gè)本地人迅速以地產(chǎn)崛起。固始向來有北信合、南怡和之稱。

在郭永昌任內(nèi)，固始縣委縣政府牽頭組建兩個(gè)拆遷建設(shè)指揮部，規(guī)劃、國(guó)土等相關(guān)職能部門派人進(jìn)“城”現(xiàn)場(chǎng)辦公。

而到了2009年，調(diào)任河南省人大的郭永昌因貪腐被抓，縣國(guó)土局原局長(zhǎng)丁曉康被免職，分管國(guó)土的原副縣長(zhǎng)符孔道自殺。但是兩個(gè)新城的后遺癥卻依然保留下來。

知情人士告訴筆者，怡和置業(yè)以每畝地600元的價(jià)格租下怡和新城的土地，等到項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，才對(duì)村民給予每畝土地12500元的補(bǔ)償，后來這一價(jià)格漲到4萬元每畝。所有工作均由政府出面進(jìn)行協(xié)調(diào)，從農(nóng)民手中征收土地，而怡和置業(yè)則參照土地補(bǔ)償款分別給鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村里20%的工作經(jīng)費(fèi)。

王剛通過轉(zhuǎn)賬的形式將錢轉(zhuǎn)到村里，由村里再將錢款轉(zhuǎn)到村民組的賬戶上。王剛對(duì)于沒有賣掉的土地給予每年幾百元的土地費(fèi)用，而將土地賣掉后才將補(bǔ)償款給農(nóng)民。

這一事實(shí)得到了怡和置業(yè)的確認(rèn)。怡和置業(yè)副總經(jīng)理趙國(guó)平告訴筆者，怡和置業(yè)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會(huì)的工作費(fèi)用是按照每畝土地3000元支付的。工作經(jīng)費(fèi)大大降低了怡和置業(yè)征地的難度。

趙國(guó)平說，拿下土地之后并非全部進(jìn)行開發(fā)，因?yàn)楣淌贾笜?biāo)有限，只能等到省里將土地批復(fù)之后才能建設(shè)，而在這之前已經(jīng)由怡和置業(yè)先行征收，每年給老百姓幾百元。等到土地招拍掛時(shí)再走一個(gè)程序，趙國(guó)平說在這其中“并未有其他競(jìng)拍者”。

一位不愿具名的八里松村村民告訴筆者，王剛獲取了怡和新城數(shù)平方公里土地實(shí)際擁有權(quán)后，外邊的開發(fā)商來固始建設(shè)，需要從王剛手中買地。

上述人士告訴筆者，一位做鋼鐵的商人從王剛手中以每畝地40萬元的價(jià)格買下8畝地，幾年后有人想以上千萬元的價(jià)格從這位人士手中買下這8畝地。

而靠近固始縣城的八里松村300口人，700畝土地，從土地出讓金中獲得的收益不過上千萬元。城鎮(zhèn)化讓這些房子拆遷失去土地的農(nóng)民以數(shù)倍代價(jià)從開發(fā)商手中買房子。一位村民給筆者算了一筆賬，按照他家四口人計(jì)算，獲得土地賠償款不過10萬元，而按照時(shí)下房?jī)r(jià)，則需要支付4倍的價(jià)格才能買下一套三居室的房子。

房地產(chǎn)的不景氣讓怡和置業(yè)捉襟見肘，新城開發(fā)除了依賴于怡和集團(tuán)旗下一家名為仁德的投資擔(dān)保公司吸收來的民間資金外，在項(xiàng)目建設(shè)上怡和也借助投資商建房子。

以怡和新城最早的樓盤“城南一號(hào)”為例，十幾棟樓房每棟都由5～8個(gè)人包工包料承建，這樣可以從怡和置業(yè)獲得更高利潤(rùn)，但是必須等到怡和將房子銷售出去。知情人士告訴筆者，迄今“城南一號(hào)”仍有部分承建商追著怡和討要承建費(fèi)用。怡和承認(rèn)確實(shí)存在外包的事實(shí)，但是否認(rèn)了拖欠賬款。

中建六局是怡和最重要的合作伙伴，怡和新城中在建的紅星美凱龍項(xiàng)目即是由其“大包”承建，然而在2014年夏天，由于發(fā)不出工資，項(xiàng)目曾全部停工。

從2005年拿地開始，迄今已有10年時(shí)間，但怡和新城現(xiàn)在依然人氣不旺，大量土地閑置。占地面積1.17平方公里的怡和新城并不是怡和全部存量項(xiàng)目，在該公司的表述中，在固始新的城市規(guī)劃中，怡和置業(yè)將參與超過4平方公里的開發(fā)面積。而怡和置業(yè)在城北亦有地產(chǎn)項(xiàng)目。按照相關(guān)規(guī)定，土地閑置超過兩年即要被政府收歸國(guó)有。

而怡和置業(yè)的做法在固始縣并非孤例。知情人士表示，在固始縣某個(gè)村莊的土地全部由信合公司租下，一年租金800元/畝，等到開發(fā)時(shí)才支付土地出讓金。

固始縣發(fā)改委回復(fù)筆者的材料中也表示，固始縣存在違法亂建問題。

筆者就固始怡和新城土地閑置10年等問題致電固始縣國(guó)土局，但截至發(fā)稿前，未獲回應(yīng)。

在這些“富?！钡摹奥愤吘啊北澈?，仍有大量“角落里的貧困”，部分貧困戶陷入“窮者愈窮”的惡性循環(huán)，“積貧”極深的貧困戶很可能脫貧無望