太原市商品住房庫(kù)存現(xiàn)狀及加快消化速率對(duì)策研究

作者簡(jiǎn)介：趙夢(mèng)巖（1992-），男，漢族，山西晉城人，碩士研究生，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，土地資源管理專(zhuān)業(yè)，土地利用與規(guī)劃方向。

摘要：房地產(chǎn)“去庫(kù)存”是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展進(jìn)而為整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展提供基礎(chǔ)的必要前提和基礎(chǔ)。本文以太原市商品住房為研究范圍，通過(guò)資料分析、比較分析的方法進(jìn)行實(shí)證研究，分別就太原市商品住房庫(kù)存狀況、其庫(kù)存消化能力作出研究探討，最終力求對(duì)加快庫(kù)存消化，實(shí)現(xiàn)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展提出可借鑒的政策建議。

關(guān)鍵詞：太原市；商品住房庫(kù)存；現(xiàn)狀；加快消化速率；對(duì)策研究

一、選題背景及意義

“房改”后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)始終保持一個(gè)較快增長(zhǎng)的趨勢(shì)，成為新世紀(jì)以來(lái)中國(guó)高增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)力量，其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地位越來(lái)越顯著。但由于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的固有缺陷也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)存在超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)其的有效需求而逐漸演化成“房地產(chǎn)泡沫”的風(fēng)險(xiǎn)。11月10日召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議中習(xí)近平指出，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！倍潭淌?dāng)?shù)字也顯示了我國(guó)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于此問(wèn)題的重視。

由于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在區(qū)域間的不平衡性比較突出，不同城市、不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況也各有特點(diǎn)。因此，本文謹(jǐn)以所在地太原市商品住房范圍作為研究范圍對(duì)其庫(kù)存狀況、去庫(kù)存能力做出分析研究，最后力求能夠?qū)τ行嵘渴小叭?kù)存”能力提出對(duì)策建議。

二、太原市商品住房庫(kù)存狀況

1.近年來(lái)太原市商品住房供求狀況

考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)新開(kāi)工面積最能反映開(kāi)發(fā)商當(dāng)下對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的估計(jì)，首先分析此方面數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，太原市2013年商品住房新開(kāi)工面積為58297萬(wàn)平方米，其近三年增長(zhǎng)率依次為87%、158%、-59，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。

然后通過(guò)分析太原市近幾年的房地產(chǎn)完成投資增長(zhǎng)率和商品住房的供求量變化情況發(fā)現(xiàn)其也大致呈現(xiàn)逐年降低的趨勢(shì)。

2.太原市商品住房庫(kù)存量現(xiàn)狀

據(jù)太原市房管局公布的數(shù)據(jù)：2014年按太原市商品住房待售面積為8618萬(wàn)平方米，按月均成交4657萬(wàn)平方米的速度算，消化掉該年年末商品住房庫(kù)存需要大約185個(gè)月。這個(gè)消化周期與其他城市對(duì)比情況如下：

三、太原市商品住房庫(kù)存消化能力評(píng)價(jià)

影響商品住房需求的因素有很多，幾乎與一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等各方面都有關(guān)聯(lián)。本文選取了商品房銷(xiāo)售價(jià)格、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人口規(guī)模、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底額、城鎮(zhèn)人均居住面積等6方面作為影響商品住房的主要因素。

太原市近幾年商品住房需求因素變動(dòng)情況如下：

四、加快庫(kù)存消化速率對(duì)策探究

房地產(chǎn)非意愿存貨上升帶來(lái)了一系列的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，商品住房去庫(kù)存化的必要性和積極意義更是不言而喻。從對(duì)策來(lái)看，去庫(kù)存化的途徑是多樣的，即有市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的主動(dòng)去庫(kù)存化，也有外生性的政策驅(qū)使的被動(dòng)去庫(kù)存化。

1.市場(chǎng)方式

主動(dòng)去庫(kù)存的途徑首先是開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)地壓縮投資與減少市場(chǎng)供給，并通過(guò)調(diào)整價(jià)格水平，使市場(chǎng)供給逐漸地與需求相適應(yīng)。在上文第二部分顯示無(wú)論是太原市近年來(lái)的商品住房新開(kāi)工面積還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資，其增長(zhǎng)率都呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，反映了作為商品住房供給主體的開(kāi)發(fā)商自身謀求順應(yīng)市場(chǎng)變化加緊去庫(kù)存的意愿。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格變動(dòng)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)均衡的基本機(jī)制，價(jià)格變動(dòng)引導(dǎo)供給與需求。2013年第四季度后，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)率一直呈下降之勢(shì)。太原市商品住房成交價(jià)格走勢(shì)也基本符合這一趨勢(shì)。房?jī)r(jià)下跌提高了人們的有效需求，是化解非意愿庫(kù)存最基本的市場(chǎng)機(jī)制。

2.政策手段

顯然，市場(chǎng)手段雖然是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)手段，但也有一定的缺陷。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及關(guān)聯(lián)行業(yè)來(lái)說(shuō)，單純依靠市場(chǎng)自身來(lái)主動(dòng)化解庫(kù)存往往要以增長(zhǎng)率下滑和金融風(fēng)險(xiǎn)上升為代價(jià)。這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)控也難以擺脫市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段的自發(fā)性滯后性盲目性等不足。這就決定了，消化中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非意愿存貨中還應(yīng)發(fā)揮有效的政策手段。

（1）適度收緊“地根”，從緊從嚴(yán)投放建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。政府除了向開(kāi)發(fā)商提供明確的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行信息外，還應(yīng)適度收緊在土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)，從源頭上遏制開(kāi)發(fā)商的盲目超前投資，減少商品住房過(guò)多的供給，減輕去庫(kù)存的壓力。

（2）采取寬松貨幣政策與積極財(cái)政政策。自2014年下半年以來(lái)，央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)數(shù)次調(diào)控。通過(guò)降準(zhǔn)降息直接釋放了2萬(wàn)多億的流動(dòng)性，帶動(dòng)了貨幣市場(chǎng)利率大幅下降；在專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸與金融政策調(diào)整方面，2015年3月30日的房貸新政中，央行對(duì)不同情況購(gòu)房者均在一定程度降低了首付比例；同時(shí)在財(cái)稅政策方面，調(diào)整了個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅政策。這些調(diào)整降低了房地產(chǎn)需求的融資成本和交易成本，對(duì)釋放房市場(chǎng)需求具有明顯的刺激作用。

（3）放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求行政管制，釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求活力。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，各地方政府均采取了諸如限購(gòu)之類(lèi)的行政管控措施，這對(duì)抑制投機(jī)性購(gòu)房起到了立竿見(jiàn)影的效果。2014年8月太原市房管局出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整我市住房限購(gòu)政策促進(jìn)省城房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》標(biāo)志著在太原房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行近四年之久的限購(gòu)政策正式終結(jié)。這些措施將對(duì)提高商品住房市場(chǎng)活力，減少庫(kù)存起到直接作用。

（4）政府 “托底”的社會(huì)政策。城鎮(zhèn)人口的增加將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，中央在2014年以來(lái)加大了支持住房消費(fèi)的力度，進(jìn)一步落實(shí)了放寬戶(hù)口遷移政策。我省在2015年2月也出臺(tái)了《山西省人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》，全面放開(kāi)了中小城市落戶(hù)限制，有序放開(kāi)了包含太原、大同市主城區(qū)在內(nèi)的大城市的落戶(hù)限制，并通過(guò)積極謀求創(chuàng)新人口管理，擴(kuò)大基本公共服務(wù)覆蓋面等手段，鼓勵(lì)外來(lái)人員在太原“安靜扎寨”，增加住房消費(fèi)。

此外，可以在一定范圍內(nèi)回購(gòu)后作為保障性住房，拓寬保障房源和租賃房源解決高庫(kù)存。2015年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出提出各地可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。這意味著，在房地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)增加而拖累投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候，政府可以適時(shí)扮演房地產(chǎn)最大的需求者的角色，參與消化房地產(chǎn)市場(chǎng)非意愿庫(kù)存。（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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