二手房公積金貸款的資金風(fēng)險防范分析

商桂華

[摘要]近年來，隨著利率調(diào)整和變化，公積金貸款政策的優(yōu)勢日漸突出，在滿足人們住房需求等方面發(fā)揮著積極作用。但是，貸款發(fā)放過程中，尤其是二手房公積金貸款中存在諸多風(fēng)險，對住房公積金中心及貸款人利益產(chǎn)生消極影響。本文將從二手房公積金貸款概念入手，分析和研究二手房公積金貸款面臨的資金風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上，從外部與內(nèi)部兩個角度提出防范該類風(fēng)險的有效對策，從而為有效防范公積金風(fēng)險提供參考及建議。

[關(guān)鍵詞]二手房；公積金貸款；資金風(fēng)險；防范

[DOI]1013939/jcnkizgsc201547141

隨著城市化進(jìn)程不斷深化，城市內(nèi)部成熟地段新建商品房日漸減少，且住房價格持續(xù)高漲，增加了人們的購房壓力，購買二手房成為多數(shù)人們的首選。一般情況下，二手房地理位置優(yōu)越、產(chǎn)權(quán)清晰及房屋質(zhì)量高，具有較為明顯的優(yōu)勢，在一定程度上推動了二手房市場快速發(fā)展。但是，鑒于二手房的特殊性，其在公積金貸款中的會計(jì)核算風(fēng)險較大，且手續(xù)流程煩瑣，直接增加了公積金中心資金管理風(fēng)險。因此，加強(qiáng)對二手房公積金貸款資金風(fēng)險防范的研究，能夠幫助公積金中心防范資金風(fēng)險，具有現(xiàn)實(shí)意義。

1二手房公積金貸款概念

二手房公積金貸款主要是指各地方住房公積金管理中心利用職工及其單位所繳納的住房公積金，針對正常繳納公積金的在職與離退休職工，委托商業(yè)銀行向其發(fā)放專門用于購買二手房的房屋抵押貸款。

2二手房公積金貸款面臨的風(fēng)險

公積金貸款具有一定優(yōu)勢，為人們購買二手房等方面提供了支持和方便，但同時，其面臨的風(fēng)險也不容忽視?，F(xiàn)階段，較為常見的二手房公積金貸款面臨的風(fēng)險表現(xiàn)如下：

21購房交易價格存在虛假性

住房公積金貸款的重要前提是真實(shí)的交易及價格。而事實(shí)上，目前二手房交易主要是通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助完成，由于部分機(jī)構(gòu)自身資質(zhì)較差、沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，私自提高或者降低二手房價格現(xiàn)象普遍存在。多數(shù)情況下，中介機(jī)構(gòu)結(jié)合客戶貸款需求擬定價格或者對住房進(jìn)行估價，為了達(dá)成交易目的，會故意高估抵押物市值獲取更多貸款資金。

公積金貸款政策中，明確規(guī)定首套房可以獲取貸款為房屋總值的70%，而二套房獲得貸款僅為房屋總值的40%。如果缺乏對貸款公允準(zhǔn)確額度的限制，根據(jù)自身所需進(jìn)行定價，會導(dǎo)致騙貸現(xiàn)象的發(fā)生，在一定程度上增加了資金管理的風(fēng)險。此外，二手房公積金貸款還存在套貸問題，買賣雙方并沒有進(jìn)行真實(shí)的交易獲取公積金貸款，違反了公積金相關(guān)規(guī)定，直接損害了公積金存繳人的利益。

22抵押物處理較為復(fù)雜

目前，我國二手房交易客體類型較多，如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等，由于各類房型自身屬性差別，使得對應(yīng)的出售政策及房屋所有權(quán)證有所差別，如產(chǎn)權(quán)共有、已出租等情況。而多處公積金中心之間并沒有形成網(wǎng)絡(luò)，信息共享及溝通不暢，在貸款審核工作中，難以判斷抵押物真假，在很大程度上增加了抵押物處理難度及貸款風(fēng)險。

23貸后核算管控難度大

公積金貸款對借款人條件要求十分明確：一是具有穩(wěn)定收入；二是正常繳存住房公積金；三是信用記錄良好。但是，就目前很多借款人還款記錄來看，存在較大風(fēng)險。二手房與新建商品房存在本質(zhì)上的差別，前者不具有階段性擔(dān)保，如果出現(xiàn)借款人惡意拖欠或者因故無法償還貸款，只能夠拍賣房屋；如果后者逾期不還款，可以扣劃開發(fā)商保證金，避免公積金貸款風(fēng)險，保障自身權(quán)益。相比較而言，公積金要想收回貸款，需要提起訴訟，并經(jīng)過法律調(diào)查，一旦借款人家庭僅有一套房產(chǎn)，仍然不許對該套房屋進(jìn)行拍賣，最終導(dǎo)致公積金中心無法及時收回貸款，增加了會計(jì)核算壞賬率。

3防范二手房公積金貸款資金風(fēng)險的有效對策

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，防范該類風(fēng)險要兼顧內(nèi)部與外部兩方面，提高對風(fēng)險防范全面性，具體對策如下：

31外部風(fēng)險的防范

311完善相關(guān)審核制度，提高中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入要求

社會各領(lǐng)域、各行業(yè)發(fā)展都需要制度進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，完善的制度是確保各行業(yè)有序發(fā)展的重要前提。因此，國家相關(guān)部門應(yīng)結(jié)合公積金貸款實(shí)際情況，制定并完善相關(guān)審查制度，明確公積金中心權(quán)利及義務(wù)，并積極實(shí)行責(zé)任制，增強(qiáng)工作人員責(zé)任心，并為工作人員具體工作提供依據(jù)。同時，為了避免二手房貸款資金風(fēng)險，公積金中心應(yīng)適當(dāng)提高中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入要求，加大對機(jī)構(gòu)資質(zhì)審核力度，特別是資信等級等方面的審查，針對一些不規(guī)范或者出現(xiàn)過欺詐等行為的中介機(jī)構(gòu)一律不予準(zhǔn)入，創(chuàng)建良好的中介市場環(huán)境。

為了提高中介機(jī)構(gòu)專業(yè)化水平，還應(yīng)積極構(gòu)建經(jīng)辦人員固定制度，對工作人員進(jìn)行規(guī)范化流程培訓(xùn)等，提高交易真實(shí)性。同時，在二手房貸款發(fā)放之前，公積金中心應(yīng)與中介、委托商業(yè)銀行簽訂三方協(xié)議，明確各自職責(zé)、權(quán)利，協(xié)調(diào)貸款工作，保障資金安全。

312堅(jiān)持規(guī)范化原則，加大對借款人貸前審查

第一，資料方面。貸款經(jīng)辦人應(yīng)采取查詢資料、面談等多種手段，了解借款人家庭狀況、經(jīng)濟(jì)收入等基本情況，并查驗(yàn)申請貸款二手房產(chǎn)權(quán)、抵押物是否清晰、收付款真實(shí)性與即將購買的二手房協(xié)議是否一致。在此過程中，工作人員應(yīng)加大對二手房交易真實(shí)性的審查力度，以防止套貸與騙貸問題的出現(xiàn)，從源頭上避免資金風(fēng)險。

第二，還款能力方面。還款能力是決定借款人日后是否能夠按時還款的基本衡量標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)根據(jù)借款人提交的經(jīng)濟(jì)收入、公積金繳存等相關(guān)證明，并結(jié)合借款人年齡、學(xué)歷等信息，合理判斷其收入合理性。同時，根據(jù)借款人家庭收入等狀況，且在償還貸款后，是否具備基本生活條件及能力，判斷借款人償還能力。通過對還款能力的有效判斷，能夠適當(dāng)降低資金管理風(fēng)險，及時收回貸款。

第三，其他方面。套貸情況作為公積金資金風(fēng)險防范的重難點(diǎn)，為了避免該問題的出現(xiàn)，還應(yīng)對借款人虛假公積金繳存、住房價格及收入證明真假等方面的驗(yàn)證，避免由于貸前審核不到位引發(fā)的資金風(fēng)險。

313嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，重視會計(jì)管理工作

公積金管理中心在實(shí)際審查工作中，應(yīng)嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律制度規(guī)定執(zhí)行工作，提高工作嚴(yán)謹(jǐn)性，明確二手房抵押物是否與《擔(dān)保法》中的規(guī)范相符合，對于需要評估的抵押物，應(yīng)當(dāng)交由專業(yè)性部門進(jìn)行價值評估，避免中介機(jī)構(gòu)估價隨意性現(xiàn)象的發(fā)生，最終抵押物價值將以成交價或者評估價中較低的為準(zhǔn)。

公積金管理中心還應(yīng)積極跟蹤借款合同，定期檢查逾期還款清單，掌握借款人還款情況，提高對未及時還款的借款人警惕性，并進(jìn)行催款通知，一旦發(fā)現(xiàn)逾期時間較長或者惡意拖欠借款人，可以結(jié)合實(shí)際情況凍結(jié)其住房公積金賬戶余額，以降低資金風(fēng)險，同時，按照相應(yīng)流程，采取合理手段，收回貸款資金。此外，為了減少信息滯后性產(chǎn)生的消極影響，國家相關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮統(tǒng)籌作用，建立公積金中心網(wǎng)絡(luò)，將全國公積金中心納入其中，實(shí)現(xiàn)信息共享，提高信息利用率。

32內(nèi)部風(fēng)險的防范

加強(qiáng)對外部風(fēng)險防范的同時，公積金管理中心內(nèi)部風(fēng)險同樣不可忽視，應(yīng)加強(qiáng)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制，完善業(yè)務(wù)流程，構(gòu)建風(fēng)險防范機(jī)制，提高自身風(fēng)險抵抗力。

321完善信用風(fēng)險機(jī)制，規(guī)范貸款業(yè)務(wù)流程

公積金管理中心負(fù)責(zé)人應(yīng)明確認(rèn)識到外部環(huán)境復(fù)雜性，并積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，樹立現(xiàn)代管理理念，實(shí)行對貸款的統(tǒng)一管理，將管理工作滲透至貸款工作各個環(huán)節(jié)中，完善借款人信用風(fēng)險機(jī)制，結(jié)合相關(guān)資料，預(yù)測潛在風(fēng)險，并制定針對性防范措施，最大限度上避免資金風(fēng)險對公積金中心產(chǎn)生的消極影響。另外，管理人員還應(yīng)結(jié)合以往工作失誤，健全并規(guī)范貸款業(yè)務(wù)流程，使有效的審批與嚴(yán)格的決策有機(jī)整合，及時規(guī)避違反相關(guān)原則發(fā)放的人情貸款，避免公積金貸款資金外流，保障公積金繳納人的合法權(quán)益，從而使公積金在緩解人們住房壓力方面的積極意義得到最大程度發(fā)揮。

322合理劃分崗位，并明確崗位職責(zé)

公積金中心貸款部門應(yīng)結(jié)合二手房貸款實(shí)際情況，設(shè)置專門審核部門，避免由于分工不夠明確，造成審核責(zé)任落實(shí)不到位情況的發(fā)生，崗位人員應(yīng)選擇具有豐富經(jīng)驗(yàn)、且具備專業(yè)知識的人員任職，嚴(yán)格把關(guān)貸前調(diào)查、貸中審查等工作，消除每一環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險隱患。定期組織工作人員開展經(jīng)驗(yàn)交流會，針對各階段工作開展實(shí)際情況，提出重點(diǎn)審查項(xiàng)目、解決薄弱點(diǎn)措施等，防范借款人尋找漏洞、編造虛假理由、使用虛假購房合同等方式獲取公積金貸款情況的發(fā)生，影響公積金貸款真實(shí)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

323增強(qiáng)與商業(yè)銀行之間的交流，完善貸款檔案管理工作

公積金中心還應(yīng)增強(qiáng)與商業(yè)銀行之間的溝通和交流，避免由于溝通不暢引發(fā)的資金風(fēng)險。銀行應(yīng)從自身利益角度出發(fā)，建立貸款質(zhì)量風(fēng)險預(yù)警體系，監(jiān)測二手房市場發(fā)展情況及其貸款質(zhì)量變化，分析和研究不良貸款形成原因，并及時制定防范及化解風(fēng)險的相關(guān)對策，保障自身權(quán)益不受損害。

4結(jié)論

根據(jù)上文所述，隨著人們生活水平日漸提升，二手房市場隨之快速發(fā)展，且憑借二手房公積金貸款具備的多項(xiàng)優(yōu)勢，將會受到人們的廣泛關(guān)注，其風(fēng)險性也日漸暴露，對公積金管理中心工作提出了更大挑戰(zhàn)。因此，公積金中心日常管理工作中，應(yīng)明確認(rèn)識到外部環(huán)境變化，并調(diào)整自身傳統(tǒng)觀念，采取多樣化方式和手段，加強(qiáng)對每筆二手房交易等相關(guān)資料的審查，為公積金繳納者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足其在購房方面的資金需求，同時，降低資金風(fēng)險，從而推動公積金中心可持續(xù)發(fā)展。

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