城市土地運(yùn)營是陷阱還是餡餅

張煌

自1988年土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓開始，中國房地產(chǎn)市場已歷經(jīng)兩次危機(jī)、三輪牛市，即將邁入“而立之年”。房地產(chǎn)企業(yè)已成為中國城市化進(jìn)程的重要參與者，大中型開發(fā)商不再滿足于單幅小宗地塊的開發(fā)，而是力爭成為城市土地運(yùn)營的主角。

一、城市土地運(yùn)營現(xiàn)狀

城市土地運(yùn)營的特點(diǎn)是基于低廉地價(jià)的大盤開發(fā)，并通過品牌注入、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、配套先行等方式，創(chuàng)造價(jià)格優(yōu)勢和規(guī)模效益。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身資源稟賦和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，已形成了一些具有鮮明特征的經(jīng)典模式。

一是基于商業(yè)地產(chǎn)的城市運(yùn)營。如萬達(dá)憑借萬達(dá)廣場及其百貨、院線的商圈再造能力，在城區(qū)和新區(qū)開發(fā)商鋪、寫字樓、公寓等組合業(yè)態(tài)，利用住宅快速銷售回籠資金用于項(xiàng)目建設(shè)，持有部分商業(yè)收取穩(wěn)定租金。這種模式可在一二線城市甚至三四線城市迅速復(fù)制和擴(kuò)張，項(xiàng)目的成敗取決于新建商圈對(duì)消費(fèi)群的集聚能力。

二是基于工業(yè)地產(chǎn)的城市運(yùn)營。如華夏幸福以主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)為主，并提供招商、孵化、物業(yè)等服務(wù)，依靠地產(chǎn)開發(fā)增值支持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。項(xiàng)目要求運(yùn)營商有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力和對(duì)未來產(chǎn)業(yè)趨勢判斷的準(zhǔn)確性息息相關(guān)，如運(yùn)作不力容易造成有園區(qū)無產(chǎn)業(yè)的空城風(fēng)險(xiǎn)。

三是基于旅游地產(chǎn)的城市運(yùn)營。如華僑城以文化旅游為載體，在遠(yuǎn)郊低價(jià)圈地并開發(fā)主體公園景區(qū)，借助土地升值和住宅銷售回籠資金，反哺旅游項(xiàng)目建設(shè)，持有并獲取旅游項(xiàng)目收益。由于項(xiàng)目投入回報(bào)周期很長，項(xiàng)目要求具有較高的資金周轉(zhuǎn)能力。

四是基于郊區(qū)城鎮(zhèn)化的城市運(yùn)營。如碧桂園郊區(qū)化大盤模式，選址二三線城市郊區(qū)，開發(fā)住宅為主并配建學(xué)校、酒店、醫(yī)院等公共設(shè)施，利用低價(jià)快銷模式實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。這種模式一方面受制于高速城鎮(zhèn)化的可持續(xù)性，另一方面受制于區(qū)域性市場供求的變化。

二、城市土地運(yùn)營面臨的挑戰(zhàn)

隨著城鎮(zhèn)化階段的演變和國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場運(yùn)營環(huán)境正在發(fā)生劇變，對(duì)城市土地運(yùn)營模式將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

一是中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入降增速、調(diào)結(jié)構(gòu)的新常態(tài)，政府不再熱衷于攤大餅式的造城運(yùn)動(dòng)，基于大盤開發(fā)的城市土地運(yùn)營將難以為繼。此外，中國城市化率目前已達(dá)到54%左右，快速城市化的人口紅利銳減，三四線城市人口流出將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性的供求失衡，這些地區(qū)的城市土地運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)正在不斷增加。

二是電商爆發(fā)式增長對(duì)商業(yè)地產(chǎn)盈利能力的侵蝕正逐步顯現(xiàn)，這種行業(yè)性的顛覆在國內(nèi)外的進(jìn)程幾乎是同步的，其影響力尚無前車之鑒。一般地，傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目中零售業(yè)占比在60%以上，如今零售業(yè)實(shí)體店門可羅雀的現(xiàn)象極其普遍，商業(yè)地產(chǎn)出租率將大幅下降，原有的折現(xiàn)估值模型將不再適用，持有物業(yè)估值下跌和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩將是大部分開發(fā)商即將面臨的重大難題。

三是國家對(duì)構(gòu)建法制社會(huì)的大力推進(jìn)將對(duì)原有城市土地運(yùn)營模式造成沖擊。國家已取消了經(jīng)營性用地和工業(yè)用地的協(xié)議出讓，全面實(shí)行基于公平公開原則的土地招拍掛制度，實(shí)際上也將一度盛行的“勾地”模式置于灰色地帶，在操作上將有越來越多的障礙。

三、新常態(tài)下城市土地運(yùn)營模式思考

城市土地運(yùn)營是政企雙方優(yōu)勢互補(bǔ)的必然結(jié)果，政府一方致力于完善功能布局、提升城市價(jià)值，但啟動(dòng)資金不足；企業(yè)一方資金雄厚，為了獲取低價(jià)規(guī)模土地，樂于在一級(jí)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、品牌注入等各個(gè)環(huán)節(jié)提供資源。這種政企合作實(shí)質(zhì)上就是一種PPP模式，但新常態(tài)下政企雙方在城市土地運(yùn)營的合作模式上應(yīng)有更多的思考。

政府一方，作為城市運(yùn)營的主導(dǎo)者和土地出讓市場的壟斷方，在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的政策制定方面能否有新的突破？房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)顯然不會(huì)是單純?yōu)榱?%的固定利潤回報(bào)，而是為了在土地二級(jí)開發(fā)方面能有先發(fā)優(yōu)勢，但受到土地招拍掛制度的法律阻斷，土地開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)難以通暢銜接。而政府為了彌補(bǔ)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)中資金、資源的大量投入及其損失的機(jī)會(huì)成本，也主動(dòng)在二級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)給予優(yōu)待，比如在招拍掛條件設(shè)置上帶有一定傾向性，因此出現(xiàn)了五花八門的“因企制宜”的門檻條件，一定程度上有悖于土地招拍掛公開公平的出讓原則。能否在招拍掛門檻條件設(shè)置方面引入評(píng)價(jià)及公示制度，讓所有具備實(shí)現(xiàn)政府城市功能規(guī)劃能力的房地產(chǎn)企業(yè)均可充分參與競拍。同時(shí)，在土地一級(jí)開發(fā)中，適當(dāng)壓低支付給企業(yè)的固定成本，而提高土地出讓金部分的利潤分成比例，提高房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)的積極性。

企業(yè)一方，在拓展新的城市土地運(yùn)營項(xiàng)目時(shí)應(yīng)對(duì)市場運(yùn)營環(huán)境變化有充分的認(rèn)識(shí)。已有的成功模式不一定在未來依舊適用，因?yàn)闃I(yè)態(tài)在升級(jí)、供求在變化。城市土地運(yùn)營由于投資周期長、現(xiàn)金流要求高，一旦銷售回款滯后或項(xiàng)目定位錯(cuò)位，可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗甚至爛尾。因此，建議做到以下幾點(diǎn)：

一是不要被動(dòng)拿地。部分企業(yè)承包市政工程BT項(xiàng)目，但工程款無法兌現(xiàn)卻被動(dòng)獲得一些土地補(bǔ)償，這種項(xiàng)目在缺乏前期市場論證、項(xiàng)目合理定位的情況下啟動(dòng)，失敗的概率很大。

二是對(duì)已有模式風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的重新梳理。以商業(yè)地產(chǎn)為例，租金收入預(yù)期下滑、業(yè)態(tài)重構(gòu)后招商引資難度增加，投資周期拉長，將導(dǎo)致原有現(xiàn)金流平衡模型不再適用，應(yīng)重點(diǎn)避免資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

三是從簡單墊資到資源整合的轉(zhuǎn)型。政府在新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃引導(dǎo)下，將改變攤大餅式的規(guī)模擴(kuò)張模式，更加注重集約、智能、綠色、低碳、和諧等元素，企業(yè)要在更高層次上為社會(huì)提供一個(gè)科學(xué)規(guī)劃、合理布局的城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、創(chuàng)造就業(yè)、生活宜居等方面下功夫，將企業(yè)目標(biāo)從追求短期銷售回款收益調(diào)整為長期運(yùn)營增值收益。

李求軍/責(zé)任編輯