招商地產(chǎn)在下一盤什么大棋？

對于房企來說，大的跨越式發(fā)展要比過去困難得多。

丁祖昱易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁

4月3日，招商地產(chǎn)和招商銀行股票雙雙停牌宣布“籌劃重大事項”，引發(fā)了人們對于招商局集團(tuán)資產(chǎn)整合的猜想。后又有傳言稱，招商局將把3.9平方公里的前海土地作價3500億元注入招商地產(chǎn)。盡管招商方面表示有關(guān)土地問題“尚未形成一致意見”，但市場對于整合的預(yù)期不減。

不管怎么說，如果此次整合順利進(jìn)行，招商地產(chǎn)有望成為房企市值的“老大”，土地規(guī)模將超過2000萬平方米。其中由于大股東招商局地產(chǎn)光在蛇口工業(yè)區(qū)就有巨量土地儲備，光劃入廣東自貿(mào)區(qū)的就有13.2平方公里，一旦注入將成為招商地產(chǎn)未來最核心的動力，招商地產(chǎn)在“萬保招金”中落后墊底的情況一下子扭轉(zhuǎn)，和“萬?！眱杉移狡鹌阶?，完美實(shí)現(xiàn)了逆襲。

自2014年以來，房企四大陣營的格局已經(jīng)基本形成，100強(qiáng)房企中，銷售金額超過1000億元的有7家，300億-800億元的有11家，150億-300億有35家，150億元以下有47家。我們明顯可以看出，從一個陣營進(jìn)入前一個的困難巨大，再加上2014年市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，已無法通過做大市場蛋糕實(shí)現(xiàn)突破，因此對于房企來說，大的跨越式發(fā)展要比過去困難得多。

在前一輪房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展過程中的簡單增長模式當(dāng)前已經(jīng)很難見到。從招商這次的案例中能發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前實(shí)際上企業(yè)要突破瓶頸，跨上臺階，唯有采用超常規(guī)的并購重組的發(fā)展模式。除了招商地產(chǎn)外，還有好幾家企業(yè)的整合在進(jìn)行中，值得期盼。

首先是融創(chuàng)收購佳兆業(yè)（還有繼續(xù)收購融綠平臺，盡管孫宏斌認(rèn)為已經(jīng)收購?fù)瓿桑?，一旦成功，融?chuàng)也將在規(guī)模上取得巨大增長。融創(chuàng)去年的總銷售金額658億元，如果加上佳兆業(yè)的數(shù)據(jù)后將達(dá)到940億元。并入佳兆業(yè)將加強(qiáng)融創(chuàng)在一線城市尤其是深圳和上海的儲備。

融創(chuàng)的并購是民營企業(yè)通過資本市場并購模式，實(shí)現(xiàn)自身跨越式發(fā)展的一大案例。

還有兩家國企也在醞釀巨大重組：一是大家已經(jīng)期盼已久的保利地產(chǎn)和保利置業(yè)，談?wù)撜隙嗄炅耍瑑煞焦芾韺釉诿磕甑臉I(yè)績發(fā)布會上均會表示集團(tuán)正在考慮重組，應(yīng)該說整合是已經(jīng)箭在弦上，不得不發(fā)。只不過，單純合并的“好時代”已經(jīng)過去（當(dāng)年中海和中建合并是最好時期，2013年市場迅速向上，很大程度解決了架構(gòu)調(diào)整對企業(yè)產(chǎn)生的影響）。

如果保利系還是單純的“1+1”合并，意義已經(jīng)不是特別大，企業(yè)自身的發(fā)展也不能產(chǎn)生跨越式突破，“1+1”只能等于或小于2。是否能在“1+1”的基礎(chǔ)上，再引入“3”或“4”，形成保利重組的巨大紅利則是今天需要思考的課題？

中信泰富和中信地產(chǎn)也同樣如此，中信集團(tuán)借殼中信泰富整體上市后，實(shí)際上還將面臨中信地產(chǎn)和中信泰富的重組。這當(dāng)中同理，單純進(jìn)行“1+1”要大于2的可能性也不大，反而小于等于2的可能性居多。因此在這兩家公司重組的過程中，同樣也應(yīng)考慮保利地產(chǎn)和保利置業(yè)存在的相關(guān)問題——沒有模式的突破和理念的創(chuàng)新，這樣的合并實(shí)際上意義也不大。

如果保利系和中信系的大重組，還能夠考慮未來發(fā)展機(jī)制和體制上存在的一些障礙，包括“混合所有制”等，相信會對保利和中信上一個臺階有巨大的支撐。我也相信，融創(chuàng)、保利和中信的重組應(yīng)是房企2015年最大的看點(diǎn)，自然的規(guī)模增長已很難打破四大陣營的格局，只有“大重組”“大并購”，才能讓今天的房企陣營出現(xiàn)新氣象。

當(dāng)然我們也發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)不約而同地都與金融“大鱷”有千絲萬縷的聯(lián)系。前兩天爆出平安成為碧桂園第二大股東，招商地產(chǎn)也無可避免的與招商銀行之間有強(qiáng)烈的聯(lián)系；昨天提到的中信地產(chǎn)、中信泰富旗下還有中信銀行，去年銷售沖到第一的綠地也搞了綠地金控。

至于去年一直刷屏的保險資金如生命人壽、安邦人壽、中國人壽等，在金地，佳兆業(yè)、金融街、遠(yuǎn)洋等企業(yè)的公告當(dāng)中都能見到他們的身影。金融加房地產(chǎn)越來越大，也許他們才是最終的“最大”。

金融與房地產(chǎn)的結(jié)合是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，今天在海外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)早就被納入了金融產(chǎn)業(yè)。開發(fā)商不管是私營公司還是公眾公司背后總是大的金融機(jī)構(gòu)，大到特朗普這樣的全球巨鱷參與的每一個項目，金融大鱷要在其中起到的作用遠(yuǎn)超過90%，因此今天回過頭來看中國房企向金融地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變那還只是剛剛開始。具有中國特色的地產(chǎn)金融之路，我總結(jié)有下面幾條：

一、金融大鱷直接參與。平安、安邦、生命人壽等幾家保險公司的模式比較典型，如平安入股碧桂園、安邦保險增持金融街、中國人壽增持遠(yuǎn)洋、生命人壽接盤佳兆業(yè)等，中國的保險資金使用剛剛放開，進(jìn)入房地產(chǎn)還是剛剛開始，萬億的市場才剛剛揭幕。

二、諸多央企的復(fù)合屬性讓它與金融無縫對接。無論是招商還是中信，他們集團(tuán)旗下的招商銀行、中信銀行都讓這些地產(chǎn)公司一上來就能夠和金融無縫連接。當(dāng)然，在諸多央企當(dāng)中，每個板塊大都各自為政，少有合作，但對地產(chǎn)和金融來說互相之間互動越來越頻繁，聯(lián)系越來越緊密是必然趨勢。

三、地產(chǎn)主動參與金融領(lǐng)域為自身發(fā)展打下堅實(shí)基礎(chǔ)。這其中復(fù)星和綠地的模式都比較典型。復(fù)星從當(dāng)年的多元化實(shí)業(yè)投資集團(tuán)到今天的以保險資金為核心的金融投資集團(tuán)，復(fù)星集團(tuán)自身發(fā)生了巨大變化，因此復(fù)星地產(chǎn)基本屬性就是“地產(chǎn)+金融”。綠地則自己建立了金融板塊，當(dāng)然綠地金控主營業(yè)務(wù)不只限于為綠地房產(chǎn)板塊提供服務(wù)，據(jù)稱在投資、基金等領(lǐng)域也取得了不錯的成績。此外，更多的房企是與基金合作或自己建立地產(chǎn)基金開始地產(chǎn)金融的探索。

今天最大的房企規(guī)模已超過2000億元，千億企業(yè)也達(dá)到7家，在未來兼并重組的模式之下，千億企業(yè)或許會達(dá)到10家，但一旦和金融緊密結(jié)合，不僅數(shù)量還會繼續(xù)攀升，規(guī)模也會從量變發(fā)生質(zhì)變，讓我們拭目以待萬億級的地產(chǎn)大鱷出現(xiàn)。（作者微信公眾號kopleader）