房地產(chǎn)行業(yè)還有8到10年的大量需求

把這個金礦打開，中國不動產(chǎn)價值爆發(fā)出來，中國房地產(chǎn)有一次新的飛躍。

毛大慶前萬科集團(tuán)副總裁

房地產(chǎn)拐點(diǎn)說了好多年，也不是近一年兩年提出來的，但我從來不認(rèn)為這個行業(yè)有拐點(diǎn)。中國房地產(chǎn)業(yè)需求量很大，再加上還有大量人口的城市化落地問題需要解決，說房地產(chǎn)行業(yè)還有8年到10年的大量需求，一點(diǎn)都不為過。

但存在什么問題呢？首先，我要澄清并不是房地產(chǎn)這個行業(yè)沒有“做頭”，但在過去10年快速增長的過程中，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)跟市場的錯配現(xiàn)象越來越突出。錯配表現(xiàn)為三個問題：

第一，原來是“土地財政”，這是最容易在報告里體現(xiàn)GDP數(shù)值的發(fā)展方式，但這樣的增長是沒有潛在的再增長能力的。錯配就帶來了大量快速甚至盲目的賣地過程，和人進(jìn)入城市的速度節(jié)奏以及公共服務(wù)配套的嚴(yán)重不匹配，導(dǎo)致這些地賣出去以后，實(shí)際上地變成房子，房子要給誰，以及以怎樣的價錢給誰，這些人要不要，這首先是一個很大的錯配。

現(xiàn)在城市化率已經(jīng)達(dá)到50%多了，但是戶籍人口才30%多，中間差的都不知道是什么人。這些人很大一部分買不起城市里的商品房，或者也沒準(zhǔn)備在城市買商品房，但是也沒地方住。這也是一個很大的錯配問題。

第二個錯配，我們老說房地產(chǎn)價格飛漲，土地價格飛漲，地王頻生，實(shí)際上這個問題只出現(xiàn)在很少量的城市。過去說70個城市調(diào)控房地產(chǎn)，實(shí)際上真正有問題的恐怕也就十來個城市，甚至今天只剩下個位數(shù)的幾個城市。

2014年全國房地產(chǎn)投資縮減了21%左右，但是北京增長了24%左右。北京、上海等幾個城市，吸引了全國大量投資，而這種投資投到了土地上，使得地的價格飛速增長。而這些土地、這些面粉產(chǎn)生的面包，跟城市大量的需求人口的購買能力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不匹配的。這種狀況下的市場化，實(shí)際上并不能真正解決老百姓的住房問題。

第三個不匹配，就是房子蓋得很快，但實(shí)際上沒有制造出真正有能力消費(fèi)的人口。像北京、上海這些城市，如果只計算已經(jīng)出讓的土地，按照工薪階層的收入計算，需要5-10年才能消耗掉現(xiàn)在市場上的房子，更別說地還在賣。這怎么能匹配呢？這是老百姓兜里的財富，并沒有真正跟地價的增長、房價增長一樣鼓起來，這是一個問題。

其次，公共服務(wù)配套也是新型城鎮(zhèn)化一個很重要的問題，怎么讓已經(jīng)進(jìn)入城市的這些人，真的變成城市人？已經(jīng)進(jìn)入城市但還沒有拿到戶籍的人是什么人？應(yīng)該要給他們提供教育、醫(yī)療，不至于變成貧民窟，要給他們相應(yīng)的城市配套功能。這部分實(shí)際上也需要政府的投入和花費(fèi)大量的精力。

這三個不匹配，實(shí)際上是過去十年中國房地產(chǎn)的總體縮影，這些問題存在于中國680個城市中的70多個城市，這70多個城市，我們特別容易解讀，縮小到50個的時候，是真正房地產(chǎn)行業(yè)影響經(jīng)濟(jì)增長的城市，這50個里面38個是直轄市、計劃單列市跟省會城市，只有十二三個是東部沿海地區(qū)比較富裕的地級市。按照行政級別來分配資源，實(shí)際上會導(dǎo)致人口流入嚴(yán)重的不均衡，不均衡是跟著資源去的，又導(dǎo)致房價、地價和市場需求脫節(jié)。

簡單地說，新型城鎮(zhèn)化要解決的很多問題都是市場跟需求不匹配的問題，我歸納為房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)“內(nèi)分泌失調(diào)”的問題。另外，棚戶區(qū)改造是這屆政府寄希望于在解決房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩之中，解決房地產(chǎn)相關(guān)下游行業(yè)的問題，比如建設(shè)行業(yè)、勘查設(shè)計行業(yè)、建材行業(yè)，這些不能夠因為房地產(chǎn)商品房的產(chǎn)能過剩，而導(dǎo)致一批行業(yè)都出問題。如果這些行業(yè)出問題，國家是會有大量麻煩的。

中國還有一個非常弱的、跟發(fā)達(dá)國家沒法比的，就是不動產(chǎn)經(jīng)營。比如好多商場，包括大大小小的商業(yè)空間，這么多樓實(shí)際上跟資本市場是沒有有效對接的，房地產(chǎn)投資信托基金等在立法問題上一直是滯后的。這個問題導(dǎo)致什么呢？我們社會上這么大量的民間資本，為什么我們經(jīng)常說高利貸，放來放去都是因為我們沒有給它一個合法的平臺。

有了合法平臺，這筆錢歸集起來，實(shí)際上是一個非常大的投資洪流，比政府的財政投入更有意思。這筆錢對接大量的商業(yè)不動產(chǎn)，會產(chǎn)生出更有意思的業(yè)態(tài)。我們現(xiàn)在的業(yè)態(tài)很單一，說寫字樓就是寫字樓，商場就是商場，無形中也限制了包括創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)平臺等等。其實(shí)在美國，一個不動產(chǎn)可以經(jīng)營出很多有意思的文章，這些問題全部是關(guān)聯(lián)的。

中國有一個非常大的房地產(chǎn)空間，是一個大金礦，但還沒有被挖掘，就是不動產(chǎn)。今天說到房地產(chǎn)，你問問馬路上的開發(fā)商，所有人都會告訴你買地、賣房子，蓋個商場也想哪天趕快賣了，蓋個寫字樓，也想著哪天趕緊賣了。全部都是賣，就是買地、賣房子，就只會這兩招。

美國是一個極端，由于太活了，美國金融就出來次貸危機(jī)，圍著一個不動產(chǎn)出現(xiàn)七八十種金融產(chǎn)品，拿來抵押來抵押去，我們是另外一個極端，什么都沒有。把這個金礦打開，中國不動產(chǎn)價值爆發(fā)出來，中國房地產(chǎn)有一次新的飛躍。我根本不認(rèn)為這是往下在拐，恰恰應(yīng)該是要往上拐，但是沒拐到地方上。