貴陽花溪區(qū)養(yǎng)老地產發(fā)展探討

陳文勤　鄧維

摘要：隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老地產開始進入人們視野。貴陽花溪發(fā)展養(yǎng)老地產擁有得天獨厚的天然優(yōu)勢，本文對花溪發(fā)展養(yǎng)老地產的進行SWOT分析，并給出相應建議。

關鍵詞：花溪；養(yǎng)老地產；SWOT分析

養(yǎng)老地產，又稱老年地產。是由房地產開發(fā)企業(yè)或相關的社會機構推出的適宜老年人居、住，符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求的老年住宅產品[1]。

早在2006年貴陽就已經進入了老齡化社會，人口老齡化所帶來的家庭結構和居住模式的轉變以及人們對養(yǎng)老地產的了解和關注都為養(yǎng)老地產市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件[2]。貴陽花溪區(qū)是貴陽市的“后花園”，被譽為“云貴高原上的璀璨明珠”，自然風光美、空氣好，是貴州省著名的旅游風景聚集區(qū)，對于打造養(yǎng)老產業(yè)具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。在社會老齡化程度逐年加劇和全國大力扶持養(yǎng)老產業(yè)的背景下，花溪利用自身先天資源優(yōu)勢，鼓勵養(yǎng)老地產及相關產業(yè)的開發(fā)，對養(yǎng)老產業(yè)進行積極布局，應該是應有之舉。

一、花溪養(yǎng)老地產業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

截至2014年底，貴陽市人口總數為46993萬人（花溪區(qū)人口總數6695萬人），其中 65 歲以上的老年人口 511萬人，約占全市人口總數的1126%，按照國際通用的標準，貴陽市人口從年齡結構上已進入老年型社會?；ㄏ獏^(qū)現(xiàn)階段的養(yǎng)老機構大概有6—9所，主要存在兩種養(yǎng)老形式：一種是非盈利性的養(yǎng)老院，由政府部門管理，如花溪區(qū)老年養(yǎng)老公寓，這類養(yǎng)老院通常服務條件比較差，多人合住一個房間，沒有私密空間，這種較為低端的養(yǎng)老形式只能是保證老年人能有所居，無法滿足老年人心理上精神上更高層次的需求；另一種是私人經營的養(yǎng)老公寓，如花溪區(qū)明珠老年康復公寓、花溪區(qū)康樂老年公寓，這類養(yǎng)老公寓通常規(guī)模比較小，絕大多數都是家庭式的，由私人出資，經營場所多數設在小區(qū)住宅的單元房里，條件較差，硬件設施和軟件服務均不理想，但是收費比較低，且享受一定的國家優(yōu)惠政策。

目前，花溪區(qū)養(yǎng)老產業(yè)主要面向本土低端及中低端人群，高端養(yǎng)老群體尚未形成規(guī)模。另外，專門針對老年群體量身打造的高端養(yǎng)老社區(qū)尚未出現(xiàn)，投資經營高端養(yǎng)老項目還存在著比較大的融資風險及不確定性，房開企業(yè)大都仍持觀望態(tài)度。

二、花溪養(yǎng)老地產開發(fā)的SWOT分析

（一）優(yōu)勢

1、宜人的氣候?；ㄏ獏^(qū)位于黔中腹地，貴陽市南郊，距市中心17公里，全區(qū)地貌以山地和丘陵為主，具有高原季風濕潤氣候的特點，花溪區(qū)3～5月為春季，6～8 月為夏季， 9～11 月為秋季，12～2月份為冬季，夏季的平均溫度為225℃，冬季的平均溫度為60℃，花溪全年平均氣溫為 149℃，可見花溪冬無嚴寒，夏無酷暑，四季常青的氣候特點特別適宜養(yǎng)老。

2、優(yōu)美的自然環(huán)境?；ㄏ锰飒毢竦淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境令人向往，獨有的青山綠水，優(yōu)美的田園風光，濃郁的民族風情，使人流連忘返。全區(qū)森林面積54萬畝，森林覆蓋率達3603%，由于沒有重工業(yè)產業(yè)存在，花溪的環(huán)境和大氣質量都非常好，是名副其實的天然氧吧。區(qū)內擁有花溪公園、天河潭、十里河灘濕地公園、平橋、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風情游等眾多旅游景點。

（二）劣勢

開發(fā)模式尚不成熟。房地產的開發(fā)商比較熟悉的模式是拿地、建房、出售，然而養(yǎng)老地產沒有那么容易，前期投資規(guī)模巨大，特別是用于公共設施的配套建設上，因而其盈利主要還是依靠建成后期的運營。高額的前期投資成本以及運營維護費用，將大大加長了開發(fā)商的投資回收期，投資資金的長期占用既增加了企業(yè)的機會成本，同時也會在無形中增加投資者的投資風險。

（三）機遇

養(yǎng)老地產的市場需求巨大。隨著社會老齡化程度的不斷加深，空巢老人的增長也呈現(xiàn)上升趨勢，對養(yǎng)老地產的需求量也不斷增加。同時，老年人的消費能力近幾年也在逐步提高，對于養(yǎng)老地產來說，市場潛為巨大。

（四）威脅

政策優(yōu)惠方面，缺少相應的保障監(jiān)督機構和措施。一般來說，養(yǎng)老地產是帶有一定福利性質的，政府一般會在金融政策、用地政策及財稅政策上有所照顧和幫扶，投資者們可以從中獲得多多少少的好處和優(yōu)惠，但是由于這些政策優(yōu)惠沒有相應的保障和監(jiān)管，這也是養(yǎng)老地產的開發(fā)商們面臨的主要風險。

三、花溪養(yǎng)老地產的開發(fā)戰(zhàn)略建議

（一）政府的大力扶持

在促進養(yǎng)老地產的發(fā)展過程中，政府政策的支持起著至關重要的作用，如土地政策、產業(yè)政策、財稅政策等各個方面，出臺一些對發(fā)展養(yǎng)老地產業(yè)有傾斜的政策，給予養(yǎng)老地產一條綠色通道，讓地方養(yǎng)老地產產品形成地區(qū)特色。

（二）充分利用其生態(tài)氣候資源，確定養(yǎng)老地產在花溪的特殊定位

隨著貴陽經濟的迅速發(fā)展，人民生活水平進一步提高而且有了更高的需求?；ㄏ諝馇逍?，污染小，對于老年人來說是生活療養(yǎng)的不二去處，貴陽市的養(yǎng)老地產應當很大程度依托其生態(tài)資源優(yōu)勢，明確養(yǎng)生養(yǎng)老地產在地區(qū)發(fā)展過程中的戰(zhàn)略定位。

（三）開發(fā)商自主尋求探索科學有效的運營模式

養(yǎng)老地產公司應當充分深入研究老年人的心理和行為特征，借鑒發(fā)達國家和城市的經驗，努力提高服務的專業(yè)化水平，建立良好的口碑。開發(fā)商應根據地域特色和社會需要提供差異化的養(yǎng)老地產服務，一個地區(qū)既有定位于中高端的老年公寓，又有滿足中低端需求的地產產品。

四、結語

如今養(yǎng)老地產漸漸走進了人們的視野，開始被人們所了解并慢慢接受，貴陽市現(xiàn)在已經進入了老齡化社會，并且老齡化程度在不斷加深，老年人對養(yǎng)老住宅及服務的需求也不斷増多，房地產業(yè)向養(yǎng)老地產的轉型也勢在必行。（作者單位：貴州大學管理學院）

參考文獻：

[1]王玉.營利性養(yǎng)老地產用地問題法律研究[J].法制與社會.2015（33）.

[2]周瀟，徐敏雄，曹青青.成都市養(yǎng)老地產發(fā)展研究[J].現(xiàn)代商貿工業(yè)，2014（02）.