公積金松綁潮涌

曾慧娟

6月1日起，北京市公積金新政開始執(zhí)行，規(guī)定首套房公積金貸款首付改為一律最低兩成，二套房公積金貸款最低首付比例則降至三成，公積金貸款的認(rèn)定實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。此前，5月11日央行宣布下調(diào)公積金貸款利率，此類貸款利率降至8年來(lái)最低，由此，住房公積金的刺激性政策對(duì)全國(guó)樓市的影響正逐漸增加。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，2015年以來(lái)，全國(guó)有超過(guò)100個(gè)城市發(fā)布不同力度的住房公積金松綁政策。從松綁形式看，主要有增加公積金貸款額度，降低公積金付款的首付比例，擴(kuò)大提取和貸款范圍。

多地5月集中松綁公積金

5月份以來(lái)，已有多個(gè)城市調(diào)整住房公積金政策。

天津市5月25日起對(duì)個(gè)人住房公積金（組合）貸款政策進(jìn)行調(diào)整，首付款統(tǒng)一降低至20%；個(gè)人貸款額度最高從40萬(wàn)提至60萬(wàn)；省會(huì)城市山東濟(jì)南對(duì)使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房最低首付比例為20%，二套房最低首付比例30%。

5月11日起，廣東省江門市公積金新政的細(xì)則正式實(shí)施，首套房和二套房的公積金貸款首付比例分別降至兩成和三成，同時(shí)提高公積金貸款額度；5月10日，江蘇省蘇州市稱，住房公積金貸款新政于5月15日實(shí)施，今后家庭、個(gè)人最高貸款額度分別可達(dá)70萬(wàn)元和45萬(wàn)元。此次調(diào)整還涉及降低首付款比例，職工首次使用公積金貸款購(gòu)買自住型住房的，首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于住房總價(jià)的20%。

北京、廣州作為全國(guó)最重要的兩大一線核心城市，在3月份，兩地就已經(jīng)對(duì)公積金貸款購(gòu)房的首付比例和貸款資格作出相應(yīng)調(diào)整。北京此次對(duì)公積金再次調(diào)整，主要表現(xiàn)為對(duì)于在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無(wú)房的借款申請(qǐng)人，執(zhí)行首套自住住房貸款政策，最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬(wàn)元。

其次，對(duì)于在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)住房公積金個(gè)人貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）購(gòu)買第二套普通自住住房的借款申請(qǐng)人，執(zhí)行第二套住房貸款政策，最低首付款比例為30%，貸款最高額度為80萬(wàn)元。

目前為止，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經(jīng)全部調(diào)整原有的公積金貸款購(gòu)房政策。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住房公積金利率下降、貸款額度的增加、首付比例下降與異地互貸的功能可以提高公積金的使用效率，降低購(gòu)房者成本，在短期內(nèi)可以有效刺激這些需求入市。

但僅單純依靠公積金政策的調(diào)整，無(wú)法全面推動(dòng)市場(chǎng)熱情，還需要更多的支持政策。

目前已經(jīng)有多地發(fā)布房地產(chǎn)刺激政策，明顯可以分為四輪，依次為：各地松綁限購(gòu)政策；央行降息；各地發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼及央行再次降準(zhǔn)?！皟蓵?huì)”前后，鼓勵(lì)自住及改善需求政策，主要在公積金政策，回購(gòu)庫(kù)存商品房做保障房等方面做文章，而“3·30”政策則全面松綁二套房貸款。

“預(yù)計(jì)在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，各地政府會(huì)加快督促包括商業(yè)銀行在內(nèi)的相關(guān)部門落實(shí)新政，并在公積金政策方面進(jìn)一步放松。”易居研究院研究員朱光分析稱，還會(huì)有更多城市出臺(tái)諸如調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)等政策。

公積金貸款利率創(chuàng)歷史最低

公積金政策放松的同時(shí)，今年貸款利率也跌至歷史最低。

專家向記者表示，按照目前的基準(zhǔn)利率，商業(yè)貸款購(gòu)房利率為5.65%，住房公積金利率貸款利率為3.75%，已跌至2007年以來(lái)最低。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，自2007年7月份以來(lái)，住房公積金貸款購(gòu)房最高利率曾高達(dá)5.22%，而商業(yè)貸款購(gòu)房最高利率最高曾高達(dá)7.83%。

繼央行調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率之后，5月11日，北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，這些地方五年期以上（含五年）的貸款利率由現(xiàn)行4%下調(diào)至3.75%，為歷史最低。

如北京住房公積金管理中心的公告顯示，自2015年5月11日起，調(diào)整北京住房公積金管理中心住房公積金的存貸款利率。

各期限檔次利率具體調(diào)整內(nèi)容為，貸款1至5年（含5年）由現(xiàn)行的3.50%，調(diào)整為3.25%；5至30年（含30年）由現(xiàn)行的4.00%調(diào)整為3.75%，分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

此外，此次公積金貸款利率的調(diào)整還涉及保障性住房項(xiàng)目。公告顯示，北京市保障房試點(diǎn)項(xiàng)目貸款將由目前的4.4%下調(diào)至4.125%，下調(diào)0.275個(gè)百分點(diǎn)，幅度超過(guò)了個(gè)人公積金貸款利率0.025個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)張大偉估算，以首套房貸款100萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款為例。此次公積金利率調(diào)整后，月供額將從之前的4774元減少到4631元，減少了143元?！岸绻麑⒔衲甑膬纱谓迪⒗塾?jì)，每月一共減少還款288元左右”。

中原地產(chǎn)列出的從2007年至今年5月的公積金和商業(yè)貸款利率表可以看出，公積金貸款利率已經(jīng)達(dá)到2001年以來(lái)的最低水平。購(gòu)房成本進(jìn)一步降低。

短期刺激樓市

伴隨著各地放寬公積金貸款政策，5月份以來(lái)，全國(guó)樓市一片紅火，專家表示，放寬公積金貸款政策，短期能刺激樓市回升，但單純依靠公積金利率下降、貸款額度增加等措施來(lái)刺激樓市需求是有限的。

張宏偉認(rèn)為，主要是因?yàn)楦鞯刈》抗e金貸款額度相對(duì)緊張，甚至很多人都搶不到公積金貸款額度，因此，公積金貸款降息、貸款額度增加、首付比例下降等措施對(duì)于樓市成交的刺激有限。

從歷史上來(lái)看，每當(dāng)公積金利率下降、額度增加等刺激措施出現(xiàn)之后，樓市成交量逐漸回升，那么，對(duì)于各地住房公積金貸款余額來(lái)講就有一定的壓力，不少城市的公積金貸款余額就會(huì)表現(xiàn)出心有余力而不足。

比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公積金管理中心向外界直言“余額告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“個(gè)人住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款業(yè)務(wù)”，以緩解公積金貸款猛增的壓力；合肥推出公積金貸款“輪候制”，根據(jù)每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計(jì)劃，實(shí)行總量控制。

“甚至在市場(chǎng)相對(duì)低迷期，個(gè)別城市也出現(xiàn)公積金貸款余額‘囊中羞澀，比如當(dāng)前的廣州市，盡管廣州公積金貸款利率也降低了，但是由于廣州公積金貸款額度緊張，很多人都搶不到公積金貸款額度。”張宏偉表示。

因此，從短期內(nèi)來(lái)看，當(dāng)公積金貸款利率下降、貸款額度提高、首付比例下降等之時(shí)，也就是市場(chǎng)獲得短期政策紅利之時(shí)，開發(fā)商和購(gòu)房者還應(yīng)該把握好這個(gè)短期政策紅利導(dǎo)致的市場(chǎng)放量“窗口期”，否則，公積金貸款政策紅利轉(zhuǎn)瞬即逝，開發(fā)商就會(huì)錯(cuò)過(guò)推盤時(shí)機(jī)，購(gòu)房者也會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。

此外，調(diào)整公積金政策能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量提升，但因各地市場(chǎng)目前庫(kù)存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對(duì)一、二線相對(duì)影響較大，而三、四線整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。