也說“輕資產(chǎn)”

陳斐

最近萬達(dá)王健林王老板在深交所語出驚人：“五年以后萬達(dá)廣場將沒有重資產(chǎn)項(xiàng)目了”。由此，媒體一片嘩然，看來中國最重的商業(yè)地產(chǎn)龍頭開發(fā)企業(yè)也開啟了“輕資產(chǎn)”之路。其實(shí)這一戰(zhàn)略調(diào)整已有跡可尋，回想今年1月，萬達(dá)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署的投資框架協(xié)議。協(xié)議明確萬達(dá)將在四川建設(shè)約20余座萬達(dá)廣場，然而與以往不同，萬達(dá)不再出資而是由這4家機(jī)構(gòu)投資240億元人民幣。

由此看來，萬達(dá)真有望成為中國版“鐵獅門”，輕資產(chǎn)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這一步，走得甚至比萬科要更遠(yuǎn)。盡管萬科早在2010年就已經(jīng)在逐步增加投資性開發(fā)的比重，也就是“小股操盤”的輕資產(chǎn)模式，但是項(xiàng)目中依然留存相當(dāng)股份。另外，將商業(yè)地產(chǎn)的大部分股份出售給外資機(jī)構(gòu)也是萬科近年來不斷推動的模式，比如深圳龍崗項(xiàng)目出售給領(lǐng)匯REITs，以及和凱雷的資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓等。

“輕資產(chǎn)”究竟是什么，為什么獲得諸多龍頭房企的推崇？這和新加坡凱德在中國的成功不無關(guān)系。一直奉行縱向一體化發(fā)展的凱德效仿鐵獅門的“美國模式”，利用了地產(chǎn)“PE+REITs”（私募股權(quán)投資+房地產(chǎn)信托投資基金）的接力棒方式，取得了極大的財(cái)務(wù)和利潤收益。據(jù)稱只投入了不到5%的資本，通過收取地產(chǎn)開發(fā)鏈條每個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費(fèi)用，并且參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配（業(yè)績提成），便分享了40%的地產(chǎn)項(xiàng)目收益。

在房地產(chǎn)毛利從30%-40%普遍下滑至20%左右的行業(yè)背景下，凱德的成功無疑刺激了諸多國內(nèi)房企。然而，輕資產(chǎn)只是專屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的游戲嗎？我們來看看黑石的故事。

大名鼎鼎的美國黑石資產(chǎn)管理公司（Black Stone）是1985年由彼得·彼得森（Peter G. Peterson）和史蒂夫·施瓦茨曼（SteveSchwarzman）共同創(chuàng)建的，注冊資本40萬美元連他們4個(gè)員工，而2014年二季度黑石管理的資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)到驚人的2790億美元。如果說凱德的開發(fā)商輕資產(chǎn)模式是由重到輕，黑石的基金管理輕資產(chǎn)模式可以說是由輕到輕。然而，基金管理輕資產(chǎn)模式的前提是什么呢？

首先，創(chuàng)始人驚人的聲望和業(yè)績，史蒂夫·施瓦茨曼和彼得·彼得森同為華爾街投行巨頭雷曼兄弟的高管，彼得森甚至擁有一段短暫而輝煌的政界生涯（美國商務(wù)部長），執(zhí)掌過雷曼的帥印。即便如此，在最初的募資過程中他們依然吃了不少閉門羹，彼得森回憶：“被我們視為最可能點(diǎn)頭的19家客戶，一個(gè)個(gè)拒絕我們，總共有488個(gè)潛在投資人拒絕我們”。最后，美國保險(xiǎn)及證券巨頭保德信副董事長凱斯的一億美金基石投資讓黑石有了轉(zhuǎn)機(jī)，這不能不說是創(chuàng)始人的人脈和能量在關(guān)鍵時(shí)刻起了決定作用。

其次，非?！傲眍悺钡耐顿Y策略。在盛行敵意融資并購的1980年代，彼得森和施瓦茨曼卻立下規(guī)矩，堅(jiān)持不做敵意收購，即 “友好收購”原則。這種放棄短期利益追求長期發(fā)展的態(tài)度恰恰使被并購的公司樂于與黑石打交道，也使黑石脫穎而出?！拔覀兌凳垡环N理念——你們可以信任我們，我們會跟你們在一起?！北说蒙f，“這在那時(shí)候很另類，但非常管用”。這個(gè)規(guī)則一直保持到現(xiàn)在。第一筆交易是USX（美國鋼鐵馬拉松公司），一家因?yàn)榱T工受到重創(chuàng)的鋼鐵、能源集團(tuán)，這家公司急需增加現(xiàn)金流，同意將其物流業(yè)務(wù)51%的股份賣給黑石，收購價(jià)格是2500萬美元，后來黑石出售這個(gè)部門的時(shí)候賺了將近6億美元。

最后，超額的回報(bào)率和公司發(fā)展戰(zhàn)略是黑石有能力擺脫對資本金的依賴、吸引投資者的利器。堅(jiān)持利用杠桿收購，即便在上市獲得了大量資金后，黑石投資的債務(wù)權(quán)益比仍達(dá)到3：1至4：1 （對應(yīng)總資產(chǎn)負(fù)債率為75%-80%），有效放大了回報(bào)收益。而通過2007年上市公募，黑石分散了創(chuàng)始股東的風(fēng)險(xiǎn)敞口也通過透明度增加獲得了主權(quán)基金注資，然而卻沒有喪失有限合伙制較低的所得稅率避稅便利。此外，隨著公司的穩(wěn)步成長吸引了大量人才加盟進(jìn)一步鞏固了投資優(yōu)勢，目前已有500多位董事總經(jīng)理運(yùn)作各類投資。

不得不說，黑石是幸運(yùn)也是厚實(shí)的，這種依賴于人才的“輕資產(chǎn)”實(shí)際上要求創(chuàng)始人有很強(qiáng)的政商能量和專業(yè)能力乃至人格魅力。在最近對史蒂夫·施瓦茨曼的采訪中，可以看到這位投資界巨頭平和的態(tài)度和深入淺出的投資哲學(xué)。當(dāng)然，類似于谷歌AB股的激勵(lì)機(jī)制也為黑石初期成功后吸引更多人才提供了前提。

隨著國內(nèi)“輕資產(chǎn)”呼聲日益高漲和基金業(yè)的快速發(fā)展，如何有效借鑒各類成功的“輕資產(chǎn)”模式至關(guān)重要，黑石無疑樹立了很高的標(biāo)準(zhǔn)和榜樣。

作者系北京三益資本合伙人