再論長租青年公寓

陳方勇

當(dāng)創(chuàng)業(yè)從政治上成為一種國家戰(zhàn)略，從投資上變成一種風(fēng)口，創(chuàng)業(yè)也就不再只是少數(shù)人的艱苦嘗試，而變成了一場轟轟烈烈的群眾運(yùn)動。不可否認(rèn)這有助于一些真正有創(chuàng)新能力的人盡快脫穎而出，但同時(shí)我們看到也有人讓創(chuàng)業(yè)這件事情變成一種幌子，他們有的只是在賣故事、賣漂亮的PPT，有的裝了創(chuàng)業(yè)的新瓶，賣的其實(shí)不過是老酒。

當(dāng)創(chuàng)業(yè)潮讓眾創(chuàng)空間成為一種風(fēng)口，創(chuàng)業(yè)公寓也被人設(shè)計(jì)出來撲捉風(fēng)口。無論是從互聯(lián)網(wǎng)倡導(dǎo)的共享經(jīng)濟(jì)的新型辦公方式理解，還是從一個有創(chuàng)業(yè)氛圍相互激發(fā)創(chuàng)意的聯(lián)合辦公的角度判斷，或者從“發(fā)掘-孵化-保薦”的投創(chuàng)對接邏輯考慮，眾創(chuàng)空間都應(yīng)該是一個開放式的交互空間，是一個有一定規(guī)模的實(shí)體公共空間加上所能影響的外圍人群（可以是線上的社群）。無論怎么理解，與創(chuàng)業(yè)相關(guān)的空間其使用性質(zhì)都是辦公，其使用價(jià)值就是可以節(jié)約辦公成本，提高辦公效率，促進(jìn)辦公產(chǎn)出。

而硬要把公寓（這里特指統(tǒng)一經(jīng)營的長租青年公寓）也納入創(chuàng)業(yè)的風(fēng)口，我不知是指在公寓里也能辦公，還是說住在公寓里的人具有創(chuàng)業(yè)屬性。如果是前者的話就叫SOHO好了，其租金比標(biāo)準(zhǔn)寫字樓便宜，適合初創(chuàng)企業(yè)負(fù)擔(dān)，但好像談不上會有什么創(chuàng)業(yè)支持；如果是后者，那就還是一種居住，大部分時(shí)間用來睡覺的地方。創(chuàng)業(yè)者是什么屬性？創(chuàng)業(yè)者們會是因?yàn)橐黄鹱〔鸥杏X有創(chuàng)業(yè)氛圍嗎？似乎創(chuàng)業(yè)者應(yīng)該是孤獨(dú)的，在一起住那不就是大學(xué)宿舍嗎？創(chuàng)業(yè)公寓這種混搭是不是就是一種偽命題？

其實(shí)，我想無論是“雷布斯”的信徒，還是“雷布斯”的師父喬布斯的果粉，都不要忘記他們基于價(jià)值延展的基礎(chǔ)是產(chǎn)品的“極致體驗(yàn)”?！袄撞妓埂钡男∶资遣皇悄茏龅阶屗腥思饨胁缓谜f，喬布斯的蘋果是做到了，因此鎖定了一批忠實(shí)的高端用戶，進(jìn)而除了賣手機(jī)本身，還可以賣一系列周邊產(chǎn)品，包括線上的各種定制軟件。如果產(chǎn)品本身就做的不對，哪里可能有其他的附加價(jià)值？

公寓的產(chǎn)品屬性是什么？最基本的必須是居住。沒有好的居住體驗(yàn)就不會是一個好的公寓產(chǎn)品，而基礎(chǔ)的使用體驗(yàn)都做不好的話，無論貼上怎樣的標(biāo)簽都沒有意義，人們不會為一個錯誤的產(chǎn)品買單。

公寓會不會有“腦殘粉”？我想，那種實(shí)現(xiàn)了精準(zhǔn)定位的公寓會有，這種定位會令人找不到更好的選擇，會轉(zhuǎn)而變成無條件的支持，會自發(fā)為其宣傳，希望它越做越多，這樣自己的選擇也會更自由，甚至?xí)蟹劢z轉(zhuǎn)為加盟商來共同開拓市場。如何實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位？需要認(rèn)清楚自己針對的是哪個階段何種消費(fèi)能力的細(xì)分人群，以及市場上可以獲取的匹配資源和自己的資源獲取能力。

作為不動產(chǎn)的一種，公寓同樣具有強(qiáng)烈的由地址所附加的地域?qū)傩?，而用戶的選擇也離不開通勤距離的考慮和性價(jià)比的比較，加上住宅、酒店等替代性居住解決方案的廣泛存在，公寓可選擇的定位其實(shí)非常有限。我個人比較認(rèn)可以下三種精準(zhǔn)定位：

第一，針對企業(yè)客戶的員工宿舍解決方案的藍(lán)領(lǐng)公寓。

第二，將分散的民宅納入統(tǒng)一管理并進(jìn)一步切小到房間的散租白領(lǐng)公寓，比如自如友家。

第三，位于核心商務(wù)區(qū)附近集中管理提供特色服務(wù)的精英白領(lǐng)公寓，比如新派公寓。

它們共同的特征是：為就近的青年人提供一個匹配消費(fèi)需求和支付能力的恰當(dāng)選擇。那么，為什么說這三種定位最具可行性？

首先我們要認(rèn)知公寓的居住是一種場景消費(fèi)，是外來青年人到城市打拼的階段性居住選擇（對于非人口導(dǎo)入型城市顯然不適合）。在價(jià)格承受范圍之內(nèi)，到達(dá)工作地和主要社交、消費(fèi)場所越近交通越方便越好，因此最佳的選址無疑首選是市區(qū)內(nèi)，然后才是靠近軌道交通的近郊。

其次作為公寓投資者，公寓自身的贏利性必須考慮（不要說什么公寓本身可以不賺錢，數(shù)據(jù)就可以變現(xiàn)，前提是你能挺到足夠大的規(guī)模，先有個像樣的大數(shù)據(jù)吧）。重點(diǎn)就需要考慮拿房成本、裝修投入（包括家具家電）、運(yùn)營費(fèi)用、獲客成本、單位房租、出租率、換房率、附加贏利點(diǎn)等，如果不能保證穩(wěn)定的客源，不能盡可能控制成本、拓寬收入來源，公寓僅靠出租是很難實(shí)現(xiàn)贏利的。

前面提到的這三種定位要么就有效解決了客源的問題，要么就在可選擇范圍找到了最可能降低成本的辦法，要么就通過產(chǎn)品的打磨實(shí)現(xiàn)了價(jià)值的挖掘，因此在商業(yè)邏輯上自身即可形成閉環(huán)，立于不敗之地。

而至于公寓有無可能實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)造更大的價(jià)值空間呢？我認(rèn)為在做好產(chǎn)品并找對精準(zhǔn)對位的人群后，公寓會因?yàn)槠渫|(zhì)化的居住人群（可能是某類的創(chuàng)業(yè)者）而產(chǎn)生分類消費(fèi)的價(jià)值，倘若能夠?qū)崿F(xiàn)一定的規(guī)模復(fù)制，形成城市里的分布網(wǎng)絡(luò)，公寓就有可能成為城市里某類人群生活方式的一個集合點(diǎn)，加之這樣的人群原本就是代表消費(fèi)主力軍的青年人，這樣的接口就更加有價(jià)值。

當(dāng)一個公寓品牌是因?yàn)槠涮峁┑漠a(chǎn)品及服務(wù)獨(dú)一無二，也就自然擁有了自己高粘度的用戶基礎(chǔ)，這個時(shí)候再來做價(jià)值延展，再來做精準(zhǔn)營銷，都不是沒有可能。

作者系佰仕信（上海）股權(quán)投資基金管理有限公司董事長