電商時代下的物流地產(chǎn)

潘星辰

中國網(wǎng)上零售交易額近年來復(fù)合增長率高達(dá)41%，國內(nèi)快遞業(yè)務(wù)規(guī)模爆發(fā)式增長，中國跑步進(jìn)入電商時代。研究表明，電商對倉儲物流的需求約為傳統(tǒng)零售的3倍，電商時代的到來將開啟物流地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代。

一、電子商務(wù)迅速崛起，促進(jìn)物流倉儲業(yè)大發(fā)展

1.網(wǎng)上零售交易活躍帶動快遞業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長

2010-2014年，中國網(wǎng)上零售市場交易規(guī)模5年的復(fù)合增長率為41%，至2014年已經(jīng)達(dá)到28211億元。根據(jù)中國電子商務(wù)研究中心預(yù)計，2015 年有望達(dá)到4萬億元。同時，2014年中國網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模占社會消費(fèi)品零售總額比例同比上升32.5%，達(dá)到10.6%，預(yù)計該比例很可能將于2015年達(dá)到12%。

從中美數(shù)據(jù)對比來看，2013年中國互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)滲透率分別為46%和37%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國的82%和68%。2013年線上購物者數(shù)量占比互聯(lián)網(wǎng)用戶約49%，僅占總?cè)丝诘?2%。隨著國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推廣，以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，未來線上消費(fèi)規(guī)模的提升空間巨大。

另外，國內(nèi)快遞業(yè)的爆發(fā)式增長也在另一個層面印證了電商時代的崛起。以2011 年的“雙11”事件為標(biāo)志，規(guī)模以上的快遞業(yè)務(wù)量連續(xù)四年增速超過50%，至2014年已達(dá)到139億件，日最高超過1億件快件在寄遞途中；同期，規(guī)模以上快遞業(yè)務(wù)收入達(dá)到2045億元，同比增長42%。2014年快遞業(yè)務(wù)量首次超過美國，居世界第一位。

2.倉儲業(yè)投資規(guī)模擴(kuò)大，各路資金加速投資物流地產(chǎn)

宏觀層面，物流業(yè)需求持續(xù)高速增長促使上游倉儲業(yè)的投資規(guī)模不斷攀升。2014年國內(nèi)倉儲業(yè)的固定資產(chǎn)投資總額為5159 億元，較上年增長23%，比同期固定資產(chǎn)投資增幅高8個百分點(diǎn)。倉儲業(yè)占比全國固定資產(chǎn)總額1.03%，較2013年提升0.06個百分點(diǎn)；2015年1-4月，占比提升至1.07%。

微觀層面，自2013年5月以來，互聯(lián)網(wǎng)平臺、物流運(yùn)營、工業(yè)地產(chǎn)、保險基金等各路資金開始大舉進(jìn)軍中國物流業(yè)。比如：國內(nèi)企業(yè)中，阿里巴巴投資千億元建立自己的物流體系，萬科在行業(yè)銷售低迷下宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)，平安不動產(chǎn)大舉投資物流地產(chǎn)；海外企業(yè)中，澳洲的嘉民集團(tuán)、美國的厚樸基金、凱雷投資、普洛斯、荷蘭的匯盈資管等紛紛增資內(nèi)地物流企業(yè)（見表1）。

3.新一屆領(lǐng)導(dǎo)高度重視物流業(yè)，各項物流政策相繼落地

黨的十八大以來，中央重視物流業(yè)發(fā)展，習(xí)近平總書記、李克強(qiáng)總理等多次考察物流企業(yè)，對物流業(yè)發(fā)展作出重要指示，促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展的政策相繼出臺（見表2）。2014 年6 月，國務(wù)院會議通過《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》，提出到2020 年基本建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系。這是繼2009年國務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》以來，又一個指導(dǎo)物流業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是我國物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展“新常態(tài)”下產(chǎn)業(yè)地位提升的重要標(biāo)志。

近年中國物流總費(fèi)用占GDP 的比重一直保持17%-18%，遠(yuǎn)高于美國7%-8%的水平，影響了國內(nèi)企業(yè)的盈利能力。隨著物流行業(yè)政策逐漸落地，現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展有望進(jìn)入新的階段。

二、電子商務(wù)增加物流地產(chǎn)需求的原因分析

1.四大驅(qū)動因素

電子商務(wù)的快速發(fā)展擠壓了傳統(tǒng)零售的生存空間，許多以前需要在傳統(tǒng)零售商店發(fā)生的交易現(xiàn)在都被整合到物流地產(chǎn)運(yùn)營中心，由此帶來了更多的物流地產(chǎn)需求。具體的四大驅(qū)動因素包括：（1）產(chǎn)品的多樣性。經(jīng)驗表明電商零售的平均商品儲存量比傳統(tǒng)零售大得多。（2）存貨水平。物流運(yùn)營中心必須持有更多的存貨以備不時之需。（3）B2C的銷售模式。B2C模式從商品的選擇、打包、運(yùn)輸每個環(huán)節(jié)都是直接針對消費(fèi)者的，因此每個商品都需要獨(dú)立的包裝，而不是像傳統(tǒng)零售那樣直接堆積在一起，包裝占用了相當(dāng)?shù)膫}儲空間。（4）退貨物流。運(yùn)營中心必須保證有足夠的空間用于處理退貨事宜，這些空間不能擺放貨架和商品。

2.普洛斯物流倉儲模型

普洛斯研究中心在比較分析傳統(tǒng)零售和電商客戶物流倉儲空間的基礎(chǔ)上，認(rèn)為電商模式至少需要3倍于傳統(tǒng)零售的倉儲空間。普洛斯的研究發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)零售的分發(fā)中心平均每平方英尺倉儲面積可以支撐大約2500-3500美金的年銷售額，而在電商模式下，每平方英尺的倉儲面積僅能支撐1000美元的年銷售額。即一個年銷售額10億美元的傳統(tǒng)零售商大約需要30萬-35萬平方英尺的倉儲面積，而一個年銷售額10億美元的電商大約需要100萬平方英尺的倉儲面積。因此，電商的崛起會帶來對傳統(tǒng)商鋪、購物中心需求的下降以及對物流倉儲需求的大大增加。

三、物流地產(chǎn)市場情況

1.總體供求關(guān)系

需求端。隨著國內(nèi)個人消費(fèi)增長和電子商務(wù)快速發(fā)展，無論是零售企業(yè)還是第三方物流公司對優(yōu)質(zhì)物流倉儲的需求都進(jìn)一步提升，物流倉儲需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。以普洛斯中國為例，2014年新簽約230萬平方米的倉儲合同，同比大增61%，相當(dāng)于平均每個月出租19萬平方米，并且其中大約64%的新增來源于原有客戶擴(kuò)租。

供給端。首先，由于物流用地價格偏低、倉儲用地的綜合經(jīng)濟(jì)效益稅收貢獻(xiàn)小以及倉儲提供的就業(yè)崗位少等原因，2009-2014年政府出讓工礦倉儲用地比例逐年下降。其次，根據(jù)倉儲協(xié)會和世邦魏理仕統(tǒng)計，截至2012 年全國營業(yè)性通用倉庫總體量達(dá)6.98 億平米，而12 家主要的全國性物流地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施存量累計約，300萬平方米，占比僅2%，因而供需缺口巨大。另據(jù)普洛斯測算，目前，中國75%以上的倉庫尚未達(dá)到現(xiàn)代物流標(biāo)準(zhǔn)，2014年中國人均倉儲面積約0.41平方米，僅為美國人均倉儲面積的1/12。預(yù)計15年后，中國物流地產(chǎn)規(guī)模將達(dá)24億平方米，即人均倉儲面積達(dá)到美國的1/3，這意味著2.5萬億美元的市場機(jī)會。

綜上所述，從倉儲物流的供需關(guān)系來看，目前物流地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，推動倉儲租金持續(xù)上升。

2.租金回報率排位第一

根據(jù)CBRE發(fā)布的全國主要城市物流倉儲租金統(tǒng)計顯示，2009-2013 年租金復(fù)合增長率排名前5 位的城市分別為：杭州（16.57%）、南京（14.94%）、寧波（12.49%）、成都（11.57%）、北京（9.21%）。租金漲幅排名與淘寶發(fā)布的網(wǎng)購城市排名高度吻合，說明隨著網(wǎng)購規(guī)模的擴(kuò)大，優(yōu)質(zhì)物流倉儲供不應(yīng)求，推升各地倉儲租金持續(xù)上漲。預(yù)計未來伴隨下游需求的持續(xù)釋放，物流地產(chǎn)行業(yè)將在相當(dāng)長時間內(nèi)處于朝陽階段。

事實上，根據(jù) CBRE 發(fā)布的報告，全國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)21個季度上漲，投資回報率超過寫字樓、購物中心及高端住宅，躍居物業(yè)市場第一。以北京和上海兩地為例，過去5 年的房地產(chǎn)投資回報率表現(xiàn)為：物流設(shè)施>購物中心>寫字樓>高端住宅。目前，普通的物流設(shè)施平均投資回報率為6.5%-7%，優(yōu)質(zhì)倉儲的回報率則可以達(dá)到8%-11%。

3.中國物流地產(chǎn)現(xiàn)有競爭格局

目前，國內(nèi)物流地產(chǎn)仍處于起步階段，但海外資金已提前布局市場。截至2014 年3 月，外資工業(yè)地產(chǎn)商持有的物業(yè)面積占比高達(dá)78%。其中，由新加坡主權(quán)基金控股的普洛斯持有全國760萬平方米的倉儲物業(yè)面積，市場份額高達(dá)59%，已基本形成壟斷格局。未來隨著市場不斷擴(kuò)容，國內(nèi)資金也將積極布局物流地產(chǎn)，中國企業(yè)有望憑借本土優(yōu)勢提高內(nèi)資市場份額。

四、物流地產(chǎn)大發(fā)展下商業(yè)銀行的應(yīng)對策略

1.把握風(fēng)險前提下助力物流地產(chǎn)發(fā)展

當(dāng)前中國房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整時期，行業(yè)分化越來越嚴(yán)重，住宅地產(chǎn)結(jié)束了其發(fā)展的“黃金十年”，物流地產(chǎn)似乎剛剛迎來發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)銀行要在充分把控風(fēng)險的前提下，將開發(fā)貸、資管計劃等金融產(chǎn)品運(yùn)用到物流地產(chǎn)領(lǐng)域，抓住物流大發(fā)展的時代機(jī)遇。

2.把握并購浪潮中的業(yè)務(wù)機(jī)會

倉儲土地稀缺性和物流地產(chǎn)高回報率將導(dǎo)致物流地產(chǎn)并購浪潮的出現(xiàn)，并且國內(nèi)快遞業(yè)務(wù)集中程度低，同質(zhì)競爭嚴(yán)重的特征也要求快遞行業(yè)通過并購來實現(xiàn)“優(yōu)勝劣汰”。據(jù)投資界統(tǒng)計，2014年發(fā)生的物流業(yè)收購多達(dá)19起；從并購案例的平均金額來看，物流行業(yè)最高，為7205萬美元。商業(yè)銀行應(yīng)積極投入物流并購整合的浪潮中，既可以為并購提供資金支持，也可以利用其客戶平臺優(yōu)勢積極撮合并購業(yè)務(wù)。

3.積極探索商業(yè)銀行在物流園等物流領(lǐng)域的直投

物流地產(chǎn)時代剛剛開啟，商業(yè)銀行可探索多種形式的物流地產(chǎn)、物流園的直投業(yè)務(wù)。比如：商業(yè)銀行可以通過相關(guān)基金形式介入；也可以“財務(wù)顧問+托管”等服務(wù)模式，為成長型企業(yè)的投融資提供一體化綜合金融服務(wù)。

4.依托物流地產(chǎn)深入開展供應(yīng)鏈金融

物流地產(chǎn)是供應(yīng)鏈中關(guān)鍵的一環(huán)，商業(yè)銀行通過物流地產(chǎn)特別是商貿(mào)型物流地產(chǎn)可以深入中小企業(yè)，實現(xiàn)物流、資金流、信息流的三流合一，在供應(yīng)鏈運(yùn)作的全過程向客戶提供結(jié)算和融資服務(wù)。通過物流地產(chǎn)、物流園這樣的硬件平臺，將綜合金融產(chǎn)品自然深入供應(yīng)鏈的下游。

5.探索優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)準(zhǔn)REITs、REITs模式

當(dāng)前，政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)均有推動REITs發(fā)展的愿望，國內(nèi)真正意義上的REITs——鵬華基金和萬科的公募REITs已經(jīng)落地。物流地產(chǎn)目前已成為投資回報率最高的物業(yè)類型，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀也將繼續(xù)推高其租金水平，這些特征都使得物流地產(chǎn)成為REITs的最佳基礎(chǔ)資產(chǎn)。因此，商業(yè)銀行應(yīng)建立成熟物流地產(chǎn)資產(chǎn)的研究和評級體系，做好優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的遴選和儲備工作，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，積極探索物流地產(chǎn)的準(zhǔn)REITs、REITs模式。

作者就職于中國民生銀行