綠色住宅可以帶來哪些效益

張莉++葉露++鄭思齊++黃莉

摘要：發(fā)展綠色住宅對可持續(xù)發(fā)展具有重大意義，而研究綠色住宅的經(jīng)濟(jì)效益有利于更好地推廣綠色住宅?；趯Ρ本┦兴膫€典型綠色住宅小區(qū)和同一子市場的相應(yīng)可比非綠色住宅小區(qū)的調(diào)研數(shù)據(jù)，定量分析了高端、中高端、中端綠色住宅給住宅用戶和社會帶來的經(jīng)濟(jì)效益。結(jié)果表明，綠色住宅基本達(dá)到了其運行的內(nèi)部效益，其居民滿意度與相應(yīng)非綠色住宅相比平均提升10%左右。獲得綠標(biāo)運行認(rèn)證的住宅在30年計算期內(nèi)可以實現(xiàn)顯著的費用節(jié)約，折現(xiàn)后約為315元/平方米，且對社會和環(huán)境也有較可觀的外部效益。

關(guān)鍵詞：綠色住宅，節(jié)能，經(jīng)濟(jì)效益，舒適度

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）03-0034-40 收稿日期：2015-02-05

建筑業(yè)是我國第二產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要影響。然而，基于目前的建筑業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀，建筑的建造和運營仍然是一個高耗能高污染的過程：消耗全球約40%的原材料和能源，導(dǎo)致全球約1/3的溫室氣體排放。我國建筑僅運行過程中的商品能耗（不含生物質(zhì)能）就占全國總能耗的20%以上。由于在每年新竣工的房屋面積中，住宅面積占60%以上，推動綠色住宅建設(shè)是降低建筑能耗的重點和關(guān)鍵。

綠色住宅的運營產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益可分為內(nèi)部效益和外部效益。其中，內(nèi)部效益主要包括綠色建筑技術(shù)的使用對水電等費用節(jié)約和居住舒適度提升等方面；外部效益主要包括節(jié)能減排對室外環(huán)境的改善、污染治理和廢物處理費用的減少、以及城市形象的提升等方面。

1 相關(guān)研究綜述

關(guān)于綠色住宅的經(jīng)濟(jì)效益，國內(nèi)外許多學(xué)者和機(jī)構(gòu)都對此進(jìn)行了分析，美國勞倫斯伯克利國家實驗室和加利福尼亞市政統(tǒng)計局等就曾對33個獲得美國LEED認(rèn)證的綠色建筑以及300多個現(xiàn)有研究進(jìn)行分析，結(jié)果表明綠色建筑將帶來10倍于其增量成本的收益。Kats等（2003）對美國的綠色建筑的研究表明，在初始投資中2%的增量投資，可以帶來全壽命周期20%的費用節(jié)約，并且統(tǒng)計分析了綠色建筑在通風(fēng)、采光、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的改善，對健康水平和工作效率的提高等。

國內(nèi)的研究則基本上都是結(jié)合某個案例進(jìn)行全壽命周期成本效益分析。陳孝琴（2006）對各項綠色技術(shù)進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)性分析，如改善建筑物熱工性能的節(jié)能回收期為6.5年，并借助國外綠色住宅開發(fā)的數(shù)據(jù)證明在重慶推廣綠色住宅的可行性。劉丹丹（2012）對武漢市某高層綠色住宅進(jìn)行了成本效益分析，建立了綜合環(huán)境效益和社會效益的綠色住宅效益評價體系，得出該住宅的綜合效益增量為295.35萬元，投資回收期為3年。周夢（2014）以成都地區(qū)某綠標(biāo)三星級建筑為案例，通過單因素和多因素敏感性分析，綜合考慮電價、水價、節(jié)電量、節(jié)水量幾個因素對住宅費用的影響，證明綠色建筑的效益可以彌補初期的增量投資。

本文與之前研究相比的創(chuàng)新點在于：第一，我們不僅關(guān)注了綠色住宅費用節(jié)約，還關(guān)注了綠色住宅室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的改善，而且室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)通過客觀指標(biāo)測量和居民滿意度調(diào)查兩方面來衡量，并且進(jìn)一步將居民滿意度調(diào)整至相同再進(jìn)行費用比較，從而更加準(zhǔn)確地說明綠色住宅的費用節(jié)約情況。第二，之前的研究大多分析單個綠色住宅，而本文分析了目前市場上比較典型的三類綠色住宅：獲得綠標(biāo)運行標(biāo)識的項目、獲得綠標(biāo)設(shè)計標(biāo)識的項目、由知名綠色地產(chǎn)商開發(fā)但沒有獲得認(rèn)證的項目，并對比了它們費用節(jié)約和室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的差異。第三，之前的研究中進(jìn)行效益分析時選取的參照標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)建筑（滿足國家及項目建設(shè)所在地強制節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的同規(guī)模、同功能建筑），但實際上，市場上很多住宅的質(zhì)量比基準(zhǔn)建筑有較大提升，本文選取的是同個子市場中區(qū)位相近、檔次相似的非綠色住宅，其比較具有更現(xiàn)實的意義。

2 研究方法

我們選擇了北京市具有代表性的三類綠色住宅作為我們的研究對象，并遵循區(qū)位臨近、住宅類型相同、檔次相近的原則，選取作為對照的非綠色住宅。根據(jù)房價將幾個對比組劃分成高端、高中端、中端住宅。調(diào)研項目情況如表1所示。

本次調(diào)研分為兩個階段：第一階段，我們在每類綠色住宅小區(qū)和非綠色住宅小區(qū)中各選兩戶人家，對其主要建筑室內(nèi)環(huán)境指標(biāo)進(jìn)行了測試。第二階段，我們對八個小區(qū)的居民進(jìn)行了問卷調(diào)研。兩個階段的調(diào)研均在2014年12月進(jìn)行。

在分析方法上，關(guān)于綠色住宅的內(nèi)部效益，考慮節(jié)水節(jié)電、采暖制冷費用降低等方面，并結(jié)合舒適度的分析對費用進(jìn)行修正，最后采用全壽命周期凈現(xiàn)值理論來評價。而綠色住宅的外部效益則采用市場價值法進(jìn)行測算，根據(jù)污水處理費和碳排放交易價格定量分析綠色住宅的社會效益。

3 綠色住宅效益分析

3.1 綠色住宅的內(nèi)部效益

綠色住宅運行的內(nèi)部效益即對住宅用戶的效益主要由兩部分組成：費用節(jié)約和居住舒適度提升。

3.1.1 費用節(jié)約

通過調(diào)查問卷中對綠色與非綠色住宅小區(qū)居民年用水費、用電費、采暖費、制冷費的詢問，進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計如表2所示。

綠色住宅對能源的節(jié)約主要是通過建筑節(jié)能技術(shù)降低照明、空調(diào)、供暖能耗和應(yīng)用可再生能源系統(tǒng)實現(xiàn)。對水資源的節(jié)約主要通過中水循環(huán)系統(tǒng)、雨水收集等對非傳統(tǒng)水源的利用和用水量的節(jié)約實現(xiàn)。高端和中高端綠色項目表現(xiàn)出了明顯的費用節(jié)約效益，而未取得綠標(biāo)認(rèn)證的中端綠色住宅項目并沒有表現(xiàn)出比相應(yīng)的可比非綠色住宅節(jié)能。

由某知名綠色地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的項目A和C均采用了天棚輻射集中空調(diào)系統(tǒng)、全置換新風(fēng)系統(tǒng)等。我們在問卷中也詢問了其他項目居民使用分體空調(diào)制冷的年制冷費用（空調(diào)制冷用電費），大約為5元/平方米?？梢?，對于綠色住宅居民而言，天棚輻射集中空調(diào)系統(tǒng)、全置換新風(fēng)系統(tǒng)等的采用，相比傳統(tǒng)分體式空調(diào)而言達(dá)到了費用節(jié)約的效果。

3.1.2 居住舒適度的提升

綠色建筑技術(shù)的應(yīng)用，在改善居住環(huán)境，提升居住舒適度方面也有很大作用。在室內(nèi)溫度、相對濕度、背景噪聲和照度（自然光條件下）等主要環(huán)境指標(biāo)的對比中，綠色住宅有著優(yōu)于傳統(tǒng)非綠色住宅的表現(xiàn)。根據(jù)我們對前述3個綠色住宅小區(qū)和3個非綠色住宅小區(qū)的主要建筑環(huán)境指標(biāo)測試，對比結(jié)果如表3所示。

結(jié)果表明綠色住宅的室內(nèi)溫度、相對濕度、背景噪聲和照度（自然光條件下）均在最優(yōu)值區(qū)間，相比非綠色住宅可以提供較為溫暖、濕潤、寧靜和明亮的室內(nèi)環(huán)境。此外，小區(qū)居民對居住環(huán)境的滿意統(tǒng)計結(jié)果如表4所示。

根據(jù)上述結(jié)果，我們可以看到綠色住宅在各類環(huán)境指標(biāo)上的滿意度都基本優(yōu)于非綠色住宅。綠色住宅的居住環(huán)境滿意度總分與相應(yīng)的非綠色住宅相比平均提升9.86%。尤其是在噪聲、公園綠化、垃圾分類等方面，綠色住宅優(yōu)勢明顯?？梢?，綠色住宅給居民帶來了更好的居住體驗。綠色住宅A的居民在各方面的滿意度均明顯高于非綠色住宅a的居民，表明項目A作為綠標(biāo)三星級運行認(rèn)證的住宅，確實顯著提升了居住舒適度。

由上述分析可知，綠色住宅為居民帶來了費用節(jié)約和舒適度提升兩方面效益?？紤]到對于同一住宅，更高的居住舒適度需要靠消耗更多的資源來實現(xiàn)，因此在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測算時應(yīng)將舒適度修正到相同，其費用節(jié)約才更具有可比性。本文將綠色和非綠色住宅居民對居住環(huán)境滿意度總和的比值作為修正系數(shù)，對非綠色住宅的年費用進(jìn)行修正，即在將舒適度修正成相同的情況下定量測算綠色住宅的費用節(jié)約效益。將計算期取為30年?？紤]到能源費用上漲等因素，年費用上漲率取為3%。內(nèi)部效益折現(xiàn)率取5年以上貸款利率6.15%。綠色住宅給居民帶來的單位面積費用節(jié)約效益的凈現(xiàn)值為：

式中：

NPV——綠色住宅單位面積費用節(jié)約凈現(xiàn)值；

A——綠色住宅單位面積費用節(jié)約年值；

i——基準(zhǔn)折現(xiàn)率；

n——計算期。

得到不同檔次綠色住宅單位面積節(jié)約的費用如表5所示。高端、中高端和中端可比項目組的△NPV內(nèi)均為正，但依次遞減，表明獲得越高星級綠標(biāo)認(rèn)證的住宅的確給居民帶來了更可觀的內(nèi)部效益。仇保興（2012）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國綠標(biāo)三星級、二星級、一星級住宅的增量成本分別為196元/平方米、88元/平方米、31元/平方米。對比可知，若從住宅建造使用過程的增量成本和增量效益比較而言，綠色住宅的投資效益是顯著的。

3.2綠色住宅的外部效益

綠色住宅是可持續(xù)發(fā)展在建筑領(lǐng)域的表現(xiàn)形式，無論是設(shè)計階段還是建造過程都體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展理念。綠色住宅的外部性體現(xiàn)在節(jié)約能源、節(jié)約水資源、節(jié)約土地資源等，保護(hù)環(huán)境的同時減少了污染，給社會與環(huán)境帶來了效益。本文對外部效益的定量測算主要針對具有量化標(biāo)準(zhǔn)或政府財政投入明晰的部分，采用市場價值法和恢復(fù)防護(hù)費用法，在前述節(jié)能、節(jié)水等計算的基礎(chǔ)上進(jìn)行測算，而諸如減少城市熱島效應(yīng)、降低環(huán)境光污染等較難度量的效益本文暫不考慮。

市場價值法即將環(huán)境視為生產(chǎn)要素，用產(chǎn)品的市場價格來計量因環(huán)境變化而引起的產(chǎn)值和利潤的變化，從而估算相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失或經(jīng)濟(jì)效益。比如可以根據(jù)碳排放的交易價格來量化綠色住宅帶來的二氧化碳減排的外部效益?；謴?fù)防護(hù)費用法，即用恢復(fù)被破壞的環(huán)境的費用來衡量某些生態(tài)修復(fù)工程所帶來的經(jīng)濟(jì)效益。比如可以根據(jù)污水處理費來量化綠色住宅利用非傳統(tǒng)水源帶來的外部效益。

我國是以火力發(fā)電為主的國家，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，每節(jié)約1度電就相應(yīng)節(jié)約了0.4千克標(biāo)準(zhǔn)煤，減少排放了0.997千克二氧化碳。并且根據(jù)中國碳排放交易網(wǎng)上的最新數(shù)據(jù)（北京環(huán)境交易所，CBEEX），標(biāo)定碳排放交易均價為54元/噸。而關(guān)于節(jié)水外部效益的度量則參考北京市執(zhí)行的最新階梯水價方案，方案規(guī)定居民需上交1.36元/噸的污水處理費，所以認(rèn)為通過利用非傳統(tǒng)水源帶來的外部效益為1.36元/噸。根據(jù)碳排放交易價格和污水處理費測算綠色住宅的外部效益，外部效益折現(xiàn)率取國債收益率4%，結(jié)果如表6所示。

結(jié)果表明獲得綠標(biāo)認(rèn)證的高端和中高端綠色住宅外部效益顯著。這里僅考慮了減少污水處理和二氧化碳排放所帶來的外部效益，實際上綠色住宅給社會和環(huán)境帶來的外部效益遠(yuǎn)不止于此，可知綠色住宅的推廣對可持續(xù)發(fā)展的重要意義。

4 總結(jié)

本文從費用節(jié)約和舒適度提升兩個角度探究了綠色住宅的效益。與相應(yīng)的可比非綠色住宅相比，綠色住宅都給居民帶來了更高的居住舒適度，居民滿意度平均提升10%左右。本文通過將居住環(huán)境滿意度修正成相同，更準(zhǔn)確地比較了綠色住宅費用節(jié)約效益，獲得越高星級綠標(biāo)認(rèn)證的住宅表現(xiàn)出了越顯著的使用過程的費用節(jié)約。結(jié)果顯示高端綠色住宅項目A單位面積全壽命周期效益最大，將30年計算期的費用節(jié)約折現(xiàn)后約為315元/平方米，遠(yuǎn)高于其建造的增量成本。此外，綠色住宅還可以給社會和環(huán)境帶來較可觀的外部效益。

本文的測算結(jié)果也較好地驗證了我國綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性。獲得三星級運行標(biāo)識的項目A為居民帶來了最大的節(jié)能效益和舒適度，可見運行標(biāo)識較為真實可靠地反映了住宅的實際運行節(jié)能效果。這意味著，政府的綠色建筑認(rèn)證可以起到很好的市場引導(dǎo)作用，消除住房市場上的信息不對稱，促進(jìn)綠色住宅市場的健康發(fā)展。

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作者簡介：

張莉，博士研究生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

葉露，本科生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

鄭思齊，清華大學(xué)建設(shè)管理系、恒隆房地產(chǎn)研究中心教授，研究方向為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市空間結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、住房經(jīng)濟(jì)學(xué)等。

黃莉，清華大學(xué)建筑學(xué)院、生態(tài)規(guī)劃與綠色建筑教育部重點實驗室博士，研究方向為綠色建筑技術(shù)研究、建筑使用后評估、建筑室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)。

基金項目：

本研究受到國家自然科學(xué)基金項目（71322307，71273154）和中綠盟投資控股有限公司科研基金的資助，特此致謝。