“公共維修基金”甜酸苦辣進(jìn)行曲

李明

中國(guó)的房屋公共維修金制度始于1998年，2004年變?yōu)閺?qiáng)制繳納。按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，房屋公共維修金由購(gòu)房人在買房時(shí)繳納，用于住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金，某些地方規(guī)定為購(gòu)房款的2%。按照2007年重新修訂的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，公共維修基金專門用于小區(qū)公共設(shè)施的維修，歸全體業(yè)主共有。但在業(yè)主委員會(huì)成立之前，該資金一般情況下由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)來(lái)代管。實(shí)質(zhì)上歸為政府名下，業(yè)主無(wú)法把控其使用。

在現(xiàn)實(shí)中，通常成為“看得見(jiàn)，摸不著”的一筆錢。一方面，公共維修基金啟用的手續(xù)異常繁雜;另一方面，這筆資金大量壓在賬上，利用率極低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2013年7月，北京繳存公共維修基金348.1億元，使用5.38億元，使用率為1.55%;截至2012年10月，廣州市繳存約81億元、使用8000萬(wàn)元，使用率為0.99%;截至2012年1月，天津市繳存145.4億元，使用僅7753.5萬(wàn)元，使用率為0.53%。更為嚴(yán)重的是，以上資金被個(gè)別代管部門當(dāng)作“生財(cái)工具”在私用，私吞、截留、挪用、創(chuàng)收，這樣的事例并不鮮見(jiàn)。

有錢，就是不能用

因?yàn)樽约曳宽敽蛪γ鎳?yán)重滲水，造成墻面大面積脫落，北京錦繡花園7棟的張守成多次向物業(yè)和業(yè)委會(huì)反映，希望啟用公共維修基金進(jìn)行維修。但得到的答復(fù)是：小區(qū)的部分業(yè)主還未繳納公共維修基金，所以無(wú)法啟用。該小區(qū)物業(yè)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該小區(qū)房齡超過(guò)15年，房屋已經(jīng)進(jìn)入了維修期，但根據(jù)規(guī)定，只要有一戶業(yè)主沒(méi)有繳納公共維修基金，全部業(yè)主就不能啟用這筆錢。張守成感慨地說(shuō)，真沒(méi)想到會(huì)發(fā)生這樣荒誕的事情，“我自己的錢，非得讓別人管著，管著就管著吧，還不能用。急著要用，還得看街坊配合不配合，然后看代管部門給不給好臉子。如果遇上一戶死活不交的，難不成大家都要坐等塌房不成？”

該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任說(shuō)，他曾到現(xiàn)場(chǎng)勘查，房損的情況不容樂(lè)觀，初步估計(jì)維修費(fèi)需要10萬(wàn)元以上。業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)都知道不能再拖下去了，但都沒(méi)轍，錢攥在政府的手里就是拿不出來(lái)，怪不得大家都說(shuō)公共維修基金是一筆“看得見(jiàn)，摸不著”的錢。其實(shí)，張守成還不明白，即使小區(qū)里面的所有業(yè)主都交了公共維修基金也不等于就可以啟用這筆錢。2007年頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，若要支出維修基金，需遵循“雙三分之二特別多數(shù)原則”，即占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用（實(shí)踐中，在空置率較高或沒(méi)有建立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，該規(guī)定成了幾乎不可能實(shí)現(xiàn)的條件）。“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索”，張守成需要走的路確實(shí)還很長(zhǎng)。

兩個(gè)“三分之二”都同意才能啟用

張守成住的是聯(lián)排別墅，一排8家，家家頂層都出現(xiàn)了不同程度的漏水。他最初找到物業(yè)公司還是5年前的事情，那時(shí)候的張守成還很天真，他以為在購(gòu)房時(shí)就繳納了幾萬(wàn)塊錢的公共維修基金，如今動(dòng)用維修基金來(lái)整修自己家的房頂是天經(jīng)地義的事情，但是他想錯(cuò)了。

物業(yè)公司接到張守成的報(bào)修，馬上拿出一張單子讓他簽字。張守成剛要簽，卻被另一個(gè)細(xì)心的業(yè)主攔下了。原來(lái)，這只是一張《施工委托書(shū)》，上面的條款大致是：業(yè)主某某委托物業(yè)公司代為維修自家的房屋，業(yè)主承諾預(yù)先墊付全部的維修費(fèi)用給物業(yè)公司，由物業(yè)公司支付給施工單位。待本小區(qū)的公共維修基金具備啟用條件的時(shí)候，由住建部委托的房屋主管部門派員來(lái)對(duì)已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的維修量進(jìn)行評(píng)估， 評(píng)估多少報(bào)多少，以前發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用不作數(shù)，業(yè)主不得要求按實(shí)際發(fā)生額向其索要公共維修基金。不看則已，一看，張守成就急了：“好嘛，讓我花兩份錢干一件事不說(shuō)，最后結(jié)賬的時(shí)候還得你們說(shuō)了算，哪有那么不講理的！你們不給錢，讓業(yè)主自己掏也就算了，可但凡負(fù)責(zé)任一點(diǎn)，也應(yīng)該事先來(lái)評(píng)估啊，這樣業(yè)主委托施工單位也有個(gè)譜兒，簽合同的時(shí)候也心明眼亮，省得一遍遍花冤枉錢。你們也太官僚，太欺負(fù)人了，這不是拿我們的錢‘綁架我們自己?jiǎn)?？”物業(yè)公司的業(yè)務(wù)員經(jīng)得多了，一攤手說(shuō)：“我也沒(méi)招兒，公共維修基金不在我們的手里，要用，得業(yè)委會(huì)去跑啟用手續(xù)，聽(tīng)說(shuō)老難辦的！可咱們小區(qū)到現(xiàn)在還沒(méi)成立業(yè)委會(huì)，誰(shuí)也沒(méi)有資格去要這筆錢?！睆埵爻蓡?wèn)：“我們業(yè)主自己找代管部門去要這筆錢成不？”業(yè)務(wù)員說(shuō)：“你以為你是誰(shuí)？一來(lái)，人家根本不會(huì)接待個(gè)人;二來(lái)，人家那么大一個(gè)機(jī)關(guān)怎么能管你這一家一戶的維修？最少也得是一棟樓以上的維修量啊。”張守成說(shuō)：“難道說(shuō)，我一家漏水不算漏，大家都漏才算漏嗎？”業(yè)務(wù)員說(shuō)：“正是這個(gè)意思。您也別再說(shuō)了，說(shuō)了我也解釋不了，更解決不了。反正都知道眼下的事的確有點(diǎn)扯，誰(shuí)都沒(méi)有辦法，愿意您就簽，不愿意簽?zāi)妥约合朕k法解決去。丑話說(shuō)在前面，不是我們不修，是您不讓我們修，出了事我們可概不負(fù)責(zé)?！辫b于張守成所在小區(qū)還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，他有苦也沒(méi)處訴，只得咬牙忍著，自己到街上找了幾個(gè)臨時(shí)補(bǔ)漏的農(nóng)民工去對(duì)付了一下，可這一對(duì)付就是5年多。5年間，張守成好幾次找農(nóng)民工堵漏，用于自費(fèi)修房頂?shù)腻X累計(jì)花去兩萬(wàn)多。

終于，張守成所在的小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，過(guò)去消極怠工的物業(yè)管理公司也更換了。趁著新來(lái)的物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)正在“新官上任三把火”的當(dāng)口，張守成聯(lián)合本樓另外7家業(yè)主集體找到物業(yè)公司要求啟動(dòng)公共維修基金。物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)都很積極，他們到維修基金代管單位奔走了好幾天，最后告訴張守成一個(gè)令人失望的壞消息：公共維修基金還是批不下來(lái)，雖然小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，但要啟動(dòng)維修基金需要兩個(gè)“三分之二”——一個(gè)是占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò);另一個(gè)是占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)，啟動(dòng)公共維修基金這件事才可以進(jìn)入審批程序（注意，是進(jìn)入審批程序，不是批準(zhǔn)）。另外，即使做到了雙三分之二也啟動(dòng)不了，因?yàn)楸拘^(qū)有一部分業(yè)主還沒(méi)有繳納公共維修基金，要等那些人都交了以后才具備爭(zhēng)取“雙三分之二”的條件。張守成很疑惑，公共維修基金是強(qiáng)制繳納的，當(dāng)初買房子的時(shí)候，不交就不給辦購(gòu)房手續(xù)，怎么還可能有至今沒(méi)有交的？業(yè)委會(huì)的人跟他透了一個(gè)底，說(shuō)業(yè)主中有個(gè)別人的房子是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部分配過(guò)來(lái)的，當(dāng)時(shí)就沒(méi)交公共維修基金?，F(xiàn)在一倒后賬，自然影響到了其他業(yè)主。張守成說(shuō)，既然這樣就讓他們趕緊交吧。業(yè)委會(huì)說(shuō)，這是人家的事情，人家不交，我們沒(méi)有這個(gè)強(qiáng)制權(quán)。反正人家一天不交，主管部門就一天不批，看誰(shuí)耗得過(guò)誰(shuí)?？蓱z你們這幫人就得跟著吃瓜落了。不行您試試找找住建部、房管局，或者打打市長(zhǎng)電話，找找新聞媒體什么的。反正這件事的難度太大，沒(méi)有點(diǎn)奇葩的思路和超長(zhǎng)發(fā)揮，估計(jì)錢是很難拿到的。

張守成急了，趕緊動(dòng)員其他業(yè)主對(duì)公共維修基金的啟動(dòng)程序進(jìn)行細(xì)致的了解和排摸，不摸不知道，一摸嚇一跳。敢情要想啟動(dòng)那筆公共維修基金，除了需要滿足兩個(gè)“三分之二”同意和全部繳納的基本條件外，還有一套十分繁瑣的審批流程。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金的使用最終都要得到房產(chǎn)行政部門或相應(yīng)管理部門的備案與審核同意才能成行。業(yè)主要想得到這筆資金，須先后到相關(guān)的房管局、房屋安全鑒定部門、審計(jì)局、專戶銀行等多個(gè)單位辦理房屋安全專業(yè)鑒定申請(qǐng)、維修方案預(yù)決算審計(jì)、聘請(qǐng)正規(guī)施工單位進(jìn)行維修施工、申請(qǐng)專戶銀行劃撥款項(xiàng)等九大事項(xiàng)。張守成頭都大了，此前的一次次打擊早就讓他銳氣大衰，沒(méi)有再找下去的勇氣了。飽經(jīng)世事的他明白，這種多角糾纏耗他個(gè)一年兩年跟玩兒一樣，與其做這種傷神且無(wú)效的勞動(dòng)，還不如認(rèn)頭花自己的冤枉錢算了，就只當(dāng)當(dāng)年交的公共維修基金打了水漂了吧。張守成開(kāi)始游說(shuō)街坊自費(fèi)維修，反復(fù)衡量利害關(guān)系后，其他七家終于答應(yīng)自費(fèi)維修。張守成長(zhǎng)出一口氣，他哪里知道，真正的麻煩才剛剛開(kāi)始。

跳河一閉眼

業(yè)主們?cè)詾樽约撼鲥X，全權(quán)委托給物業(yè)公司就可以了。沒(méi)想到物業(yè)公司根本不管，說(shuō)他們沒(méi)有為業(yè)主維修建筑主體結(jié)構(gòu)的義務(wù)和資質(zhì)，如果業(yè)主授權(quán)給他們，他們可以代業(yè)主物色專業(yè)的房屋維修公司來(lái)施工。但要由業(yè)主、物業(yè)公司、房屋維修公司共同簽署一個(gè)三方合同，至于施工費(fèi)用、施工質(zhì)量監(jiān)督等由業(yè)主直接和房屋維修公司協(xié)商，物業(yè)公司不承擔(dān)以上監(jiān)管責(zé)任。好嘛，一紙合同簽下來(lái)，物業(yè)公司把責(zé)任擇了個(gè)干干凈凈，剩下的就是業(yè)主們和房屋維修公司的直接對(duì)壘了。談吧，業(yè)主們對(duì)防水工程的價(jià)格、工藝、質(zhì)量、工期一竅不通，人家說(shuō)什么就是什么。有心再找?guī)准腋?jìng)標(biāo)吧，無(wú)奈不懂技術(shù)和行情，找了也是白找，再說(shuō)又不好駁物業(yè)公司的面子。得，跳河一閉眼，就這么著吧。

合同一簽，首付款一到位就開(kāi)始進(jìn)料了，水泥、砂子、瓷磚堆了一大堆。問(wèn)題來(lái)了，水泥的標(biāo)號(hào)、砂子的質(zhì)量都不懂，于是張守成們開(kāi)始到處咨詢。聽(tīng)人說(shuō)，不能用海沙，海沙便宜，但是一到夏天雨季就反堿，質(zhì)量不能保證;辨別河沙和海沙的辦法是用舌頭舔。于是，一幫人開(kāi)始試著伸出自己的舌頭舔，你說(shuō)咸，他說(shuō)淡，大家莫衷一是。眾人哈哈大笑，得，跳河一閉眼，就這么著吧。

瓷磚的質(zhì)量呢？聽(tīng)人說(shuō)，敲敲，有金石之聲的就是好磚。于是，大家就敲，你敲我敲，敲了半天，有人說(shuō)，聲音忒好了，就像南陽(yáng)出土的編鐘、石磬，聽(tīng)了以后三天不知肉味。有人說(shuō)，聲音喑啞，一聽(tīng)就是劣貨，扔到河里都沒(méi)有響兒。眾人哈哈大笑，得，跳河一閉眼，就這么著吧。

做防水關(guān)鍵是油氈的質(zhì)量，眾人聽(tīng)說(shuō)世紀(jì)雨虹牌的油氈是好油氈，施工單位一口答應(yīng)就用世紀(jì)雨虹。等有人發(fā)現(xiàn)是“世紀(jì)虹雨”不是“世紀(jì)雨虹”一切都來(lái)不及了，全鋪上了。施工單位說(shuō)，你們外行，好牌子是世紀(jì)虹雨，世紀(jì)雨虹是仿冒的。眾人也弄不出個(gè)子丑寅卯，得，跳河一閉眼，就這么著吧。

四次“跳河”后，張守成們?cè)桨l(fā)后悔自己不懂防水專業(yè)技術(shù)。有明白人說(shuō)，你們應(yīng)該找一家專業(yè)的監(jiān)理公司來(lái)監(jiān)理，只有這樣才能切實(shí)保證質(zhì)量。張守成們大夢(mèng)初醒，趕忙通過(guò)朋友找到一個(gè)監(jiān)理公司。人家來(lái)了一看說(shuō)，一來(lái)，你們這活兒太小，我們根本不接;二來(lái)怎么都干到這份上了才想起找監(jiān)理，晚了！張守成問(wèn)，您是內(nèi)行，您對(duì)施工質(zhì)量大概齊的印象如何？那人說(shuō)，糟糕透了，要按規(guī)矩都應(yīng)該返工。業(yè)主們問(wèn)：有沒(méi)有補(bǔ)救辦法？“有，查查合同里面的工藝標(biāo)準(zhǔn)和材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按合同辦?！睆埵爻哨s忙找來(lái)合同看，一看就傻眼了，合同里根本就沒(méi)有這些東西。得，咬牙忍肚子痛吧。

雨季一到，突然就停工了，工人也找不著了，房子漏得不行。張守成急忙給維修公司的頭頭兒打電話，人家說(shuō)，價(jià)錢定得太低，賠了。手里的活兒多，只能先緊著不賠錢的項(xiàng)目做。張守成們心急如焚，但合同上又沒(méi)定個(gè)明確的工期標(biāo)準(zhǔn)，只好百般央求。人家答應(yīng)來(lái)，但堅(jiān)持要追加10%工程款才行，張守成們一番抗?fàn)幉怀蛇€是同意了。結(jié)果干了沒(méi)幾天又停了，說(shuō)發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，問(wèn)修還是不修？不修也行，直接鋪上油氈也看不見(jiàn)，但過(guò)不了一夏就會(huì)崩開(kāi)，還是漏。要修，再追加10%。當(dāng)然要修，沒(méi)辦法，又追加了10%。過(guò)幾天又停了，說(shuō)建筑材料漲價(jià)，要用便宜貨就不能保修三年。當(dāng)然要用好材料了，于是又加了10%。后來(lái)又多出好多活兒，山墻修不修，要修單算錢;窗戶修不修，要修單算錢……一次次追加，一次次要挾，張守成們學(xué)會(huì)了一個(gè)行業(yè)術(shù)語(yǔ)，感情這叫“洽商”。就這么“洽”著、“商”著，親爺祖奶奶地伺候著，終于對(duì)付著完工了。一算費(fèi)用，比原計(jì)劃多出了兩倍多，有明白人告訴他們，你們讓他們糊弄了，“洽商”卷走的錢也就算了，施工單位通常還會(huì)在施工面積上搗鬼，你們趕緊自己上房頂上量一量吧。這個(gè)難不倒張守成們，人家畢竟是一幫知識(shí)分子，大家拉著皮尺，拿著三角儀就上了房頂。不量不知道，一量嚇一跳，敢情每家都多算出了2000多元。維修公司的人開(kāi)始還不承認(rèn)，沒(méi)想到張守成一幫人平方面積、立方體積算得精熟，就差用上微積分了。最后只得認(rèn)，說(shuō)了一句實(shí)話：“得，我認(rèn)栽了，我這回算是‘兵遇見(jiàn)秀才，你們這些知識(shí)分子真是夠‘軸的?！保撆_(tái)詞是，人都掉井里了，還非想用耳朵掛住，你們傻不傻啊?。埵爻蓚兛刹荒敲凑J(rèn)為，他們覺(jué)得自己打了一場(chǎng)漂亮的翻身仗，足以證明，知識(shí)就是力量?。?/p>

整個(gè)雨季，張守成們著的這個(gè)急，生的這個(gè)氣，費(fèi)的這個(gè)心思，學(xué)的這個(gè)本事可就大了去了。張守成講話：“早知如此，我就考清華土建工程系去了?！备C囊之余又感慶幸，他想，這是一樓8家，家家房頂漏水，一聯(lián)合，受點(diǎn)罪、花點(diǎn)冤枉錢就湊合著補(bǔ)上了。要是單元樓可就慘了，一樓幾個(gè)單元，一個(gè)單元幾十戶，上哪兒湊那“雙三分之二”去啊。

第二年的雨季馬上就到了，又有點(diǎn)漏，好在前一年都看見(jiàn)過(guò)了“豬跑”，各家都買了油氈鋪上去對(duì)付著，全然忘記了還有一筆“看得見(jiàn)、摸不著”的公共維修基金從理論上還是屬于他們的。

實(shí)際上，對(duì)于公共維修基金的使用，國(guó)際上早有成功的做法：在國(guó)際上，業(yè)委會(huì)管理維修基金早已成為通行方式。在美國(guó)，各州物業(yè)產(chǎn)權(quán)法一般都規(guī)定，業(yè)委會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)、維修和更新改造的管理。在日本，《標(biāo)準(zhǔn)公寓管理規(guī)約》第25條規(guī)定，所有人必須向管理組合（業(yè)主委員會(huì)）上交用于社區(qū)內(nèi)共用部分以及設(shè)施設(shè)備的維修和改良方面的費(fèi)用。

在美國(guó)，“維修基金”的收取數(shù)額，由業(yè)主委員會(huì)做預(yù)算，經(jīng)業(yè)主們通過(guò)，業(yè)委會(huì)再收取維修費(fèi)，并將其存入銀行?？紤]小區(qū)設(shè)施、設(shè)備維修或更新的費(fèi)用支出，如電梯需要維修或更換、小區(qū)道路的翻修等。對(duì)這部分費(fèi)用的核算，往往是請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的工程師或建筑師來(lái)進(jìn)行研究分析，并出具研究報(bào)告，而不似內(nèi)地采取行政手段強(qiáng)制性要求業(yè)主繳納。

在美國(guó)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，相對(duì)于中國(guó)需要“雙三分之二”以上的業(yè)主同意，只需要20%以上的業(yè)主參與投票即合法有效，這樣讓方案的執(zhí)行更具可操作性。難不成這也要重搞一套中國(guó)特色不成？

某專家作過(guò)這樣的估計(jì)：我國(guó)目前有660個(gè)城市，即便按照每個(gè)城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計(jì)算，總額超過(guò)6600億元，而北京、上海、廣州等一線城市的房屋維修資金數(shù)量巨大。由此推斷，我國(guó)公共維修基金達(dá)到上萬(wàn)億元。然而，這部分資金幾乎都停留在當(dāng)?shù)劂y行的“活期賬戶”中。某銀監(jiān)局監(jiān)管部門一位姓歐的處長(zhǎng)表示，銀行將此類資金停放在活期對(duì)公賬戶的核心原因在于：支付利息低，但可調(diào)動(dòng)的額度很高，也就是高利用度的“睡眠資金”。也就是說(shuō)，購(gòu)房者被強(qiáng)制繳納的公共維修基金主要用來(lái)為銀行生財(cái)牟利。

好在政府相關(guān)部門一直在做出積極的表態(tài)。北京市住建委曾公開(kāi)表示，在保障資金安全的前提下，提取使用維修資金的手續(xù)可以再簡(jiǎn)化。北京市也曾出臺(tái)新規(guī)——居民房屋如果因?yàn)楸┯暝斐陕┯辏梢跃o急啟用公共維修基金，無(wú)須再經(jīng)過(guò)三分之二以上的業(yè)主同意，但鮮見(jiàn)成功使用的范例。倒是外地近年來(lái)出臺(tái)了許多具有實(shí)際效果的新辦法。譬如青島市規(guī)定，市民已購(gòu)買的具有產(chǎn)權(quán)的房屋，在動(dòng)用房屋維修基金時(shí)不需要所有鄰居簽字，可以在預(yù)算后進(jìn)行公示，如果沒(méi)有居民提出異議或者異議不成立則可使用。這樣就繞過(guò)了“需再經(jīng)過(guò)三分之二以上的業(yè)主同意”的要求。

你的錢我花，花了也白花，不花白不花

張守成始終想不通，國(guó)際上有那么多現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)和辦法可以借鑒，為什么偏要自己跛足而行，難道這也必須堅(jiān)持“中國(guó)特色”嗎？以上疑問(wèn)很快就有了答案——代管環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的腐敗現(xiàn)象越來(lái)越多了。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，為確保安全，代管部門處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買國(guó)債。而且需要“?？顚Ｓ谩?，嚴(yán)禁挪作他用。但實(shí)際中，房屋維修資金大量沉淀，常被代管部門用來(lái)“借雞生蛋”，這樣的實(shí)例在社會(huì)上比比皆是。它們成了代管部門的“生財(cái)工具”，沒(méi)有機(jī)構(gòu)監(jiān)督這筆錢如何使用，卻有機(jī)構(gòu)無(wú)償拿走這筆錢的增值部分。

2005年5月，北京斯博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理韓啟才伙同老總王民杰，采取收款不入賬等手段，截留該公司代收的“置業(yè)家苑項(xiàng)目”業(yè)主繳納的公共維修基金、契稅、物業(yè)費(fèi)等人民幣1000萬(wàn)元，用于王民杰個(gè)人控制的公司。2012年12月，韓啟才因犯挪用公款罪，被判處有期徒刑5年。此案成為北京最大一起涉及業(yè)主公共維修基金被挪用的案件。

南京市江寧區(qū)恒安嘉園始建于2005年，共交維修資金1097萬(wàn)元。早從2006年開(kāi)始，江寧區(qū)住建局就已將這筆錢轉(zhuǎn)為一年期定期存款，至少產(chǎn)生了329萬(wàn)元的利息，其中包括293.5萬(wàn)元“一年定期”利息。但是住建局支付到業(yè)主個(gè)人賬戶的卻是“活期”利息35.7萬(wàn)元，大約有293.5萬(wàn)元利息被截留。

炒股也是“借雞生蛋“的一種方法。2007年5月17日，上海房屋維修基金管理中心，自2004年起持股三家上市公司。根據(jù)當(dāng)時(shí)的有關(guān)規(guī)定，維修基金閑置時(shí)，是不能投資高風(fēng)險(xiǎn)性股票的。但上海房地局和相關(guān)部門并沒(méi)有對(duì)此提出“不同意見(jiàn)”。

與上述代管部門的近水樓臺(tái)先得月相比，有些相關(guān)的部門和單位也看重了這塊不吃白不吃的“唐僧肉”，他們開(kāi)始變著法兒地巧用這筆本來(lái)屬于業(yè)主的錢。北京某小區(qū)就出現(xiàn)了這樣的事情，高層建筑，采用蓄水池供水，相關(guān)部門要求改成高壓泵供水，要小區(qū)自己花20多萬(wàn)元。那個(gè)小區(qū)的物業(yè)很狡猾，他們?cè)诠簿S修基金上動(dòng)了心思。他們告訴居民，不用他們出錢，直接用公共維修基金，小區(qū)的居民傻傻地就簽字了。結(jié)果，物業(yè)公司一毛不拔就解決了設(shè)備的升級(jí)換代，等業(yè)主明白過(guò)來(lái)的時(shí)候就一切都晚了。正規(guī)的使用途徑提不出錢來(lái)，明顯違規(guī)的卻可以拿來(lái)為我所用，看來(lái)這筆錢的監(jiān)管也出了問(wèn)題。

“煤改氣”近年來(lái)呼聲強(qiáng)烈，風(fēng)傳政府下了死命令，某某年之前必須強(qiáng)制實(shí)施，于是廢掉鍋爐房，由業(yè)主出錢“改氣”，正在許多小區(qū)上演。針對(duì)大多數(shù)業(yè)主的不買賬，有人開(kāi)始游說(shuō)業(yè)主動(dòng)用公共維修基金，這其實(shí)就是給業(yè)主設(shè)下了一個(gè)套兒。錢是你的，別糊里糊涂地就交給別人花。這可需要善良的業(yè)主們懂一點(diǎn)政策、維權(quán)和經(jīng)營(yíng)之道了。

很多辦法可借鑒

按照規(guī)定，公共維修基金用掉了70%以后就需重新集資。鑒于目前這筆資金的使用狀況，屆時(shí)，根本享受不到服務(wù)的業(yè)主誰(shuí)還能心甘情愿地再掏一份不明不白的錢呢？事實(shí)上，北京許多小區(qū)隨著房屋大修期的臨近，已經(jīng)出現(xiàn)了公共維修基金入不敷出的現(xiàn)象。公共維修基金從設(shè)計(jì)到管理、使用的層層怪圈何時(shí)能得到破解？

新加坡國(guó)際大學(xué)客座教授鄭偉軍，用“跑不贏通脹率，抵不了維修費(fèi)”來(lái)描述中國(guó)多個(gè)城市公共維修基金的尷尬。“對(duì)于普通業(yè)主而言，上萬(wàn)億的資金都是停留在活期賬戶中，只能為銀行提供‘存貸比服務(wù)，無(wú)法給出資方帶來(lái)相應(yīng)的收益，無(wú)論如何都是不公平的?！笨磥?lái)還不完全了解中國(guó)國(guó)情的鄭教授還沒(méi)有把公共維修基金增值額旁落的問(wèn)題考慮進(jìn)去。

在美國(guó)，公共維修資金的管理采取市場(chǎng)化操作。業(yè)主繳納的住宅專項(xiàng)維修資金由基金公司負(fù)責(zé)管理。如果房屋需要維修，就由物業(yè)公司報(bào)到基金公司，基金公司到市場(chǎng)上尋找維修公司進(jìn)行維修。資金閑置期，在留足15%的資金后，可以借支的方式借給世界銀行等大銀行，銀行要付給基金公司利息。

在新加坡，如果業(yè)主無(wú)力交納住宅專項(xiàng)維修資金，按照物業(yè)管理公約的規(guī)定，業(yè)主的房子就不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，直到業(yè)主補(bǔ)齊這筆費(fèi)用為止。在日本，維修資金干脆包含在房?jī)r(jià)中，由開(kāi)發(fā)商全程負(fù)責(zé)房屋維修，房屋是終身保修。筆者認(rèn)為，對(duì)于房?jī)r(jià)畸高的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，日本的方法不但可行而且完全合理，因?yàn)楦甙旱睦麧?rùn)已經(jīng)讓房地產(chǎn)發(fā)展商和政府肥得流油，他們理應(yīng)拿出一點(diǎn)利潤(rùn)回饋被他們盤(pán)剝得可憐至極的房奴們。

（編輯·麻雯）

mawen214@163.com