鄭喜明：樂天派的攻守之道

馬珊珊

Cheng Hei Ming： An Optimists Offensive and Defensive Strategies

作為一家專門從事投資管理及資產(chǎn)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，凱龍股權(quán)投資管理（上海）有限公司（以下簡稱凱龍瑞）近期在上海成功舉辦了以“創(chuàng)見睿行 十年超越”為主題的10周年慶典活動(dòng)。自2004年成立至今，凱龍瑞已投資管理了23個(gè)項(xiàng)目，總投資超過人民幣82億元，投資項(xiàng)目涵蓋了高端住宅、商業(yè)零售、辦公樓和商務(wù)園區(qū)，其中12個(gè)項(xiàng)目已成功退出并實(shí)現(xiàn)了良好的業(yè)績，加權(quán)平均年回報(bào)率達(dá)到22.3%（行業(yè)平均水平基本在15%到20%左右），最高的甚至達(dá)到50%。

凱龍瑞能夠取得這些成績，既有其專業(yè)高效團(tuán)隊(duì)的努力，更有一個(gè)人功不可沒。身為香港會(huì)計(jì)師公會(huì)會(huì)員，同時(shí)也是英國特許公認(rèn)會(huì)計(jì)師公會(huì)資深會(huì)員，凱龍瑞主要?jiǎng)?chuàng)始人之一、董事及執(zhí)行總裁鄭喜明除了具有英國倫敦帝國理工學(xué)院和美國賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院“夠分量”的學(xué)歷背景外，還擁有30年以上深耕房地產(chǎn)及金融領(lǐng)域的國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，這都讓他可以站在國際視野的高度，分析國內(nèi)外政經(jīng)形勢，進(jìn)而把握行業(yè)發(fā)展走向。

他相信不管市場是晴天雨天，投資人都有賺錢的機(jī)會(huì)。隨著中國的本地交易越來越接受國際慣例，在房地產(chǎn)投資和杠桿空間打開之際，除了堅(jiān)守一定的投資法則外，他更關(guān)注人的重要性，他多次表達(dá)“誠信”這一品質(zhì)是他做一切業(yè)務(wù)的核心理念，同時(shí)他也認(rèn)可“進(jìn)攻”的必要性，因?yàn)槿绻偸茄?guī)蹈矩固守某些規(guī)則，它必然是無趣的。

大公司經(jīng)驗(yàn)的沉淀

鄭喜明曾經(jīng)開過花店，也經(jīng)營過酒吧，但先后都關(guān)閉了。后來開始進(jìn)入大公司工作，職業(yè)發(fā)展就一直很順。第一家公司是普華永道，六七年后到英國渣打銀行工作，期間先后擔(dān)任過大中華區(qū)財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)管理總監(jiān)及營運(yùn)總監(jiān)等職，離開渣打銀行后又到瑞安集團(tuán)任職總經(jīng)理，負(fù)責(zé)管理大型住宅項(xiàng)目及一些商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)與管理。但他一直都懷抱著創(chuàng)業(yè)夢想，覺得大企業(yè)里很多環(huán)境因素都制約他想“做大”的愿望，所以他一直在“等一個(gè)機(jī)會(huì)”。

“創(chuàng)辦凱龍瑞之前的三個(gè)工作經(jīng)歷都幫我積累了很多經(jīng)驗(yàn)。”鄭喜明認(rèn)為他在大公司學(xué)到了如何建立管理制度、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、培養(yǎng)員工、訂立目標(biāo)、鼓勵(lì)和激勵(lì)員工發(fā)揮最大潛能等經(jīng)驗(yàn)，這些在他創(chuàng)業(yè)的時(shí)候“都用得上”。比如他根據(jù)員工的專長安排任務(wù)，“如果總是盯著短板不放，雙方都不會(huì)感到愉快”，同時(shí)當(dāng)員工無意犯錯(cuò)時(shí)，他也不會(huì)盲目指責(zé)而是“調(diào)整自己的急性子”，他會(huì)選擇給予員工更多的理解，“更愿意鼓勵(lì)他們”。

四個(gè)投資法則

市場永遠(yuǎn)都是復(fù)雜且充滿風(fēng)險(xiǎn)的，關(guān)鍵是投資人怎樣去篩選機(jī)會(huì)。在鄭喜明的投資理念中，第一法則就是不會(huì)選擇只去炒大勢，“一般會(huì)避免只去看大勢上下”，他會(huì)更注重去發(fā)現(xiàn)價(jià)值，“比如說在買房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，我會(huì)看它是否有增值空間，未來是否有提升價(jià)值的可能性，包括物業(yè)的質(zhì)量、租金水平等?！?/p>

他的第二條法則是評估風(fēng)險(xiǎn)，這跟他兼具投資人和會(huì)計(jì)師的雙重身份密切相關(guān)。會(huì)計(jì)師一般偏向保守，通常是團(tuán)隊(duì)中守球門的那位，不會(huì)去進(jìn)攻?！八院芏嗳藭?huì)對我做投資人感到奇怪，因?yàn)橥顿Y人需要在明知道有風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候不去逃避，而會(huì)主動(dòng)評估風(fēng)險(xiǎn)確保其可控，然后就去進(jìn)攻?！编嵪裁鞣Q他“進(jìn)攻和防守的基因都有”，具體的體現(xiàn)就是凱龍瑞是人民幣地產(chǎn)私募基金的先驅(qū)之一。

“零風(fēng)險(xiǎn)投資基本是不可能的，投資是在有限的風(fēng)險(xiǎn)下獲得最佳的回報(bào)?！彼硎荆渲幸豁?xiàng)重要的投資手段是做敏感度分析，假如資產(chǎn)價(jià)格跌5%會(huì)發(fā)生什么，跌10%又會(huì)怎樣，如果地產(chǎn)租金不如上漲預(yù)期會(huì)如何等，他會(huì)評估哪一方面的問題更大來預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)并采取防范措施。

第三法則是誠信。“管人”和“管事”是兩個(gè)不同的管理活動(dòng)，作為基金管理人要對投資者負(fù)責(zé)，所以鄭喜明堅(jiān)持“管人在先”的理念?！罢麄€(gè)團(tuán)隊(duì)的個(gè)人素質(zhì)很重要，我們的買賣交易都涉及幾億資金，但我們的團(tuán)隊(duì)經(jīng)受住了誘惑，沒有發(fā)生因?yàn)閷Ψ浇o了好處就高價(jià)買樓或者低價(jià)賣樓的事情?！彼J(rèn)可“寧愿丟掉客戶，也不愿丟掉客戶的錢”的極致受托人理念，10年來他一直秉承的理念就是找一些志同道合的人，做事情有誠信，看長遠(yuǎn)，“不會(huì)因?yàn)樵谌魏我粋€(gè)項(xiàng)目上違反了規(guī)則便把以前積累起來的誠信和品牌全部毀掉”。

第四是大方向上不能搖擺。市場中普遍認(rèn)可的投資之道是無論投資策略還是投資計(jì)劃，一旦執(zhí)行就必須嚴(yán)格遵守，因?yàn)橐坏┲蒙韴鰞?nèi)就失去了理性上的客觀判斷，容易導(dǎo)致在投資策略和計(jì)劃上的搖擺。鄭喜明強(qiáng)調(diào)，投資的大方向不要輕易改變，在小方向上可以通過微調(diào)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)潛流

凱龍瑞至今已投資管理了23個(gè)項(xiàng)目，總投資超過人民幣82億元，雖然歷經(jīng)金融風(fēng)暴和市場起伏，但到目前為止所有的項(xiàng)目都有良好的投資收益，目前12個(gè)項(xiàng)目已成功退出，加權(quán)平均起來年回報(bào)率達(dá)到22.3%（行業(yè)平均水平基本在15%到20%左右），最高的甚至達(dá)到50%。當(dāng)然，也有項(xiàng)目的年回報(bào)率只有10%多一點(diǎn)。

人民幣地產(chǎn)基金從最初的“百家爭鳴”發(fā)展到2014年，經(jīng)歷了從無到有的快速發(fā)展，目前已經(jīng)出現(xiàn)放緩的新態(tài)勢。市場上真正純股權(quán)投資的基金比較少，和大多數(shù)做債權(quán)或明股實(shí)債的基金不同，凱龍瑞的人民幣基金是市場上少數(shù)純股權(quán)投資基金之一。在鄭喜明看來，債權(quán)基金風(fēng)險(xiǎn)并不小，“現(xiàn)在很多銀行內(nèi)部政策不太支持，債權(quán)基金的渠道在減少，因此業(yè)務(wù)量也隨之下滑很多”。他表示，當(dāng)初凱龍瑞為了適應(yīng)市場需求，前幾個(gè)股權(quán)投資基金產(chǎn)品也采用了結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品中優(yōu)先級與劣后級的份額比為3：1，優(yōu)先受益人分享相對固定的收益率，承擔(dān)較小的風(fēng)險(xiǎn)，而劣后資金（劣后受益人）則承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，并獲得相對較高的收益。

對于劣后投資者而言，由于借助杠桿作用，市場的波動(dòng)，會(huì)被數(shù)倍放大，當(dāng)行情好時(shí)他們會(huì)獲得高額收益，而行情低迷時(shí)他們要承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，個(gè)人投資者通常會(huì)認(rèn)購優(yōu)先份額，而結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品的劣后級投資人則大都為投資經(jīng)驗(yàn)豐富的資深投資者。對此，鄭喜明表示，凱龍瑞基金的劣后份額大多是由他的團(tuán)隊(duì)和以前有過合作的伙伴認(rèn)購，在市場中募集相對比較少?！拔覀兂袚?dān)風(fēng)險(xiǎn)最大的部分?！彼Q。

談及人民幣地產(chǎn)基金未來的發(fā)展，鄭喜明表達(dá)了他對行業(yè)的一些展望。他認(rèn)為：第一，國內(nèi)目前是個(gè)人投資者占主體，每份投資金額一般是幾百萬到幾千萬人民幣，而國外都是機(jī)構(gòu)投資者，投資規(guī)模一般從幾千萬到幾個(gè)億美金，“存在10倍以上的差距要追趕”。第二，國內(nèi)投資人專業(yè)性不夠，“通常是閉著眼睛投資的，對風(fēng)險(xiǎn)評估不重視，對合同的契約精神認(rèn)識不足，一旦出現(xiàn)問題，他會(huì)來和你吵”。第三，投資年限較短，一般都是兩到三年，如果做債權(quán)投資的甚至是18個(gè)月，風(fēng)險(xiǎn)很高?！?8個(gè)月作為一個(gè)周期，很難有余地去操作，因?yàn)橐粋€(gè)物業(yè)很難在這個(gè)時(shí)間區(qū)間釋放出它的增值空間”。

面對這種困境，鄭喜明也在尋找新的機(jī)構(gòu)投資者，比如保險(xiǎn)公司。不過這個(gè)思路也有難度，“保險(xiǎn)公司都希望自己組建團(tuán)隊(duì)來做，很少愿意支付費(fèi)用給第三方專業(yè)管理機(jī)構(gòu)去管理。”市場還需要時(shí)間來進(jìn)一步培育。

相比之下，美元基金就不同?！懊涝鹜顿Y者都是一些境外保險(xiǎn)公司，退休基金或國家主權(quán)基金，他們比較專業(yè)，規(guī)模一般從幾千萬到幾個(gè)億美金?！编嵪裁鞅硎緞P龍瑞的美元基金只專注做房地產(chǎn)投資。

當(dāng)前因國家政策的支持，國內(nèi)很多資金都希望對外進(jìn)行投資，凱龍瑞也開始投資境外項(xiàng)目。最近一筆是收購位于倫敦金融城（the City of London）的一棟辦公樓，未來將把它改建成服務(wù)式辦公樓?！皞惗貥鞘凶罱淖饨鸹貓?bào)率（yield）大概在4%到5%，而我們找到的這個(gè)機(jī)會(huì)的預(yù)測租金回報(bào)率可以達(dá)到12%，這也是我們善于發(fā)現(xiàn)價(jià)值的一個(gè)體現(xiàn)?！编嵪裁鞣Q，這是凱龍瑞海外投資的第一站，“選擇倫敦是因?yàn)樗猩虡I(yè)投資有70%來自國外投資者，30%是本地資金，而美國剛好相反，70%本地，30%國外，同時(shí)倫敦的稅收環(huán)境也比較對投資者有利?！?/p>

第5支人民幣基金的到來

凱龍瑞的第5支人民幣基金即將發(fā)行，目前正在積累項(xiàng)目階段，預(yù)計(jì)2015年上半年完成5億010億的募資，“因?yàn)槿嗣駧诺膫€(gè)人投資者傾向于安全收益，所以我們的投資方向還會(huì)是有現(xiàn)金流保障的商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

事實(shí)上，和曾經(jīng)在1個(gè)月內(nèi)連續(xù)募集2支地產(chǎn)基金這樣密集的投資速度相比，現(xiàn)在隨著地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢，一些投資人在做資產(chǎn)配置上已經(jīng)開始回避房地產(chǎn)項(xiàng)目，這也使得絕大多數(shù)的地產(chǎn)基金都開始思考如何在未來相機(jī)而動(dòng)。那么，未來是會(huì)堅(jiān)持凱龍瑞在地產(chǎn)投資領(lǐng)域的專長和專注，還是謀求轉(zhuǎn)型，同樣是擺在凱龍瑞面前的一大課題。鄭喜明的看法與大多數(shù)人不同，他認(rèn)為“未來18個(gè)月是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，很多相對便宜的地產(chǎn)項(xiàng)目都可以買得到?！蓖瑫r(shí)，從長遠(yuǎn)來看，就算中國的GDP增速跌到6%也是不低的，“而且投資者的預(yù)期回報(bào)率也發(fā)生了變化，相比以往的20%以上的年回報(bào)預(yù)期，現(xiàn)在15%到18%就已經(jīng)很滿意了，這也是比較理性的要求。”

“我們還沒有發(fā)現(xiàn)退出渠道過窄的情況，只要項(xiàng)目好同時(shí)價(jià)格又合理，那么退出渠道并不會(huì)少。”他稱凱龍瑞回報(bào)最好的一個(gè)項(xiàng)目就是賣給了中銀投資有限公司?！爱?dāng)然我希望未來的渠道可以更寬，比如可以啟動(dòng)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），保險(xiǎn)公司也可以參與進(jìn)來?！编嵪裁鞣Q，關(guān)鍵一點(diǎn)是“要把稅收的問題解決好”。

性格的改變

創(chuàng)業(yè)讓鄭喜明的性格改變了很多，主要原因在于當(dāng)老板和做打工者的心態(tài)完全不同?，F(xiàn)在他希望他的員工也跟他一樣，“以一個(gè)老板的視野和心態(tài)做事情”，但他也深知做到這一點(diǎn)，并不容易，他希望團(tuán)隊(duì)中能有幾個(gè)人做到，他們就是未來企業(yè)的接班人。

創(chuàng)業(yè)者自有難以對外言說的壓力和焦慮，鄭喜明并不例外。他說在金融風(fēng)暴突然降臨時(shí)，因?yàn)橥顿Y者要提前賣掉他們管理的一個(gè)項(xiàng)目，他不得不被動(dòng)裁員，任務(wù)是把130人的團(tuán)隊(duì)縮減到40人，“那段時(shí)間壓力很大”。不過，他強(qiáng)調(diào)，他的信念一直都很堅(jiān)定，“一直都是比較順利，而且我是屬于樂天派。”

“有壓力的時(shí)候，下班就會(huì)約一幫朋友去喝酒排解?！彼f，不過他最近的愛好變成了跑步和爬山?！敖衲甑纳虾H馬拉松，為了慶祝公司成立10周年，我報(bào)名參加了10公里跑，這是我第一次跑，我也鼓動(dòng)我的員工一起參加，員工每跑一公里我就捐出100塊錢到凱龍瑞公益基金。凱龍瑞公益基金是我們在2011年成立的，宗旨是‘凝聚力量 回饋社會(huì)，通過凱龍瑞公司的投入、凱龍瑞員工及朋友的愛心捐款等方式自籌資金，專注于助學(xué)、助幼以及可持續(xù)扶貧項(xiàng)目等公益活動(dòng)。我們這幾年開展的公益項(xiàng)目包括了廣東、貴州、云南和河南的山區(qū)助學(xué)、與上海宋慶齡基金會(huì)合作參與資助農(nóng)民創(chuàng)業(yè)接力棒公益項(xiàng)目、支持資助港大上海校友會(huì)在上海的兒童藝術(shù)中心項(xiàng)目以及其他一些捐助及志愿者活動(dòng)等?！?/p>

“這個(gè)過程很開心”，鄭喜明說，“做事情需要專注，我已經(jīng)準(zhǔn)備好2015年1月份去廈門跑半馬了。還計(jì)劃去梅里雪山轉(zhuǎn)山，轉(zhuǎn)山一共要連續(xù)十天時(shí)間。希望到時(shí)候也能為凱龍瑞公益基金募集更多的善款。