房改房已售面積賬務(wù)處理的技巧與應(yīng)用

杜亞輝， 王 紅， 馬思瀟， 王曉華

(北京工商大學(xué) 國有資產(chǎn)管理處， 北京 100048)

房改房已售面積賬務(wù)處理的技巧與應(yīng)用

杜亞輝， 王 紅， 馬思瀟， 王曉華

(北京工商大學(xué) 國有資產(chǎn)管理處， 北京 100048)

針對單位對房改房已售房產(chǎn)賬務(wù)調(diào)整的要求,對房改房建筑面積調(diào)整過程中出現(xiàn)的問題進行分析,通過計算機建模輔助完成面積調(diào)整,提出面積調(diào)整的思路與處理方式,加強固定資產(chǎn)管理,保障國有資產(chǎn)權(quán)益。

房改； 建筑面積； 資產(chǎn)管理

上世紀(jì)80年代末,國家全面推進職工住房制度改革,單位將職工住宅按房改政策出售給職工。財政部提出“對于在房改過程中已經(jīng)出售的職工住房,應(yīng)及時對單位固定資產(chǎn)賬務(wù)進行調(diào)整”[1],北京市財政局對有關(guān)工作做了進一步細(xì)化要求,“對已按國家規(guī)定組織實施了職工住房制度改革,辦理了房改有關(guān)合法手續(xù),已經(jīng)向個人移交產(chǎn)權(quán)并取得了相關(guān)依據(jù),但固定資產(chǎn)中職工住房賬務(wù)價值和固定基金尚未沖減的,各單位要及時進行賬務(wù)核銷處理?！薄皢挝贿M行已售職工住房賬務(wù)調(diào)整核銷時,應(yīng)將獲得的相關(guān)售房文件和相關(guān)票據(jù)作為核銷的原始憑證。”[2]由此,各單位都要進行資產(chǎn)的賬務(wù)處理。

在固定資產(chǎn)管理中,單位國有資產(chǎn)總額需體現(xiàn)的信息主要為價值狀況和資產(chǎn)實物量[3]。針對上述要求在對房改房進行固定資產(chǎn)賬務(wù)調(diào)整時,就涉及到對價值(元)和建筑面積(m2)2個關(guān)鍵指標(biāo)的調(diào)整[4],其中,房屋價值反映了固定資產(chǎn)的價值狀況[5],房屋建筑面積則反映了固定資產(chǎn)實物量的狀況[6]。由于文章內(nèi)容所限,本文僅就房改房建筑面積的調(diào)整方式進行應(yīng)用與研究[7]。

1 房改房建筑面積賬務(wù)調(diào)整基本情況介紹

1.1 相關(guān)要素含義的界定

由于房改房存在尚未辦理完收房手續(xù),需要繼續(xù)辦理手續(xù)的情況,面積調(diào)整需要根據(jù)售房手續(xù)辦理情況分多批完成[8]。為了便于描述,假定某建筑需要進行房改房賬務(wù)調(diào)整,調(diào)整房屋面積需n批(n為自然數(shù))完成,那么涉及到的相關(guān)要素主要有以下幾種:

(1) 庫原面積Sk,調(diào)整到第n批時為Skn,在資產(chǎn)卡片中已經(jīng)登記的建筑面積,一般是指房屋竣工后的初始入賬面積；

(2) 能售面積Sn,調(diào)整到第n批時為為Snn,能夠?qū)β毠こ鍪鄣乃蟹扛拿娣e；

(3) 已售面積Sy,調(diào)整到第n批時為Syn,已經(jīng)向職工出售并辦理完產(chǎn)權(quán)移交的面積；

(4) 待售面積Sd,調(diào)整到第n批時為Sdn,能對職工出售但尚未辦理完產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的面積；

(5) 公房面積Sg,建筑中不能對職工出售的面積(如職工周轉(zhuǎn)房),客觀存在,房改房調(diào)整完成后,反映單位資產(chǎn)權(quán)益；

(6) 剩余面積Ss,調(diào)整到第n批時為Ssn,賬務(wù)調(diào)整后,資產(chǎn)卡片調(diào)整后的面積。

面積調(diào)整就是將原資產(chǎn)卡片信息Sk改寫成Ss,下次調(diào)整時,上次調(diào)整后的Ss變成Sk。Ssn=Skn-1。

1.2 面積調(diào)整過程簡析

案例:某單位有建筑A、B、C、D(面積單位m2),需要進行房屋建筑面積的賬務(wù)調(diào)整,調(diào)整前具體情況見表1。

表1 調(diào)整前建筑面積情況

按照常規(guī)情況,對A、B、C、D建筑的面積調(diào)整,情況見表2。

表2 建筑面積調(diào)整情況

為了便于說明問題,對面積調(diào)整時出現(xiàn)的異常,按照對國有資產(chǎn)權(quán)益影響的程度進行界定,對影響較大的我們稱異常凸顯,影響較小的我們稱異常隱現(xiàn)。

在表2中,對B、C、D建筑面積調(diào)整,在進行序號3操作時,庫面積調(diào)整為Ss1=1 000,剩下的面積(房改面積與公房面積和)為Sn2+Sg =500+100=600,二者不匹配,由于這種不匹配在面積調(diào)整前就已經(jīng)存在,Ss>Sg,對國有資產(chǎn)權(quán)益影響不大,我們稱異常隱現(xiàn)。

在進行序號4操作時,房改房調(diào)整完成,由于最后單位資產(chǎn)只剩有公房,資產(chǎn)庫面積Ss為(Ss2=500),與Sg(Sg=100)不符。資產(chǎn)庫面積不能正常反映公房面積,異常凸顯。在操作序號6、7、8時,由于資產(chǎn)庫面積Ss(0,-100)比Sg小,單位資產(chǎn)權(quán)益受損,異常凸顯。

1.3 面積調(diào)整異常凸顯原因分析

Skn與Snn+Sg的數(shù)值關(guān)系有以下幾種方式，見圖1。

圖1 Sk與Sn+Sg對比

Sk與Sn+Sg不匹配,主要與歷史有關(guān),不同歷史背景、不同處理角度造成對面積數(shù)據(jù)的處理不是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)[9]。以某單位按房改政策出售的建筑為例,為便于討論,假定建筑內(nèi)房屋均為房改房(Sg=0),該建筑于1994年竣工,有竣工面積S竣。1995年,資產(chǎn)管理的庫面積Sk按照S竣錄入。1998年房改,得到職工房產(chǎn)證面積S職?！?S職)為房改房面積Sn。2007年要求資產(chǎn)賬務(wù)調(diào)整。其中,S竣是按照規(guī)劃驗收決算需求的結(jié)果,S職是房改政策要求的結(jié)果。在實際工作中,S職的由來是對職工的住房是以“套”“單元”為對象,通過選擇戶型進行套內(nèi)使用面積實測,按照售房政策,通過計算得到職工房產(chǎn)證面積S職。其中計算依據(jù)為“出售公有住宅樓房均按建筑面積(建筑面積=使用面積×1.333)計算”[10],其中1.333是當(dāng)時綜合多種建筑情況考慮的系數(shù),與實際的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)(整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和)[11]肯定有出入,Sn=∑(S職)與S竣(Sk)偏差在所難免。

通常情況下,Sk>Sn+Sg的可能性會多些,Sk=Sn+Sg或Skn

在Sk與Sn+Sg不匹配的情況下,按照房改房提供的售房面積去做資產(chǎn)庫面積調(diào)整,Ssn=Skn-Syn,就會表現(xiàn)有Skn-Snn的計算結(jié)果與國有資產(chǎn)權(quán)益沖突,異常凸顯必然發(fā)生。

2 資產(chǎn)卡片面積調(diào)整建模及實施

由于異常凸顯的存在,如何保證國有資產(chǎn)權(quán)益,如何進行房改房面積調(diào)整,調(diào)整的依據(jù)思路就變得很重要。本文在保證單位資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)益基礎(chǔ)上,就如何處理面積調(diào)整中異常凸顯的問題進行討論。

從上面案例面積調(diào)整過程中,我們發(fā)現(xiàn),面積調(diào)整最終是體現(xiàn)在資產(chǎn)卡片要調(diào)整的面積(Ssn)的問題上。Ssn是否合理,是否存在異常凸顯。如果將調(diào)整中出現(xiàn)的異常凸顯處理妥當(dāng),面積調(diào)整依據(jù)充分,工作將會開展順利。由此將面積調(diào)整問題,轉(zhuǎn)化為過程中對異常凸顯的處理問題上。

2.1 分析處理思路及方式

通過實踐操作,當(dāng)出現(xiàn)異常凸顯時,可以按照以下思路進行調(diào)整。

(1) 資產(chǎn)庫中卡片最終面積不能低于實際公房面積,即Ssn應(yīng)大于Sg；

(2) 房改房全部調(diào)整完成后,剩余的房產(chǎn)應(yīng)符合實際管理狀況,即Ssn應(yīng)等于Sg。

按照這個思路,當(dāng)異常凸顯時,就需要進行人工干預(yù)。詳見表3。

表3 人工干預(yù)情況

2.2 建模

在上面處理過程中,由于需要管理員進行人工判斷干預(yù),而房屋出售需要在不同時期完成,也就需要管理員在不同時期進行操作,難免會出現(xiàn)人為導(dǎo)致的誤差。為了保持工作的連續(xù)性,減少人為誤差,提高工作效率,引入決策模型,把人為判斷轉(zhuǎn)化為計算機輔助,提高工作效率。

通過上面案例,在Skn與Snn+Sg不匹配的情況下,我們發(fā)現(xiàn)異常凸顯規(guī)律,異常凸顯出現(xiàn)的問題與Skn與Snn+Sg不匹配類型有關(guān),下面分別進行討論。

(1) 當(dāng)Skn>Snn+Sg時,異常凸顯的出現(xiàn)與售房的狀態(tài)有關(guān),售房狀態(tài)分兩種:已售完和尚未售完。

第一種:房改房未售完(Sdn不為0),異常凸顯不出現(xiàn),Ssn=Skn-Syn。

第二種:房改房已售完(Sdn=0),異常凸顯(Ssn不等Sg)必然出現(xiàn),令Ssn=Sg。

建模見圖2。Skn>Snn+Sg時Ssn測算。

圖2 Skn>Snn+Sg時Ssn時的建模

(2) 當(dāng)Skn

第一種:房改房未售完時(Sdn不為0),在調(diào)整初期,當(dāng)Skn-Syn>Sg時,異常隱現(xiàn)(Skn-Syn>Sg), 不用干預(yù),Ssn=Skn-Syn。在后期,當(dāng)Skn-Syn

第二種:房改房已售完(Sdn=0),異常凸顯(Ssn

建模見圖3。Skn

圖3 Skn

(3) 當(dāng)Skn=Snn+Sg,由于無異常凸顯狀態(tài),模型均適用。

在上面模型基礎(chǔ)上,綜合考慮各種情況(Skn=Snn+Sg,Skn>Snn+Sg,Skn

第一種：房屋已售完(Sdn=0),不管Skn=Snn+Sg,Skn>Snn+Sg或Skn

第二種：房屋未售完(Sdn不為0),當(dāng)異常凸顯(Skn-Syn

綜合情況下對剩余面積測算的建模見圖4。綜合情況，Ssn測算。

圖4 綜合情況時的建模

在上面建?；A(chǔ)上,對實際數(shù)據(jù)在EXCEL中將應(yīng)用,可以運用邏輯函數(shù)自動進行判斷測算來實現(xiàn)模型。

2.3 其他幾種調(diào)整方式

在實際操作中,對面積調(diào)整,不同管理理念,會有不同結(jié)果。對面積調(diào)整還有以下其他幾種處理方式:

(1)調(diào)整資產(chǎn)庫原面積方式。使第一次調(diào)整時的庫原面積與房改能售面積和公房面積匹配。使Sk1=Sn1+Sg=4600,則B、C、D建筑像A建筑一樣,調(diào)整時無異常凸顯。

對建筑物B、C、D面積調(diào)整情況見表4。

表4 資產(chǎn)庫原面積調(diào)整方式

(2) 按比例調(diào)整方式。在保證公房面積基礎(chǔ)上,將庫原面積減去公房的面積與房改能售面積相除,有比例系數(shù),面積調(diào)整以已售面積的比例系數(shù)進行調(diào)整。Ssn=Skn-(Skn-Sg)/Snn*Syn。

對建筑物B、C、D面積調(diào)整情況見表5。

表5 按比例調(diào)整方式

(3) 一次調(diào)整方式。將能售的房改房按照已經(jīng)售出方式調(diào)整,只調(diào)整一次。

對建筑物B、C、D面積調(diào)整情況見表6。

表6 一次性調(diào)整方式

以上3種方式,在調(diào)整過程中無異常凸顯發(fā)生,操作方便。資產(chǎn)庫原面積調(diào)整方式,對歷史數(shù)據(jù)的調(diào)整依據(jù)有待商榷；按比例調(diào)整方式,由于面積調(diào)整數(shù)量是已售面積倍數(shù)關(guān)系,與售房相關(guān)憑證面積不對應(yīng)；一次調(diào)整方式,對需要多次調(diào)整的情況,調(diào)整量與售房相關(guān)憑證不對應(yīng),且后期售房不能體現(xiàn)調(diào)整。

綜合比較,按常規(guī)建模處理方式,有以下優(yōu)勢:一是符合常規(guī)核減思路,調(diào)整面積與相關(guān)售房憑證相對應(yīng),真實反映房屋調(diào)整變化過程；二是將異常凸顯的處理放到最后。

3 結(jié)束語

房改房已售面積的調(diào)整工作關(guān)系到高校國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)益,調(diào)整過程中不同的管理理念可能導(dǎo)致調(diào)整結(jié)果不同,隨著國有資產(chǎn)管理工作要求的日益規(guī)范,房屋管理從房屋竣工轉(zhuǎn)入資產(chǎn)庫到房屋拆除等各項工作都會進一步提高。

References)

[1] 財政部辦公廳.關(guān)于印發(fā)行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作中有關(guān)問題解答的通知：財辦行[2007]7號[EB/OL].http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengwengao/caizhengbuwengao2007/caizhengbuwengao20075/200805/t20080519_26402.html.

[2] 北京市財政局.關(guān)于北京市行政事業(yè)單位已售未核銷職工住房賬務(wù)調(diào)整的通知：京財績效〔2007〕3347號[EB/OL].http://www.bjcz.gov.cn/.

[3] 國務(wù)院.國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定：國發(fā)〔1994〕43號[EB/OL].http://www.hbzfhcxjst.gov.cn/Web/Article/2006/03/20/1730230686.aspx?ArticleID=3dcb29c7-8d13-49bd-b536-530bd1575411.

[4] 北京市人民政府.北京市人民政府貫徹國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革決定的通知：京政發(fā)[1994]71號[EB/OL]. http://www.chinalawedu.com/news/1200/22598/22623/22948/22979/2006/4/zl12312625271124600210452-0.htm.

[5] 北京市人民政府房改辦公室.北京市人民政府房改辦公室關(guān)于1997年向職工出售公有住宅樓房的價格及有關(guān)政策的通知：[1997]京房改辦字第016號[EB/OL].http://www.110.com/fagui/law_54709.html.

[6] 北京市人民政府房改辦公室.北京市人民政府房改辦公室關(guān)于延長1997年向職工出售公有住宅樓房的價格和折扣政策執(zhí)行期限通知：[199[8] 京房改辦字第015號[EB/OL].http://blog.163.com/ranguoying46@126/blog/static/2274216720141208659427.

[7] 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.建筑工程建筑面積計算規(guī)范：公告第269號[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/5114709.htm?fr=aladdin.

[8] 關(guān)士. 各類房屋面積及所謂的“公正”面積[J]. 中外房地產(chǎn)導(dǎo)報, 1999(10):20.

[9] 胡敬艷. 公攤面積計量規(guī)則解讀[J]. 中國建設(shè)信息, 2002(9):14-15.

[10] 北京市財政局.北京市行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)處置管理辦法:京財績效〔2009〕2817號[EB/OL].http://wenku.baidu.com/link?url=gdzTO4ZFfFp3GPzw-9-u9FvJ_tLRR5v30kWCoSR8aeclbs451iHTyyelgrp-DVKLrzAA3XbkAz8WOO0DpN7HIptrukNSYEvy3k5h7-_yClG

[11] 國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.GB/T 17996.1—2000 [EB/OL].http://www.yzcity.gov.cn/art/2010/11/12/art_9845_246146.html.

Skill and application of accounting adjustment of housing sold in process of housing reform

Du Yahui, Wang Hong, Ma Sixiao, Wang Xiaohua

(Department of State-Owned Assets Management, Beijing Technology and Business University, Beijing 100048, China)

Aiming at the requirements of accounting adjustment of units of housing sold in the process of housing reform, the problems arising from the adjustment of building area in housing reform are analyzed and the general idea and measures of adjusting building area are put forward with the aid of the computer modeling to complete the adjustment, thereby strengthening the management of fixed assets and safeguarding the rights and interests of state-owned assets.

housing reform; building area; assets management

2015- 01- 20 修改日期：2015- 03- 02

杜亞輝(1972—)，男，河南商丘，碩士，工程師，主要從事國有資產(chǎn)管理.

E-mail： duyah@btbu.edu.cn

G475

B

1002-4956(2015)8- 0240- 05