不動(dòng)產(chǎn)登記是為了征房產(chǎn)稅嗎？

任志強(qiáng)

完善的不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)有助于征稅，但更重要的，不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)公有、私有、集體所有的各種不同產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

今年3月1日開(kāi)始在全國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這本是一項(xiàng)理清家底、保護(hù)公有和私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)之間合法交易的制度，但卻被許多媒體誤導(dǎo)為征收房地產(chǎn)稅的制度。

中國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地制度確定了承包制之后，農(nóng)民有了土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但卻沒(méi)有受保護(hù)的產(chǎn)權(quán)，因此有時(shí)會(huì)被無(wú)奈調(diào)整承包權(quán)。如果有了不動(dòng)產(chǎn)登記，有了法律但保護(hù)也許就不同了，多年來(lái)未解決的農(nóng)村土地確權(quán)問(wèn)題，也許可以通過(guò)這次不動(dòng)產(chǎn)登記獲得保障。

城市在改革開(kāi)放之前就曾因公私合營(yíng)和“文化大革命”，造成大量私有產(chǎn)權(quán)的房屋被轉(zhuǎn)移、沒(méi)收。“文革”后特別對(duì)私有房屋做了騰退和補(bǔ)償，但人口死亡和文件滅失使許多人的權(quán)利無(wú)法落實(shí)和得到保護(hù)。改革開(kāi)放后，在城市化建設(shè)與房改中，舊的城區(qū)被拆遷，福利分配改為房改、商品房、拆遷安置與保障房等多種形式，但產(chǎn)權(quán)登記卻嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)交易的需要，至今尚有大量房屋沒(méi)有進(jìn)行有效的產(chǎn)權(quán)登記，甚至許多商品房都未登記。

因此，完全有必要進(jìn)行統(tǒng)一、全面的不動(dòng)產(chǎn)登記，為依法治國(guó)、保護(hù)各自的財(cái)產(chǎn)權(quán)打下一個(gè)良好基礎(chǔ)，也有利于摸清官員家底。

中國(guó)有960萬(wàn)平方公里的陸地面積，城市建成區(qū)的面積只占0.5%，是各種不動(dòng)產(chǎn)登記中的最小的一頭，連工礦面積的10%都不到，更不用說(shuō)只有農(nóng)村宅基地面積的25%了，農(nóng)村的土地面積、耕地面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城市建成區(qū)的面積。由此可見(jiàn)，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，更多的是解決全國(guó)性不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題，而絕不是僅僅要解決城市房屋登記的問(wèn)題，或?yàn)榱碎_(kāi)征房產(chǎn)稅的問(wèn)題。

世界各國(guó)執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度，有的實(shí)行注冊(cè)制，有的實(shí)行登記制，有的實(shí)行權(quán)證制，有的國(guó)家是多種并存。目前看，大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)實(shí)行的是注冊(cè)制（如香港）。中國(guó)大陸過(guò)去實(shí)行的是權(quán)證制，不管你是否有登記，都必須用政府有關(guān)部門(mén)發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證來(lái)證明。

這次中國(guó)推行不動(dòng)產(chǎn)登記制，主要是為那些還沒(méi)有完全實(shí)行權(quán)證制的不動(dòng)產(chǎn)提供產(chǎn)權(quán)保護(hù)，并非將重點(diǎn)放在已有權(quán)證的房屋產(chǎn)權(quán)上。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制的登記原則是“自愿”申請(qǐng)登記，不是強(qiáng)迫登記。同時(shí)我還想指出，未進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法交易并不受保護(hù)，但不否定已有權(quán)證的不動(dòng)產(chǎn)的法律地位。

如果僅僅是為了征房地產(chǎn)稅，那么依靠現(xiàn)行的權(quán)證制也能征收。上海、重慶兩市已經(jīng)實(shí)行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)就可以證明。用現(xiàn)行的權(quán)證制同樣可以分清第一套、第二套住房的關(guān)系，和房屋現(xiàn)有的權(quán)證面積，又何須大張旗鼓啟動(dòng)全面的不動(dòng)產(chǎn)登記制度呢？

現(xiàn)有權(quán)證制度存在著許多的問(wèn)題，因此也給產(chǎn)權(quán)登記帶來(lái)了待解決的難題。一是，多種權(quán)證的矛盾，如許多房屋是單位從市場(chǎng)中購(gòu)買(mǎi)的商品房，但當(dāng)作福利房在單位內(nèi)部分配，此后又再次通過(guò)房改的方式由個(gè)人購(gòu)買(mǎi)了。同時(shí)也有許多單位自建房，福利分配后也通過(guò)房改的方式由個(gè)人購(gòu)買(mǎi)了。于是同樣是房改房，但一些在開(kāi)發(fā)商的原始登記中是商品房，另外一些單位自建房則是非商品房。商品房繳納了土地出讓金，并有使用年限，但非商品房的房改房并未繳納土地出讓金，反而沒(méi)有使用年限。多花錢(qián)的土地反而有年限，少花錢(qián)的土地反而無(wú)年限。這該如何登記呢？

如果商品土地在出讓時(shí)，有配套建設(shè)學(xué)校和幼兒園的需求，而這些土地已繳納了出讓金，學(xué)校和幼兒園在道理都是開(kāi)發(fā)商的，其用地的使用權(quán)還在開(kāi)發(fā)商的土地證上，后來(lái)有些學(xué)校無(wú)償上交給教育部門(mén)了，當(dāng)?shù)亟逃块T(mén)卻沒(méi)有土地證，有些連產(chǎn)權(quán)證都在開(kāi)發(fā)商手中。那么又該登記給誰(shuí)？

再如，一個(gè)小區(qū)或一棟樓，土地與產(chǎn)權(quán)是首先辦理給開(kāi)發(fā)商的，然后再由開(kāi)發(fā)商將房屋分單元賣(mài)給了消費(fèi)者，竣工后根據(jù)消費(fèi)者的申請(qǐng)并繳納了契約稅，才能從開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)中分割出單元房的產(chǎn)權(quán)，歸屬于購(gòu)買(mǎi)的家庭或業(yè)主。未銷售的房屋產(chǎn)權(quán)則仍在開(kāi)發(fā)商手中，如果有些已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主不愿繳納稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)代小業(yè)主繳納稅費(fèi)并辦理分割后的單元產(chǎn)權(quán)證的。那么，即使業(yè)主已經(jīng)居住、使用了這套單元，但產(chǎn)權(quán)仍登記在開(kāi)發(fā)商的名下，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是根據(jù)買(mǎi)房契約來(lái)承認(rèn)產(chǎn)權(quán)分割的，但房管發(fā)證部門(mén)的登記記錄卻無(wú)法知道產(chǎn)權(quán)已經(jīng)賣(mài)給了業(yè)主。

有人說(shuō)不是有預(yù)售登記嗎？是的，但預(yù)售登記并不能代替產(chǎn)權(quán)登記和權(quán)證發(fā)放，因?yàn)轭A(yù)售中有退房的可能，有其他造成交易無(wú)法最終達(dá)成的可能，因此預(yù)售登記不是有效的產(chǎn)權(quán)證明，只是交易過(guò)程中的必要程序。

這些權(quán)證制與登記制中的弊端，都無(wú)法讓征稅順利進(jìn)行，因此，上海市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)只針對(duì)新增房，而不用大量時(shí)間與成本去追查以前的情況。嚴(yán)重的是，許多城市已銷售并居住、使用的住房中，約有30%-40%的家庭未去辦理這種分割產(chǎn)權(quán)的手續(xù)。（當(dāng)然這些住房都涉及銀行貸款，否則開(kāi)發(fā)商會(huì)強(qiáng)迫業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，以免除開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行的擔(dān)保義務(wù)。）

那么，未辦理權(quán)證的住房如何交易呢？沒(méi)有權(quán)證當(dāng)然不能交易了。但可以每套房都在要交易之前辦理產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記，并在交易后變更產(chǎn)權(quán)和登記。這樣一來(lái)，也許你的名下就可以永遠(yuǎn)沒(méi)有一套擁有產(chǎn)權(quán)證和經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，但你卻擁有多套可以居住、使用的房屋。

由此可見(jiàn)，用任何登記制度都無(wú)法專為解決征稅的問(wèn)題，財(cái)產(chǎn)稅的征收，更值得依靠的不是權(quán)證制，也不是登記制，而是自我申報(bào)和審查的監(jiān)督手段，是誠(chéng)信決定人一生的社會(huì)約束。

我只想說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)登記制度與征稅無(wú)關(guān)，并不是為了征稅才要建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的。當(dāng)然，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)有助于征稅，但更重要的，不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)公有、私有、集體所有的各種不同產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，至少可以防止公有、集體對(duì)私有產(chǎn)權(quán)的侵犯。