房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動影響因素分析探討

【摘 要】房地產(chǎn)經(jīng)濟目前是我國的重要經(jīng)濟，對經(jīng)濟的增長和社會的穩(wěn)定起著關鍵性作用。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟的變化不容忽視，需要充分認識房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動對經(jīng)濟的影響和如何找出應對措施。本文主要對房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動的原因進行了分析，希望通過分析其影響因素，充分認識房地產(chǎn)經(jīng)濟，因而提高對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調控的水平，促進經(jīng)濟的健康發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟；周期波動；影響因素

我國當前已經(jīng)進入了經(jīng)濟轉型的新時期，房地產(chǎn)經(jīng)濟雖然在一定的時期內(nèi)是國家的重要經(jīng)濟支柱，但是其歷史終究是短暫的。隨著經(jīng)濟的轉型以及住房的需求趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟對國家經(jīng)濟的影響有將逐步降低。正是在這樣的時期，我們更需要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的規(guī)律，來調控房地產(chǎn)經(jīng)濟對市場經(jīng)濟的過多影響。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

所謂的經(jīng)濟周期性，是指經(jīng)濟變化的現(xiàn)象有一定的周期性特點，會呈現(xiàn)反復的上升、下降的現(xiàn)象。房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性是指房地產(chǎn)市場供需情況的周期性波動。有關學者通常將房地產(chǎn)的一個周期劃分為五個階段：第一階段，政府采用擴張性財政政策，此時的失業(yè)率高，國家采用通貨膨脹措施，銀行貸款的利率較低，收入有上升的趨勢，居民對住房的要求增加；第二階段，房地產(chǎn)市場交易量增多，房價有所上調，建筑商蓋房的成本也相應的增加，房地產(chǎn)銷售的局面形勢較好，銀行貸款的利率仍然較低，居民對房子的需求持續(xù)增大，房地產(chǎn)商不斷開發(fā)新的樓盤以適應市場的需求；第三階段，居民對房地產(chǎn)需求量的增長趨于穩(wěn)定，此時由于前期房地產(chǎn)商的過度開發(fā)，導致此時房產(chǎn)空置率的增加，出現(xiàn)了很多存貨，房地產(chǎn)商投資的利潤降低，此時的通貨膨脹率開始上升，貸款的難度有所增加，房價開始出現(xiàn)了下跌的趨勢；第四階段，房地產(chǎn)項目的開發(fā)速度放緩，現(xiàn)有房的銷售出現(xiàn)了困難，房屋空置率持續(xù)增加；第五階段，宏觀經(jīng)濟發(fā)生了衰退，房地產(chǎn)行業(yè)的供求狀況出現(xiàn)了較大的改變，促使房地產(chǎn)價格迅速的下跌。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的特點

中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的特點有一個周期性的波動，呈現(xiàn)交替高速和低速的過程中，當前房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)轉型的趨勢。目前，從房地產(chǎn)行業(yè)的相關數(shù)據(jù)指標可以看出，中國的房地產(chǎn)行業(yè)仍然呈現(xiàn)出上升的趨勢，變化是在增長，增長幅度波動的過程中，所以中國的整體房地產(chǎn)周期的增長速度，保持增長勢頭。自1998年以來我國之前對房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，不夠成熟。住房制度改革1998年實施，房地產(chǎn)市場已經(jīng)在原有的基礎上大發(fā)展，從而使房地產(chǎn)市場的變化根據(jù)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的操作可以看出， 1998年，房地產(chǎn)銷售形勢現(xiàn)在并不好。自1998年中國取消福利分房居住單位，中國累計發(fā)布，這個時候人們開始改變房屋價值，使房地產(chǎn)市場景氣需求的量，房地產(chǎn)開始快速發(fā)展。在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中將會放緩，對住房的需求將趨于穩(wěn)定。因此，后房地產(chǎn)銷售的快速增長，房地產(chǎn)的供應和需求將出現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)，因此反映了我國房地產(chǎn)周期性的變化。

三、中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的影響原因

1.土地政策決定了房地產(chǎn)供應

房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，我們可以看到土地用于房地產(chǎn)的重要性。沒有土地就無法發(fā)展新的建筑，可見土地是非常重要的，在房地產(chǎn)周期性的變化。對使用土地的用途和使用權出讓權的政府發(fā)揮了重要的作用。事實上，政府預算緊張和追求GDP的壓力，更依賴于房地產(chǎn)開發(fā)商受益，因為它能夠滿足政府開支增長，從而導致了大量的貪污和其他社會問題，盲目建設，房地產(chǎn)市場過熱，甚至農(nóng)業(yè)用地也出現(xiàn)大量新建筑，將中國的金融風險到一個新的高度。

2.資金是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟周期波動的一個重要原因

資金主要包括房地產(chǎn)開發(fā)投資，項目開發(fā)資金等。根據(jù)房地產(chǎn)投資相關的數(shù)據(jù)顯示，目前我國的補充投資和房地產(chǎn)規(guī)模系數(shù)之間的關系是0.975，房地產(chǎn)價值表明投入多少房地產(chǎn)開發(fā)項目，實力的大小直接影響，投資變化量將直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的資金鏈。在我們目前的房地產(chǎn)市場情況來看，很大一部分是投資金額取決于項目。目前，成長日新月異，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭是激烈的，很多房地產(chǎn)企業(yè)的需求得不到滿足。

3.復雜的市場因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動產(chǎn)生重要影響

市場是主要的房地產(chǎn)項目，在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演了關鍵的角色。市場主要包括商品房空置率和價格。通過商品房空置率，投資研究房地產(chǎn)經(jīng)濟學家的詳細報告表明：房地產(chǎn)投資的波動會導致商品房空置率，空置率持續(xù)增加，房子會刺激新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。面對復雜多變的市場因素，這種影響并沒有完全凸顯。在房地產(chǎn)空置率上升的情況下，投資收縮舉動遠遠超過了投資擴張走高。

四、總結

房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的原因是多方面的，如果要防止房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的劇烈波動，就需要掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的規(guī)律與相關機制。并且制定相關的調控政策。加快住房改革，促成房地產(chǎn)經(jīng)濟變化平穩(wěn)，減少對國家經(jīng)濟的影響。更甚至可以合理利用房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的規(guī)律，加快改革發(fā)展步伐。

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