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    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土增清算中的注意事項

    2015-04-29 00:00:00王洪濤
    中國經(jīng)貿(mào) 2015年7期

    【摘 要】隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市建設(shè)的加速進步。越來越多的人涌入城市。房地產(chǎn)行業(yè)隨之獲得了空前的發(fā)展與繁榮。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中,土地與資金是重要的兩個方面,土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)繳納的很大一部分,但目前在房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作中,大量問題依然存在。本文就圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中出現(xiàn)的問題展開了討論,并最終提出相應(yīng)建議,以促使房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的順利完成,維護企業(yè)自身的經(jīng)濟利益。

    【關(guān)鍵詞】土地增值稅;房地產(chǎn);清算

    一、引言

    隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造出高利潤的同時也帶來了較高稅負(fù),作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部成本,稅收客觀上影響其經(jīng)濟效益。土地增值稅便是一個很大的影響因素。是一項影響收益較大的稅種。如何在土地增值稅清算中保證企業(yè)利益的同時有效地降低稅收和費用,是當(dāng)前房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要思考的問題,因為它和自身的生存和發(fā)展息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)的土增清算是企業(yè)面臨的一大難題,其中牽扯到成本的分?jǐn)?、車庫的處理、商業(yè)與住宅的分配、利息問題、銷售處理、發(fā)票是否到位等等各方面問題。為減輕稅收對企業(yè)發(fā)展的影響,就要采用合法靈活的多種措施運用到增值稅的繳納與核算中,有必要加強對相關(guān)法律掌握和總結(jié)。明確清算條件和納稅主體。稅前做好規(guī)劃,明確收入確認(rèn)和成本扣除時需要注意的問題。這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理進行納稅,維護自身利益。下文對房地產(chǎn)企業(yè)的土増清算過程中幾個重要的點進行分析。首先分析了清算過程,詳細(xì)分析了土地增值稅清算各個環(huán)節(jié)的注意事項,并提出相應(yīng)的建議。

    二、明確清算要求,優(yōu)先備好材料

    土地增值稅指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物在產(chǎn)權(quán),取得增值稅收入的單位和個人進行征收的一種稅。根據(jù)國家有關(guān)稅收的規(guī)定。符合以下標(biāo)準(zhǔn)的個人或經(jīng)濟組織均需繳納土地增值稅:一是房地產(chǎn)項目徹底完成,并已經(jīng)開始出售;二是不完整的建設(shè)項目但已整體轉(zhuǎn)讓出去;三是有償轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)獲取轉(zhuǎn)讓費用的。

    凡達到上述條件。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)命令行為主體承擔(dān)納稅義務(wù):一類是已竣工并通過驗收的工程項目;二是轉(zhuǎn)移項目面積超過85%的總體規(guī)模,或者尚未達到該比例,但除此之外的其他建筑面積已被出租出去;三是已持銷售許可證,但建筑卻在三年的時間未能完全出售;四是房地產(chǎn)經(jīng)濟主體已申請稅務(wù)登記,但未履行繳納增值稅的義務(wù)的。還有國家稅務(wù)機關(guān)所規(guī)定的其他情況。

    對已經(jīng)滿足清算條件應(yīng)進行清算的納稅人。需要提前準(zhǔn)備提交清算數(shù)據(jù):“房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告”,國有土地使用權(quán)證,建設(shè)用地使用證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,(預(yù))銷售許可證,詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件:付款憑證復(fù)印件,項目工程合同結(jié)算單,商品房買賣合同統(tǒng)計、銀行貸款合同和利息結(jié)算證明材料,房地產(chǎn)開發(fā)項目決算和竣工驗收報告,財務(wù)會計報表,無償提供公共設(shè)施和無償提供給相關(guān)單位的證明材料等。

    三、規(guī)范會計核算,作好清算基礎(chǔ)

    土地增值稅是國家的宏觀調(diào)控措施,不同的土地增值額國家采取不一樣的稅率,以防房地產(chǎn)獲取暴利,其中確定增值額是該過程中最重要的工作。它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入和項目成本進行精準(zhǔn)核算。在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天,會計電算化已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍應(yīng)用。在一般情況下,項目竣工前的房款都是在“預(yù)收帳目”科目中顯示的,這些科目對會計核算起到了一定的輔助作用。在這些輔助條件下,房地產(chǎn)企業(yè)對核算的內(nèi)容進行了明細(xì)劃分,便于房地產(chǎn)企業(yè)的成本和收益的確認(rèn)工作,為將來清算土地增值稅提供了條件。

    四、明確項目收入

    土地增值稅納稅人所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除項目金額后的余額為增值額。增值額的準(zhǔn)確計算,還需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。針對這一情況要求房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)項目作為清算目標(biāo),全面,詳細(xì),精準(zhǔn)地對每個項目的進行核算。

    計算項目收入時。以全額的方式開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票,以發(fā)票登記數(shù)目為標(biāo)準(zhǔn);未發(fā)票或發(fā)票未以全額方式開出的,可以由買方和賣方之間的合同交易作為一種參考對象,以交易合同金額作為標(biāo)準(zhǔn);銷售合同上寫的房屋面積不符合實際測量的面積的。在清算前房款已經(jīng)補交的。必須調(diào)整相應(yīng)增值稅的計算。一般情況下。地產(chǎn)開發(fā)商會將已轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)收賬款科目借方金額錄成銷售明細(xì)表,該表一般會以樓號為單位來制作,其中包括:合同號,客戶名稱,銷售面積,單價(每平方米),房款總額等。需要對銷售明細(xì)表的金額進行核對,確保同一項目已結(jié)收入金額與銷售合同,銷售發(fā)票的金額保持完全一致。

    核對銷售收入的過程中需要引起注意的收入確定問題:第一,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用于員工身上,如企業(yè)的各種福利等,以及償還債務(wù),或以各種方式取得的非貨幣資產(chǎn)。一旦出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移,則需視作與房產(chǎn)銷售性質(zhì)相同;其次,將一部分開發(fā)的房產(chǎn)供自己使用,例如:租賃他人,或自行開展經(jīng)營活動等,仍保留產(chǎn)權(quán)未被轉(zhuǎn)讓的。不納入土地轉(zhuǎn)讓增值稅,不包括在核算范圍。

    在收入確認(rèn)的同時,需合理確定住宅類型,如果是普通住宅,依法享受增值稅優(yōu)惠政策。國家規(guī)定的普通住宅的價值在20%以內(nèi)的豁免。此外,需注意訂金,誠意金,違約金對土地增值稅核算的影響。

    五、明確土地增值稅扣除項目

    明確收入后。需要對清算項目的扣除項目金額相關(guān)的進一步確認(rèn)。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可避免地涉及到一系列的過程。每個過程獲得或支付一定數(shù)額的金錢,但無論是哪一個過程必須有合法證件的支持,如:取得土地使用權(quán)所進行的付出,施工時的建設(shè)成本等。不允許持有合法憑證,卻未實際繳納稅賦的現(xiàn)象,因為這將在很大程度上影響納稅的威嚴(yán)。主要分為開發(fā)成本,開發(fā)費用,繳納稅金,和其他扣款,具體如下:

    第一,取得土地使用權(quán)的支付金額。要在法定程序合規(guī)的前提下得到有效憑據(jù)的支持,也就是國土資源部提供的合法證據(jù),相應(yīng)的稅收也應(yīng)該達到國家法定標(biāo)準(zhǔn)。對于拆遷安置問題,在安置回遷戶的房地產(chǎn)項目建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)嚴(yán)格以法律、法規(guī)和合同確認(rèn)作為拆遷補償?shù)囊?guī)定確認(rèn)拆遷補償費,支付給回遷戶的補差價款計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)沖抵本項目的拆遷補償。

    第二,在房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中會涉及到多項程序。每一級程序都涉及到一些費用,如前期原料預(yù)備費,建設(shè)費,基礎(chǔ)設(shè)施費,開發(fā)間接費應(yīng)扣除。要與具體對應(yīng)的文件報告一致,這些文件包括:項目決算文件,施工合同,工程結(jié)算文件……工程竣工驗收后,參照合同內(nèi)容,需要將企業(yè)項目的工程安裝部分費用扣除,扣除費用充當(dāng)項目開發(fā)的質(zhì)量保證。通過這部分的質(zhì)量保證金向房地產(chǎn)企業(yè)申請發(fā)票。土地增值稅應(yīng)按發(fā)票金額數(shù)量進行核算;相反,沒有發(fā)票的不得扣除扣留的質(zhì)量保證金。

    開發(fā)商因為項目進度落后于導(dǎo)致工期超時完成所繳納土地閑置費不作為增值稅清算項目。若房產(chǎn)企業(yè)對自身房產(chǎn)裝潢后用于銷售,所涉及的裝潢費用花銷納入成本范圍。

    第三,房產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)的同時,與之聯(lián)系建設(shè)的各房產(chǎn)配套設(shè)施,如:停車場,幼兒園,物業(yè)管理單位,和其他公共設(shè)施完成后,產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共享;若將所建設(shè)的房產(chǎn)無償上交給國家行政機構(gòu),公共機構(gòu)支持國家非商業(yè)事業(yè),其成本,費用可以扣除;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建設(shè),必須進行會計清算,同時扣除成本,費用。

    第四,房地產(chǎn)開發(fā)商自行建設(shè)的銷售和服務(wù)建筑物,以及一些樣板房的建設(shè)將根據(jù)具體情況有針對性的處理。①在施工現(xiàn)場建設(shè)的臨時用房,如在建筑房屋銷售中供工人居住的樣板房,在室內(nèi)設(shè)計過程出現(xiàn)費用要列入房產(chǎn)銷售中扣除。②在這些臨時建筑物內(nèi)的室內(nèi)設(shè)計,裝飾等所產(chǎn)生的支出,完成后若發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓收入需納入土地增值稅的開發(fā)成本,予以扣除。

    第五,開發(fā)稅金的扣除:開發(fā)稅指在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中,與轉(zhuǎn)讓收入有關(guān)的稅收,而且其品種繁雜。主要有印花稅和營業(yè)稅,以印花稅為例。我國規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅應(yīng)該歸納到企業(yè)的管理成本,并采取相應(yīng)的方法予以扣除,這種情況下,為避免重復(fù)計算的稅,企業(yè)的印花稅就從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅中扣除,同時,所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅納入總表中,并附帶上相應(yīng)的憑證復(fù)印件,以便未來對稅金的計算管理。

    最后,房產(chǎn)企業(yè)可以加計扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本金額之和的20%。

    六、結(jié)論

    隨著經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在我國國民經(jīng)濟中已經(jīng)占據(jù)重要的一環(huán),因此,房地產(chǎn)土地增值稅清算也得到了廣泛的關(guān)注。在土地增值稅清算時,我們必須首先清楚清算條件和清算主體,同時做好企業(yè)項目會計核算工作,確認(rèn)項目收入,實現(xiàn)土地增值稅清算工作的順利完成。

    參考文獻:

    [1]許雋孜.土地增值稅的清算對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響[J].中國房地產(chǎn)金融,2008(9)

    [2]李雪艷,孫秀杰.淺析土地增值稅清算制下的稅收籌劃及案例分析[J].經(jīng)營管理者,2009(4)

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