論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制淺析

王沛然

華潤(rùn)（深圳）有限公司 廣東深圳 518000

摘要：新時(shí)期下，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，這也使得房地長(zhǎng)行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)，其中有很多風(fēng)險(xiǎn)潛藏其中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在分析決策階段決策失誤，就會(huì)給自身帶來(lái)巨額虧損。因此，在成本控制過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)存在偏差，要對(duì)偏差進(jìn)行及時(shí)糾正，將用于各項(xiàng)生產(chǎn)的費(fèi)用都控制在計(jì)劃范圍內(nèi)，確保成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本文首先從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和法律法規(guī)這兩點(diǎn)，來(lái)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策分析對(duì)成本造成的影響，然后分別在投資決策分析和有效控制成本這兩方面，探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中決策分析和控制成本的有效措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；投資決策；成本控制；做法

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策分析失誤對(duì)成本造成的影響

（一）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響著開發(fā)成本

之所以說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)改變的影響，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的不穩(wěn)定導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生巨額虧損。例如：消費(fèi)者需求、市場(chǎng)需求和人民幣匯率等都對(duì)開發(fā)成本產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)商從開始研究該項(xiàng)目的可行性，到最后樓盤上市期間隔的時(shí)間較長(zhǎng)，在該時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)需求這種不定性因素，極有可能有很大的更懂變。消費(fèi)者購(gòu)買力、銀行匯率等各類要素的變動(dòng)必然會(huì)造成投資收益預(yù)期與目前狀況相差甚遠(yuǎn)。比如二線城市開發(fā)房地產(chǎn)，購(gòu)買的地皮位置較好，并且估算上市必然會(huì)賣到6000元/平米，然而受到上述因素的影響，房?jī)r(jià)是以4000元/平米出售，這必然會(huì)影響房地產(chǎn)商的收益。

（二）國(guó)家的相關(guān)法律政策影響著開發(fā)成本

財(cái)政和金融兩大政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的直接要素。一個(gè)國(guó)家的國(guó)內(nèi)國(guó)際政治局勢(shì)變化以及相關(guān)政策法律更動(dòng)被稱之為法律政策風(fēng)險(xiǎn)，法律政策風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)必然會(huì)使房地產(chǎn)商承受巨大經(jīng)濟(jì)虧損。寬松或者緊張的貨幣政策會(huì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生直接影響，這主要是影響房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目的成本。

二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)濟(jì)分析的措施

（一）構(gòu)建科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系

建筑密度、土地面積、綠地率、交通是否方便、容積率以及公共性的配套設(shè)備等要素均是評(píng)估指標(biāo)規(guī)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)予以考量的要素。在評(píng)估設(shè)計(jì)方案時(shí)必須要對(duì)經(jīng)濟(jì)性、性價(jià)比、格局和環(huán)保等細(xì)枝末節(jié)給予充分的評(píng)估。在展開經(jīng)濟(jì)評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)從財(cái)務(wù)評(píng)估和綜合性就評(píng)估兩個(gè)方面給予全方位考量，里面包含在任何一個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)要素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)直接或者間接的影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本。恰當(dāng)?shù)膶⒔ㄖ菍拥母叨忍岣吆驮黾用芏?、恰?dāng)?shù)目刂破淙莘e率、均是降低每平米房地產(chǎn)開發(fā)成本的有效措施。同時(shí)還會(huì)在很大程度上節(jié)省建筑用地，這樣就在相應(yīng)的節(jié)約了部分開發(fā)成本。

（二）優(yōu)選規(guī)劃方案

想要提高控制工程造價(jià)的有效性，必然要對(duì)市場(chǎng)展開充足的調(diào)研后，與項(xiàng)目詳實(shí)的實(shí)際狀況相結(jié)合，才能確保在符合消費(fèi)者使用功能和生產(chǎn)需求的基礎(chǔ)上，有效的整合經(jīng)濟(jì)和技術(shù)把多種方案設(shè)計(jì)出來(lái)再展開對(duì)比，進(jìn)而在方案中選出最佳方案。在對(duì)最佳方案展開選擇時(shí)，先保證各類開發(fā)方案間有可比性，同時(shí)應(yīng)以項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況為根據(jù)，采用的評(píng)價(jià)參考指標(biāo)必須保持其合理性，不能有所偏頗。

（三）盡最大可能使項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)力提升

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，決定了要投入巨額資金才能滿足開發(fā)需求。由于調(diào)整國(guó)家政策和市場(chǎng)變動(dòng)均嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益[1]。這就需要房地產(chǎn)商在投資決策環(huán)節(jié)均要對(duì)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)和政策等各種影響著投資項(xiàng)目成效的因素進(jìn)行充分分析，掌握各種因素對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響以及各種要素屬性，能夠起到幫助開發(fā)商衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和大小正確性的作用，進(jìn)而保證投資收益水平的合理性，將卓有成效的控制風(fēng)險(xiǎn)方案設(shè)計(jì)出來(lái)，加大防控重點(diǎn)要素的投資風(fēng)險(xiǎn)力度。

（四）采用多樣化方式進(jìn)行組合投資

開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意把資金投入到各種不同類型的項(xiàng)目，對(duì)于各種收入層次的居民進(jìn)行差異化的建設(shè)類型，即建設(shè)層次不同的寫字樓、住宅區(qū)和文化娛樂(lè)場(chǎng)所等，從而達(dá)到降低未來(lái)不確定風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型不同，在開發(fā)時(shí)也會(huì)出現(xiàn)不同風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而收益上也會(huì)有很大區(qū)別。通常，高風(fēng)險(xiǎn)投資就有高收益回報(bào)，而低風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目相對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目而言，其收益相對(duì)較低。假如把資金投入到各種不同類型的項(xiàng)目中去，就會(huì)使整體企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降低，最后獲取的收益也較為均衡，如果有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目決策失誤，也會(huì)有另外項(xiàng)目補(bǔ)足，這就是用的“把雞蛋放在不同籃子里”的策略。

三、有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的方式

（一）轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

第一，利用向保險(xiǎn)公司投保的方式把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司，這需要企業(yè)提前繳納保費(fèi)到保險(xiǎn)公司，而真正遭受損失時(shí)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。值得注意的是，雖然保險(xiǎn)公司是一種有效、及時(shí)且能夠科學(xué)實(shí)行的彌補(bǔ)損失方法，但是在開始繳納保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)數(shù)額較大且在使用方位上有較大限制。因此通過(guò)投保來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)不能解決所有的投資風(fēng)險(xiǎn)。第二用合同的方式把風(fēng)險(xiǎn)向另外的經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)嫁[2]。例如，在項(xiàng)目在施工時(shí)，可以把少數(shù)高風(fēng)險(xiǎn)性的工程外包給有豐富經(jīng)驗(yàn)的施工主體，這樣就會(huì)降低該部分風(fēng)險(xiǎn)。

（二）透過(guò)目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策

研究開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性是開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目前必備的功課，假若糊里糊涂的就去投資，不但不能確保該企業(yè)的獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，還極有可能使自己蒙受損失，更甚至面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這說(shuō)明在做投資決策時(shí)把目標(biāo)建筑成本控制方案充分利用起來(lái)，在很大程度上有可行性和科學(xué)性。在設(shè)立項(xiàng)目之前必須要不斷的評(píng)估預(yù)算，確定建筑成本控制數(shù)高于總的建筑成本資金時(shí)，才能確保該項(xiàng)目具備可行性。假若低于總建筑成本資金，那就說(shuō)明不能達(dá)到自身利潤(rùn)的預(yù)期，該項(xiàng)目不具備可行性。通過(guò)全面系統(tǒng)的測(cè)算后，才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)該項(xiàng)目的收益目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低盲目去投資開發(fā)給開發(fā)商造成的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有必要產(chǎn)生的開發(fā)成本。

四、發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方面的一些做法

發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制展開比較早，成本控制等方面經(jīng)驗(yàn)也積累了不少，并且可以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)諸多要求。國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制，大致具有下面幾種特點(diǎn)：首先，由政府間接的調(diào)控。國(guó)外，按照項(xiàng)目投資的來(lái)源渠道不一，大致可以歸納成政府投資的項(xiàng)目與私人投資的項(xiàng)目。政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制，結(jié)合間接控制手段，對(duì)于政府投資與私人投資的項(xiàng)目采取不同力度與深度管理辦法，將對(duì)政府投資相關(guān)項(xiàng)目控制作為重點(diǎn)來(lái)抓。其次，計(jì)價(jià)依據(jù)有章可循?？v觀國(guó)外，開發(fā)項(xiàng)目成本的依據(jù)是非常重要的組成部分。美國(guó)開發(fā)項(xiàng)目成本的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不經(jīng)政府組織制訂，成本計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)不統(tǒng)一。指標(biāo)，定額還有費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)這些通過(guò)大型開發(fā)項(xiàng)目咨詢企業(yè)制訂。當(dāng)?shù)刈稍儥C(jī)構(gòu)，結(jié)合本地區(qū)發(fā)展情況，對(duì)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目消耗量與基價(jià)進(jìn)行制訂，作為管制區(qū)項(xiàng)目成本估算標(biāo)準(zhǔn)。再次，開發(fā)項(xiàng)目成本的信息通過(guò)多渠道獲取。準(zhǔn)確，及時(shí)對(duì)建筑市場(chǎng)的價(jià)格信息進(jìn)行捕捉為業(yè)主與承包商具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與獲取盈利核心內(nèi)容。成本信息為建筑商品估價(jià)與結(jié)算重要理論依據(jù)，為建筑市場(chǎng)的價(jià)格變化指明了方向。美國(guó)建筑成本的指數(shù)經(jīng)相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)與新聞媒介進(jìn)行編制，很多成本信息的來(lái)源當(dāng)中ENR成本指標(biāo)相對(duì)比較重要。第四，成本開發(fā)項(xiàng)目人員動(dòng)態(tài)評(píng)估。英國(guó)業(yè)主對(duì)開發(fā)項(xiàng)目估價(jià)一般通過(guò)工料測(cè)量人員完成。測(cè)量人員估價(jià)一般采取比較法與系數(shù)法，通過(guò)長(zhǎng)期估價(jià)實(shí)現(xiàn)，他們所有開發(fā)項(xiàng)目成本的實(shí)例資料是非常豐富的，甚至構(gòu)筑了相關(guān)的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)標(biāo)書當(dāng)中列出各項(xiàng)價(jià)格確定都有一套自己獨(dú)特標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。估價(jià)的時(shí)候，工料測(cè)量人員把不同設(shè)計(jì)期提供擬建開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)項(xiàng)目資料和以往同類的開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，參照當(dāng)前建筑的市場(chǎng)行情，對(duì)項(xiàng)目單價(jià)進(jìn)行確定，為計(jì)算項(xiàng)目用其他開發(fā)項(xiàng)目的成本分析所取資料加以補(bǔ)充。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，因?yàn)槲覈?guó)長(zhǎng)期由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理當(dāng)中的成本控制還未引起所有房地產(chǎn)從業(yè)人員足夠重視，很多房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)此仍舊十分陌生。成本控制意識(shí)為法律意識(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相關(guān)意識(shí)，項(xiàng)目管理相關(guān)意識(shí)綜合表現(xiàn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，為社會(huì)主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下必然發(fā)展趨勢(shì)?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制為開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)管理重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)工作人員，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)于律己，對(duì)成本控制做嚴(yán)格管理，并且全員參與。通過(guò)該方式，才可以確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利運(yùn)行。

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