關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記方向的課題

羅平縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

摘要：房地產(chǎn)作為許多個(gè)人和家庭的主要資產(chǎn)，是家庭主要貨幣資產(chǎn)的投入載體。但是，由于其他一些行為的存在，需要利用這些資產(chǎn)進(jìn)行抵押或者擔(dān)保，為了保證這些行為得到法律的規(guī)范和保護(hù)，進(jìn)行抵押登記是重要的工作手段。本文對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)抵押登記進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)抵押登記方向的幾個(gè)課題，希望能促進(jìn)相關(guān)人士的深入研究，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記和擔(dān)保行為的規(guī)范化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；登記；課題

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，社會(huì)的經(jīng)濟(jì)秩序正逐步朝著更加高效和更加健康的方向發(fā)展。房地產(chǎn)抵押，作為一種特別重要的擔(dān)保和融資的方式，越來(lái)越被市場(chǎng)主體接受，在我國(guó)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，占據(jù)的地位也越來(lái)越重要。目前，在我國(guó)的房地產(chǎn)抵押領(lǐng)域，已經(jīng)有專門(mén)的法律制度對(duì)相關(guān)行為進(jìn)行規(guī)范，相關(guān)法律制度的存在，也使得房地產(chǎn)抵押這種方式大大推動(dòng)了市場(chǎng)交易的發(fā)展。房地產(chǎn)抵押獲得融資或者用作擔(dān)保，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序保持穩(wěn)定起到了重要的作用，也為保障我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康安全發(fā)展發(fā)揮了主要的作用。但是，由于房地產(chǎn)抵押活動(dòng)存在一些人為的影響因素，加之相關(guān)制度也無(wú)法完全有效的規(guī)范好房地產(chǎn)抵押，為此，采取房地產(chǎn)抵押登記，就對(duì)相關(guān)行為的約束提供了更有效的法律依據(jù)。在我國(guó)的《物權(quán)法》中，將抵押登記視作房地產(chǎn)抵押權(quán)的生效文件，在立法的層面上，對(duì)房地產(chǎn)抵押登記的法律意義進(jìn)行了肯定。不過(guò)，隨著時(shí)光的流逝，抵押登記在實(shí)踐中出現(xiàn)了問(wèn)題，主要體現(xiàn)在抵押登記流于形式，抵押的當(dāng)事人往往認(rèn)為取得了登記證明文件就能產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的效果，對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記記載的事項(xiàng)是否能夠真實(shí)的反映抵押人和抵押權(quán)人的意思等都很少涉及。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)抵押登記問(wèn)題進(jìn)行思考，探究幾個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記方面的課題，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)抵押登記的主管部門(mén)

對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記的主管部門(mén)，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)該是毫無(wú)異議的行政單位，但是，在我國(guó)許多部門(mén)職能交叉和體制不完善的情況下，有許多地方?jīng)]有依法設(shè)立或者是確定房地產(chǎn)抵押登記的主管部門(mén)，加劇了部門(mén)職能之間的交叉矛盾，對(duì)管理的力度也削弱了。在我國(guó)，對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記的主管部門(mén)還未進(jìn)行明確，主要還是因?yàn)榉课菖c土地的管理存在體制方面的矛盾未得到有效解決。二、關(guān)于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押

對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的貨貸形式，在國(guó)外早已被采用，尤其是在我國(guó)的香港特別行政區(qū)，這樣的方式頗為流行，被稱之為“按揭貸款”，這種概念在法律上，與抵押擔(dān)保是有一定的區(qū)別的。由于按揭貸款的概念對(duì)于民眾較難理解，抵押登記管理辦法還是采用一種比較方便接受和理解的概念——預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款。這種形式的抵押貸款是指銀行在與預(yù)貸商品房人約定，在房屋的購(gòu)買(mǎi)者支付一定比例的房?jī)r(jià)之后，由銀行替其支付剩下的房款，購(gòu)房者以被建好的商品房作為抵押物，擔(dān)保歸還銀行貨代的行為。在實(shí)際操作過(guò)程中，商品房的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該成為必不可少的參與者，但是在進(jìn)行抵押登記時(shí)，是否將購(gòu)房合同和抵押合同分別作為獨(dú)立的合同劃分，是一個(gè)值得深入探討的問(wèn)題，這也是預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款登記的難點(diǎn)。因此，這也是房地產(chǎn)抵押登記方向的重要研究課題之一。

三、在建商品房抵押登記

在我國(guó)的相關(guān)法律中，對(duì)于沒(méi)有建筑的土地的使用的抵押和已建有房屋的土地及房地產(chǎn)的抵押做出了明確的界定，但是，對(duì)于在建的商品房的抵押?jiǎn)栴}，還沒(méi)有進(jìn)行明確，沒(méi)有進(jìn)行有效的規(guī)范。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)歷史較長(zhǎng)，耗資較高的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，存、貸資金在整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)廣泛存在，客觀層面上，存在將土地的使用權(quán)和在建工程一起作為抵押貸款或者擔(dān)保的實(shí)際情況。因此，對(duì)于這方面的在建工程的抵押貸款的登記工作，也應(yīng)得到相關(guān)法律的支持才能進(jìn)行。為此，需要相關(guān)研究人員深入研究，理清其中存在的問(wèn)題，提出有效的解決辦法。這也是房地產(chǎn)抵押貸款登記工作中必須考慮的問(wèn)題，是比較重要的研究課題。

四、預(yù)售商品房抵押登記

在我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律之中，對(duì)于房屋所有權(quán)得到明確的房地產(chǎn)抵押和預(yù)售商品房的抵押登記工作，建立了不同的工作流程和登記辦法。對(duì)于取得房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押，只要在證書(shū)上作他項(xiàng)權(quán)利記載后繼續(xù)交由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向房屋的抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》即可，而對(duì)于預(yù)售商品房的抵押登記，不僅要求在抵押合同上進(jìn)行明確的記載，并且抵押人領(lǐng)取權(quán)屬登記證書(shū)之后，仍需要進(jìn)行重新的登記。但是，這樣的登記方式，目前對(duì)于銀行、抵押登記機(jī)關(guān)而言，這樣的方式并不合理，而且由于預(yù)售的商品房擔(dān)保的債權(quán)數(shù)眾多、價(jià)值高，如果只在抵押合同上簽字顯得過(guò)于草率，因此，急需采取其他的登記辦法進(jìn)行登記，以促進(jìn)相關(guān)抵押權(quán)的確認(rèn)。因此，這也是房地產(chǎn)抵押登記研究的熱點(diǎn)之一。

五、房地產(chǎn)抵押登記審查

在房地產(chǎn)抵押登記工作中，還存在的一個(gè)重要的工作流程就是房地產(chǎn)抵押登記審查。相關(guān)的抵押登記辦法對(duì)有關(guān)的審查工作做了一定的界定，在具體的操作中，具體的審查方式和過(guò)程沒(méi)有進(jìn)行明確。目前，在房地產(chǎn)抵押登記的審查的工作中，主要重視了兩個(gè)方面的審查，首先是對(duì)同一抵押的房地產(chǎn)有無(wú)其它形式的重復(fù)抵押。對(duì)于登記備案制度完善的抵押行為，能夠較快的審查出重復(fù)抵押的房地產(chǎn)。對(duì)于那些以土地使用權(quán)、在建工程等不同抵押形式之間的重復(fù)抵押，則進(jìn)行了格外的重視。其次是對(duì)于國(guó)有房地產(chǎn)抵押，需要審查相關(guān)批準(zhǔn)文件的有效性。目前，對(duì)于國(guó)有房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)方面的規(guī)定正在完善，為今后抵押登記工作的良好進(jìn)行奠定了基礎(chǔ)。在房屋抵押登記審查中，目前，對(duì)于國(guó)有事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)的房地產(chǎn)抵押登記問(wèn)題沒(méi)有進(jìn)行有效的研究界定，相關(guān)的審查流程和審查方式都需要進(jìn)一步完善，對(duì)此，相關(guān)研究人員對(duì)于國(guó)有企事業(yè)單位的房地產(chǎn)的抵押登記審查工作進(jìn)行研究，是研究房地產(chǎn)抵押登記工作的課題之一。

總結(jié)：

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的今天，房地產(chǎn)作為許多家庭或個(gè)人的主要資產(chǎn)，是他們進(jìn)行貸款或者擔(dān)保的主要載體。由于相關(guān)抵押或者擔(dān)保工作，不經(jīng)過(guò)政府的行政部門(mén)進(jìn)行登記備案，將會(huì)使抵押或者擔(dān)保行為存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，為此，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)抵押登記方面的問(wèn)題進(jìn)行深入思考，找出相關(guān)的抵押登記課題，在日后進(jìn)行深入研究，能夠有效的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款和擔(dān)保方面事業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐敏.我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)法律問(wèn)題研究[D].華東政法大學(xué)，2011.

[2]張景伊.房地產(chǎn)抵押登記中的幾個(gè)問(wèn)題[J].中國(guó)房地產(chǎn)，1998，07：66-70.

[3]苑敏.關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記制度的法律探討[J].山東法學(xué)，1998，01：43-45.

[4]楊慧華.我國(guó)房地產(chǎn)抵押制度存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[D].廣西師范大學(xué)，2013.

[5]劉穎.我國(guó)房地產(chǎn)抵押若干法律問(wèn)題研究[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010.