住宅裝修工程前期商務管理中遇到的問題及建議

深圳廣田裝飾集團股份有限公司 廣東深圳 518003

摘要：住宅裝修工程項目前期商務管理中成本測算的方法優(yōu)化、細致分析投標文件的條款、中標后紙質(zhì)版合同條款的復查及簽訂三部分常見問題及處理方法以及對該部分工作的建議。

關(guān)鍵詞：住宅裝修工程；前期商務管理；成本測算方法優(yōu)化；細致分析合同條款；紙質(zhì)版；復查；建議

前言

住宅裝修工程一般采用如下的承攬方式：

地產(chǎn)商一次性對裝飾企業(yè)的資質(zhì)、施工能力及相關(guān)的技術(shù)標進行審查，審核通過后雙方簽署戰(zhàn)略合作備忘錄。在住宅工程投標時地產(chǎn)商只給裝飾企業(yè)發(fā)送招標文件、工程量清單及甲方認定的分項單價表供其審核，確認后雙方簽訂相關(guān)的施工合同。

該方式減少了繁瑣的招投標過程及技術(shù)標、資信標的編制，節(jié)約了成本。在許多裝飾公司該種業(yè)務的比例已占到總業(yè)務量的15%-25%。

三年來我一直從事該類工程前期的商務管理，現(xiàn)就在此期間遇到一些實際問題淺談一下對該類工程前期商務管理的要點。

一、成本測算方法的優(yōu)化

一般正常的招投標工程都具有單一性，我們在投標過程中會對材料、人工做詳細的調(diào)查及分析，對工程的成本作出初步分析后開始投標。工程的單一性決定了對當?shù)氐娜斯べM變化及材料價格的變化的調(diào)查范圍較小，該工作能及時、準確完成，投標工作能夠有序進行。第二種方式承攬的住宅裝修工程，房地產(chǎn)商一般會以自己企業(yè)所在地的人工費、材料價格等核定分項單價，好少能夠考慮到不同地區(qū)材料價格及人工費等的差異及變化。

發(fā)給我方的清單及分項單價表一般要求在3-5天之內(nèi)我方就必須對其工程作出是否承接的回復。要詳細的作出每個分項的詳細成本分析無論時間上還是人力安排上都不太可能。但是不作一定信息調(diào)查及分析，盲目的答復會又損害雙方利益。針對這種情況，我們采用了如下的方式處理：

1、將甲供材中的價款扣除后計算出乙供材、人工費的總價；

2、按照工藝做法整體提取出乙供材中所占比例較大的項目如：水泥、黃沙、石膏線、大理石、膩子粉等；

3、對工程所在地的上述材料及人工費作出市場調(diào)查匯總，按照工藝做法的消耗量定額計算每個項目的實際成本；

4、調(diào)查當?shù)貙嶋H的天氣變化，對材料單價及人工單價進行調(diào)整，修正分項成本。

5、將分項成本及甲方所發(fā)清單做詳細比較后決定是否承接該工程。

下表為同期湖南和黑龍江兩地的銷售綜合樓材料人工調(diào)查對比表：

湖南實際的施工現(xiàn)場在20**年7月即可進場施工，但是黑龍江工地按照現(xiàn)場調(diào)查實際在9月底才能進場施工，而且從9月初開始黑龍江的人工費每15天上漲10%左右，到10月15日在未供暖情況下泥工及油工已無法施工。經(jīng)過對材料、人工的調(diào)整分析，黑龍江的項目預估成本比湖南項目高出30%，黑龍江項目的分項單價嚴重低于實際工程成本?；谝陨戏治鑫覀兂薪恿撕系墓こ獭?/p>

二、細致分析投標文件的條款

合同條款的表述應該清晰、嚴謹、準確。條款文字表述的不清晰將會為合同實際履行留下隱患。在我們工作中最常見到的表述不嚴謹?shù)臈l款有：

1、“施工現(xiàn)場及條件以現(xiàn)場踏勘為準；臨時設施搭建在紅線外，場地承包單位自行解決；工程發(fā)包單位提供電源、水源駁接點；除現(xiàn)有道路外，其余施工便道承包單位自行解決；施工人員住宿由承包單位在紅線外自行解決。進場材料需堆放在發(fā)包單位指定區(qū)域”。該條款中表述不明的第一是”工程發(fā)包單位提供電源、水源駁接點“第二是“指定區(qū)域”。在黑龍江**項目投標時我們對現(xiàn)場進行了實地勘察，在所施工區(qū)域有足夠的堆放場地，水電駁接點的位置也在合理范圍之內(nèi)。當時與現(xiàn)場甲方人員做好口頭溝通，對方對于我方提出的場地使用面積、位置及水電駁接點的位置都已經(jīng)同意，在簽訂合同后即可按照現(xiàn)場所定方案實施。投標時我方即根據(jù)實際現(xiàn)場勘查情況及雙方溝通好的方案做出了合理報價。但是在進場后甲方更改了前期材料堆放場地的位置并減少我方要求的場地使用面積的70%。水電駁接點的位置比原定位置延長350M。這項更改導致材料采購計劃重新調(diào)整。根據(jù)現(xiàn)場庫房面積及周轉(zhuǎn)庫存要求減少單次采購數(shù)量、增加采購批次。該項更改導致材料采購費、二次倒運費及臨時水電鋪裝費一共增加25萬元。但是由于合同中該條款的存在，現(xiàn)場勘查時未與甲方辦理書面情況確認書，甲方未同意給予我方簽證，導致工程利潤嚴重降低。針對該問題在后期的招投標中我方提出建議對該條款的修改為“施工現(xiàn)場及條件以現(xiàn)場踏勘為準；臨時設施搭建在紅線外，場地承包單位自行解決；工程發(fā)包單位提供電源、水源駁接點，提供的駁接點應在施工現(xiàn)場外墻30M以內(nèi)。所提供的電源、水源能夠保證乙方正常的施工使用；進場材料需堆放在發(fā)包單位指定區(qū)域，材料堆放場地必須在施工現(xiàn)場外墻50M以內(nèi)，同時場地面積基本達到乙方方投標文件中所要求的面積”。

2、“清單項目、材料的具體規(guī)格型號由投標單位負責核實，如與圖紙有出入，以圖紙要求為準。發(fā)包單位有權(quán)根據(jù)需要將清單中部分非發(fā)包單位供子目的主材改為甲供.....承包單位投標報價時已考慮此因素，不會藉此提出額外索賠要求”。該條款說明甲方可以隨時將原清單乙供材料改為甲供材，但是未對改動的時間作出準確描述，同時對改為甲供材后對工期、造價的調(diào)整都未做出說明。改為甲供的材料一般為工程的主要材料。為了保證工程進度一般在簽訂合同后乙方就會及時安排材料的采購及加工，同時支付材料合同定金。**工程工期只有60天，不同規(guī)格荔枝面金麻黃板材一共有8200M2。在簽訂合同后第三天我方就和材料商簽訂了合同，同時支付定金80萬元。在合同簽訂后第8天甲方通知該材料改為甲供材，我方及時與對方就該材料已定貨事宜進行溝通，對方以該條款為由不同意我方索賠訴求。

在后期的工程投標中經(jīng)過多次協(xié)商將該條款修改為“發(fā)包單位有權(quán)根據(jù)需要將清單中部分非發(fā)包單位供子目的主材改為甲供，該聯(lián)系單必須在乙方未簽訂材料采購合同前下發(fā)給乙方，經(jīng)乙方確認簽字后生效。由于該材料供貨方式的更改導致的一切后果由甲方負責”。

3、“開工日期：開工時間暫定為 年 月 日開工，具體開工日期以甲方現(xiàn)場管理代表簽發(fā)的開工令確定的開工日期為準。節(jié)點工期要求：甲方可以根據(jù)現(xiàn)場的施工條件，合理安排本合同工程項目進行分段施工，乙方應按甲方現(xiàn)場管理代表下發(fā)的分段施工指令組織施工。總工期為180天”。××工程包括三棟樓，第一棟樓甲方現(xiàn)場管理代表簽發(fā)的開工令確定的開工日期為4月10日。由于甲方資金不到位、現(xiàn)場交叉作業(yè)安排不合理等原因，第二棟樓到7月30日才勉強達到開工場地要求，第三棟樓到9月底才具備開工條件。整個施工過程中工人及管理人員調(diào)動頻繁，不但造成施工質(zhì)量的下降而且致使工程成本嚴重超標。

在工程結(jié)束后甲方卻以我方實際總工期超出合同總工期為由對我方進行索賠。雖然該事件雙方還在溝通協(xié)商之中，但是該條款的不嚴密性卻為后期埋下很多隱患。建議更改為“開工日期：開工時間暫定為 年 月 日開工，具體開工日期以甲方現(xiàn)場管理代表簽發(fā)的開工令確定的開工日期為準。節(jié)點工期要求：甲方可以根據(jù)現(xiàn)場的施工條件，合理安排本合同工程項目進行分段施工，乙方應按甲方現(xiàn)場管理代表下發(fā)的分段施工指令組織施工?？偣て跒?80天。如采用分段施工，總工期不作為合同履行指標，以分段施工工期作為指標履行，分段施工每段工期為120天?！?/p>

4、“甲方只提供現(xiàn)有的垂直運輸設備及腳手架；若裝修單位在主體單位拆除垂直運輸設備后進場，則由裝修單位自行解決運輸問題及腳手架，相關(guān)費用已包含在合同價格中；裝修單位不準使用客梯進行運輸，腳手架調(diào)整不予簽證?！爆F(xiàn)有設備不代表是符合國家標準的設備。甲方給予總包方相應的配合費，腳手架及垂直運輸設備一般為總包提供。土建所需要的腳手架未必適合裝飾工程的施工要求，實際施工中原有腳手架必須做出調(diào)整，、加固。按照中華人民共和國安全生產(chǎn)法第29條的規(guī)定，甲方提供的垂直運輸設備及腳手架，就必須對設備進行經(jīng)常性維護、保養(yǎng)，并定期檢測，保證正常運轉(zhuǎn)。而不能以“現(xiàn)有”一詞為由推卸自己的責任。

為維護雙方的正當權(quán)益，減少施工過程中互相推諉，建議在接收垂直運輸設備及腳手架時，申請當?shù)匕踩|(zhì)監(jiān)部門對該部分設施進行檢查、驗收。在檢查合格后再辦理書面交接手續(xù)。建議該條款修改為：“甲方必須提供適合裝修施工、符合國家法律及規(guī)范要求的的垂直運輸設備及腳手架；所提供的垂直運輸設備及腳手架必須經(jīng)當?shù)匕踩|(zhì)監(jiān)部門驗收合格后甲乙雙方辦理相關(guān)交接手續(xù)，。。?！?/p>

三、中標后紙質(zhì)版合同條款的復查及簽訂

為方便投標方修改，該方式的招投標中招標文件及清單報價書現(xiàn)在都是以電子文檔形式（WPS或word格式）傳遞，但是最后雙方的確認的合同及清單全部要求紙質(zhì)版。在甲方通知中標后，所發(fā)的紙質(zhì)版的合同及工程量清單，出于雙方的信任并且重新審核花費時間較長，一般都不做再次的審核。但是該程序的省略也為后期合同執(zhí)行留下隱患。例如：

在**工程的投標文件內(nèi)合同部分的保修期條款原為：“室內(nèi)裝飾工程的保修期為2年，室外裝飾工程的保修期為2年，防水工程的保修期為5年。。?！?。但在最后的書面合同中改為：“室內(nèi)裝飾工程的保修期為2年，室外裝飾工程的保修期為3年，防水工程的保修期為5年。。?！逼浣Y(jié)果是造成外裝工程的保修款延期一年支付。

在電子版工程量清單總說明中第20條為：“石膏板品牌可選用“拉法基”、“可耐?！?、“泰山”、“龍牌”、“拜爾”、“杰森”；龍骨品牌可選用“泰山”、“龍牌”、“杰森”、“東升雪花”，選用的龍骨強度與厚度須達到與使用的石膏板品牌所配套的龍骨的厚度及強度，并滿足國家相關(guān)施工規(guī)范要求”。但是在紙質(zhì)版中改為：“石膏板品牌選用“拉法基”、“可耐?！保积埞沁x用與使用的石膏板品牌相同”。這個改動所造成的結(jié)果就是使我方紙面石膏板主材成本增加4.5元/㎡，輕鋼龍骨成本增加6.72元/㎡。

對該類工程前期商務管理的建議

隨著市場的變化及甲方的不同，商務管理工作的重點及管理模式也應作出相應調(diào)整。為了更好地把該類商務管理工作做好，減少工作中的失誤，建議大家作好以下幾點：

1、建立供貨商、勞務公司電子檔案，定期更新材料、人工費價格、隨時掌握價格變動，保證工程成本的計算合理、準確；

2、及時整理、總結(jié)以往項目中的失誤及關(guān)注重點，定期對商務人員進行針對性培訓；

3、調(diào)整商務審核流程，細化工作分工，專人負責杜絕交叉審核漏洞；

4、加強對商務人員的法律知識及合同談判技巧培訓，提高人員專業(yè)技能；

5、加強對過程資料、來往函件的收集整理，強化項目部的執(zhí)行力度，杜絕任何非書面通知及與合同矛盾的指令的執(zhí)行。