論房屋買(mǎi)賣(mài)懲罰性賠償?shù)暮侠硇?/h1>
2015-04-29 00:00:00王夢(mèng)妍
今日湖北·中旬刊 2015年10期
摘要 懲罰性賠償制度的目的是在針對(duì)行為人過(guò)去故意的違法行為造成的損失進(jìn)行彌補(bǔ)之外，對(duì)行為人進(jìn)行處罰以防止將來(lái)重犯，同時(shí)也達(dá)到懲戒他人的目的。由于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系屬于一種特殊的“消費(fèi)關(guān)系”，并且雙倍賠償?shù)拇_定對(duì)對(duì)保護(hù)買(mǎi)房者利益，平衡交易雙方利益、預(yù)防不誠(chéng)信行為，保障市場(chǎng)公平等具有不可替代之功用，所以，房屋交易中的懲罰性賠償是具有合理性的。不過(guò)，相關(guān)規(guī)定在賠償基數(shù)，倍數(shù)限額，適用范圍等方面存在不足，仍需完善。
關(guān)鍵詞 房屋買(mǎi)賣(mài) 懲罰性賠償 合理
在2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）出臺(tái)以前，無(wú)論在理論上還是在實(shí)踐中，對(duì)于商品房交易能否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）第49條的規(guī)定這個(gè)問(wèn)題（由于2003年新《消法》仍未出臺(tái)，故以49條說(shuō)理），社會(huì)各界一直爭(zhēng)論不休?！督忉尅返念C布雖然促成了實(shí)踐中的規(guī)范統(tǒng)一，但是理論上的爭(zhēng)議仍存，為進(jìn)一步探討該問(wèn)題，本文從以下幾個(gè)方面進(jìn)行法律分析。
一、房屋交易能否引入《消法》之雙倍賠償
對(duì)于雙倍賠償能否適用于房屋交易的問(wèn)題，學(xué)術(shù)界爭(zhēng)議極大。贊成該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物的價(jià)值不是法律關(guān)系劃分的標(biāo)準(zhǔn)，只要是商品，都可以參照適用《消法》；商品房屬于商品，有其價(jià)值和使用價(jià)值，有關(guān)房屋交易的欺詐行為理應(yīng)受到雙倍賠償之懲罰。反對(duì)該觀點(diǎn)的學(xué)者也不為少數(shù)，其中以梁慧星為代表，其主張：第一，究《消法》的立法目的，只是為了規(guī)范普通商品市場(chǎng)中存在的假冒偽劣和惡意欺詐行為，并不涉及商品房領(lǐng)域；第二，商品房作為一種不動(dòng)產(chǎn)，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若出現(xiàn)欺詐，與日常商品交易欺詐所造成的損失相比，是不能等量齊觀的；第三，房屋買(mǎi)賣(mài)牽扯利益巨大，涉案金額一般較多，雙倍賠償很可能導(dǎo)致利益失衡。而在筆者看來(lái)，這三點(diǎn)并不具有說(shuō)服力：首先，在《消法》中之所以出現(xiàn)雙倍賠償，其立法旨意便是“保護(hù)人權(quán)”，既然《消法》并沒(méi)有明文規(guī)定排除房屋買(mǎi)賣(mài)的適用，而且房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系又是一種特殊的消費(fèi)關(guān)系，故適用雙倍賠償也并無(wú)不可；其次，商品房作為一種耐用消費(fèi)品，與購(gòu)房者利益關(guān)系重大，為保障交易安全，就是要引入懲罰性賠償，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)方的保護(hù)；第三，在商品房交易市場(chǎng)中，作為房屋賣(mài)方，售房者一般享有充足的信息資源和主動(dòng)的市場(chǎng)地位；購(gòu)房者則更容易面臨利益受損的危險(xiǎn)，這種懲罰性規(guī)定恰好能視作買(mǎi)方承擔(dān)了更大風(fēng)險(xiǎn)的合理利償。
二、對(duì)《解釋》雙倍賠償相關(guān)條款的評(píng)析
《解釋》引入雙倍賠償于商品房交易中的巨大意義，然而其依然具有不盡人意之處。首先，雖然在文章的分析中，并沒(méi)有嚴(yán)格將房屋與商品房的界限劃分開(kāi)來(lái)，但根據(jù)《解釋》的明文規(guī)定可見(jiàn)，雙倍賠償?shù)姆秶瓌t上只適用于“商品房”，這顯然無(wú)法滿足社會(huì)主義市場(chǎng)，尤其是房屋交易市場(chǎng)的要求。所以應(yīng)通過(guò)法律修改或者法律解釋?zhuān)瑢⑸唐贩康姆秶鷶U(kuò)大，二手房、福利房、集資房、房改房等，均急需有關(guān)法律的規(guī)范；其次，雙倍賠償額的計(jì)算，以買(mǎi)受人已交付的購(gòu)房款為計(jì)算基準(zhǔn)，這也略顯荒謬。購(gòu)房款的數(shù)額、交付方式等，都是依據(jù)雙方當(dāng)事人的約定確立的。若賣(mài)方贊不要求買(mǎi)方支付購(gòu)房款，依《解釋》來(lái)看，在合同成立后，售房人便可肆意違約而不擔(dān)心承擔(dān)賠償責(zé)任。這顯然違背了立法初衷，南轅北轍，更不利于保護(hù)買(mǎi)受人了。所以在計(jì)算賠償金額時(shí)，有必要考慮到買(mǎi)受方收到的損失或者出賣(mài)方因此獲得的不法利益。最后，筆者認(rèn)為一倍的賠償限額劃定不合理。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)飛速攀升，一倍的懲罰力度的威懾性日益降低?！断ā返碾p倍賠償在新《消法》中都進(jìn)行了修改，由原來(lái)的一倍變?yōu)槿?，那么房屋交易市?chǎng)也應(yīng)適時(shí)而動(dòng)，以更好的發(fā)揮懲罰性賠償?shù)闹撇弥Α?/p>
三、房屋買(mǎi)賣(mài)懲罰性賠償?shù)耐晟埔庖?jiàn)
懲罰性賠償從無(wú)到有，從《消法》到《解釋》，從一倍到三倍，足見(jiàn)其步步發(fā)展，逐日完善。也進(jìn)一步證明了其存在不僅具有合理性，而且是不可或缺的。不可否認(rèn)，懲罰性賠償在我國(guó)初步生長(zhǎng)，仍有稚嫩之處，筆者有以下完善建議：
第一、放寬對(duì)行為人主觀心理狀態(tài)的要求。房屋交易時(shí)，行為人主觀“故意”，為不誠(chéng)信行為，當(dāng)然應(yīng)該承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。但行為人“重大過(guò)失”，則依據(jù)現(xiàn)存法律，就能夠免于“懲罰”，這顯然不合理。我們可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)的做法，將重大過(guò)失納入懲罰性賠償之中，但介于其主觀惡性較故意小，所以對(duì)適用范圍、賠償數(shù)額等方面做出合理限制，以體現(xiàn)立法的客觀公正。
第二、將“損失”計(jì)入賠償基數(shù)的考慮范圍，不以“已付購(gòu)房款”為唯一基數(shù)。筆者認(rèn)為“損失”作為一種必備前提也是不太合理的，因?yàn)闊o(wú)論受害人是否遭受損失，行為人都做出了違法行為，該違法行為的損害結(jié)果如何，只是在確定責(zé)任大小時(shí)才更具意義；但若完全不將損失劃入賠償金數(shù)額確定時(shí)的考慮范圍，又不利于對(duì)受損方的保護(hù)。故較為合理的做法，是將其作為確定賠償金時(shí)需要考慮的重要因素。
第三、合理確定賠償倍數(shù)，采用彈性金額模式。根據(jù)《解釋》，在商品房交易中，我國(guó)采用的是最高一倍限額的懲罰性賠償倍數(shù)，對(duì)于上限一倍的規(guī)定，筆者認(rèn)為并不合理。一倍的確定將法官自由裁量權(quán)限制在了很小的范圍內(nèi)，而且在很多情況下，即便出賣(mài)方賠償一倍的價(jià)款，與其獲得的不法利益相比，數(shù)額根本不值一提。此外，立法還應(yīng)本著對(duì)弱勢(shì)方的保護(hù)，視情況確定出賠償倍數(shù)的下線?！吧嫌蟹忭?，下有保底”，是一種較為合理的懲罰規(guī)則。
四、結(jié)語(yǔ)
房屋買(mǎi)賣(mài)中，雙方當(dāng)事人形成的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系便是一種特殊的消費(fèi)關(guān)系，在相關(guān)合同糾紛中適用《消法》的懲罰性規(guī)定實(shí)為必然，《解釋》中雙倍賠償?shù)囊?guī)定亦合法合理。雖然有關(guān)法律規(guī)范尚未完善，但《解釋》的出臺(tái)起到了拋磚引玉的作用，我們要完善立法，強(qiáng)化司法，進(jìn)一步完善市場(chǎng)交易中的懲罰性賠償制度，增強(qiáng)其合理性，使當(dāng)事人利益得到法律的尊重與保護(hù)，并維護(hù)市場(chǎng)的有序運(yùn)行。
摘要 懲罰性賠償制度的目的是在針對(duì)行為人過(guò)去故意的違法行為造成的損失進(jìn)行彌補(bǔ)之外，對(duì)行為人進(jìn)行處罰以防止將來(lái)重犯，同時(shí)也達(dá)到懲戒他人的目的。由于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系屬于一種特殊的“消費(fèi)關(guān)系”，并且雙倍賠償?shù)拇_定對(duì)對(duì)保護(hù)買(mǎi)房者利益，平衡交易雙方利益、預(yù)防不誠(chéng)信行為，保障市場(chǎng)公平等具有不可替代之功用，所以，房屋交易中的懲罰性賠償是具有合理性的。不過(guò)，相關(guān)規(guī)定在賠償基數(shù)，倍數(shù)限額，適用范圍等方面存在不足，仍需完善。
關(guān)鍵詞 房屋買(mǎi)賣(mài) 懲罰性賠償 合理
在2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）出臺(tái)以前，無(wú)論在理論上還是在實(shí)踐中，對(duì)于商品房交易能否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）第49條的規(guī)定這個(gè)問(wèn)題（由于2003年新《消法》仍未出臺(tái)，故以49條說(shuō)理），社會(huì)各界一直爭(zhēng)論不休?！督忉尅返念C布雖然促成了實(shí)踐中的規(guī)范統(tǒng)一，但是理論上的爭(zhēng)議仍存，為進(jìn)一步探討該問(wèn)題，本文從以下幾個(gè)方面進(jìn)行法律分析。
一、房屋交易能否引入《消法》之雙倍賠償
對(duì)于雙倍賠償能否適用于房屋交易的問(wèn)題，學(xué)術(shù)界爭(zhēng)議極大。贊成該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物的價(jià)值不是法律關(guān)系劃分的標(biāo)準(zhǔn)，只要是商品，都可以參照適用《消法》；商品房屬于商品，有其價(jià)值和使用價(jià)值，有關(guān)房屋交易的欺詐行為理應(yīng)受到雙倍賠償之懲罰。反對(duì)該觀點(diǎn)的學(xué)者也不為少數(shù)，其中以梁慧星為代表，其主張：第一，究《消法》的立法目的，只是為了規(guī)范普通商品市場(chǎng)中存在的假冒偽劣和惡意欺詐行為，并不涉及商品房領(lǐng)域；第二，商品房作為一種不動(dòng)產(chǎn)，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若出現(xiàn)欺詐，與日常商品交易欺詐所造成的損失相比，是不能等量齊觀的；第三，房屋買(mǎi)賣(mài)牽扯利益巨大，涉案金額一般較多，雙倍賠償很可能導(dǎo)致利益失衡。而在筆者看來(lái)，這三點(diǎn)并不具有說(shuō)服力：首先，在《消法》中之所以出現(xiàn)雙倍賠償，其立法旨意便是“保護(hù)人權(quán)”，既然《消法》并沒(méi)有明文規(guī)定排除房屋買(mǎi)賣(mài)的適用，而且房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系又是一種特殊的消費(fèi)關(guān)系，故適用雙倍賠償也并無(wú)不可；其次，商品房作為一種耐用消費(fèi)品，與購(gòu)房者利益關(guān)系重大，為保障交易安全，就是要引入懲罰性賠償，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)方的保護(hù)；第三，在商品房交易市場(chǎng)中，作為房屋賣(mài)方，售房者一般享有充足的信息資源和主動(dòng)的市場(chǎng)地位；購(gòu)房者則更容易面臨利益受損的危險(xiǎn)，這種懲罰性規(guī)定恰好能視作買(mǎi)方承擔(dān)了更大風(fēng)險(xiǎn)的合理利償。
二、對(duì)《解釋》雙倍賠償相關(guān)條款的評(píng)析
《解釋》引入雙倍賠償于商品房交易中的巨大意義，然而其依然具有不盡人意之處。首先，雖然在文章的分析中，并沒(méi)有嚴(yán)格將房屋與商品房的界限劃分開(kāi)來(lái)，但根據(jù)《解釋》的明文規(guī)定可見(jiàn)，雙倍賠償?shù)姆秶瓌t上只適用于“商品房”，這顯然無(wú)法滿足社會(huì)主義市場(chǎng)，尤其是房屋交易市場(chǎng)的要求。所以應(yīng)通過(guò)法律修改或者法律解釋?zhuān)瑢⑸唐贩康姆秶鷶U(kuò)大，二手房、福利房、集資房、房改房等，均急需有關(guān)法律的規(guī)范；其次，雙倍賠償額的計(jì)算，以買(mǎi)受人已交付的購(gòu)房款為計(jì)算基準(zhǔn)，這也略顯荒謬。購(gòu)房款的數(shù)額、交付方式等，都是依據(jù)雙方當(dāng)事人的約定確立的。若賣(mài)方贊不要求買(mǎi)方支付購(gòu)房款，依《解釋》來(lái)看，在合同成立后，售房人便可肆意違約而不擔(dān)心承擔(dān)賠償責(zé)任。這顯然違背了立法初衷，南轅北轍，更不利于保護(hù)買(mǎi)受人了。所以在計(jì)算賠償金額時(shí)，有必要考慮到買(mǎi)受方收到的損失或者出賣(mài)方因此獲得的不法利益。最后，筆者認(rèn)為一倍的賠償限額劃定不合理。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)飛速攀升，一倍的懲罰力度的威懾性日益降低?！断ā返碾p倍賠償在新《消法》中都進(jìn)行了修改，由原來(lái)的一倍變?yōu)槿?，那么房屋交易市?chǎng)也應(yīng)適時(shí)而動(dòng)，以更好的發(fā)揮懲罰性賠償?shù)闹撇弥Α?/p>
三、房屋買(mǎi)賣(mài)懲罰性賠償?shù)耐晟埔庖?jiàn)
懲罰性賠償從無(wú)到有，從《消法》到《解釋》，從一倍到三倍，足見(jiàn)其步步發(fā)展，逐日完善。也進(jìn)一步證明了其存在不僅具有合理性，而且是不可或缺的。不可否認(rèn)，懲罰性賠償在我國(guó)初步生長(zhǎng)，仍有稚嫩之處，筆者有以下完善建議：
第一、放寬對(duì)行為人主觀心理狀態(tài)的要求。房屋交易時(shí)，行為人主觀“故意”，為不誠(chéng)信行為，當(dāng)然應(yīng)該承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。但行為人“重大過(guò)失”，則依據(jù)現(xiàn)存法律，就能夠免于“懲罰”，這顯然不合理。我們可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)的做法，將重大過(guò)失納入懲罰性賠償之中，但介于其主觀惡性較故意小，所以對(duì)適用范圍、賠償數(shù)額等方面做出合理限制，以體現(xiàn)立法的客觀公正。
第二、將“損失”計(jì)入賠償基數(shù)的考慮范圍，不以“已付購(gòu)房款”為唯一基數(shù)。筆者認(rèn)為“損失”作為一種必備前提也是不太合理的，因?yàn)闊o(wú)論受害人是否遭受損失，行為人都做出了違法行為，該違法行為的損害結(jié)果如何，只是在確定責(zé)任大小時(shí)才更具意義；但若完全不將損失劃入賠償金數(shù)額確定時(shí)的考慮范圍，又不利于對(duì)受損方的保護(hù)。故較為合理的做法，是將其作為確定賠償金時(shí)需要考慮的重要因素。
第三、合理確定賠償倍數(shù)，采用彈性金額模式。根據(jù)《解釋》，在商品房交易中，我國(guó)采用的是最高一倍限額的懲罰性賠償倍數(shù)，對(duì)于上限一倍的規(guī)定，筆者認(rèn)為并不合理。一倍的確定將法官自由裁量權(quán)限制在了很小的范圍內(nèi)，而且在很多情況下，即便出賣(mài)方賠償一倍的價(jià)款，與其獲得的不法利益相比，數(shù)額根本不值一提。此外，立法還應(yīng)本著對(duì)弱勢(shì)方的保護(hù)，視情況確定出賠償倍數(shù)的下線?！吧嫌蟹忭?，下有保底”，是一種較為合理的懲罰規(guī)則。
四、結(jié)語(yǔ)
房屋買(mǎi)賣(mài)中，雙方當(dāng)事人形成的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系便是一種特殊的消費(fèi)關(guān)系，在相關(guān)合同糾紛中適用《消法》的懲罰性規(guī)定實(shí)為必然，《解釋》中雙倍賠償?shù)囊?guī)定亦合法合理。雖然有關(guān)法律規(guī)范尚未完善，但《解釋》的出臺(tái)起到了拋磚引玉的作用，我們要完善立法，強(qiáng)化司法，進(jìn)一步完善市場(chǎng)交易中的懲罰性賠償制度，增強(qiáng)其合理性，使當(dāng)事人利益得到法律的尊重與保護(hù)，并維護(hù)市場(chǎng)的有序運(yùn)行。
