探索胡同管理新模式

“準(zhǔn)物業(yè)管理”——北京胡同首個“管家”

記者：朝陽門街道創(chuàng)造了一個城市管理新詞，“準(zhǔn)物業(yè)管理”，這個“準(zhǔn)物業(yè)管理”到底包括什么內(nèi)容？

陳志堅主任（以下簡稱陳主任）：朝陽門街道以南小街為界，東側(cè)維持現(xiàn)有的管理模式不變，我們主要是在西側(cè)推行“準(zhǔn)物業(yè)管理”模式。從2014年12月1日開始我們與住總集團北宇物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，在史家胡同、禮士胡同試運行準(zhǔn)物業(yè)管理，試運行以來環(huán)境網(wǎng)格發(fā)案率大幅下降，居民反映普遍較好。現(xiàn)已在西側(cè)的平房區(qū)全面推行，涉及3條主要大街，14條胡同，面積約占朝陽門街道的1/2，人口占地區(qū)人口的46.4%。

什么是“準(zhǔn)物業(yè)管理”呢？這是街道辦、物業(yè)公司和居民代表協(xié)商探討，最終探索出街道辦出資購買服務(wù)，依托專業(yè)物業(yè)公司管理的胡同社區(qū)管理模式。簡單說，就是給老北京胡同找一個自己的“管家”。

首先，專門成立“胡同物業(yè)管理服務(wù)中心”。服務(wù)中心下設(shè)1名項目經(jīng)理，6名物業(yè)助理，負(fù)責(zé)日常管理工作。服務(wù)中心成立后向駐地居民發(fā)放停車證，同時還給居民提供免費或低償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，例如換水龍頭、換燈泡、換天然氣等，目前還在研究對接使用老年卡刷卡購買服務(wù)。與其他物業(yè)公司不同的是，服務(wù)中心下設(shè)三個作業(yè)班組，主要承擔(dān)胡同內(nèi)的保潔清掃、秩序維護和綠化養(yǎng)護任務(wù)。

第二，保潔運行的專業(yè)化。保潔班組共配備保潔人員44人，保潔作業(yè)時間每天從5點半持續(xù)到20點。針對胡同內(nèi)施工渣土、大件廢棄物、非法小廣告等高發(fā)問題，物業(yè)保潔除集中清掃和收運垃圾時段外，每隔15分鐘進行一次巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處置;日常保潔實行四級監(jiān)管，由作業(yè)班長、物業(yè)助理、項目經(jīng)理和公司運營部按照各自的管理權(quán)限對下一級人員的工作落實情況進行檢查，從而使保潔標(biāo)準(zhǔn)得到嚴(yán)格落實。

第三，加強環(huán)境秩序管控。秩序班組共配備保安人員40人，采用固定崗盯守和流動崗巡查相結(jié)合的管理方式，秩序班組上崗時間每天從6點持續(xù)到22點并與地區(qū)夜巡隊交接后結(jié)束，保證胡同內(nèi)24小時不間斷巡視。針對胡同內(nèi)治安、城管力量薄弱情況，物業(yè)秩序班組還加強交通秩序的維護和治安、防火的日常管理。

第四，胡同綠化養(yǎng)護全覆蓋。綠化作業(yè)班組配備綠化人員7人。工作包括對胡同內(nèi)行道樹、自管綠地及木質(zhì)花箱的日常養(yǎng)護管理;對胡同內(nèi)古樹進行簡單養(yǎng)護管理以及日常巡查，對擅自占用、破壞胡同內(nèi)綠化設(shè)施的行為進行勸阻和上報。

目前，胡同“準(zhǔn)物業(yè)管理”的費用完全是政府投入，政府“托底”保潔和綠化，同時增加了秩序類管理方面的投入，也就是保安的費用。但是我們算了一筆賬，相比過去每個社區(qū)請保潔員和保安員，胡同“準(zhǔn)物業(yè)管理”的費用反而降低了。

記者：胡同“準(zhǔn)物業(yè)管理”是一種服務(wù)下放和管理創(chuàng)新，現(xiàn)在運行半年了，有哪些經(jīng)驗和成果？

陳主任：試點胡同“準(zhǔn)物業(yè)管理”，效果到底好不好，還是要居民說了算。我們每月定期召開居民代表、社區(qū)、物業(yè)及街道辦四方例會，完善物業(yè)服務(wù)方案、確定工作計劃。每季度還要做一次滿意度調(diào)查，居民來檢驗物業(yè)的服務(wù)水平。從半年多的運行來看，胡同的日常保潔、綠化養(yǎng)護、車輛管理、環(huán)境秩序等效果提升明顯，居民滿意度與認(rèn)可度比較高。

通過試點工作有兩個方面值得總結(jié)：一是探索城市管理的高效性。胡同“準(zhǔn)物業(yè)管理”模式通過整合保潔、綠化、秩序的管理力量，實現(xiàn)管理的高效化和組織的扁平化。從原來“一對多”的管理模式向“一對一”的管理模式轉(zhuǎn)變。

二是出臺北京首個物業(yè)管理指導(dǎo)手冊。我們與北京市物業(yè)協(xié)會合作，根據(jù)日常的服務(wù)規(guī)范，制定了適合胡同自身特點的《北京胡同物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)手冊》，為街道今后其他胡同的日常管理提供操作性強、可供借鑒推廣的標(biāo)準(zhǔn)。

“垃圾不落地”——消除城市污染源

記者：我們剛才在史家胡同沒有看到一個垃圾桶，聽說到今年底，東城區(qū)將在44條大街撤除生活垃圾桶?！袄宦涞亍币馕吨占⑦\輸和處理能力的要求很高，你們是怎么做到的？

陳主任：是的，到今年年底前，走在東城區(qū)東華門、建國門、朝陽門等區(qū)域的44條主要大街上，行人將看不到垃圾桶的影子。也就是說，東城區(qū)半數(shù)以上的主要大街上的生活垃圾桶將全面撤除，只保留果皮箱。雖然撤除沿街居民院、餐館、商戶、社會單位用的生活垃圾桶，但原來的果皮箱保留不變，行人、游人手里的果殼、紙屑等垃圾可以投進果皮箱，不用擔(dān)心這些隨手垃圾沒處扔。有垃圾桶的地方就是一個污染源，這次共將撤除垃圾收集容器344個，讓城市更加整潔干凈。

朝陽門街道是這次“垃圾不落地”的試點之一，現(xiàn)在已在5個社區(qū)共14條胡同開展這項工作。要做到“垃圾不落地”需要前期科學(xué)減量保證、保潔作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化以及全程跟蹤測評。

首先是前期科學(xué)制定垃圾處理和減量措施。通過對試點胡同垃圾總量和類別進行分析，合理規(guī)劃出保潔作業(yè)時間?，F(xiàn)在街道環(huán)衛(wèi)部門每日上午6時-8時、下午3時-6時在各院落門口對居民日常生活垃圾進行集中收運處理，并加派人員在保潔時間內(nèi)每隔15分鐘巡視一次，及時發(fā)現(xiàn)并處理零散垃圾;針對廚余垃圾占比高達(dá)20%的現(xiàn)狀，結(jié)合史家胡同垃圾分類試點工作，鼓勵居民安裝廚余垃圾處理設(shè)備進行就地消納以實現(xiàn)垃圾減量。并與區(qū)運營中心簽訂收運協(xié)議，對試點胡同內(nèi)單位食堂、餐飲商戶的餐廚垃圾實施定時、定點收集;同時，立足居民需求和胡同實際，在試點社區(qū)設(shè)置5個大件廢棄物中轉(zhuǎn)站，滿足臨時存放大件廢棄物的需求。

其次是提高保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)機械化。通過購置一批“四小設(shè)備”（即快速保潔車、垃圾清運車、小廣告清洗車、小型機械作業(yè)車），提高環(huán)衛(wèi)作業(yè)的機械化程度，增加巡視和清掃頻次。

三是開展全程跟蹤測評，加強監(jiān)督和實效評估。定期開展績效測評，跟蹤實施垃圾不落地后保潔類網(wǎng)格案件發(fā)案率情況，及時分析問題原因并調(diào)整優(yōu)化工作方案。通過深入開展居民滿意度調(diào)查工作，廣泛征求社區(qū)居民對垃圾不落地工作實施情況的意見建議，確保試點工作取得實效。

記者：“垃圾不落地”的實現(xiàn)前期垃圾分類工作很重要，史家胡同作為試點，具體做法是什么？

陳主任：史家胡同是我市首條在歷史風(fēng)貌保護區(qū)實行垃圾分類的胡同。街道辦與北京萬通基金會合作，在史家胡同推進垃圾分類，主要工作內(nèi)容是在社區(qū)開展廚余垃圾的就地消納，同時向居民普及相關(guān)知識，提高居民的知曉率和參與度。例如，通過組建及培育胡同環(huán)保志愿小組，為社區(qū)垃圾減量提供可持續(xù)的內(nèi)動力;開展互動學(xué)習(xí)課堂，打造2-3個“生態(tài)環(huán)保院落”，使社區(qū)居民真正參與其中;通過建立垃圾量智能回收終端平臺，實現(xiàn)垃圾減量的數(shù)據(jù)化和可視化;發(fā)展500戶家庭開展廚余垃圾堆肥活動，為有需求的居民免費安裝廚余垃圾處理設(shè)備，實現(xiàn)垃圾的就地消納和減量。

實施分類后，各類垃圾的處置方式非常清晰：餐飲單位、單位食堂的餐廚垃圾，主要以外運處理為主，通過與區(qū)運營中心簽訂收運協(xié)議，實施定時、定點收集;居民廚余垃圾，以外運和就地消化相結(jié)合的方式處理。鼓勵居民開展垃圾堆肥減量活動，減少廚余垃圾外運，真正做到廚余垃圾減量;可回收垃圾，采取準(zhǔn)物業(yè)公司上門回收，給予物質(zhì)獎勵或賺取公益積分的方式進行;其他垃圾主要采取外運的方式處理。這種清晰的處置方式對于實現(xiàn)“垃圾不落地”工作起到了科學(xué)規(guī)劃與作業(yè)的作用。

記者觀察

朝陽門街道身處北京市東城區(qū)，雖說不大，卻是紫禁城的東垣正中，顧名思義，名朝陽以“迎賓出日”，取其門面向東，每天都迎接京城的朝陽之意。這里保留了不少古老胡同和歷史遺跡，朝陽門街道辦事處陳志堅主任也把我們采訪的第一站安排在了大名鼎鼎的史家胡同。這里綠陰如蓋，干凈整潔，機動車排列整齊地停在路旁劃線的車位內(nèi)，不見地樁地鎖，也沒有任何一個暴露在外的垃圾桶……我們被北京市首家胡同里的博物館（史家胡同博物館）驚艷，也被陳主任娓娓道來的胡同管理經(jīng)驗深深吸引。

陳主任穿著簡單的白襯衣，戴著銀框眼鏡，介紹起胡同文化和胡同管理經(jīng)驗一派儒雅。他告訴記者，朝陽門街道以朝陽門南小街為界，東側(cè)是樓房區(qū)，西側(cè)主要是平房區(qū)。與樓房區(qū)相比，平房區(qū)居住環(huán)境開放，產(chǎn)權(quán)相對復(fù)雜，人口流動大，易產(chǎn)生環(huán)境、治安等問題。從2014年12月1日起，街道辦先后在史家胡同和禮士胡同試行準(zhǔn)物業(yè)管理模式和“垃圾不落地”工作試點，通過半年多的摸索，胡同環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等成效明顯，初步形成了“準(zhǔn)物業(yè)管理”模式。陳主任說，這種“準(zhǔn)物業(yè)管理”就是讓老北京的胡同有了自己的“管家”，目的是要實現(xiàn)平房區(qū)城市管理的“標(biāo)準(zhǔn)化”、“規(guī)范化”、“精細(xì)化”和“專門化”。