“雙輪”驅(qū)動(dòng)消化存量房

“現(xiàn)在已有24家企業(yè)簽署了意向協(xié)議書(shū)。”4月8日，內(nèi)蒙古隆泰恒源投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)隆泰恒源）總經(jīng)理莊葦渝興奮地告訴《民生周刊》記者，“總共涉及11個(gè)項(xiàng)目，200多萬(wàn)平方米，第一個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目10天左右將會(huì)復(fù)工建設(shè)?！?/p>

面對(duì)眾多的“爛尾樓”，鄂爾多斯地產(chǎn)商們抱團(tuán)取暖，由隆泰恒源牽頭兼并重組危困房地產(chǎn)企業(yè)，試圖探索一條救活整個(gè)行業(yè)的道路。

資金鏈斷裂，運(yùn)營(yíng)陷入困境，項(xiàng)目建設(shè)長(zhǎng)期停滯，商品房逾期交付等矛盾糾紛，這是長(zhǎng)期困擾鄂爾多斯房企的一塊心病。

“政府引導(dǎo)和鼓舞受困企業(yè)通過(guò)資源整合、資產(chǎn)重組等方式，聚集力量，化解危機(jī)、擺脫困境，這既是解決房地產(chǎn)領(lǐng)域遺留問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的有效途徑，也是保護(hù)回遷戶(hù)及購(gòu)房者合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的有力舉措?！痹诮邮堋睹裆芸酚浾卟稍L(fǎng)時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商紛紛表示。

開(kāi)發(fā)商：先“救活”一個(gè)項(xiàng)目

莊葦渝的具體運(yùn)營(yíng)方案是，從所有兼并企業(yè)的入股項(xiàng)目中，篩選一個(gè)位置較好、條件相對(duì)成熟優(yōu)越的項(xiàng)目，作為第一個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目。

啟動(dòng)項(xiàng)目的第一任務(wù)是開(kāi)足馬力，完成“爛尾樓”的建設(shè)，使房子能夠入市出售。啟動(dòng)項(xiàng)目的資金來(lái)自于融資，用新成立的隆泰恒源的資產(chǎn)作為抵押，向商業(yè)銀行和民間融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，融資規(guī)模根據(jù)第一個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金需求而定。

一份名為《關(guān)于鄂爾多斯地區(qū)危困房地產(chǎn)企業(yè)主合力解困共辟出路的倡議書(shū)》號(hào)召大家投入自救行動(dòng)：“在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)面臨大洗牌的現(xiàn)實(shí)面前，在鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的危難之際，在各位同仁經(jīng)受著不同程度的磨難和煎熬之時(shí)，骨子里那種不服輸、不言敗、不認(rèn)命、不放棄的抗?fàn)幘窈皖B強(qiáng)斗志，始終激勵(lì)著我們不懈苦尋出路！”

隆泰恒源的資產(chǎn)來(lái)自24家企業(yè)。依據(jù)約定，24家企業(yè)成為股東必須拿出一塊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)或?qū)嶋H成交價(jià)不低于5000萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)土地或爛尾樓盤(pán)作為入股條件，而對(duì)于入股資產(chǎn)要求不存在任何糾紛，無(wú)任何已抵押或抵債成分，土地已繳納土地出讓金，并已辦理合法開(kāi)發(fā)用地土地使用證，爛尾樓項(xiàng)目必須已辦理工程規(guī)劃許可證。

換句通俗的話(huà)說(shuō)，大家先合力“救活”一個(gè)項(xiàng)目，然后把這個(gè)項(xiàng)目脫手，用這個(gè)項(xiàng)目的部分資金去啟動(dòng)第二個(gè)項(xiàng)目。之后依此類(lèi)推、逐步實(shí)施。

莊葦渝的運(yùn)營(yíng)邏輯建立在一個(gè)基礎(chǔ)上，即看好鄂爾多斯的市場(chǎng)消化能力。據(jù)介紹，莊葦渝曾經(jīng)讓人專(zhuān)門(mén)做過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，得出一個(gè)結(jié)論是，在鄂爾多斯仍有可觀(guān)的住房剛性需求，按照調(diào)研預(yù)測(cè)，每年至少可銷(xiāo)售10萬(wàn)平方米，約800套。

待消化的存量房。圖/CFP

一份材料顯示，鄂爾多斯市東勝區(qū)2014全年完成回遷安置3509戶(hù)，消化存量房93萬(wàn)平方米。一則未經(jīng)確認(rèn)的消息稱(chēng)，東勝區(qū)政府今年將“購(gòu)買(mǎi)”4000套，但市場(chǎng)可提供的只有1600多套符合要求。

1980年出生的莊葦渝，從電工做起，并取得華中科技大學(xué)EMBA學(xué)位，目前已成功運(yùn)作4個(gè)項(xiàng)目?！斑@4個(gè)項(xiàng)目分別是東勝區(qū)福滿(mǎn)園項(xiàng)目、名爵國(guó)際項(xiàng)目、包頭市福滿(mǎn)園項(xiàng)目及呼和浩特市風(fēng)華園項(xiàng)目。”莊葦渝說(shuō)。

“我們的客戶(hù)大概有六類(lèi)，第一類(lèi)是剛性需求;第二類(lèi)是交了首付和部分定金的購(gòu)房者;第三類(lèi)是建筑商和材料商，同意用房子‘抵’部分工程款或材料款?！蹦男┤四軌蛳ê玫姆孔?？莊葦渝思路清晰，“政府廉租房、安置房，旅游、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求，還有政府招商引資項(xiàng)目員工住宅及辦公用房。”

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，莊葦渝現(xiàn)在已和北京一家投資公司談妥，由后者建設(shè)并銷(xiāo)售，用20萬(wàn)平方米做一個(gè)養(yǎng)老基地。

“我們不需要政府提前拿錢(qián)，政府現(xiàn)在很支持我們這種做法！”隆泰恒源執(zhí)行董事馮海軍說(shuō)。馮海軍在鄂爾多斯地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也算小有名氣，人稱(chēng)“馮二哥”，泥瓦工出身，他是59萬(wàn)平方米恒元晨境苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)行到三分之一面積時(shí)，資金鏈斷了，樓被迫停了下來(lái)。

2015年1月底，鄂爾多斯市東勝區(qū)人民政府專(zhuān)門(mén)召開(kāi)會(huì)議，研究支持推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組事宜，會(huì)議主要取得了三個(gè)成果，同意并支持部分危困房地產(chǎn)企業(yè)所提出的兼并重組建議、成立由區(qū)長(zhǎng)牽頭的工作協(xié)調(diào)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組、政府各相關(guān)部門(mén)要開(kāi)通“綠色通道”，簡(jiǎn)化程序手續(xù)，幫助兼并重組企業(yè)加快完善在建項(xiàng)目手續(xù)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。莊葦渝、馮海軍列席了這次會(huì)議。

政府：“團(tuán)購(gòu)”+“回購(gòu)”

今年全國(guó)兩會(huì)期間，鄂爾多斯市市長(zhǎng)廉素曾表示，鄂爾多斯市沒(méi)有賣(mài)出去的房子有45000套，通過(guò)一年的努力，賣(mài)掉了一萬(wàn)多套。

一年賣(mài)掉一萬(wàn)多套？市長(zhǎng)的話(huà)在全國(guó)引起不小的反響。那么，這一萬(wàn)多套存量房是如何消化掉的呢？

“2005年以來(lái)，鄂爾多斯市累計(jì)批建商品住宅45.54萬(wàn)套，截至2014年12月底，已銷(xiāo)售42.11萬(wàn)套，存量3.43萬(wàn)套，共計(jì)464.81萬(wàn)平方米?！倍鯛柖嗨故蟹抗芫中畔⒅行母呓ㄜ娊榻B，“康巴什新區(qū)累計(jì)批建商品住宅687.23萬(wàn)平方米、4.92萬(wàn)套，截至2014年12月底，已銷(xiāo)售614.99萬(wàn)平方米、4.45萬(wàn)套，未銷(xiāo)售72.24萬(wàn)平方米、0.47萬(wàn)套。”

也就是說(shuō)，按照這個(gè)數(shù)據(jù)，康巴什新區(qū)未賣(mài)岀去的商品住宅現(xiàn)在已不足5000套。

回購(gòu)商品房，由政府買(mǎi)單，這是消化存量房的主要途徑。對(duì)于消化存量商品房的做法，鄂爾多斯市房管局給《民生周刊》獨(dú)家提供的材料顯示，主要是兩種方法：

一是“團(tuán)購(gòu)”，即組織引導(dǎo)入駐企業(yè)及重大項(xiàng)目建設(shè)單位為本單位職工團(tuán)購(gòu)商品住房，購(gòu)買(mǎi)職工公寓、集體宿舍或者辦公用房。2011年至2014年，“團(tuán)購(gòu)”消化2802套。

二是“回購(gòu)”，將部分保障性住房建設(shè)任務(wù)由新建改為回購(gòu)，購(gòu)買(mǎi)符合區(qū)位、戶(hù)型、價(jià)格等條件的商品房作為拆遷安置房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房。城市棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)原則上通過(guò)回購(gòu)庫(kù)存房方式推進(jìn)。4年之間，累計(jì)回購(gòu)的數(shù)字為13901套。

馮海軍介紹他的項(xiàng)目。圖/張兵

2015年，鄂爾多斯市保障性住房建設(shè)任務(wù)22478套，其中棚戶(hù)區(qū)改造19206戶(hù)，解決任務(wù)的核心思路就是，把棚戶(hù)區(qū)改造與舊城改造、消化存量商品房結(jié)合起來(lái)，盤(pán)活存量房源、消化存量商品房。

東勝區(qū)城南美廬開(kāi)發(fā)商之一王永勝則希望“政府救市”，共同開(kāi)發(fā)“爛尾樓”，用于回遷房安置。去年區(qū)政府相關(guān)部門(mén)與之專(zhuān)門(mén)談過(guò)多次，并去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解情況，由于年末鄂爾多斯東勝區(qū)區(qū)長(zhǎng)接受組織調(diào)查，雙方合作暫時(shí)擱淺。

具體合作辦法是，政府“預(yù)購(gòu)”，先付一部分現(xiàn)金，大概是總房款的30%，剩下的“抵”開(kāi)發(fā)商應(yīng)付的稅費(fèi)和銀行貸款。王永勝稱(chēng)，區(qū)政府想購(gòu)買(mǎi)3萬(wàn)平方米，評(píng)估價(jià)每平方米是4000元，總房款是1.2億，政府先付3000萬(wàn)元，公司特意花了90萬(wàn)元找北京設(shè)計(jì)院修改了圖紙，將大戶(hù)型改成政府所要求的70至130平方米面積戶(hù)型。

這樣的好處是，“爛尾樓”得以盤(pán)活，老百姓能夠住進(jìn)回遷房。