中介，對我們意味著什么？

凡志喜

不知道，有沒有人做過這樣的調(diào)查：什么情況下你會使用中介？你對中介有幾分信任

不知道，有沒有人做過這樣的調(diào)查：什么情況下你會使用中介？你對中介有幾分信任？

案例

2014年10月9日，北京某中介公司向楊女士介紹了一套二手房，并于當(dāng)天晚上約見了房主家人。通過了解發(fā)現(xiàn)信息與中介提供的并不一致，此房子還在賣房者父親名下，其父9月底已過世。

楊女士原本有點(diǎn)猶豫，但是該店經(jīng)理表示咨詢過中介總部的法律顧問，類似繼承、過戶等手續(xù)一兩周就可以辦好；對于付款則鼓吹央行政策已出，各銀行月底就要執(zhí)行七折利率了，與房主約定兩種付款方式，一種為七折利率的前提下，首付30%，另一種為不執(zhí)行七折利率，則首付增加。但是中介在合同起草時并沒有將這兩種付款方式及相關(guān)細(xì)則體現(xiàn)出來。

對于程序及合同條款還了解不到位的楊女士簽訂了還不在戶主名下的合同，包括房屋轉(zhuǎn)讓合同、補(bǔ)充協(xié)議、顧問協(xié)議共計(jì)三份。向房主交5萬元定金。其中合同約定：

（1）2014年10月26日前繳納中介費(fèi)，否則中介停止辦理相關(guān)手續(xù)。

（2）2014年11月9日前辦完遺產(chǎn)繼承及過戶手續(xù)，逾期則追究違約方責(zé)任。

（3）合同約定在公積金初審日繳納首付款。

（4）在合同簽署后120天內(nèi)完成過戶，即今年的2月6日，逾期則追究違約方責(zé)任。

2014年10月26日，楊女士前去中介門店詢問進(jìn)度，得知這個所謂的購房合同還沒有一項(xiàng)條款落實(shí)，跟單中介不斷催交中介費(fèi)。

2014年11月7日至12日逢北京APEC放假，中介告知房主從其父處的遺產(chǎn)繼承過戶手續(xù)未能完成。

直到2014年12月中旬，房主要求下又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議（二）明確買賣方責(zé)任，強(qiáng)調(diào)違約責(zé)任。

2014年12月25日預(yù)約去銀行面簽，進(jìn)行公積金初審。楊女士在約定時間到達(dá)中介公司總部。其間由于經(jīng)紀(jì)人沒能提供蓋公章的補(bǔ)充協(xié)議（二），當(dāng)天沒能順利完成面簽。

2014年12月30日再次進(jìn)行公積金初審。其間得知房主缺少銀行要求的某些材料，跟單中介答應(yīng)及時協(xié)助補(bǔ)辦。當(dāng)日由于辦完時間晚，不能去銀行完成首付款交付事宜。

2014年12月31日，跟單中介催促打錢到建委的監(jiān)管賬戶。前去光大銀行，獲知銀行年底業(yè)務(wù)盤點(diǎn)不能進(jìn)行監(jiān)管，只能再約。

2015年1月6日在光大銀行繳納首付款。跟單中介答應(yīng)及時協(xié)助補(bǔ)辦相關(guān)材料。

2015年1月18日楊女士兩次撥跟單中介手機(jī)，無人接聽。

在與跟單中介數(shù)次聯(lián)系無果后，楊女士去了店里找店長，仍然沒有明確答復(fù)。

楊女士立即電話聯(lián)系了公積金專員、貸款專員，了解到目前進(jìn)展仍為12月底的狀態(tài)，因?yàn)樯鲜龅姆课菰u估時缺少單元門牌，補(bǔ)充證明一直未提交。跟單中介突然離職并沒有通知買賣方當(dāng)事人，中介公司也沒有安排別的經(jīng)紀(jì)人接手前一個跟單中介的業(yè)務(wù)，中介公司貸款、公積金審查等相關(guān)部門也無人通知或者督促房主。

2015年1月26日，楊女士跟中介店長溝通，督促詢問協(xié)調(diào)工作能否趕快，盡量如約按合同進(jìn)行。店長口頭應(yīng)允說他來給房屋評估中心補(bǔ)文件。會盡快聯(lián)系房主，詢問手續(xù)怎么辦理。

楊女士前去中介店面，中介店長說房主聯(lián)系不上，就沒辦法辦手續(xù)。

2015年2月1日，中介店長仍說房主不接電話。當(dāng)楊女士表示逾期會追求責(zé)任方。中介店長稱“確實(shí)要逾期了，你去起訴吧，反正中介費(fèi)也退不了”。

中介店長應(yīng)允的2月4日找房主當(dāng)面談，事實(shí)并沒有進(jìn)行。2月5日，楊女士無奈之下找到了該中介公司的投訴電話反映問題，也沒有得到明確的解決辦法。

2015年2月9日，楊女士再次撥通該中介公司投訴電話詢問進(jìn)度，主辦事人不在。直到當(dāng)日晚上楊女士被告知，店長已經(jīng)向房屋評估中心提交了相關(guān)文件。

截止發(fā)稿前，本刊記者再次向楊女士和該中介公司電話確認(rèn)，過戶手續(xù)已經(jīng)基本辦妥。

但是整件事情卻由于各種原因持續(xù)了近6個月。

違約究竟誰來擔(dān)責(zé)？

從這個案例中，大概可以梳理出當(dāng)前中介市場普遍存在的一些共同問題：

1.推薦要辦理遺產(chǎn)繼承等法律隱患的房屋給買方；

2.強(qiáng)制買賣雙方在有限時間內(nèi)簽訂合同；

3.鼓吹各種利好的政策，臆斷手續(xù)辦理程序，蠱惑買賣雙方，導(dǎo)致交易進(jìn)度的拖延；

4.在文本合同條款中沒有如實(shí)將面談的所有條款納入，制造了產(chǎn)生糾紛的可能；

5.合同還沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展就收取全額中介費(fèi)；

6.經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)不合格就上崗，無效的買賣方資格審查，耽誤進(jìn)度；

7.在買賣雙方交易中，隱瞞對方的相關(guān)信息，造成糾紛的隱患；

8.工作效率拖沓、低下，簽訂的協(xié)議（二）等不能及時完成生效，導(dǎo)致進(jìn)度拖延；

9.對銀行的業(yè)務(wù)不熟悉。因?yàn)槟甑?2月31日不能辦理監(jiān)管，制造無效約見，耽誤買賣雙方的時間；

10.人事管理混亂。業(yè)務(wù)員離職后辦理業(yè)務(wù)沒有安排任何交接，相關(guān)主管對可能出現(xiàn)逾期的交易不能給予促進(jìn)重視，在客戶反映時，不積極應(yīng)對處理，反而遮掩應(yīng)付，直接導(dǎo)致合同的逾期；

11.對于交易環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題、需要補(bǔ)交相關(guān)證明文件的審查，沒有專人負(fù)責(zé)，不能及時通知到買賣雙方，直接導(dǎo)致合同的逾期；

12.各個職位的權(quán)責(zé)不明確，系統(tǒng)中工作進(jìn)程的記錄只是記流水賬、敷衍客戶，不積極進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)；

13.在客戶盡力維護(hù)交易進(jìn)行的溝通中，不積極協(xié)調(diào)解決問題，找各種理由推脫責(zé)任。

其實(shí)，像楊女士這樣的案例，比比皆是，互聯(lián)網(wǎng)上幾乎每天都能看到鋪天蓋地的因租房、購房跟中介之間的糾紛。

中介充當(dāng)著買賣雙方間互通有無的重要角色。中介職責(zé)上需要熟悉買賣的各個環(huán)節(jié)，熟悉銀行、建委的各項(xiàng)規(guī)章制度，處理各種可能碰到的具體問題，規(guī)避可能預(yù)料到的交易風(fēng)險，溝通買賣方的需求以確保買賣環(huán)節(jié)順暢高效。

大家選擇中介，更多的時候是帶著一份信任去尋求一份保障，通過中介規(guī)避風(fēng)險，約束買賣雙方，讓交易更順利進(jìn)行。然而中介在約束買賣雙方的同時，又該如何界定自身角色，如何規(guī)范中介行業(yè)健康發(fā)展？