房地產(chǎn)稅改革、房?jī)r(jià)變動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)——基于江蘇省CGE模型的實(shí)證研究

楊飛裴育

（南京審計(jì)學(xué)院，江蘇 210000）

一、引言

2011年，中央在上海和重慶相繼推行房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，拉開了我國房地產(chǎn)稅改革的序幕。2014年“兩會(huì)”進(jìn)一步確認(rèn)房地產(chǎn)稅改革將繼續(xù)推進(jìn)，并于2014年12月公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》并不僅僅是為了房地產(chǎn)稅改革，但為房地產(chǎn)稅改革提供了依據(jù)，有利于房地產(chǎn)稅改革的順利推進(jìn)。那么，由于地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴較大，在房地產(chǎn)稅改革確定實(shí)施的情況下，我們必須詳細(xì)分析房地產(chǎn)稅改革對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響，包括房?jī)r(jià)、居民收入、企業(yè)收入、地方財(cái)政收入、GDP和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等。2013年江蘇省房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)建筑業(yè)的增加值占GDP比重約為9.7%，可以看出，江蘇經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴較大。近年來，江蘇省各主要城市的房?jī)r(jià)漲幅較大，但2013年以來房?jī)r(jià)又面臨下行壓力，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)江蘇省的GDP、財(cái)政收入、金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)投資需求影響較大，房地產(chǎn)稅改革必將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，進(jìn)而對(duì)居民收入、企業(yè)收入、地方財(cái)政收入、GDP和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等宏觀經(jīng)濟(jì)變量產(chǎn)生影響。本文以江蘇省為對(duì)象，采用CGE模型分析房地產(chǎn)稅改革對(duì)江蘇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響。

國內(nèi)外目前關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的文獻(xiàn)多數(shù)集中于論述我國房地產(chǎn)稅改革的意義、路徑及其可能產(chǎn)生的影響，而對(duì)房地產(chǎn)稅改革的量化研究較少。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所的賈康（2011）分析比較了我國房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀、缺陷和房地產(chǎn)稅改革面臨的困難，并借鑒美國財(cái)產(chǎn)稅制度提出了我國房地產(chǎn)稅改革的建議。李文（2014）模擬分析了房地產(chǎn)稅改革的四套方案，模擬結(jié)果表明，不論是寬稅基還是高稅率都不能成為地方稅的主體稅種。梁云芳等（2013）利用CGE模型分析了房地產(chǎn)稅改革對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響，該文研究表明，提升房地產(chǎn)資本稅會(huì)提高房?jī)r(jià)、居民收入、財(cái)政收入和GDP。胡海生、劉紅梅和王克強(qiáng)（2012）利用CGE模型分析比較了上海房地產(chǎn)稅改革和重慶房地產(chǎn)稅改革方案的經(jīng)濟(jì)效果，結(jié)果表明，這兩種方案的經(jīng)濟(jì)影響較弱，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用有限。國外利用CGE模型分析稅收經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的文獻(xiàn)較多，由于西方國家對(duì)房地產(chǎn)征稅一般包含在財(cái)產(chǎn)稅中，所以多數(shù)文獻(xiàn)利用CGE模型分析財(cái)產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，例如Waters，Holland，and Weber（1997）和 Thaiprasert，F(xiàn)aulk and Hicks（2010）等，國外的這些研究可以為本文的比較分析提供一些經(jīng)驗(yàn)借鑒。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特色較為明顯，為此本文采用CGE模型分析了房地產(chǎn)稅改革對(duì)江蘇省房?jī)r(jià)以及由房?jī)r(jià)變動(dòng)引起的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

二、模型設(shè)定

（一）CGE模型構(gòu)建

可計(jì)算一般均衡模型（CGE）是根據(jù)一般均衡理論運(yùn)用社會(huì)核算矩陣的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬。同計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型相比，不需要大規(guī)模長時(shí)期的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，只需要某一年的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)和其他數(shù)據(jù)構(gòu)建社會(huì)核算矩陣。CGE模型還可以模擬某一個(gè)外生變量沖擊帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，常用于分析和預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施效果。由于我國自1994年以來就沒有進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅實(shí)施范圍較窄，很難采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法估計(jì)房地產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為此本文采用CGE模型進(jìn)行實(shí)證研究。根據(jù) Julia-Wise，Cooke，and Holland（2002）、張欣（2010）、胡秋陽（2013）的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，CGE模型一般包括生產(chǎn)模塊、消費(fèi)模塊、收入模塊、進(jìn)出口模塊和宏觀閉合條件。假設(shè)模型中的經(jīng)濟(jì)參與主體包括消費(fèi)者、生產(chǎn)者、政府和外國居民。由于是地方經(jīng)濟(jì)的CGE模型，經(jīng)濟(jì)主體還要包括外省居民。房地產(chǎn)稅改革既包括對(duì)房地產(chǎn)稅率的調(diào)整，還包括對(duì)房地產(chǎn)征稅稅基的調(diào)整，為此，CGE模型的設(shè)定中，我們假設(shè)房地產(chǎn)交易稅的初始稅率為10%，房地產(chǎn)保有稅的初始稅率為1%，房地產(chǎn)稅的初始稅基為5萬億元。

1.生產(chǎn)模塊

假設(shè)經(jīng)濟(jì)中存在16個(gè)產(chǎn)業(yè)i，這些產(chǎn)業(yè)根據(jù)江蘇省投入產(chǎn)出表進(jìn)行合并。假設(shè)每個(gè)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)為CES形式，每個(gè)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出Yi由包括增加值VAi和中間品Ii來生產(chǎn)：

TECi代表產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。γi為生產(chǎn)投入在生產(chǎn)中的相對(duì)重要性。σi為投入的替代彈性，替代彈性大于1表示兩種投入可以相互替代，替代彈性小于1表示兩種投入為互補(bǔ)，一種投入的增加會(huì)帶動(dòng)另一種投入增加。產(chǎn)業(yè)i的增加值VAi由資本Kapi和勞動(dòng)Labi采用CES形式生產(chǎn)：

中間品投入包括本省的中間品投入，外省調(diào)入的中間品和進(jìn)口的中間品投入，假設(shè)這些中間品可以相互替代，即中間品生產(chǎn)滿足如下形式：

2.收入模塊

CGE模型中的經(jīng)濟(jì)主體包括居民、企業(yè)和政府。在房地產(chǎn)稅改革中，假設(shè)不向農(nóng)村居民征收房地產(chǎn)保有稅，但會(huì)征收房地產(chǎn)交易稅，為此我們將居民分為農(nóng)村居民Rf和城市居民Rc。居民收入由勞動(dòng)收入、資本收入和凈財(cái)富收入：

τp為所得稅稅率。這里我們假設(shè)為綜合所得稅制，可以理解為所得稅的加權(quán)平均稅率。PER為房地產(chǎn)價(jià)格，F(xiàn)f，F(xiàn)c分別為農(nóng)村居民和城市居民的房產(chǎn)面積存量，由于我們不對(duì)農(nóng)村居民征收房地產(chǎn)保有稅，因此假設(shè)Ff=0。τfF，τcF分別為各類居民的房地產(chǎn)保有稅稅率，同樣地，假設(shè)τfF=0。

企業(yè)凈收入Rif為營業(yè)盈余，同時(shí)假設(shè)企業(yè)所得稅率為 τk：

政府收入Rg包括增值稅、所得稅、房地產(chǎn)交易稅、房地產(chǎn)保有稅：

τa為增值稅稅率。

3.消費(fèi)模塊

消費(fèi)包括居民消費(fèi)和政府消費(fèi)，本文假設(shè)消費(fèi)主要由當(dāng)期收入決定。農(nóng)村居民和城市居民由于收入差距、社會(huì)保障及消費(fèi)環(huán)境的差異，因此，本文假設(shè)城鄉(xiāng)居民具有不同的儲(chǔ)蓄率Sz。假設(shè)效用函數(shù)采用科布-道格拉斯形式：

τTF為房地產(chǎn)交易稅率，征稅會(huì)占用居民的收入。求解該效用函數(shù)，可以得到支出函數(shù)：

其中，pi為每個(gè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)商品的價(jià)格，vi為居民對(duì)每種商品的支出份額。

政府的消費(fèi)支出滿足如下形式：

sg為政府邊際儲(chǔ)蓄傾向，則（1-sg）Rg為政府消費(fèi)。vg，i為政府對(duì)每種商品的支出份額，總和等于1，該支出份額根據(jù)投入產(chǎn)出表計(jì)算。

4.進(jìn)出口模塊

假設(shè)本省消費(fèi)的商品QSi采用阿明頓生產(chǎn)函數(shù)，由省內(nèi)生產(chǎn)和省外生產(chǎn)的商品QDi和進(jìn)口的商品QIi組成。假設(shè)省內(nèi)的商品和省外的商相互替代：

本省生產(chǎn)的商品供本省、外省和外國消費(fèi)，本省和外省的消費(fèi)相互替代：5.宏觀閉合條件

宏觀閉合是CGE模型求解的必要條件，否則，CGE模型的運(yùn)行將會(huì)出現(xiàn)奇異矩陣的錯(cuò)誤提示，即缺失宏觀閉合條件意味著該模型無解。宏觀閉合條件包括：商品市場(chǎng)出清，即商品供給等于商品需求；要素市場(chǎng)出清，即勞動(dòng)供給等于勞動(dòng)需求，儲(chǔ)蓄等于投資，其中總儲(chǔ)蓄由居民儲(chǔ)蓄szRz、企業(yè)儲(chǔ)蓄、政府儲(chǔ)蓄sgRg、省外和國外的資本凈流入S-J+S-f組成；財(cái)政收入用于政府消費(fèi)和政府儲(chǔ)蓄。開放經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)國際收支平衡條件，經(jīng)常項(xiàng)目、資本項(xiàng)目和國際外匯儲(chǔ)備之和等于0。

（二）社會(huì)核算矩陣構(gòu)建

社會(huì)核算矩陣是將投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)和國民收入數(shù)據(jù)相結(jié)合，用于投入產(chǎn)出、收入分配、消費(fèi)、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策等多個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域。就本文而言，將CGE模型和社會(huì)核算矩陣相結(jié)合，可以比較方便地分析房地產(chǎn)稅變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)及其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響。在SAM表的構(gòu)建中，除了要用到江蘇省的2007年《江蘇省投入產(chǎn)出表》，還需要計(jì)算城鄉(xiāng)居民的資本和勞動(dòng)報(bào)酬，居民、企業(yè)和政府的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄等數(shù)據(jù)。由于沒能得到江蘇省的資金流量表，我們只能通過《2008年江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》進(jìn)行推算，列示如下：

假設(shè)農(nóng)村居民經(jīng)營性收入中80%歸勞動(dòng)所得，20%為資本所得，因此有：

農(nóng)村居民勞動(dòng)報(bào)酬=農(nóng)村總?cè)丝凇赁r(nóng)村人均工資收入+農(nóng)村總?cè)丝凇赁r(nóng)村人均經(jīng)營性收入×80%

農(nóng)村居民資本報(bào)酬=農(nóng)村總?cè)丝凇赁r(nóng)村人均財(cái)產(chǎn)收入+農(nóng)村總?cè)丝凇赁r(nóng)村人均經(jīng)營性收入×20%

假設(shè)城市居民經(jīng)營性收入中60%歸勞動(dòng)所得，40%為資本所得，因此有：

城市居民勞動(dòng)報(bào)酬=城市常住總?cè)丝凇脸鞘腥司べY+城市常住總?cè)丝凇脸鞘薪?jīng)營收入×60%

城市居民資本報(bào)酬=城市常住總?cè)丝凇脸鞘薪?jīng)營收入×40%+財(cái)產(chǎn)性收入+出售財(cái)物收入+借貸收入

三、模擬結(jié)果分析

在模擬結(jié)果分析前，我們首先設(shè)定模擬情景：情景1：假設(shè)房地產(chǎn)稅的稅基為5萬億元，只提高或降低房地產(chǎn)交易稅的稅率10%；情景2：假設(shè)房地產(chǎn)稅的稅基為5萬億元，只提高或降低房地產(chǎn)保有稅的稅率10%；情景3：假設(shè)房地產(chǎn)稅的稅基為5萬億元，同時(shí)提高或降低房地產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)保有稅的稅率10%；情景4：房地產(chǎn)稅的稅率不變，提高或降低房地產(chǎn)稅稅基10%。在這4種房地產(chǎn)稅改革情景下，模擬房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)、居民收入、企業(yè)收入、地方財(cái)政收入、地方經(jīng)濟(jì)增長率和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響。模型利用GEMPACK軟件包求解。

（一）房地產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響

表1列示了4種情景下房地產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響。情景1中，房地產(chǎn)交易稅率上升10%將會(huì)使房?jī)r(jià)上升0.0045%，對(duì)稱地，房地產(chǎn)交易稅率下降10%將會(huì)使房?jī)r(jià)下降0.0045%。情景2中，房地產(chǎn)保有稅率上升10%將會(huì)使房?jī)r(jià)下降0.044%，對(duì)稱地，房地產(chǎn)保有稅率下降10%將會(huì)使房?jī)r(jià)上升0.044%。從房地產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)保有稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的區(qū)別來看，首先，房地產(chǎn)交易稅作為流轉(zhuǎn)稅，墊高了房?jī)r(jià)，而地方產(chǎn)保有稅作為所得稅，限制了居民的購房能力，降低了房?jī)r(jià)；其次，從房?jī)r(jià)變動(dòng)的絕對(duì)值來看，房地產(chǎn)保有稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大，大約是房地產(chǎn)交易稅的10倍。原因有兩個(gè)方面，第一，流轉(zhuǎn)稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力較高，房地產(chǎn)交易稅率上升10%增加的稅負(fù)將有一部分由房地產(chǎn)提供商承擔(dān)，另一部由買房者承擔(dān)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲幅度較小。而房地產(chǎn)保有稅作為所得稅的一種，轉(zhuǎn)嫁能力較弱，對(duì)購房者征收房地產(chǎn)保有稅后，購房者很難將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)主體，只能減少房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降較多。第二，房地產(chǎn)保有稅的稅基較大（5萬億元），而房地產(chǎn)交易稅只包含當(dāng)年的房地產(chǎn)交易額，稅基較小，因此，房地產(chǎn)保有稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響較房地產(chǎn)交易稅大。

表1 房地產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響

情景3中，同時(shí)征收房地產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)保有稅，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響是情景1和情景2的算術(shù)和。但是，由于房地產(chǎn)保有稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大，所以情景3對(duì)房?jī)r(jià)的影響同房地產(chǎn)保有稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響方向相同。情景4假設(shè)房地產(chǎn)稅率不變的情況下，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的稅基10%對(duì)房?jī)r(jià)的影響。稅基擴(kuò)大10%將會(huì)使房?jī)r(jià)下降0.061%，對(duì)稱地，稅基縮小10%將會(huì)使房?jī)r(jià)上升0.061%。擴(kuò)大稅基實(shí)際上還是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，所以擴(kuò)大稅基對(duì)房?jī)r(jià)的影響同房地產(chǎn)保有稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響類似。而且，擴(kuò)大稅基對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比提高房地產(chǎn)保有稅率的影響大，主要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值較大，擴(kuò)大稅基對(duì)居民購房能力的限制較大。

（二）房地產(chǎn)稅改革的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

表2顯示了房地產(chǎn)稅改革對(duì)政府財(cái)政收入、企業(yè)收入、城鄉(xiāng)居民收入和GDP的影響。房地產(chǎn)交易稅上升10%將使財(cái)政收入增加0.154%，房地產(chǎn)保有稅率上升10%將使財(cái)政收入上升0.741%?？梢钥闯?，房地產(chǎn)保有稅率對(duì)財(cái)政收入的影響更大，主要原因在于房地產(chǎn)稅稅基較大，使政府的財(cái)政收入上升幅度較大。同時(shí)征收房地產(chǎn)交易稅和保有稅對(duì)財(cái)政收入的影響是兩稅影響之和。情景4中，稅基上升10%將使財(cái)政收入上升0.876%，上升幅度比保有稅對(duì)財(cái)政收入影響大，原因在于稅基擴(kuò)大使財(cái)政收入上升更多。

表2 房地產(chǎn)稅改革的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

房地產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)保有稅上升10%對(duì)企業(yè)收入和城鄉(xiāng)居民收入的影響均為負(fù)。受影響最大的是城市居民收入，房地產(chǎn)保有稅稅率上升10%將使城市居民收入下降0.603%，使企業(yè)收入和農(nóng)村居民收入下降0.016%。房地產(chǎn)交易稅稅率上升10%的影響稍小，使城市居民收入下降0.220%，使企業(yè)收入和農(nóng)村居民收入下降0.012%。稅基上升10%對(duì)城市居民收入影響最大，城市居民收入下降0.773%，企業(yè)收入和農(nóng)村居民收入下降0.047%?？梢钥闯?，房地產(chǎn)稅和擴(kuò)大稅基對(duì)城市居民收入的影響要大于對(duì)企業(yè)收入和農(nóng)村居民收入的影響，原因在于房地產(chǎn)稅主要針對(duì)城市居民征收，導(dǎo)致城市居民收入下降較多，而企業(yè)收入和農(nóng)村居民收入下降的原因在于，企業(yè)和農(nóng)村居民也要交房地產(chǎn)稅，另一方面在于城市居民收入下降帶動(dòng)著企業(yè)和農(nóng)村居民收入下降。

房地產(chǎn)交易稅稅率上升10%將使GDP下降0.012%，而房地產(chǎn)保有稅稅率上升10%將使GDP上升0.015%，稅基擴(kuò)大10%將使GDP增加0.032%。原因在于，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅雖然降低了居民和企業(yè)的收入，但是增加了政府的財(cái)政收入，進(jìn)而使得政府支出的增加大于居民和企業(yè)支出的減少，使得GDP增加。而房地產(chǎn)交易稅使政府財(cái)政收入增加較小，使得政府支出增幅小于居民和企業(yè)支出下降幅度，使得GDP下降。從表3也可以看出，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅使得與政府關(guān)系密切的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張幅度較大，從而使GDP增加。

（三）房地產(chǎn)稅改革對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響

房地產(chǎn)交易稅稅率上升10%使房地產(chǎn)業(yè)增加值上升0.496%，這主要是受房地產(chǎn)價(jià)格上升的刺激。房地產(chǎn)交易稅稅率上升10%使公共服務(wù)業(yè)增加值上升0.06%，其他擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)還包括居民服務(wù)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和水電天然氣供應(yīng)業(yè)等，而收縮的產(chǎn)業(yè)包括農(nóng)業(yè)、采礦業(yè)、食品煙草業(yè)、木材加工業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)和金融業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的收縮主要受居民和企業(yè)收入下降的影響。房地產(chǎn)保有稅稅率上升10%和稅基擴(kuò)大10%，將使公共服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和高端服務(wù)業(yè)增加值上升，其他產(chǎn)業(yè)都出現(xiàn)收縮。

表3 房地產(chǎn)稅改革對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響

根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷理論，相對(duì)價(jià)格的變化是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷的主要原因。由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)的影響，房地產(chǎn)交易稅率上升10%將使得表3中行業(yè)間的相對(duì)價(jià)格發(fā)生變化，使得不同產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)擴(kuò)張和收縮，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化比較大。房地產(chǎn)保有稅對(duì)相對(duì)價(jià)格的影響較小，但減少了居民和企業(yè)的收入，從需求的角度影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使得大部分行業(yè)出現(xiàn)收縮，只有同政府支出較為密切的公共服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和高端服務(wù)業(yè)等行業(yè)出現(xiàn)擴(kuò)張。

四、小結(jié)及進(jìn)一步討論

房地產(chǎn)稅改革包括房地產(chǎn)交易稅改革、房地產(chǎn)保有稅改革和房地產(chǎn)稅稅基改革等。本文研究了房地產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)以及城鄉(xiāng)居民收入、企業(yè)收入、財(cái)政收入、GDP和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)交易稅稅率上升提高了房?jī)r(jià)，降低了居民收入、企業(yè)收入和GDP，政府部門是房地產(chǎn)交易稅的主要受益者。房地產(chǎn)保有稅和擴(kuò)大稅基降低了房?jī)r(jià)，也降低了居民收入和企業(yè)收入，但由于政府財(cái)政收入和政府支出上升帶動(dòng)了GDP上升。由于房地產(chǎn)保有稅的稅基更大且屬于直接稅，所以對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大。

從我們得到的研究結(jié)論來看，提高房地產(chǎn)交易稅即提高了房?jī)r(jià)又降低了GDP，提高房地產(chǎn)保有稅降低了房?jī)r(jià)但提高了GDP，而且房地產(chǎn)保有稅對(duì)房?jī)r(jià)等宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響更大，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的扭曲較小。因此，未來房地產(chǎn)稅的改革應(yīng)該擴(kuò)大房地產(chǎn)保有稅的比重，降低房地產(chǎn)交易稅的比重。這樣做的好處在于：

首先，房地產(chǎn)保有稅能夠?yàn)檎峁└辛Φ暮暧^調(diào)控工具。近年來，政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控主要倚重貨幣政策，而可用的財(cái)政政策工具不多，房地產(chǎn)保有稅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響更大，因此可以在政府調(diào)控內(nèi)需方面發(fā)揮更大的作用。

其次，房地產(chǎn)保有稅對(duì)相對(duì)價(jià)格和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的扭曲性影響更小。為了適應(yīng)未來稅制改革提高直接稅的比重，提高房地產(chǎn)保有稅比重有利于完善稅制，為財(cái)產(chǎn)稅的設(shè)立和完善提供基礎(chǔ)。

再次，目前我國地方政府對(duì)土地收入依賴比較嚴(yán)重，例如，江蘇省土地出讓金收入約占政府財(cái)政收入的一半。地方政府過度依賴土地出讓收入導(dǎo)致地方政府不愿房?jī)r(jià)下降，甚至有刺激房?jī)r(jià)上漲的激勵(lì)。降低房地產(chǎn)交易稅比重，提高房地產(chǎn)保有稅比重，同時(shí)改革地方政府官員考核機(jī)制，這樣做有利于規(guī)范地方政府行為，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，提高財(cái)政收入的可持續(xù)性。

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