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    太原市住宅房地產(chǎn)中環(huán)快速路效應(yīng)研究

    2015-04-18 05:52:38許嬌慧
    關(guān)鍵詞:中環(huán)商品住宅快速路

    許嬌慧

    太原市住宅房地產(chǎn)中環(huán)快速路效應(yīng)研究

    許嬌慧

    本文以太原市住宅房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象,構(gòu)建住宅房地產(chǎn)價(jià)格特征指標(biāo)體系,以期更為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)周邊商品住宅價(jià)格波動(dòng),為政府宏觀調(diào)控政策的制定提供可靠的依據(jù)。

    中環(huán)快速路;享用價(jià)格模型;指標(biāo)體系

    一、住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

    國家政策和經(jīng)濟(jì)周期等政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境構(gòu)成了影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的宏觀因素,而微觀影響因素更是眾多且復(fù)雜。國內(nèi)外很多學(xué)者將商品住宅房價(jià)影響因子分為一般、區(qū)域和個(gè)別三個(gè)方面。

    1.一般因素

    商品住宅房價(jià)的一般影響因素,大體為宏觀的社會(huì)因素,包括影響商品住宅價(jià)值的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治和心理等因素的各種趨勢(shì)信息,這些因素并不直接決定某宗商品住宅的價(jià)格,但對(duì)整體商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有決定性意義。

    2.區(qū)域因素

    區(qū)域因素是對(duì)某位置范圍內(nèi)能夠?qū)ι唐纷≌康禺a(chǎn)的使用功能及質(zhì)量產(chǎn)生影響的區(qū)域性特征,包括交通狀況、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況、商服繁華程度以及環(huán)境狀況等。

    3.個(gè)別因素

    個(gè)別因素是指商品住宅房地產(chǎn)的個(gè)別特性,是特定商品住宅的特定因素,對(duì)于不同的商品住宅,其個(gè)別特性是各異的,影響商品住宅價(jià)格的個(gè)別因素主要分為土地的個(gè)別因素和建筑物的個(gè)別因素兩個(gè)方面。

    二、模型的分析與選擇

    目前我國關(guān)于城市快速路對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響定量分析方面的研究相對(duì)較少。本文主要借鑒軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的定量分析模型來構(gòu)建太原中環(huán)快速路對(duì)周邊商品住宅價(jià)格的預(yù)測(cè)模型。國內(nèi)外學(xué)者認(rèn)可度相對(duì)較高的定量分析模型主要是享用價(jià)格模型。

    享用價(jià)格模型(Hedonic Price Model,HPM)認(rèn)為商品是由多種不同特征組成的,對(duì)于特定商品可以描述為一定數(shù)量與特定特征的組合,數(shù)量不同、特征不同則商品必然表現(xiàn)出價(jià)格的差異性。當(dāng)其中某一特征發(fā)生變化,商品的價(jià)格相應(yīng)發(fā)生變化,各特征變量的偏導(dǎo)數(shù)反應(yīng)出其對(duì)價(jià)格的影響程度,在理想市場(chǎng)中,應(yīng)該能使支付價(jià)格與對(duì)住宅的滿意度等值1。如果假設(shè)居民偏好與收入相同,那么可以用下面的函數(shù)關(guān)系表現(xiàn)房價(jià)與特征變量的關(guān)系:

    X1,X2,X3...Xn—商品的各個(gè)特征變量。

    商品住宅的享用價(jià)格模型的構(gòu)建是建立在如下基本假設(shè)的基礎(chǔ)之上的:(1)單位商品的價(jià)值由與該商品相關(guān)的一連串的屬性X(X1,X2,X3...Xn)而決定,各項(xiàng)屬性因素均能夠得到很好的量化;(2)所研究的市場(chǎng)假定為理想的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),即在市場(chǎng)中供需雙方的數(shù)量都是足夠多的而且他們進(jìn)出市場(chǎng)是自由的;(3)影響房價(jià)的因子是確定的,并容易獲取大量研究數(shù)據(jù)。

    享用價(jià)格模型的中心要領(lǐng)是要分析商品住宅的各種影響因子,采用合適的手段對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和處理,從而得到回歸方程。住宅價(jià)格(P)與特征因子關(guān)系式為:

    其中,P—住宅的單價(jià);

    Z—住宅的特征向量,包括S、L、N三個(gè)部分;

    S—住宅的建筑結(jié)構(gòu)特征向量;

    L—住宅的區(qū)位特征向量;

    N—住宅的鄰里特征向量。

    通過以上分析,可以進(jìn)一步將單位住宅價(jià)格分割為以下形式:

    式中:f1(S),f2(L),f3(N)分別是建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位因素、鄰里特征對(duì)住宅借個(gè)的分割部分,ε是隨機(jī)干擾。

    檢測(cè)的具體過程是首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸分析,剔除不顯著因素,得到在5%顯著水平下得到回歸分析表和方差分析表,檢驗(yàn)各數(shù)據(jù)是否具有統(tǒng)計(jì)學(xué)及經(jīng)濟(jì)性意義,最終得到比較優(yōu)越的回歸方程。

    三、享用價(jià)格模型指標(biāo)體系

    建立模型時(shí)自變量選取過少不能得到有效的評(píng)估結(jié)論,但選取過多,則變量共線的概率加大,此時(shí)不但加大預(yù)測(cè)的難度,也不能得到合理的結(jié)論。一般情況下,選取與太原市中環(huán)快速路周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大關(guān)聯(lián)度且具有可以量化的衡量指標(biāo)的影響因素。本文假設(shè)各因素與太原市中環(huán)快速路周邊房價(jià)為線性關(guān)系,對(duì)住宅價(jià)格影響因子文獻(xiàn)的總結(jié)中不難發(fā)現(xiàn),絕大多數(shù)研究把變量分為三類:建筑結(jié)構(gòu)特征(S)、區(qū)位特征(L)、鄰里特征(N)。

    根據(jù)太原中環(huán)快速路周邊商品住宅的實(shí)際情況,本文建立了符合研究目的的享用價(jià)格模型的指標(biāo)體系,所選取12個(gè)特征變量的量化方式和預(yù)期符號(hào)見表1。

    表1 住宅特征因子的量化方法及預(yù)期符號(hào)

    四、小結(jié)

    本文以太原市中環(huán)快速路的建設(shè)為契機(jī),分析城市快速路體系的建立對(duì)于周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響,意在通過構(gòu)建合理的享用價(jià)格模型體系,分析周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)。影響太原市中環(huán)快速路周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素紛繁復(fù)雜,本文通過建立這樣一套方便實(shí)用的影響中環(huán)路沿線房價(jià)主要因素的評(píng)價(jià)體系,全面分析了影響太原市中環(huán)快速路周邊房價(jià)的各個(gè)因素,建立了太原市中環(huán)快速路周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響因素量化模型,以期為相關(guān)政府部門制定政策提供科學(xué)性的依據(jù)。

    [1]羅斌.城市快速路網(wǎng)規(guī)劃方法與應(yīng)用研究[D].浙江大學(xué),2012.

    [2]李峰.大城市快速路系統(tǒng)線網(wǎng)規(guī)劃研究[D].西安建筑科技大學(xué),2004.

    (作者單位:山西工商學(xué)院)

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