房地產企業(yè)項目營銷費用管理

張帆

（湖北省襄陽市房屋產權與市場管理處湖北襄陽　441003）

房地產企業(yè)項目營銷費用管理

張帆

（湖北省襄陽市房屋產權與市場管理處湖北襄陽441003）

近年來，我國房地產行業(yè)發(fā)展較為迅速，房價居高不下。房地產企業(yè)需要加強內部管理，尤其是加大財務管理力度，適當下調房價、承擔起應有的社會責任。房地產項目營銷費用作為房地產企業(yè)營銷費用的組成部分，其使用狀況直接影響到整個項目的銷售業(yè)績及企業(yè)的資金回籠速度，因此項目營銷費用管理工作極為重要。本文簡要分析了房地產企業(yè)項目營銷費用管理工作存在的問題，在此基礎上提出一系列措施來加以應對。

房地產營銷項目部；營銷費用；監(jiān)督；審計

引言

我國房價自改革開放以來一路攀升，房價更是社會大眾茶余飯后的話題，房地產行業(yè)的迅速發(fā)展也使得房地產企業(yè)間的競爭加劇。營銷戰(zhàn)略的選擇關系到房地產企業(yè)前期成本收回速度，關系到后期盈利的多少，因此巨額的營銷費用投入是必然的。營銷費用是企業(yè)在營銷管理及實踐活動過程中產生的費用，其包含的種類較多，涉及到推銷、促銷、倉儲、運輸、銷售人員的工資福利等方面，項目營銷費用具有數額巨大、使用靈活、實際與預算差距較大等特點。由于房地產項目營銷費用投入數額較大，因此其管理與使用極為重要。

1　房地產項目營銷費用管理問題及原因分析

1.1問題分析

項目營銷部使用資金通常源自企業(yè)營銷費用，一般房地產企業(yè)項目營銷費用的管理工作是這樣進行的：總公司在年初或年末根據市場調研報告來確定一年的宣傳推廣范圍及目標銷售總額，在此基礎上確定營銷費用提取比例，計算出營銷費用額，然后再根據項目的實際情況將營銷費用發(fā)放給項目營銷部使用。項目營銷部的開支一般較為零碎，營銷費用通常由項目經理及項目銷售主管來決定使用，因而經常出現這樣的情況：項目會計人員或類似會計崗位的人員往往不監(jiān)督報銷情況，見票就予以報銷入賬，這就直接影響到營銷費用的使用效果，影響到營銷費用財務信息的準確性?？偟膩碚f，房地產項目營銷費用管理工作存在以下問題：項目營銷部沒有嚴格遵循相關規(guī)章程序來使用營銷費用；營銷費用實際報銷額與計劃額存在較大的差距；銷售費用的報銷憑證存在不合法的現象；營銷費用使用情況缺乏監(jiān)督；項目會計崗位設置不合理、缺乏高素質的會計人員。

1.2管理不當的原因分析

1.2.1客觀原因

①銷售市場弱化了會計對營銷費用的管理職責。我國房地產市場發(fā)展迅速，市場信息瞬息萬變，為了迅速根據市場情況作出相應的反應，房地產企業(yè)賦予了項目營銷部較多的權利，以此來提高銷量及銷售額，項目營銷部權力的擴大就削弱了營銷費用的會計程序。②營銷部會計人員無法真正履行職責。房地產企業(yè)項目營銷部的主要職責是將企業(yè)的房產銷售出去，因而在人員配置方面，也主要集中于銷售人員。項目營銷部的會計人員主要負責收銀，因而并沒有真正履行會計職能，且會計人員的工作受到領導的影響。③我國稅票管理存在問題，尤其是票據管理方面。近年來，我國出現了許多專門從事票據代理的公司，只要給錢便能獲得票據，這就會產生一些現象：在月末報賬時，部分人員發(fā)現票據不足或丟失，便向這些公司購買增值稅票據或其他相關稅票，而給他們的酬勞則是使用的營銷費用，這就形成了營銷費用買稅票來報銷營銷費用的奇怪現象。④會計對營銷費用的界定需要由會計人員來進行職業(yè)判斷，人為因素的介入會直接影響到會計處理的客觀公正性。

1.2.2主觀原因

①項目營銷部管理人員對營銷費用的會計處理缺乏重視。大多數管理人員都普遍關注項目的銷售情況，只關心銷售業(yè)績而忽視銷售費用的使用及管理情況，認為隨便花多少營銷費用，只要能把房子賣出去，保障銷售業(yè)績超額完成，一切都是值得的，這種錯誤的思想就使得導致了項目工作人員亂用營銷費用現象的發(fā)生。②企業(yè)成本及管理層的意見會干擾營銷費用的會計處理。部分房地產企業(yè)為了節(jié)約成本，往往沒有招聘專業(yè)的會計人員，而是雇傭一些缺乏經驗的人，甚至沒有對企業(yè)內部會計人員開展培訓活動；部分項目領導人員在執(zhí)行項目營銷方案時往往根據自己的意愿，而忽視項目會計人員的工作職責，這些現象都直接影響到營銷費用管理工作的順利開展。③項目領導與財務人員存在對立現象。雖然大多數房地產項目都配置了會計人員，但是經常出現領導花錢、會計人員控制前的現象，產生不可調和的關系，最終導致營銷費用管理不力。

2　加強房地產項目營銷費用管理的措施

2.1建立健全營銷費用管控制度

房地產企業(yè)需要制定詳細的營銷方案，根據相關流程來確定費用標準，以此來有效控制費用投入及市場效果。會計人員需要認真參與這一過程，要能夠從會計的角度來審查營銷費用的投入情況，這樣有助于有效管理營銷費用。除此之外，房地產企業(yè)需要建立健全營銷費用管控責任制度，將營銷費用管理責任具體落實到會計人員身上，明確營銷過程中各環(huán)節(jié)的責任人及責任落實方式，以此來確保每個環(huán)節(jié)都有專門人員負責。

2.2完善項目營銷部會計職能

房地產企業(yè)需要充分發(fā)揮項目營銷部會計職能，嚴格遵循會計準則來設置會計崗位，嚴格執(zhí)行持證上崗制度，以此來招聘專業(yè)素養(yǎng)較高的會計人員，盡量避免人員與崗位不兼容現象的出現。與此同時，企業(yè)還需要對內部會計人員定期開展培訓活動，以此來提高其專業(yè)素養(yǎng)，使其滿足市場發(fā)展的需求。

2.3實施項目領導責任制及考核制度

房地產企業(yè)需要實施項目營銷部領導責任制，項目經理需要保證項目財務信息的真實性及準確性，由會計人員負責營銷費用的會計處理；項目管理人員需要進一步規(guī)范對項目的考核制度，不能僅僅靠銷售額來考核項目營銷部的績效，而要能夠采用綜合考評的方式；還可以將項目領導及員工的營銷費用使用情況納入到員工及部門績效考核工作中來，這樣有助于避免員工盲目追求銷售額現象的發(fā)生。

2.4完善監(jiān)督及審計制度

在人員配置到位后，項目營銷部需要完善并落實監(jiān)督及審計制度。尤其要充分發(fā)揮項目員工的監(jiān)督作用，由員工來監(jiān)督項目營銷費用的使用及管理情況；房地產企業(yè)可以貫徹落實財務舉報制度，一旦項目員工發(fā)現財務問題，可以直接向相關部門及人員舉報。其次，項目營銷部需要加強審計工作，對費用報銷情況加強審核，認真審核報銷憑證的合法性與合理性，確保原始憑證的真實有效性，避免其與實際情況不符，如果存在不符現象，可以要求使用人員及報銷人員給予解釋，從而保障營銷費用使用的合理性。

2.5完善并落實獎勵機制

就目前來看，大多數項目營銷部往往會議銷售額為參考依據，來獎勵部分杰出的員工，這是不合理的。房地產企業(yè)在制定獎勵機制時，不僅僅要獎勵銷售業(yè)績好的員工，也要能夠獎勵節(jié)約成本的員工，這樣能夠充分調動其全體員工的節(jié)約意識，使其在銷售工作過程中合理利用項目營銷費用，降低企業(yè)的營銷成本，提高房地產企業(yè)項目營銷費用管理水平。

3　結束語

綜上所述，房地產企業(yè)項目營銷費用直接影響到房地產企業(yè)資金的回收率，直接影響到企業(yè)的市場競爭力，因此大多數房地產企業(yè)都逐漸對項目營銷費用管理工作提高重視。房地產企業(yè)要能夠正確認識到項目營銷費用管理工作存在的問題，有針對性地采取措施加以應對，例如完善相關規(guī)章制度、規(guī)范項目銷售費用使用程序、制定合理的獎勵機制等，以此來提高員工參與項目營銷費用管理工作的積極性，最終提高項目營銷費用管理水平，促進房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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F293.3

A

1673-0038（2015）26-0234-02

2015-6-11

張帆（1978-），女，經濟師，本科，主要從事房地產經濟工作。